Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 января 2019 г. по делу N 33-2349/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Ворониной И.В,

судей Лемагиной И.Б,Щербаковой А.В,

при секретаре Патове А.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В,

гражданское дело по апелляционной жалобеМорозова А.В.

на решение Тушинскогорайонного суда г. Москвы от 28 августа 2018 года, которым постановлено:

исковые требования Долгова Игоря Петровича к Морозову Александру Викторовичу о взыскании суммы задатка - удовлетворить.

Взыскать с Морозова Александра Викторовича в пользу Долгова Игоря Петровича сумму уплаченного задатка в размере 500 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины размере 8 200 руб. 00 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований Морозова Александра Викторовича к Долгову Игорю Петровичу об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истец Долгов И.П. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику Морозову А.В. о взыскании суммы задатка, в котором просит взыскать сумму задатка в размере 500 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 200 руб.

В обосновании иска истец указывает, что 06 марта 2018 года между Морозовым А.В. и Долговым И.П. был заключен предварительный договор об определении условий совершения сделки купли - продажи недвижимого имущества и внесения задатка. Предметом настоящего договора является обязанность ответчика продать истцу следующее недвижимое имущество: земельный участок для ИЖС, категория земель: земли поселений, кадастровый номер: *** и жилой дом, общая площадь 383.5 кв.м, кадастровый номер: ***, расположенные по адресу: ***. В соответствии с п. 4.2 договора: "покупатель при подписании настоящего договора выплачивает продавцу задаток в счет цены объекта недвижимости в размере 500 000 рублей". Таким образом, истец при подписании договора передал ответчику денежные средства в размере 500 000 рублей в качестве задатка. Подтверждением передачи денег от истца ответчику служит расписка в получении задатка, которая оформлена письменно, распиской, в разрезе договора. В соответствии с п. 3.1. договора: "договор купли - продажи объекта недвижимости должен быть подписан сторонами до 06 апреля 2018 года включительно". Согласно п. 8.1 договора: "в случае обнаружения... и факторы, перечисленные в Приложении 1 к настоящему договору, продавец обязан возвратить покупателю денежную сумму, внесенную покупателем в качестве предоплаты в течение 3 (трех) банковских дней с момента предъявления покупателем требования".

Согласно п. 11 Приложения к предварительному договору об определении условий совершения сделки купли - продажи недвижимого имущества и внесения задатка от марта 2018 года: "если до сделки купли - продажи по объекту не будет осуществлено межевание земельного участка в установленном порядке и не будут определены границы земельного участка на местности". В соответствии с заключением кадастрового инженера по результатам обследования земельного участка от марта 2018 года, расположенного по адресу: ***, при обмере земельного участка с данными ЕГРН было выявлено: наложение границ земельного участка N*** с участком, расположенным по адресу: *** с кадастровым номером ***. На плане, который приобщен к заключению, отражена реестровая ошибка. Площадь наложения составляет 211 квадратных метров. У истца есть достоверная информация о попытке ответчиком разрешения данного вопроса с собственником земельного участка под номером ***, однако до настоящего времени, спорный вопрос разрешить не удалось. Согласно юридическому заключению по сделке с приобретаемым объектом недвижимости - земельным участком и жилым домом от 30 марта 2018 года, ответчик на период 30 марта 2018 года не осуществил межевание земельного участка в установленном порядке и не определилграницы земельного участка на местности.

Выводами вышеназванного заключения явилось то, что факты, которые выявлены данным заключением, препятствуют заключению договора купли - продажи объекта. 04 апреля 2018 года в адрес ответчика от истца было направлено требование о возврате задатка в соответствии с требованиями и обязательствами, определенными предварительным договором об определении условий совершения сделки купли - продажи недвижимого имущества и внесения задатка от 30 марта 2018 года. 06 апреля 2018 года в адрес истца через представителя риэлтерской компании (ответчиком был избран данный вид связи) поступил ответ на вышеназванное требование, в соответствии с которым истцу стало известно о готовности возвратить задаток, определенный договором в размере, равном половине оплаченного, то есть в сумме 250 000 рублей. Свою позицию, определенную в ответе на требование истца от 04 апреля 2018 года, ответчик обосновал тем, что денежные средства в размере 250 000 рублей были им затрачены на ремонтные и реставрационные работы. Однако данные условия договором определены не были, поэтому не могут быть основанием для отказа в возврате задатка в полном размере, то есть в размере 500 000 рублей.

Ответчик Морозов А.В, не согласившись с исковыми требованиями Долгова И.П, предъявил встречные исковые требования к Долгову И.П. об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором просит обязать Долгова И.П. заключить с Морозовым А.В. основной договор купли продажи недвижимого имущество на земельный участок для ИЖС, категория земель: земли поселений, кадастровый номер:*** и жилой дом, общая площадь 383,5 кв.м, кадастровый номер:***, расположенные по адресу: ***.

В обосновании встречных исковых требований ответчик указал, что 06 марта 2018 года между Долговым И.П. и Морозовым А.В. был заключен предварительный договор об определении условий совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества и внесения задатка. Предметом вышеуказанного договора была обязанность продавца продать покупателю следующее недвижимое имущество: земельный участок для ИЖС, категория земель: земли поселений, кадастровый номер:*** и жилой дом, общая площадь 383,5 кв.м, кадастровый номер:***, расположенные по адресу: ****, далее "объект недвижимости", а обязанность покупателя - купить недвижимость на условиях настоящего договора. В соответствии с пунктом 3.1. названного договора: договор купли-продажи объекта недвижимости должен быть подписан сторонами до 06 апреля 2018 года. Пунктом 4.2 установлено, что покупатель при подписании настоящего договора выплачивает продавцу задаток в счет цены объекта недвижимости в размере 500 000 рублей (получение задатка оформляется распиской). Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи недвижимости не заключен по причине уклонения Долгова И.П. от заключения основного договора купли- продажи недвижимости. При этом 02 апреля 2018 года ответчик направил покупателю уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи, в котором указал, что он готов явиться с комплектом необходимых документов для заключения (подписания) основного договора купли- продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 1695 кв.м, с кадастровым номером: *** и жилого дома, общая площадь 383,5 кв.м, кадастровый номер:***, для чего просит в письменном виде сообщить ему о месте, дате и времени проведения сделки купли-продажи указанного выше имущества. На данное уведомления ответ от покупателя не поступил.

Тем не менее, от покупателя 04 апреля 2018 года поступила телеграмма, в которой покупатель указал, что сделку купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: *** и уч.*** заключить невозможно по причине неопределенности границ земельного участка. В приложении к указанному договору, сформулирован перечень фактов, которые могут повлечь лишение и/или ограничение прав пользования, владения, распоряжения объектом и (могут являться причиной для расторжения договора. В пункте 11 приложения один из фактов указан, что если до сделки купли-продажи по объекту не будет осуществлено межевание земельного участка в установленном порядке и не будут определены границы. Целью заключения предварительного договора является закрепление достигнутых договоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства в момент заключения договора. Морозов А.В. в период действия предварительного договора совершал действия, с очевидностью свидетельствующие о его намерении заключить основной договор купли- продажи, выразившиеся в подаче 03 апреля 2018 года искового заявления об исправлении реестровой ошибки в Истринский городской суд. Стороны при заключении предварительного договора от 06 марта 2018 года установили данные, позволяющие определить месторасположение приобретаемого покупателем недвижимого имущества, исходя из имеющейся на тот момент возможности: адреса, площади и стоимости земельного участка. На момент заключения предварительного договора покупатель был ознакомлен с соответствующей землеустроительной документацией (подтверждающей границы земельного I участка), и был согласен купить недвижимое имущество при таких условиях.

Покупатель внес задаток в рамках предварительного договора от 06.03.2018 года. В присутствии свидетелей (риелторов со стороны продавца и покупателя), между Долговым И.П. и Морозовым А.В. было определено, что сумма задатка, внесенного Долговым И.П, будет израсходована Морозовым А.В. на проведение косметических и ремонтных работ в доме, что и было осуществлено ответчиком по просьбе Долгова И.П. Морозов А.В. обратился к Долгову И.П. с письменным предложением заключить соответствующий договор купли-продажи, то есть своевременно исполнил свою обязанность по заключению договора. Кроме того, по причине необоснованного отказа Долгова И.П. от заключения договора купли-продажи, что является нарушением прав ответчика, ответчик понес убытки в виде упущенной выгоды (п.2, ст. 15 ГК РФ), а именно: приняв от истца задаток, Морозов А.В, как добросовестный продавец был вынужден отказать в продаже своего дома другим потенциальным покупателям, а также расторгнуть договоры со всеми риэлторскими агентствами, осуществляющими реализацию дома ответчика.

Представитель истца по первоначальному иску по доверенности Ремизов А.Е. в суд явился, поддержал исковые требования, встречные исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в письменном отзыве на встречные исковые требования.

Представитель ответчика по первоначальному иску по доверенности Терещенко В.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала, по доводам, изложенным в возражениях на иск, встречные исковые требования поддержала в полном объеме

Суд постановилвышеуказанное решение, об отмене которого, как незаконного просит ответчик Морозов П.В.по доводам апелляционной жалобы.

Ответчик по первоначальным требованиям и истец по встречным требованиям Морозов А.В. и его представитель по доверенности Бутовец Л.Н. в судебное заседание апелляционной инстанции явились, доводы жалобы поддержали, просили решение суда отменить и принять по делу новое решение.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается отчетами об отслеживании отправления с почтовым идентификатором. Кроме того, информация о слушании дела является общедоступной, содержится на сайтах суда первой инстанции и Мосгорсуда, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, выслушав ответчика и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства, в том числе, ст. ст. 309, 310, 380, 421, 429, 432, 445 ГК РФ, п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", п.п. 1, 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", п. 1 ст. 98 ГПК РФ.

Судом первой инстанции и материалами дела установлено, что 06 марта 2018 года между Морозовым А.В. и Долговым И.П. был заключен предварительный договор об определении условий совершения сделки купли - продажи недвижимого имущества и внесения задатка.Предметом настоящего договора является обязанность ответчика продать истцу следующее недвижимое имущество: земельный участок для ИЖС, категория земель: земли поселений, кадастровый номер: *** и жилой дом, общая площадь 383.5 кв.м, кадастровый номер: ****, расположенные по адресу: ***.

В соответствии с п. 4.2 договора: "покупатель при подписании настоящего договора выплачивает продавцу задаток в счет цены объекта недвижимости в размере 500 000 рублей.

Таким образом, истец при подписании договора передал ответчику денежные средства в размере 500 000 рублей в качестве задатка.Подтверждением передачи денег от истца ответчику служит расписка в получении задатка.

В соответствии с п. 3.1. договора договор купли - продажи объекта недвижимости должен быть подписан сторонами до 06 апреля 2018 года включительно.

Согласно п. 8.1 договора, в случае обнаружения каких-либо обстоятельств, являющихся основанием для признания в будущем судом недействительной сделки купли-продажи объекта недвижимости, в частности... и факторы, перечисленные в приложении 1 к настоящему договору, продавец обязан возвратить покупателю денежную сумму, внесенную покупателем в качестве предоплаты в течение 3 (трех) банковских дней с момента предъявления покупателем требования.

Согласно п. 11 приложения к предварительному договору об определении условий совершения сделки купли - продажи недвижимого имущества и внесения задатка от 6 марта 2018 года, фактами, которые могут являться причиной для расторжения договора являются: если до сделки купли - продажи по объекту не будет осуществлено межевание земельного участка в установленном порядке и не будут определены границы земельного участка на местности.

В соответствии с заключением кадастрового инженера по результатам обследования земельного участка от марта 2018 года, расположенного по адресу: ***, при обмере земельного участка с данными ЕГРН было выявлено: наложение границ земельного участка N***с участком, расположенным по адресу: *** с кадастровым номером ***.

На плане, который приобщен к заключению, отражена реестровая ошибка. Площадь наложения составляет 211 квадратных метров.

Как следует из пояснений представителя истца, у истца есть достоверная информация о попытке ответчиком разрешения данного вопроса с собственником земельного участка под номером 31, однако до настоящего времени спорный вопрос разрешить не удалось.

Согласно юридическому заключению по сделке с приобретаемым объектом недвижимости - земельным участком и жилым домом от 30 марта 2018 года, ответчик на период 30 марта 2018 года не осуществил межевание земельного участка в установленном порядке и не определилграницы земельного участка на местности. Выводами вышеназванного заключения явилось то, что факты, которые выявлены данным заключением, препятствуют заключению договора купли - продажи объекта.

04 апреля 2018 года в адрес ответчика от истца было направлено требование о возврате задатка в соответствии с требованиями и обязательствами, определенными предварительным договором об определении условий совершения сделки купли - продажи недвижимого имущества и внесения задатка от 30 марта 2018 года.

06 апреля 2018 года в адрес истца через представителя риэлтерской компании (ответчиком был избран данный вид связи) поступил ответ на вышеназванное требование, в соответствии с которым истцу стало известно о готовности возвратить задаток, определенный договором в размере, равном половине оплаченного, то есть в сумме 250 000 рублей.

Свою позицию, определенную в ответе на требование истца от 04 апреля 2018 года, ответчик обосновал тем, что денежные средства в размере 250 000 рублей были им затрачены на ремонтные и реставрационные работы.

При таких обстоятельствах, оценив представленные по делу доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования Долгова И.П. к Морозову А.В. о взыскании задатка подлежат удовлетворению, поскольку основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не был заключен сторонами по вине ответчика Морозова А.В, так как на дату 6 апреля 2018 г. ответчик не осуществил межевание земельного участка в установленном порядке и не определилграницы земельного участка на местности; и поскольку ответчик, получивший задаток, ответственен за неисполнение предварительного договора, доказательств обратного со стороны ответчика не представлено, суд пришел к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма уплаченного задатка в размере 500000 руб.

При этом возражения ответчика о том, что из полученных денежных средства в качестве задатка 250 000 рублей были им затрачены на ремонтные и реставрационные работы, суд счел несостоятельными, поскольку данные условия договором определены не были, в связи с чем, они не могут быть основанием для отказа в возврате задатка в полном размере, то есть в размере 500 000 рублей.

Учитывая вышеизложенное, в силу ст. 98 ГПК РФ, суд взыскал с ответчика в пользу истца госпошлину пропорционально удовлетворённым исковым требованиям в размере 8200 руб.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Морозова А.В, суд исходил из того, что в соответствии с предварительным договором об определении условий совершения сделки купли - продажи недвижимого имущества и внесения задатка от 06 марта 2018 года, договор купли - продажи объекта недвижимости должен быть подписан до 6 апреля 2018 года включительно, то есть, сторонами был определен временной период для заключения основного договора.

Приложением к предварительному договору, определен перечень фактов, которые могут повлечь лишение и/или ограничение прав пользования, владения, распоряжения объектом и могущих являться причиной для расторжения договора.Данное приложение было доведено до сторон настоящего судебного разбирательства, ими было изучено и в подтверждение подписано.

Судом установлено, что Долгов И.П. не уклонялся от заключения основного договора, а его действия явились следствием проблем с определением границ земельного участка на местности со стороны продавца.Данное обстоятельство подтверждается решением Истринского городского суда Московской области, которое было приобщено к материалам дела Морозовым А.В, которое было вынесено 27 июня 2018 года, истцом по которому был Морозов А.В.

В своем исковом заявлении по гражданскому делу N2-1455/18, Морозов А.В. признает, что при проведении кадастровых работ местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером N*** была выявлена реестровая ошибка.

В обоснование своих доводов, изложенных во встречном исковом заявлении, Морозов А.В. применяя норму права, предусмотренную ч. 5 ст. 429 ГК РФ, указывал на то, что Долгов И.П. уклоняется от заключения основного договора купли - продажи земельного участка.

Данный довод суд счел необоснованным, так как Долгов И.П. не уклонялся от заключения договора, был готов его заключить, однако при проработке вопросов, необходимых для заключения основного договора, был выявлен факт, который может являться причиной для расторжения договора, а именно факт реестровой ошибки, связанной с определением границ.

Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они являются правильными и обоснованными, и не находит оснований для отмены принятого решения.

Доводы жалобы о том, что ответчик не согласен с выводами суда, что он ответственен за неисполнение предварительного договора от 6 марта 2018 г, суд неверно дал определение понятия реестровой ошибки, ее правовой природе, в связи с чем, препятствий в заключении основного договора не имелось, именно истец отказался от заключения основного договора, а поэтому не имелось оснований для возврата ему задатка, суд необоснованно отказал ответчику в удовлетворении встречного иска, не могут служить основанием для отмены принятого решения, поскольку из условий предварительного договора, заключенного сторонами 6 марта 2018 г, следует, что основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома стороны должны заключить до 6 апреля 2018 г..(п. 3.1). П. 5.1 договора предусмотрено, что в случае отказа покупателя подписать договор купли-продажи объекта недвижимости в установленном законом порядке в срок, установленный в п. 3.1, внесенный им задаток остается в продавца в качестве штрафа.П. 11 Приложения к предварительному договору установлено, что фактами, которые могут повлечь лишение и/или ограничение прав пользования, владения, распоряжения объектом и могущих являться причиной для расторжения договора, являются: если до сделки купли-продажи по объекту не будет осуществлено межевания земельного участка в установленном порядке и не будут определены границы земельного участка на местности.Из материалов дела следует, что в марте 2018 г..истец Долгов И.П. получил заключение кадастрового инженера, из которого следует, что имеется наложение земельного участка, который является предметом предварительного договора, с участком N 31, в кадастровом плане имеется реестровая ошибка.

На дату 4 апреля 2018 г, когда истец направил в адрес ответчика требование о возврате задатка, а также 6 апреля 2018 г, дата, до которой должен был быть заключен основной договор, межевание земельного участка и определение границ не было произведено ответчиком. В материалах дела такие доказательства отсутствуют.Вопрос о границах земельного участка, который был предметом предварительного договора, был разрешен ответчиком Морозовым А.В. только в решенииИстринского городского суда Московской области от 27 июня 2018 г..Таким образом, основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не был заключен по вине ответчика Морозова А.В, в связи с чем, суд пришел к верному выводу о взыскании с него в пользу истца задатка в размере 500 000 руб. и отклонении встречных исковых требований.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 28 августа 2018 года- оставить без изменения, апелляционную жалобуМорозова А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: