Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 22 января 2019 г. по делу N 33-261/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего, судьи

Сокола В.С,

судей

Онищенко Т.С, Пономаренко А.В,

при секретаре

Петровой А.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Онищенко Т.С. гражданское дело по иску Алиевой З.М. к Макарян С.В. о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, третьи лица - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Патель М.А, Алиев Э.Х. и Макарян А.Г, по апелляционной жалобе Алиевой З.М. на решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 13 августа 2018 года,

УСТАНОВИЛА:

Алиева З.М. 25 апреля 2018 года обратилась в суд с данным иском и с предоставленных уточнений просила зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью 543 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес".

Заявленные требования истец обосновала тем, что стороны заключили в простой письменной форме договор купли-продажи спорного земельного участка. Договор куплипродажи и необходимые документы были представлены на государственную регистрацию, однако в государственной регистрации права собственности на земельный участок за покупателем Алиевой З.М. отказано, поскольку документы от имени продавца Макарян С.В. представлены доверителем Патель М.А. по доверенности, предусматривающей полномочия по распоряжению имуществом в объеме, предусмотренном законодательством Украины, на регистрацию ранее возникшего права в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество в органах, действовавших на Украине, т.е. такая доверенность не может быть принята в качестве документа, подтверждающего полномочия представителя по отношению к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики /л.д. 9-11, 43-44/.

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 13 августа 2018 года в удовлетворении указанного иска отказано /т.1, л.д. 56-63/.

Не согласившись с данным решением суда, истец - Алиева З.М. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права /т.1, л.д. 68-70/.

В частности, основные доводы жалобы заключаются в том, что суд пришел к ошибочному выводу о недоказанности истцом оснований, по которым предъявлен иск, при этом не учел, что Алиева З.М. приобрела спорный земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного в надлежащей форме, сторонами достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, расчет по договору произведен, имущество передано, однако истец не может зарегистрировать переход права собственности на данный земельный участок надлежащим образом по независящим от нее причинам, ввиду уклонения ответчика, которая договор купли-продажи в установленном законом порядке не оспорила, также договор не признан недействительным по основаниям, указанным в Гражданском кодексе Российской Федерации, вместе с этим в рамках настоящего спора ответчиком встречного иска не предъявлено.

Возражений на апелляционную жалобу не поступало.

Определением от 18 декабря 2018 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных Главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. К участию в деле привлечены Алиев Э.Х. и Макарян А.Г, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора (Алиев Э.Х. - на стороне истца, Макарян А.Г. - на стороне ответчика) /т.1, л.д. 120-122/.

Представитель истца Алиевой З.М. и третьего лица Алиева Э.Х. - Остапенко А.Н. в заседании суда апелляционной инстанции апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам в полном объеме и просил ее удовлетворить, отменить решение суда первой инстанции и постановить по делу новое решение об удовлетворении иска.

Стороны и третьи лица, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела /т.1, л.д. 169-174/, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах своей неявки не сообщили, что с учетом положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела.

Заслушав доклад судьи Онищенко Т.С, выслушав представителя истца Алиевой З.М. и третьего лица Алиева Э.Х. - Остапенко А.Н, исследовав материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что обжалуемое решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Констатировав своим определением от 18 декабря 2018 года, наличие оснований для перехода суда апелляционной инстанции к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных Главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а данное обстоятельство в силу пункта 4 части 4 статьи 330 этого же кодекса, является безусловным основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда, судебная коллегия, подчиняясь указанному требованию закона, отменяет обжалуемое решение суда.

В свою очередь, отменяя указанное решение суда и рассмотрев гражданское дело по правилам части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Анисимова С.В. в установленном порядке зарегистрировала брак с Макарян А.Г, в связи с чем изменила свою добрачную фамилию "Анисимова" на фамилию мужа - "Макарян" /т.1, л.д. 105/.

Решениями Приморского поселкового совета N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ утвержден проект землеустройства по отводу Макарян С.В. земельного участка (кадастровый N) площадью 0,0543 га для индивидуального дачного строительства, расположенного по адресу: "адрес", и данный земельный участок передан Макарян С.В. в собственность /т.1, л.д. 156-157/.

Как следует из указанных решений, данный земельный участок был передан Макарян С.В. в собственность из земель коммунальной собственности в пределах норм бесплатной приватизации, согласно статьям 118, 121 Земельного кодекса.

ДД.ММ.ГГГГ отделом Госкомзема в г. Феодосии на основании указанных решений выдан Государственный акт на право собственности Макарян С.В. на земельный участок площадью 0,0543 га, расположенный по адресу: "адрес" (кадастровый N) для индивидуального дачного строительства /т.1, л.д. 15/.

Статьей 57 Семейного кодекса Украины (в редакции, действовавшей на момент возникновения у Макарян С.В. права собственности на указанный земельный участок) предусматривалось, что личной частной собственностью жены, мужа является земельный участок, приобретенный ею, им во время брака в результате приватизации земельного участка.

Таким образом, земельный участок площадью 0,0543 га, расположенный по адресу: "адрес" (кадастровый N) не являлся общей совместной собственностью супругов, а принадлежал Макарян С.В. на праве личной собственности, в связи с чем, согласия мужа (Макаряна А.Г.) для его отчуждения не требовалось.

ДД.ММ.ГГГГ Макарян С.В. выдала нотариально удостоверенную доверенность со сроком действия на три года, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, которой уполномочила Патель М.А. распорядится, в т.ч. продать или обменять либо передать в аренду (кроме дарения), принадлежащим ей земельным участком, расположенным по адресу: "адрес" (кадастровый N), и зарегистрировать возникновение, изменение и/или прекращение права собственности, иных вещных прав и/или обременений и ограничений указанного земельного участка, для чего предоставила ему необходимые права /т.1, л.д. 13, 88/.

ДД.ММ.ГГГГ принадлежащий на праве собственности Макарян С.В. земельный участок (предыдущий кадастровый N) площадью 543 кв.м расположенный по адресу: "адрес", поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый N, разрешенное использование: размещение дачных домов и садовых домов /т.1, л.д. 16-17/.

ДД.ММ.ГГГГ Алиев Э.Х. выдал нотариально удостоверенное согласие своей супруге - Алиева З.М. на покупку за цену и на условиях по ее усмотрению земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" /т.1, л.д. 20/.

ДД.ММ.ГГГГ Алиева З.М. выдала нотариально удостоверенную доверенность со сроком действия на три года, которой уполномочила Остапенко А.Н. купить за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", для чего предоставила ему необходимые права /т.1, л.д. 14/.

ДД.ММ.ГГГГ Макарян С.В, от имени и в интересах которой действовал Патель М.А. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, как продавец, и Алиева З.М, от имени и в интересах которой действовал Остапенко А.Н. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, как покупатель, в письменной форме заключили Договор купли-продажи, согласно которому, продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил 200 000 руб. земельный участок N площадью 543 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" /т.1, л.д. 18-19/.

ДД.ММ.ГГГГ Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым отказал Алиевой З.М. в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок N площадью 543 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что с заявлением о государственной регистрации со стороны продавца обратилось ненадлежащее лицо, поскольку в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрены полномочия представителя по распоряжению имуществом в объеме законодательства Украины /т.1, л.д. 21/.

В пункте 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В настоящее время истец лишена возможности зарегистрировать переход права собственности на земельный участок N площадью 543 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество.

В соответствии с абзацами 1 и 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N122-ФЗ от 21 июля 1997 года (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи и обращения за государственной регистрацией перехода права собственности), государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

С 01 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом N218-ФЗ от 13 июля 2015 года, которым предусмотрены аналогичные положения.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" N10/22 от 29 апреля 2010 года, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует предъявляемым законом требованиям и полностью исполнен. Земельный участок был передан представителю истца при подписании договора вместе с необходимыми документами (Государственный акт, кадастровый паспорт). Денежные средства за продажу земельного участка были переданы представителю ответчика, которой доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ был уполномочен на распоряжение земельным участком, в т.ч. путем продажи, с правом получения денег по заключенному договору.

Сведения о наличии дома или иных строений на спорном земельном участке отсутствуют. Согласно ответу БТИ, инвентарное дело на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке по адресу: "адрес", не заводилось, первичная инвентаризация не проводилась /т.1, л.д. 159/.

Сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, расположенные по адресу: "адрес", в ЕГРН отсутствуют /т.1, л.д. 161-162/.

Фонд защиты вкладчиков не располагает информацией относительно наличия/отсутствия запретов по отчуждению и иному распоряжению земельным участком, расположенным по адресу: "адрес", кадастровый N, принадлежащим Макарян С.В. на праве собственности /т.1, л.д. 164/.

Нотариусами Крыма в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время договоров ипотеки (залога) земельного участка (предыдущий кадастровый N) площадью 543 кв.м расположенного по адресу: "адрес", с участием Макарян С.В. не удостоверялось /т.1, л.д. 175 - т.3, л.д.48/.

С учетом установленных обстоятельств (заключение между сторонами в установленной законом форме договора купли-продажи, содержащего все существенные условия договора, и его исполнение, а также отсутствие препятствий для отчуждения земельного участка) и вышеуказанных норм права, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от ответчика, как продавца, к истцу, как покупателю, поскольку в досудебном порядке государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок не произведена в связи с уклонением стороны продавца от соответствующих действий.

При этом, судебная коллегия исходит из того, что в силу нормативных предписаний, государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества проводится по заявлению двух сторон, в связи с чем, обращения только одной из сторон договора недостаточно для осуществления такой государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущества, то другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Уклонение стороны договора от государственной регистрации перехода права собственности не означает необходимости соблюдения обязательного досудебного или претензионного порядка урегулирования спора.

Если покупатель обратился с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а продавец в процессе рассмотрения дела занимает позицию о том, что у него отсутствует соответствующая обязанность, либо вообще не является в судебные заседания и не предоставляет каких-либо возражений, это свидетельствует об уклонении продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

Верховный Суд Российской Федерации в постановлении от 25 марта 2008 года по делу N6-В08-4 указал, что суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию перехода права собственности к приобретателям, по независящим от воли данной стороны причинам.

В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности на земельный участок в установленном порядке, явилось самоустранение ответчика от совершения необходимых действий.

Учитывая, что при рассмотрении настоящего гражданского дела судом были допущены нарушения процессуальных норм, что является в силу пункта 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого по делу решения, постановленное судом первой инстанции решение подлежит отмене, с вынесением нового об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, -

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 13 августа 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", площадью 543 кв.м (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: размещение дачных домов и садовых домов; кадастровый N; предыдущий N), от продавца - Макарян С.В, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки "адрес", от имени и в интересах которой на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ действовал Патель М.А, к покупателю - Алиевой З.М, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки "адрес" Крымской АССР, от имени и в интересах которой на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ действовал Остапенко А.Н, на основании Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи