Решение Московского городского суда от 29 января 2019 г. по делу N 3а-0052/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Родиной А.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Строченовский" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Строченовский" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "КорпоратФинанс", по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 395 023 826 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года установлена в размере 790 343 163 рублей 52 копеек.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представители ООО "Строченовский" по доверенностям Марченко Е.И, Никулина И.В. в судебном заседании поддержали изначально заявленные требования. Представили возражения относительно выводов, изложенных в заключении судебного эксперта.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы Пелевина Е.А. поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, заслушав пояснения эксперта *, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером *, расположенное по адресу: г. Москва, *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 12).

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 790 343 163 рублей 52 копеек (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 13).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности ООО "Строченовский" как плательщика налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и 19 сентября 2018 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

9 октября 2018 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, за N 51-*/2018 административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 14-16), в связи с чем ООО "Строченовский" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Строченовский" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет от 17 сентября 2018 года N *, подготовленный ООО "КорпоратФинанс" (т. 1, л.д. 17-130), в котором по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена в размере 395 023 826 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "БизнесПартнер".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * составляет 601 349 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "КорпоратФинанс", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.

В частности, эксперт указал, что в нарушение пункта 5 ФСО N 3 в отчете использованы поэтажные планы здания, на основании которых рассчитаны поэтажные площади. Вместе с тем эти документы не содержат полной информации о площадях всех помещений в здании, в связи с чем используемая в отчете информация не соответствует требованиям ФСО о подтверждении сведений.

При использовании оценщиком аналога N 1, оценщик исходил из того, что он расположен в ЦАО, однако данный аналог расположен в ЮАО.

Оценщиком при расчетах использована информация о продаже объекта-аналога N 1 площадью 5 966 кв.м, в то время как в действительности к продаже было представлено лишь помещение в здании площадью 1 500 кв.м, таким образом оценщиком необоснованно занижена удельная стоимость объекта-аналога, что привело к неверному расчету итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены и иные нарушения методологического и расчетного характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 10-24 экспертного заключения.

Таким образом, определенная в отчете об оценке итоговая рыночная стоимость нежилого здания не может быть признана достоверной.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений не оспаривали.

Между тем, как представителями административного истца, так и представителем Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В связи с возникшими у сторон дополнительными вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, судом был вызван и опрошен эксперт ООО "БизнесПартнер" - *

Оценивая пояснения судебного эксперта, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного заседания подтвердилась обоснованность выводов эксперта о рыночной стоимости объекта исследования.

Так, давая ответы на представленные представителем Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы вопросы, эксперт пояснил, что подобранный им в рамках сравнительного подхода объект-аналог N 1, исходя из проведенного анализа, является сопоставимым с объектом оценки и находится в рыночном ценовом диапазоне. Экспертом указано, что им обоснованно не была введена корректировка на дату предложения объектов-аналогов, поскольку объявления о продаже аналогов были взяты за 4 месяца до даты оценки, в то время как средний срок экспозиции аналогичных объектов составляет 5-12 месяцев, а существенные изменения в цене за 4 месяца не происходят. Эксперт пояснил, что использование сведений о кадастровой стоимости земельного участка при очищении стоимости единого объекта недвижимости от стоимости земельного участка является корректным, поскольку в случае отсутствия спора кадастровая стоимость признается равной рыночной.

Судом отклоняются доводы о необоснованности использования экспертом Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. со ссылкой на то, что он не содержит привязки к городам. Суд отмечает, что действующее законодательство в области оценочной деятельности не содержит запрета на выбор используемых экспертом источников. Кроме того, справочник под редакцией Лейфера Л.А. составлен по результатам масштабного исследования рынка коммерческой недвижимости России, активно используется в оценочной деятельности и содержит данные, позволяющие получить достоверные результаты оценки.

Что касается возражений административного истца, то из представленной в материалы дела рецензии на экспертное заключение следует, что, по мнению рецензента, экспертом неверно определена площадь объектов-аналогов N 1 и 3, а также год постройки объекта-аналога N 3, что повлекло ошибочный расчет их удельной стоимости. Рецензентом также указано на наличие расчетных ошибок в рамках сравнительного подхода. Кроме того, рецензент сослался на то обстоятельство, что в заключении эксперт не указал наличие НДС в рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Между тем из пояснений эксперта следует, что использованные им сведения о площади объектов-аналогов N 1 и 3 были взяты из объявлений о продаже, скриншоты данных источников информации приведены в заключении эксперта, что в полной мере соответствует требованиям ФСО. Суд также отмечает, что в случае использования экспертом в расчетах информации о площади аналогов, отличающейся от приведенной в объявлениях об их продаже, указанное будет нарушать требования п. 5 ФСО N 3. Кроме того, сведения о площади объектов-аналогов, которые предлагает использовать рецензент, какими-либо достоверными источниками не подтверждены.

Не являются обоснованными и доводы о том, что экспертом неверно указан год постройки объекта-аналога N 3, поскольку из приведенных экспертом скриншотов объявлений следует, что год постройки здания 1897, что соответствует приведенной экспертом в заключении информации. В свою очередь достоверных данных о том, что год постройки объекта-аналога - 1797 - рецензентом не приведено. Более того, из пояснений эксперта следует, что как на оцениваемом объекте, так и на объектах-аналогах в 2000-х годах была проведена реконструкция, в связи с чем год постройки зданий не влияет на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Экспертом в письменных пояснениях дополнительно представлен подробный расчет рыночной стоимости объекта, который опровергает доводы рецензента о наличии арифметических ошибок в заключении.

Что касается доводов об отсутствии указания экспертом на наличие НДС в итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, наиболее вероятная цена объекта недвижимости - это итоговая цена сделки, то есть единственно уплачиваемая приобретателем продавцу сумма, независимо от применяемых сторонами сделки систем налогообложения.

Исходя из приведенных норм, определенная судом рыночная стоимость, устанавливаемая в качестве новой кадастровой стоимости, представляет собой предполагаемую цену сделки, по которой объект недвижимости может быть отчужден при его реализации, и не зависит от системы налогообложения, в связи с чем рыночная стоимость, устанавливаемая в качестве новой кадастровой стоимости, не анализируется судом на предмет наличия или отсутствия в ней НДС, а, следовательно, в судебном решении не отражается включение или невключение в её состав НДС.

Как пояснил эксперт, используемая им для определения рыночной стоимости объекта оценки информация не анализировалась на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответ на поставленный перед экспертом в определении о назначении судебной экспертизы вопрос о рыночной стоимости дан в полном соответствии с его формулировкой и не отражает наличие или отсутствие в цене спорного объекта НДС. Напротив, такое указание могло бы привести к неоднозначному толкованию выводов эксперта.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

О снований не доверять выводам судебного эксперта у суда не имеется. Суд учитывает, что допрошенный в судебном заседании эксперт * был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в заключении ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года.

Суд учитывает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Экспертиза по делу была назначена определением суда по ходатайству административного истца. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях (т. 1, л.д. 161-164) доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Строченовский" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В такой ситуации суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 601 349 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 19 сентября 2018 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г." утверждена новая кадастровая стоимость спорного объекта (пункт * приложения к N 1 к Распоряжению), которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2019 года, постольку установленная судом кадастровая стоимость объекта подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2018 года включительно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 601 349 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 сентября 2018 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года включительно.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга