Решение Московского городского суда от 14 января 2019 г. по делу N 3а-0111/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Грицких Е.А.

при секретаре Г*А.М,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-111/2019 по административному исковому заявлению ИП Аракеляна ** об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость нежилого помещения, общей площадью 788,8 кв.м, с кадастровым номером: *, расположенного по адресу: *, в размере 66 722 034 руб.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником данного объекта недвижимости. В соответствии со ст. 400 Налогового кодекса РФ истец является плательщиком налога на имущество в отношении принадлежащего ему нежилого помещения, налоговая база по которому исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 790-ПП кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * установлена в размере 158 086 539,54 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, существенно превышая ее, истец обратился к независимому оценщику ИП Сайландеру А.В. за составлением отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету N1799-150 от 18.10.2018 по состоянию на 01.01.2016 г. определена рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего истцу, в размере 66 722 034 руб.

Реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении, просили назначить повторную оценочную экспертизу по делу, в удовлетворении ходатайства судом было отказано.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения иска возражал по доводам письменных пояснений. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта, обсудив исковое заявление и возражения на него, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 788,8 кв.м, с кадастровым номером: *, расположенное по адресу: *, что подтверждается представленной в материалы дела копией свидетельства о государственной регистрации права.

Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 790-ПП кадастровая стоимость нежилого помещения, общей площадью 788,8 кв.м, с кадастровым номером: *, расположенного по адресу: *, установлена в размере 158 086 539,54 руб.

Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке, составленный ИП Сайландером А.В, N1799-150 от 18.10.2018, согласно которому по состоянию на 01.01.2016 г. определена рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего истцу, в размере 66 722 034 руб.

Представитель административных ответчиков, настаивая на отказе в удовлетворении иска, в ходе рассмотрения дела по существу указывал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда от 22 октября 2018 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "ИОЛА".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке, представленный административным истцом, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

По результатам судебной экспертизы с учетом дополнения к экспертному заключению установлена рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 788,8 кв.м, с кадастровым номером: * в размере 109 345 622 руб.

Рыночная стоимость определена в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2016 года, так как на указанную дату была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости согласно выписке о кадастровой стоимости.

Представитель административного истца не согласился с выводами эксперта, указал на искажение методологии при применении сравнительного подхода, отсутствие корректировки на техническое состояние здания, использование аналогов с различными экономическими характеристиками, из других сегментов рынка, отсутствие анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, представил рецензию на заключение эксперта.

Судом для проверки доводов административного истца был вызван в судебное заседание и допрошен эксперт С* И.В, которая выводы судебной экспертизы с учетом дополнения к экспертному заключению подтвердила.

Как следует из показаний эксперта, при определении рыночной стоимости объекта исследования экспертом в заключении не вычиталась доля стоимости, приходящаяся на земельный участок. В дополнении к экспертному заключению эксперт учел данное замечание.

Также эксперт С* И.В. указала, что поскольку о бъектом оценки является помещение, техническое состояние здания для объекта не является ценообразующим фактором и не влияет на рыночную стоимость объекта. Эксперт указала, что она не искажала характеристики объекта-аналога N3 в заключении, в связи с чем не согласна с данным замечанием. С огласно фотографиям, представленным в заключении, вход в объект-аналог находится на уровне первого этажа, доказательств расположения аналога в цоколе или подвале не выявлено. Этаж расположения принят как первый, во избежание завышения стоимости объекта, так как при расчете, исходя из подвального или цокольного этажа, к аналогу требуется введение повышающей корректировки. Коэффициент вариации был рассчитан экспертом на 3х используемых аналогах, аналогичное значение стандартного отклонения можно получить проведя расчет по формуле для малой выборки. Экспертом не учитывались различные условия продажи аналогов, применяемых в рамках сравнительного подхода, в части учета НДС, поскольку п рименительно к конкурентному рынку, участниками которого являются юридические лица, индивидуальные предприниматели, физические лица, при условии, что на рынке нет ограничений для сделок между участниками рынка, применяющими различные системы налогообложения, режим налогообложения не оказывает непосредственного влияния на рыночную стоимость сделки. Соответственно, цена сделки не зависит от того, включен в нее НДС или нет, поскольку рыночная стоимость не может быть привязана к режиму налогообложения продавца и покупателя и не может корректироваться на затраты по сделке. Затраты по сделке, к которым в полной мере следует отнести уплату НДС, характеризуют специфику сделки, а не рыночную стоимость объекта недвижимости по которой прошла сделка.

Поскольку режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости, величина кадастровой стоимости, в том числе установленная в размере рыночной стоимости, не должна, зависеть от особенностей налогообложения участников сделки.

Также эксперт указала, что в рамках определения арендной ставки ею не использовались аналоги с различными экономическими характеристиками, к оэффициент вариации скорректированных цен аналогов не превышает предельных значений. При этом любая методология присвоения весов (даже расчетная через начисление баллов) основана на качественной оценке, в рамках заключения эксперт также присваивал веса на основании качественного анализа информации, использованной при проведении расчетов. И спользование многофункциональных аналогов эксперт посчитал корректным. Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, был приведен экспертом в тексте самого экспертного заключения (стр. 16-17, 19-20).

Согласно ст.59 Кодекса административного судопроизводства РФ экспертиза является одним из доказательств по делу.

Проанализировав экспертное заключение, оценив показания эксперта, допрошенного в судебном заседании, суд приходит к выводу, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, эксперт дал исчерпывающие ответы по всем возникшим у административного истца вопросам, подтвердил установленную в заключении с учетом дополнения стоимость объекта. Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2016 года. Экспертиза назначалась непосредственно судом, и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Доводы истца и его представителя о том, что эксперт изменил первоначальное заключение, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку дополнение к заключению составлено экспертом с учетом возражений административного истца, при этом рыночная стоимость была уменьшена. Данное заключение не противоречит требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд расценивает заключение эксперта как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которая может быть положена в основу решения.

В этой связи судом отклонено ходатайство представителя административного о назначении по делу повторной судебной экспертизы, мотивированное наличием вышеуказанных нарушений.

Судом также отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административных ответчиков о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Также подлежат отклонению и доводы административных ответчиков о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

С учетом изложенного, исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта с учетом дополнения.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения с настоящим исковым заявлением - 23 октября 2018 года, поскольку обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости для физических лиц не является обязательным.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано 23.10.2018 г, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 1 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость нежилого помещения, общей площадью 788,8 кв.м, с кадастровым номером: *, расположенных по адресу: *, в размере 109 345 622 руб. на период с 01 января 2018 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращения ИП Аракеляна ** с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать дату обращения в суд 23 октября 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Е.А. Грицких

Мотивированное решение изготовлено 17.01.2019 г.