Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 16 января 2019 г. по делу N 33-250/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе: председательствующего судьи Жельнио Е.С.,

судей Овсянниковой И.Н, Флюг Т.В,

при секретаре Носаль М.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 января 2019 года гражданское дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска к Пугачевой И.В, Изотову А.А, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области о признании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, аннулировании записи о государственной регистрации

по апелляционной жалобе представителя истца на решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 5 октября 2018 года, заслушав доклад судьи Жельнио Е.С,

УСТАНОВИЛА:

Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска обратился в суд с иском к Пугачевой И.В, Изотову А.А, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области о признании недействительным договора от 01.08.2017 г. между Пугачевой И.В. и Изотовым А.А. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от 21.07.2008 г. с возложением на Управление Росреестра по Хабаровскому краю и ЕАО обязанности аннулировать запись от 14.08.2017 г. N о государственной регистрации договора. В обоснование заявленных требований истец указал, что 21.07.2008 г. Министерством имущественных отношений Хабаровского края с Пугачевой И.В. на основании протокола аукциона был заключен договор аренды в отношении земельного участка общей площадью 1303 кв.м с кадастровым номером N расположенного в Краснофлотском районе г.Хабаровска примерно в 70 м по направлению на запад от ориентира г.Хабаровск пер.Резерный, 2 для строительства индивидуального жилого дома на срок до 19.06.2011 г... Впоследствии в связи со сменой арендодателя с Пугачевой И.В. было подписано соглашение об изменении условий внесения арендной платы. Договор аренды и соглашение к нему в установленном законом порядке зарегистрированы. Пугачева И.В. по договору от 01.08.2017 г. передала права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды, Изотову А.А... Между тем, право на заключение договора аренды по результатам аукциона принадлежит лишь выигравшему его лицу, т.е. права по договору неразрывно связаны с личностью участника аукциона. При таких обстоятельствах в силу ст.383 ГК РФ оспариваемая сделка по передаче прав на земельный участок противоречит закону, нарушает принцип публичности и права неопределенного круга лиц, в связи с чем, в силу ст.168 ГК РФ является ничтожной.

Ответчики Пугачева И.В. и Изотов А.А. исковые требования не признали, ссылаясь на законность оспариваемого договора и недоказанность доводов истца о заключении договора аренды по результатам проведения торгов. Торги были признаны несостоявшимися, основанием для заключения договора аренды явилось заявление Пугачевой И.В..

Представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю и ЕАО возражая против иска, ссылался на отсутствие заинтересованности в исходе дела.

Решением Центрального районного суда г.Хабаровска от 05.10.2018 г. (с учетом исправленной описки) Департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска просит отменить решение суда как незаконное и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на ненадлежащую оценку судом обстоятельств дела, и полагая доказанным несоответствие оспариваемого договора, заключенного за пределами срока действия договора аренды, закону и условиям договора.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании представитель истца Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска Каун О.А. поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, представитель ответчика Изотова А.А. Апенышева И.С. выразила согласие с решением суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены, неявка разбирательству дела не препятствует.

Заслушав объяснения, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 19.06.2008 г. о предоставлении земельного участка в аренду для строительства индивидуального жилого дома 21.07.2008 г. между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и Пугачевой И.В. (арендатор) был заключен договор N аренды земельного участка общей площадью 1303 кв.м. с кадастровым номером N расположенного по адресу: примерно в 70 м по направлению на запад от ориентира "адрес" на срок по 19.06.2011 г. (зарегистрирован 05.08.2008 г.). По условиям договора (п.4.4.10) арендатор обязался не сдавать участок в субаренду и не передавать свои права и обязанности другому лицу без письменного согласия арендодателя.

25.06.2015 г. Департамент муниципальной собственности г.Хабаровска от имени городского округа "Город Хабаровск" заключил с Пугачевой И.В. соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка N в части арендодателя, размера и порядка оплаты арендной платы (зарегистрировано 21.07.2015 г.).

01.08.2017 г. Пугачевой И.В. и Изотовым А.А. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка от 21.07.2008 г. N (зарегистрировано 14.08.2017 г.).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.46 Конституции РФ, ст.ст.4, 12, 166-168, 383, 388, 392.3, 422, 448, 615 Гражданского кодекса РФ, ст.22 Земельного кодекса РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", и исходил из того, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу действующего законодательства по общему правилу арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно п.7 ст.448 ГК РФ (в ред. ФЗ от 08.03.2015 N 42-ФЗ) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Законом N 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015 г.). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом сложившейся практики ее применения.

Договор аренды спорного земельного участка заключен до даты вступления в силу п.7 ст.448 ГК РФ, следовательно, на него не распространяются ограничения, введенные данной нормой (ст.4, п.2 ст.422 ГК РФ). Сделка уступки прав и обязанностей арендатора связана с реализацией условий договора от 19.06.2008 г, поэтому не противоречит п.1 ст.388, ст.392.3 ГК РФ, и совершена ответчиками с соблюдением положений п.9 ст.22 ЗК РФ.

В соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Согласно п.9 ст.22 ЗК РФ (распространяющегося на договоры, заключенные до 14.12.2011 г, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ)) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пункт 4.4.10 договора аренды, устанавливающий запрет арендатору передавать свои права и обязанности другому лицу без письменного согласия арендодателя, о недействительности оспариваемого договора не свидетельствует, поскольку такой запрет противоречит закону.

В соответствии с пп.15, 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" поскольку п.2 ст.607 и п.2 ст.615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п.9 ст.22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пп.5 и 6 ст.22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Доводы истца о том, что оспариваемый договор заключен в нарушение ст.383 ГК РФ, устанавливающей запрет на переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора (в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью) несостоятельны, поскольку к спорным правоотношениям данная норма права не применима.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, отклоняя доводы апелляционной жалобы, повторяющие доводы искового заявления, которые были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую оценку, приведенную в решении суда.

Доводы о том, что уступка прав и обязанностей произведена Пугачевой И.В. по истечению срока действия заключенного с нею договора аренды, опровергаются материалами дела.

В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610).

Из материалов дела следует, что по истечению в 2011 г. срока действия заключенного сторонами договора аренды Пугачева И.В. продолжила пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя. Более того, в 25.06.2015 г. Департаментом муниципальной собственности г.Хабаровска от имени городского округа "Город Хабаровск" с Пугачевой И.В. заключено соглашение об изменении условий договора аренды, которое в установленном законом порядке зарегистрировано, что свидетельствует о продлении срока действия договора аренды на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Пугачева И.В, являясь арендатором земельного участка по договору, заключенному в 2008 г. и продленному на неопределенный срок (при общем сроке аренды более 9 лет), была вправе передать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, в связи с чем, обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы, выражая несогласие с выводами суда, по существу их не опровергают и основанием для отмены решения суда являться не могут. Суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую оценку, разрешив спор в соответствии с материальным и процессуальным законом.

Руководствуясь ст.ст.328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 5 октября 2018 года по иску Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска к Пугачевой И.В, Изотову А.А, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области о признании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным, аннулировании записи о государственной регистрации оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца - без удовлетворения.

Председательствующий судья Е.С. Жельнио

Судьи Т.В. Флюг

И.Н. Овсянникова