Решение Московского городского суда от 19 декабря 2018 г. по делу N 3а-3692/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Грицких Е.А.

при секретаре Т* В.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-3692/2018 по административному исковому заявлению Анисимова ** об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость нежилого помещения, кадастровый номер: *, общей площадью 1159,9 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение XXX, расположенного по адресу: *, в размере 85 586 000 руб.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве внести соответствующие изменения в государственный реестр недвижимости.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости. В соответствии со ст. 400 Налогового кодекса РФ истец является плательщиком налога на имущество в отношении принадлежащего ему нежилого помещения, налоговая база по которому исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 790-ПП кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 155 202 704,50 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, существенно превышая ее, истец обратился к независимому оценщику индивидуальному предпринимателю Боярову В.В. за составлением отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету N483-09-17/2 от 19.10.2017 по состоянию на 01.01.2016 г. определена рыночная стоимость нежилого здания, принадлежащего истцу, в размере 85 586 000 руб.

Реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

В судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении, просил назначить повторную или дополнительную экспертизу по делу, в удовлетворении ходатайства судом было отказано.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения иска возражал по доводам письменных пояснений. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта, обсудив исковое заявление и возражения на него, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, кадастровый номер: *, общей площадью 1159,9 кв.м, этаж 1, номер на поэтажном плане: этаж 1, помещение XXX, расположенное по адресу: *, что подтверждается представленной в материалы дела копией свидетельства о государственной регистрации права.

Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 790-ПП кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 155 202 704,50 руб.

Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет, составленный индивидуальным предпринимателем Бояровым В.В. N483-09-17/2 от 19.10.2017, согласно которому по состоянию на 01.01.2016 г. определена рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего истцу, в размере 85 586 000 руб.

Представитель административных ответчиков, настаивая на отказе в удовлетворении иска, в ходе рассмотрения дела по существу указывал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда от 03 октября 2018 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам СРО "Деловой Союз Оценщиков".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке, представленный административным истцом, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

По результатам судебной экспертизы установлена рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего истцу, в размере 117 892 643 руб.

Рыночная стоимость определена в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2016 года, так как на указанную дату была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости согласно выписке о кадастровой стоимости.

Представитель административного истца не согласился с выводами эксперта, указал на неправильный выбор аналогов для сравнения, поскольку все аналоги расположены в том же здании, что и объект экспертизы, использование неверных ставок аренды в доходном подходе, большое расхождение результата оценки по подходам.

Судом для проверки доводов административного истца был вызван в судебное заседание и допрошен эксперт Б* А.Ю, который выводы судебной экспертизы подтвердил, представил суду письменные пояснения на рецензию. Как следует из пояснений и показаний эксперта, в рамках проведенной экспертизы в приведенном экспертом скриншоте объявления аналога N1 четко указана стоимость объекта на дату, максимально приближенную к дате оценки - 16.12.2015 года и она составляет 151 000 руб. за 1 квадратный метр. Данная стоимость и была использована в расчетах. Соответственно, срок между датой оценки и датой, на которую установлена стоимость менее половины месяца. Стоимость объекта в долларах указана в комментариях, и поскольку на территории РФ расчеты производятся в национальной валюте, необходимости каких-либо пересчетов не было. Характер объявления эксперт относит к продажам, осуществляемым девелопером проекта, чем и объясняется длительность размещения объявления, а также значительная история динамики цены на объект.

Относительно площадей и этажности эксперт пояснил, что согласно используемому источнику, корректировка на этажность в данном случае будет одинаковой. Исходя из вышесказанного, применение указанного аналога представляется экспертом в достаточной степени обоснованным.

По объекту-аналогу N2 ситуация аналогичная - экспертом была использована цена предложения объекта на дату, максимально приближенную к дате оценки - на 30.12.2015 г, при этом на продажу объект выставлен также в 2015 году. Относительно состояния помещения - в своей работе при оценке на ретроспективную дату эксперт вынужден был исходить из невозможности уточнения ряда факторов и допущения о том, что все существенные ценообразующие характеристики, отличные от стандартного рабочего состояния объекта, указываются в объявлении о продаже объекта.

По объекту-аналогу N3 - аналогичная ситуация, экспертом была взята стоимость на дату, максимально приближенную к дате оценки - 30.12.2015 г.

Также эксперт указал на ошибку в замечаниях относительно объекта-аналога N1, стоимость объекта-аналога взята на дату, наиболее приближенную к дате оценки и составляет 153 090 руб./кв.м. Относительно площади в объявлении указана возможность приобретения 2-х блоков по отдельности или вместе 380+420 = 800 кв.м.

Проанализировав замечания, эксперт пришел к выводу, что все они несущественны.

В рамках доходного подхода по замечанию истца эксперт указал, что сдать в аренду помещение в нерабочем неотделанном состоянии в бизнес-центре не представляется возможным, поэтому и верно его допущение о нахождении объекта в рабочем состоянии.

Относительно стоимостей - по аналогу N2 на объявлении, содержащемся на стр. 43 экспертного заключения четко указана стоимость на дату, наиболее приближенную к дате оценки в размере 15009 руб./кв.м, в год, по аналогу N3 та же ситуация.

Относительно включения/невключения в ставку коммунальных платежей и эксплуатационных расходов - им была использована стандартная для бизнес-центров ситуация, когда коммунальные расходы оплачиваются отдельно, а эксплуатационные расходы входят в стоимость. В случае, если коммунальные расходы входят в стоимость, это указывается в объявлении, в объявлениях по объектам-аналогам данная информация (о включении коммунальных расходов в ставку аренды) отсутствовала. Если рассмотреть текущие предложения по аренде в данном офисном центре, то по всем предложениям в стоимость включены эксплуатационные расходы, по части помещений - порядка 30% в стоимость включены коммунальные платежи, но в таком случае это отдельно указано в предложении.

Относительно так называемого альтернативного предложения - оно действительно альтернативное - с другими сроками размещения объявления и поэтому не может свидетельствовать о недостоверности использованной экспертом информации.

Относительно некорректности выбора аналогов эксперт пояснил, что сам рецензент приводит диапазон арендных ставок в размере 12 000 - 18 000 руб. за 1 кв.м, рассчитанная экспертом ставка 16 463 руб./кв.м, и это ставка для 1-го этажа (ставка выше, нежели для более высоких этажей на 8,7%), то есть рецензент подтвердил результат эксперта.

Относительно возможности внесения корректировки на площадь для объекта-аналога N1, эксперт указал, что уточнение для ретроспективного объявления является достаточно условной возможностью - то есть тот, кто разместил объявление, должен вспомнить, что было 3 года назад и подтвердить это - достаточно сомнительное подтверждение. Исходя из этого, принятое экспертом допущение является вполне приемлемым, результаты по аналогу N1 сопоставимы с результатами по другим аналогам.

Рассуждение рецензента о возможности влияния этажности в бизнес-центре является его частным мнением, не подкрепленным какими-либо источниками информации, при этом эксперт при введении корректировки ссылается на Справочник оценщика недвижимости, введение корректировки является обоснованным.

Относительно характеристик требуемого ремонта эксперт указал, что использованное им здание-аналог является практически новым, в объявлении указано - готово для проведения отделочных работ.

Относительно согласования результатов - расхождения результатов доходного и сравнительного подходов, эксперт указал на необоснованность замечания. Расхождение в результатах является типичным для подобных объектов при оценке на 01.01.2016 года и объясняется более серьезным "проседанием" ставок аренды доходоприносящей недвижимости по сравнению со стоимостью предложений в результате кризисных ситуаций 2014-2015 гг.

Относительно тенденциозности выбора аналогов эксперт указал, что оцениваемое помещение располагается в современном бизнес-центре класса А или В, при этом если говорить о ближайшем окружении, то аналогичных объектов рядом нет. Таким образом, адекватные аналоги как раз должны представляться объектами именно из данного комплекса, что и было сделано в рамках экспертного заключения. Соответственно, и отражать все объекты-аналоги из района окружения не имеет смысла вследствие их существенного отличия от объекта оценки и необходимости внесения существенных корректировок. При этом эксперт обратил внимание, что применение аналогов из данного комплекса позволило обойтись минимальным количеством корректировок (фактически это на площадь и на этаж), что привело к повышению достоверности оценки.

Согласно ст.59 Кодекса административного судопроизводства РФ экспертиза является одним из доказательств по делу.

Проанализировав экспертное заключение, оценив показания эксперта, допрошенного в судебном заседании, суд приходит к выводу, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, эксперт дал исчерпывающие ответы по всем возникшим у административного истца вопросам, подтвердил установленную в отчете стоимость объекта. Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2016 года. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

При таких обстоятельствах суд расценивает заключение эксперта как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которая может быть положена в основу решения.

В этой связи судом отклонено ходатайство представителя административного о назначении по делу дополнительной и повторной судебной экспертизы, мотивированное наличием вышеуказанных нарушений.

Судом также отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административных ответчиков о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Также подлежат отклонению и доводы административных ответчиков о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

С учетом изложенного, исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 09 августа 2018 года.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано 09.08.2018 г, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 1 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Требования административного истца об обязании внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости относительно кадастровой стоимости здания удовлетворению не подлежат, так как в силу положений ст. 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ такая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Следовательно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения заявленного требования отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость нежилого помещения, кадастровый номер: *, общей площадью 1159,9 кв.м, этаж 1, номер на поэтажном плане: этаж 1, помещение XXX, расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости 117 892 643 руб. на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения Анисимова ** с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 09 августа 2018 года.

В удовлетворении требований об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве внести соответствующие изменения в государственный реестр недвижимости отказать.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Е.А. Грицких