Решение Московского городского суда от 19 декабря 2018 г. по делу N 3а-3756/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Грицких Е.А.

при секретаре Т* В.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3756/2018 по административному исковому заявлению Компании "Алпегру Ретэйл Пропертиз Лимитед" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Компания "Алпегру Ретэйл Пропертиз Лимитед" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость объекта капитального строительства (здания), кадастровый номер: *, общей площадью 3 835,9 кв.м, расположенного по адресу: *, в размере 170 432 162 руб.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником данного объекта недвижимости. В соответствии со ст. 373 Налогового кодекса РФ истец является плательщиком налога на имущество в отношении принадлежащего ему нежилого здания, налоговая база по которому исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 790-ПП кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером: * утверждена в размере 436 585 183,32 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, существенно превышая ее, истец обратился в оценочную компанию ООО "Гросс-Консалт" за составлением отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету N1719-3/17-Н по состоянию на 01.01.2016 определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере 170 432 162 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 18.12.2017 заявление истца о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено, в связи с чем, реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

В судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения иска возражал по доводам письменных пояснений.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, обсудив исковое заявление и возражения на него, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административному истцу Компании "Алпегру Ретэйл Пропертиз Лимитед" на праве собственности принадлежит нежилое здание, кадастровый номер: *, общей площадью 3 835,9 кв.м, расположенное по адресу: *, что подтверждается представленной в материалы дела копией свидетельства о государственной регистрации права.

Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 790-ПП утверждена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 436 585 183,32 руб.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке, составленный ООО "Гросс-Консалт". Согласно отчету N1719-3/17-Н по состоянию на 01.01.2016 определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером: *, общей площадью 3 835,9 кв.м, расположенного по адресу: * в размере 170 432 162 руб.

Представитель административных ответчиков, настаивая на отказе в удовлетворении иска, в ходе рассмотрения дела по существу указывал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда от 10.10.2018 по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ИОЛА".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке, представленный административным истцом, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

По результатам судебной экспертизы установлена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере 239 034 535 руб.

Рыночная стоимость определена в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2016 года, так как на указанную дату была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости согласно выписке о кадастровой стоимости.

Представитель административного истца не согласился с выводами эксперта, указал на необоснованное вычитание экспертом из стоимости единого объекта недвижимости земельного участка площадью 2 571 кв.м. Так при расчете на стр.54-55 эксперт ошибочно, по мнению истца, определяет площадь земельного участка равной площади застройки. Данный подход некорректен, так как для эксплуатации торгового центра на земельном участке, помимо непосредственно здания должны размещаться и подъездные пути, тротуары, парковка и другие объекты, обеспечивающие доступ к объекту. Эксперт определяет значение коэффициента застройки для оцениваемого объекта в размере 0,67, что не соответствует требуемым нормативам. Фактически объект оценки имеет участок, на котором расположены подъездные пути к зданию, зона разгрузки и парковка. При этом используемые для расчета единого объекта недвижимости аналоги в рамках сравнительного подхода обеспечены земельными участками, большими чем пятно застройки и имеют возможность размещения подъездных путей и парковки перед зданиями. Не делая корректировку на различие в обеспеченности земельным участком объектов, эксперт определяет стоимость единого объекта недвижимости, имеющего достаточный земельный участок для размещения подъездных путей и парковки, а далее вычитает из стоимости только земельный участок под пятном застройки, что в свою очередь приводит к существенному завышению стоимости объекта капитального строительства. Аналогичным образом в рамках доходного подхода при расчете арендной ставки на стр.59-71 эксперт использует аналоги, которые обеспечены парковкой около здания, но вычитает опять же земельный участок под пятном застройки.

Судом для проверки доводов административного истца был вызван в судебное заседание и допрошен эксперт Скуратович И.В, которая выводы судебной экспертизы подтвердила, представила суду письменные пояснения по замечаниям. Как следует из пояснений и показаний эксперта, в рамках проведенной экспертизы э ксперт в силу ст.35 Земельного кодекса РФ определилплощадь застройки под зданием как минимальную площадь, необходимую для эксплуатации здания. Такой подход эксперта обусловлен подобранными аналогами: первоначально эксперт проводил набор аналогов, затем проанализировал обеспеченность аналогов земельными участками, по результатам анализа эксперт определил, что соотношение площади земельного участка к общей площади здания составляет 0,43-1,06, при этом в 3 аналогах из 4х значение составляет меньше единицы, т.е. площадь участка меньше общей площади зданий.

По аналогу N4 земельный участок передается по пятну застройки, по аналогу N3 здание передается с частью большого участка также по площади застройки. У аналогов N1 и N2 здания передаются с земельными участками, незначительно превышающими площадь застройки. Таким образом, проанализировав аналоги, эксперт пришел к выводу, что для получения единой базы расчета (сопоставимости удельных показателей) здание стоит рассматривать с земельным участком по площади застройки. Представитель истца указывает, что для эксплуатации здания необходимы подъездные пути и парковка, однако парковочные места могут находиться на прилегающих территориях также как и подъездные пути, что подтверждается подобранными аналогами N3,4.

Указание на нормативы обеспеченности машиноместами также в данном случае некорректно, так как объект оценки является не крупным торговым центром, а районным супермаркетом, к таким объектам не предъявляются строгие требования по обеспеченности машиноместами, парковка как правило осуществляется на прилегающих территориях.

Если бы эксперт рассчитал площадь здания исходя из предложенной истцом логики (пропорционально имеющимся на участке зданиям: (3835,9*5512/3925,3 = 5386,46) коэффициент отношения площади земельного участка к площади здания составил бы: 5386,46/3835,9 = 1,404 (аналогов с таким значением найдено не было), а значит, для всех аналогов требовалось бы провести повышающую корректировку на отсутствие достаточной для эксплуатации площади участка, которая по предварительным расчетам эксперта может составить до 35%.

Таким образом, суть замечания сводится к разным методам расчета, которые приведут к сопоставимым результатам, а в соответствии с п.25 ФСО N7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Что касается расчетов в рамках доходного подхода, то в качестве аналогов по аренде экспертом были подобраны помещения, а не помещения + парковочное место или здания с парковкой, в связи с чем по итогу расчетов эксперт обоснованно определилстоимость здания с земельным участком по границам застройки, далее из стоимости единого объекта недвижимого имущества эксперт вычел площадь земельного участка по площади застройки.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ с учетом показаний, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и полно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, определенная в заключении эксперта итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов. С учетом указанных пояснений экспертное заключение признается судом обоснованным и достоверным, в связи с чем рыночная стоимость объекта подлежит установлению в том размере, который указан в экспертном заключении.

Судом отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административных ответчиков о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Также подлежат отклонению и доводы административных ответчиков о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

С учетом изложенного, исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 18.12.2017.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано первоначально в Комиссию 18.12.2017, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 3 835,9 кв.м, расположенного по адресу: * в размере 239 034 535 на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения Компании "Алпегру Ретэйл Пропертиз Лимитед"с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 декабря 2017 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Е.А. Грицких