Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 15 января 2019 г. по делу N 33-75/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:

председательствующего Канзая А.А,

судей Ховалыга Ш.А, Кочергиной Е.Ю,

при секретаре Доржан Т.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кочергиной Е.Ю. гражданское дело по исковому заявлению Бачевской В.П. к мэрии г. Кызыла о признании незаконными действий по прекращению права аренды земельного участка, не имеющим юридической силы постановление от 19 октября 2015 года N по апелляционной жалобе представителя ответчика мэрии г. Кызыла Соян Р.А. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 4 октября 2018 года,

УСТАНОВИЛА:

Бачевская В.П. обратилась в суд с административным исковым заявлением к мэрии г. Кызыла о признании незаконными действий по прекращению права аренды земельного участка, не имеющим юридической силы постановление от 19 октября 2015 года N, указывая на то, что она является собственником объекта недвижимости, находящегося по адресу: **, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16 марта 2007 года. На момент приобретения объекта недвижимости он находился на земельном участке площадью 4 895 кв.м. с кадастровым номером **, который по договору аренды от 15 апреля 2004 года использовался прежним собственником ЗАО "Спутник". Поскольку она является собственником здания, которое находится на спорном земельном участке, в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на аренду земельного участка или его выкупа в собственность. С 2007 года она обращалась в мэрию г. Кызыла с заявлением о предоставлении данного земельного участка, однако мэрия г. Кызыла препятствовала в этом, ссылаясь на долгосрочный договор аренды. В ходе рассмотрения гражданского дела N по запросу суда в материалы дела была предоставлена копия постановления мэрии г. Кызыла от 19 октября 2015 года N о прекращении права аренды земельного участка. Считает, что у ответчика отсутствовало право на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка. Незаконными действиями мэрии г. Кызыла ущемлены её права как собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке. Просила признать незаконными действия мэрии г. Кызыла по прекращению права аренды земельного участка с кадастровым номером **, постановление от 19 октября 2015 года N о прекращении права аренды земельного участка площадью 4895 кв.м. с кадастровым номером **, находящегося по адресу: **, не имеющим юридической силы.

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 4 октября 2018 года административное исковое заявление Бачевской В.П. удовлетворено. Признаны незаконными действия мэрии г. Кызыла по прекращению права аренды земельного участка с кадастровым номером **. На мэрию г. Кызыла возложена обязанность отменить постановление от 19 октября 2015 года N в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу.

Не согласившись с решением суда, представитель ответчика мэрии г. Кызыла Соян Р.А. подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение, указывая на то, что истец как собственник нежилого задания может заключить договор аренды на спорный земельный участок по отдельному заявлению с соблюдением процедуры, предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации. Полагает, что постановление мэрии г. Кызыла "О прекращении права аренды ЗАО "Спутник" не затрагивает права и законные интересы истца. Также в ходе рассмотрения дела мэрией г. Кызыла было заявлено ходатайство о пропуске истцом трехмесячного срока исковой давности, предусмотренного КАС РФ, которое оставлено судом первой инстанции без внимания.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Язев А.А. просит решение суда оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика мэрии г. Кызыла Кудерек Ч.Д. апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам поддержала.

Представители истца Язев А.А, Конвиз С.С. в заседании суда апелляционной инстанции с апелляционной жалобой не согласились и просили в её удовлетворении отказать.

Истец Бачевская В.П, представитель третьего лица Департамента архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии г.Кызыла в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, в связи с чем, судебная коллегия рассматривает дело в их отсутствие согласно ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 года регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 15 апреля 2004 года между администрацией г. Кызыла (арендодатель) и ЗАО "Спутник" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в аренду, согласно которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером ** по адресу: ** под производственную базу, общей площадью 4985,0 кв.м. На участке имеется капитальное строение (п.1.2. договора). Срок действия договора до 11 августа 2028 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16 марта 2007 года, на основании договора купли-продажи от 21 декабря 2006 года Бачевская В.П. является собственником нежилого помещения по адресу: ** с кадастровым номером: **, общей площадью 722,60 кв.м.

В соответствии с выпиской из государственного земельного кадастра от 22 июля 2004 года, земельный участок с кадастровым номером ** (предыдущий номер **) расположенный по адресу: **, с разрешенным использованием: под производственную базу, площадью 4985 кв.м. сдан в аренду на 25 лет ЗАО "Спутник".

12 октября 2007 года Бачевская В.П. обратилась в мэрию г. Кызыла с заявлением передать ей в собственность путём выкупа земельный участок, расположенный по адресу: **, используемый под нежилые помещения, находящиеся в собственности.

8 ноября 2007 года директор ЗАО "Спутник" С. обратился с заявлением на имя и.о. мэра г. Кызыла с просьбой расторгнуть договор от 15 апреля 2004 года N о предоставлении земельного участка в аренду по адресу: **.

8 ноября 2007 года Бачевская В.П. повторно обратилась в мэрию г. Кызыла с заявлением о передаче ей в собственность земельного участка по адресу: ** под принадлежащие ей нежилые помещения.

Постановлением мэра г. Кызыла от 5 июня 2009 года N отменено постановление мэра г. Кызыла от 17 февраля 2009 года N "О предоставлении в собственность земельного участка Бачевской В.П.".

Постановлением мэрии города Кызыла от 19 октября 2015 года N прекращено право аренды земельного участка с кадастровым номером ** общей площадью 4985 кв.м, расположенного по адресу: **, сроком 11 августа 2028 года ЗАО "Спутник".

14 апреля 2015 года, 26 октября 2016 года Бачевская В.П. обратилась в мэрию г. Кызыла с заявлением предоставить ей в аренду земельный участок, находящийся по адресу: **.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 18 сентября 2018 года ЗАО "Спутник" прекратил свою деятельность с 13 ноября 2007 года в связи с ликвидацией юридического лица, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц сделана запись **.

Разрешая спор суд первой инстанции, установив, что ликвидация ЗАО "Спутник" не является основанием для признания требований необоснованными, поскольку арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, пришел к обоснованному выводу о том, что прекращение договора аренды спорного земельного участка затрагивает права и законные интересы Бачевской В.П.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку он соответствует установленным обстоятельствам дела.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13) также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судебная коллегия, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 166, 168, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" исходит из того, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24 марта 2005 года N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

При переходе права собственности на объект недвижимости отсутствует необходимость расторжения договора аренды земельного участка, поскольку прежний собственник объекта недвижимости автоматически утрачивает право пользования участком.

При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок. Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции о признании незаконными действий мэрии г.Кызыла по прекращению права аренды земельного участка и постановления мэрии г.Кызыла N от 19 октября 2015 года о прекращении права аренды земельного участка является правильным.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" по смыслу части 4 статьи 1 КАС РФ и части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ.

Следовательно, заявленные требования подлежали рассмотрению по правилам гражданского судопроизводства, не предусматривающего трехмесячного срока обращения в суд.

Общий срок для защиты гражданских прав по иску лица, право которого нарушено (исковая давность), составляет три года (ст. 195, п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Поэтому доводы апелляционной жалобы о пропуске срока исковой давности не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, трехлетний срок исковой давности истцом не пропущен.

Согласно части 6 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Ошибочное применение норм КАС РФ и неправильное определение вида судопроизводства, в данном случае не повлияло на исход дела и не привело к неправильному разрешению спора, а также не нарушило процессуальные права сторон.

Нарушений норм материального права, влекущих отмену судебного решения, судом первой инстанции не допущено. Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены правильно, судом дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, в то время как судебная коллегия оснований для их переоценки не находит.

В соответствии с абз. 6 ст. 12 и ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации признание судом акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии с п. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В силу п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Из вышеуказанной нормы ГПК РФ и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что суд должен разрешить спор по заявленным предмету и основаниям иска, и вправе выйти за пределы исковых требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Из материалов дела следует, что истец в исковом заявлении просил признать постановление от 19 октября 2015 года N о прекращении права аренды земельного участка площадью 4895 кв.м. с кадастровым номером **, находящегося по адресу: **, не имеющим юридической силы.

Поэтому необходимо изменить решение, изложив 3 абзац резолютивной части решения в следующей редакции: "Признать недействительным постановление мэрии г.Кызыла N от 19 октября 2015 года о прекращении права аренды земельного участка".

В остальной части решение оставить без изменения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 4 октября 2018 года изменить, изложив 3 абзац резолютивной части решения в следующей редакции:

"Признать недействительным постановление мэрии г.Кызыла N от 19 октября 2015 года о прекращении права аренды земельного участка".

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 января 2019 года.

Председательствующий

Судьи