Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 18 декабря 2018 г. по делу N 33-4102/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Руди О.В,

судей Ячменевой А.Б, Черемисина Е.В,

при секретаре Степановой А.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя ответчика Муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Бирюковой Ксении Андреевны на решение Советского районного суда г. Томска от 18 октября 2018 года

по гражданскому делу по иску Марченко Любови Ивановны к Муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г. Томска о наложении обязанности проведения процедуры выкупа, определении и взыскании выкупной цены за изымаемое жилое помещение, сохранения права пользования жилым помещением,

заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б,

установила:

Марченко Л.И. обратилась в суд с исковым заявлением к Муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г. Томска, в котором просит:

- определить выкупную стоимость (возмещение) изымаемого жилого помещения по адресу: /__/ размере 2 108 716,17 руб.;

- обязать Администрацию г. Томска уплатить выкупную цену в размере 2108716,17 руб.;

- прекратить право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: /__/ момента выплаты выкупной цены изымаемого жилого помещения;

- сохранить право пользования жилым помещением по адресу: /__/ за истцом сроком на один месяц с момента выплаты выкупной цены (предоставления возмещения за жилое помещение).

В обоснование исковых требований указала, что ей на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: /__/, на основании договора передачи от 21.05.2013 N 5418, свидетельства о государственной регистрации права квартиры от 30.07.2013. Согласно заключению межведомственной комиссии администрации города Томска N 1188 от 04.07.2014 многоквартирный жилой дом признан аварийным. Постановлением Администрации города Томска N 1140 от 17.11.2017 указанное жилое помещение площадью /__/ кв.м, изъято для муниципальных нужд.

12.01.2018 в адрес администрации города Томска и администрации Ленинского района города Томска направлялись заявления о проведении процедуры выкупа жилого помещения и заключения в связи с этим соглашения о возмещении (выкупной цене) за жилое помещение, расположенное по адресу: /__/.

С целью оценки имущества истец обратилась в ООО "Центр независимой экспертизы и оценки", согласно отчету которого от 05.02.018 выкупная стоимость изымаемого жилого помещения, принадлежащего истцу составила 2 108 716, 17 руб, в том числе рыночная стоимость жилого помещения 1 474 000 руб, стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт 634 716,17 руб.

В судебном заседании истец Марченко Л.И, её представитель Дроздова Т.В, требования поддержали.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что у истца отсутствует право на компенсацию непроизведенного ремонта, т.к. исходя из системного толкования норм материального права, обстоятельствами, имеющими правовое значение для возложения на орган местного самоуправления (наймодателя) обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за не произведенный капитальный ремонт, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, являются установление основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта дома, как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. Причем отсутствие одного из перечисленных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании данной компенсации. Истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что на момент приватизации дом уже нуждался в проведении капитального ремонта. Эксперт в заключении судебной экспертизы указывает на расходы, связанные с приобретением истцом нового жилого помещения, при этом эксперт не приводит источников своей информации о расценках в агентствах недвижимости, а также основания принятия за основу общей стоимости объекта недвижимости. Также в расчете расходов за переезд не указано, на основании каких данных произведен расчет.

Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены частично, суд обязал Муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации г. Томска изъять у Марченко Любовь Ивановны для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру /__/ путем выкупа с прекращением её права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости 2 577 270 рублей, взыскал с администрации г. Томска в пользу ООО "Бюро оценки "ТОККО" расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Бирюкова К.А. просит решение отменить и принять новое решение по делу, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что у истца имеется право на компенсацию непроизведенного капитального ремонта, так как истцом не представлено доказательств того, что на момент приватизации дом уже нуждался в проведении капитального ремонта.

Выражает свое несогласие с расчетом стоимости упущенной выгоды, указанной в экспертном заключении, так как эксперт в своем заключении не привел источников информации о расценках в агентствах недвижимости, не обосновал основания расчетов, исходя из общей стоимости объекта недвижимости.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела и не явившихся в судебное заседание.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований к его отмене не нашла.

Судом установлено, что собственником жилого помещения по адресу: /__/, является Марченко Л.И. на основании договора передачи в собственность в порядке приватизации N 5418 от 21.05.2013, заключенного с администрацией Ленинского района г. Томска.

Заключением Межведомственной комиссии администрации г. Томска N1188 от 04.07.2014 МУ "ПСБ" установлено, что стены, междуэтажное перекрытие, окна и двери, дымоходы находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Венцы, фундамент, чердачное перекрытие, крыша, печные трубы находятся в аварийном состоянии. Многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.11).

Постановлением администрации г. Томска от 22.10.2014 N 1091 многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, на районные администрации возложена обязанность принять меры к отселению жильцов дома в срок не позднее 30.06.2016 и сносу дома (л.д.12).

Постановлением администрации г. Томска от 17.11.2017 N 1140 было постановлено жилое помещение по адресу: /__/, изъять для муниципальных нужд (л.д. 18).

31.03.2014 Управление Росреестра по Томской области уведомило истца о том, что на квартиру по адресу: /__/, наложено ограничение (обременение) права собственности в связи с изъятием в установленном порядке на основании Постановления администрации города Томска от 17.11.2017N 1140 для муниципальных нужд (л.д.19).

12.01.2018 Марченко Л.И. в адрес Администрации города Томска направлялось заявление с просьбой заключить соглашение о возмещении выкупной цены за жилое помещение признанное аварийным и подлежащим сносу (л.д.147).

Согласно ответу администрации Ленинского района г. Томска от 06.03.2018, соглашение об изъятии недвижимого имущества будут заключено после составления отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения (л.д.148).

19.06.2018 подготовлен отчет N1-904/3 об оценке рыночной стоимости квартиры, общей площадью /__/ кв.м, расположенной по адресу: /__/, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 1790000 руб.

Истцу направлено соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в котором размер возмещения за изымаемое имущество определен в 1790000 рублей, данное соглашение подписано не было.

Отказ истца от заключения соглашения обусловлен несогласием с ценой выкупа, по которой предлагалось произвести изъятие.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что собственник вправе требовать возмещение за изымаемое жилое помещение с учетом доли в праве на общее имущество. При этом выкупная цена имущества, изымаемого для муниципальных нужд, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, земельного участка под домом, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также все убытки, причиненные в связи с изъятием жилого помещения на основании заключения судебной экспертизы составляет 2 577 270 рублей.

Судебная коллегия признает такой вывод обоснованным.

Для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества по ходатайству ответчика судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Бюро оценки "ТОККО".

Согласно заключению судебной экспертизы N 664-Э/2018 от 04.09.2018 на дату проведения оценки действительная рыночная стоимость изымаемого недвижимого имущества - составляет 2 577 270 рублей, из которых стоимость квартиры по адресу: /__/, составляет 640000 руб. - стоимость квартиры, стоимость доли в праве аренды на земельный участок- 674000 руб, стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт- 1219000 руб, размер убытков, связанных с изъятием- 44270 руб.

Доводы жалобы по существу сводятся к несогласию с включением в состав выкупной цены изымаемого объекта недвижимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку не установлено, что на момент заключения с истцами договора передачи квартиры /__/, многоквартирный дом имел большой процент износа.

Указанный довод не основан на законе и противоречит материалам дела.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Тот факт, что уже на дату передачи истцу квартиры в порядке приватизации в 2013 году дом, в котором она располагалась, нуждался в капитальном ремонте, подтверждается материалами дела.

Так из технического паспорта следует, что жилой бревенчатый дом по адресу: /__/, построен в 1940 году, по состоянию на 24.07.1996 процент износа дома составил 67 % (л.д. 198-203 том 1).

Данных о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, какие-либо конструктивные восстановительные работы, вопреки положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.

Напротив, согласно заключению о состоянии жилого дома по /__/ в /__/, выполненному МБУ "ПСБ" N 155 от 20.05.2013, на который имеется ссылка в заключении межведомственной комиссии N 1188 от 04.06.2014, выявленные деформации свидетельствуют о снижении несущей способности конструктивных элементов и эксплуатационных характеристик жилого дома. Стены, междуэтажное перекрытие, окна и двери, дымоходы находятся в ограниченно работоспособном состоянии. Нижние венцы, венцы стен в местах установки сантехнического оборудования, верхние венцы в местах протечек с кровельного покрытия, фундамент, чердачное перекрытие, крыша, печные трубы находятся в аварийном состоянии (л.д. 13-15, том 1).

Поскольку продолжительность эксплуатации дома превышает сроки, предусмотренные для проведения капитального ремонта, к моменту приватизации квартиры истцом он нуждался в проведении капитального ремонта.

Продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями; деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) до постановки на капитальный ремонт составляет 10-15 лет согласно приложению N 2 ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р), утвержденных приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года N 312.

С учетом времени возникновения обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного жилого дома у бывшего наймодателя и неисполнения им данной обязанности до передачи квартиры истцу в 2013 году и в последующем, решение суда об удовлетворении исковых требований соответствует положениям ст. 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

При этом доводы жалобы, направленные на несогласие с подлежащей взысканию выкупной ценой, определенной по результатам заключения экспертизы ООО "Бюро оценки "ТОККО" N 664-Э/2018 от 04.09.2018 "Об определении рыночной стоимости квартиры и доли в праве аренды на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, расположенного по адресу: /__/" в части включения в нее убытков, связанных с приобретением истцом нового жилья не могут быть приняты во внимание.

Так, согласно выводам вышеназванного заключения, рыночная стоимость квартиры /__/ составляет 640000 руб, стоимость доли предполагаемого права аренды на земельный участок - 674000 руб, размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения, включая изъятие земельного участка, приходящегося на данную долю в жилом помещении - 44270 руб, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 1219000 руб.

Сомневаться в выводах эксперта судебная коллегия оснований не усмотрела. Эксперт имеет необходимое специальное образование, стаж работы, предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Экспертное заключение соответствует предъявляемым к его составлению требованиям, в нем имеются ссылки на используемую нормативно-техническую документацию, описан объект исследования, указаны содержание и результаты исследования, примененные методы.

Вопреки доводам апеллянта, в экспертном заключении при определении размера затрат собственников изымаемого помещения по поиску другого помещения и его приобретению в собственность приводятся ссылки на источники информации о расценках риэлтерских услуг, в частности, на информацию, полученную от агентств недвижимости "Томский риэлтор" и "Лагуна", согласно которой стоимость работы риэлтора в г. Томске составляет 2-4 % от суммы сделки.

Утверждение апеллянта о необоснованном исчислении стоимости риэлтерских услуг от общей стоимости объекта недвижимости не может быть принято во внимание, поскольку основано на неверном толковании закона.

Согласно расчету, приведенному в экспертном заключении, экспертом для расчета принята стоимость объекта в размере 1314000руб. (640000 руб. - стоимость квартиры, 674000 руб. - стоимость доли в праве аренды на земельный участок).

В соответствии с ч.2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на помещение - квартиру в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при изъятии жилого помещения не определяется, поскольку он предназначен для обеспечения возможности пользования жилым помещением, при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

Доля в праве на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение и при приобретении права на жилое помещение переходит доля в праве на общее имущество. При этом совершение каких-либо действий по самостоятельному распоряжению отдельно долей в праве на общее имущество закон не допускает. С учетом этого рынок недвижимости воспринимает цены с учетом стоимости долей в праве на помещения общего пользования и земельный участок.

Ссылка апеллянта на необоснованное включение в состав убытков, связанных с изъятием жилого помещения, стоимости услуг грузчиков, которыми, по мнению апеллянта, истцы могут и не воспользоваться, судебной коллегией отклоняется, поскольку в силу ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются не только рыночная стоимость жилого помещения и рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, но и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В указанной связи возмещение расходов на оплату услуг грузчиков, связанных с переездом из изымаемого жилого помещения, обоснованно включены судом в размер возмещения за изымаемое жилое помещение.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат указания на факты, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Требования ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом выполнены, выводы суда мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела и не противоречат положениям закона, регулирующего спорные правоотношения.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 18 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Бирюковой Ксении Андреевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: