Апелляционное определение СК по гражданским делам Архангельского областного суда от 30 января 2019 г. по делу N 33-478/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Смоленцева М.В.,

судей Корепановой С.В, Кучьяновой Е.В,

при секретаре Поташевой Р.-М.В,

с участием прокурора Загвоздиной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Васильева П.Ю. на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 1 ноября 2018 г, которым постановлено:

"исковые требования администрации муниципального образования "Северодвинск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска к Васильеву П.Ю. об изъятии жилого помещения путем выкупа удовлетворить.

Изъять путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", принадлежащие на праве собственности Васильеву П.Ю..

Взыскать с администрации муниципального образования "Северодвинск" за счет казны муниципального образования "Северодвинск" в пользу Васильева П.Ю. выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", в размере 2 532 000 (два миллиона пятьсот тридцать две тысячи) рублей.

Прекратить право собственности Васильева П.Ю. на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", после выплаты администрацией муниципального образования "Северодвинск" в его пользу выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение в размере 2 532 000 рублей.

С момента выплаты администрацией муниципального образования "Северодвинск" выкупной стоимости в размере 2 532 000 рублей, право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", переходит от Васильева П.Ю. к муниципальному образованию "Северодвинск".

Взыскать с администрации муниципального образования "Северодвинск" в пользу общества с ограниченной ответственности "ПРОФ-ЭКСПЕРТ" расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.

Взыскать с Васильева П.Ю. в пользу общества с ограниченной ответственности "ПРОФ-ЭКСПЕРТ" расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.

Взыскать с Васильева П.Ю. в доход бюджета муниципального образования "Северодвинск" государственную пошлину в размере 20 860 (двадцать тысяч восемьсот шестьдесят) рублей."

Заслушав доклад судьи Корепановой С.В, судебная коллегия

установила:

администрация МО "Северодвинск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска обратилась в суд с иском к Васильеву П.Ю. об изъятии принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа.

Мотивировала требование тем, что Васильев П.Ю. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес". Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением первого заместителя Главы Администрации - руководителя аппарата от ДД.ММ.ГГГГ N принято решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом путем предоставления возмещения за находящиеся в доме жилые помещения. Администрацией Северодвинска проведены мероприятия по определению выкупной цены за жилые помещения путем заключения муниципального контракта, во исполнение которого предоставлены отчеты об определении рыночной стоимости выкупаемых жилых помещений, расположенных в вышеуказанном доме. Согласно отчету рыночная стоимость принадлежащего Васильеву П.Ю. жилого помещения, с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, а также включая долю в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, составила 2 400 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было вручено письмо с предложением заключить соглашение о выкупе спорного жилого помещения на указанную сумму. Соглашение ответчиком не подписано. Просила суд изъять у ответчика спорное жилое помещение путем выкупа по вышеуказанной цене, а также прекратить его право собственности на жилое помещение с момента выплаты ему выкупной цены.

Представитель истца Давыдова И.С. в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Ответчик в судебное заседание не явился. Его представитель Симонов А.В. в суде с иском не согласился, пояснив, что ответчик не согласен на выплату ему денежной компенсации за изымаемое жилое помещение. В качестве обеспечения своих жилищных прав Васильевым П.Ю. сделан выбор в пользу предоставления ему другого жилого помещения на праве собственности взамен жилого помещения, подлежащего изъятию. При определении размера компенсации не учтена доля ответчика в праве собственности на изымаемый для муниципальных нужд земельный участок под многоквартирным домом, что значительно снижает размер такой компенсации. Истцом пропущен срок исковой давности по требованию о выкупе жилого помещения. Кроме этого, истец преждевременно обратился в суд с настоящим иском, поскольку со дня получения ответчиком проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, до момента обращения Администрации Северодвинска в суд с настоящим иском, прошло менее шести месяцев.

Третьи лица - Балашова О.В, Васильева М.П, Управление муниципального жилищного фонда Администрации Северодвинска в судебное заседание не явились.

Суд принял указанное выше решение, с которым не согласился ответчик Васильев П.Ю, в поданной апелляционной жалобе просит его отменить, разрешить вопрос по существу - отказать в удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что он как собственник жилого помещения обратился в Администрацию Северодвинска с просьбой предоставить ему вместо изымаемой квартиры в качестве возмещения другое жилое помещение, в чем ему незаконно отказали. Указывает, что постановление Администрации Северодвинска от ДД.ММ.ГГГГ N об изъятии земельного участка было получено им в 2014 г..С указанного времени прошло более двух лет, следовательно, Администрацией Северодвинска нарушен срок обращения в суд с иском о принудительном выкупе у него жилого помещения. Более трех лет Администрацией Северодвинска не исполнялись требования об изъятии, что также является нарушением закона. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Северодвинска принято распоряжение N об изъятии земельного участка под домом, и отмене постановления от ДД.ММ.ГГГГ N. При этом Администрацией Северодвинска не представлено доказательств полномочий первого заместителя Администрации Северодвинска отменять постановления, подписанные главой Администрации Северодвинска. Ко дню подачи данного иска со дня издания распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ N прошло менее одного года, что также является нарушением закона. После издания указанного распоряжения Администрация Северодвинска не проводила оценку изымаемого недвижимого имущества, не обращалась к нему с требованием о выплате компенсации за изымаемый земельный участок. Считает, что истец преждевременно, с нарушением п. 2 ст. 56.9, п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ, а также требований п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г..N 14, обратился в суд с данным иском. Кроме этого, распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ N в установленном законом порядке не зарегистрировано. В ноябре 2017 г..истцом в его адрес был направлен проект соглашения об изъятии недвижимости, при этом отчет об оценке был датирован ДД.ММ.ГГГГ, то есть процедура выкупа и оценка изымаемой недвижимости были произведены с нарушением закона.

Не соглашается с экспертизой, проведенной по делу, полагая, что у суда не имелось оснований для ее назначения, поскольку, ввиду изложенного выше, истцу надлежало отказать в иске. ООО "ПрофЭксперт" не имеет права проводить оценку жилых помещений и квартир. Экспертом проводилась оценка рыночной стоимости выкупаемого жилья без учета положений п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Также экспертом применен принцип уторговывания (снижение стоимости), который в данном случае неприменим, так как возмещение носит компенсационный характер. Снижение стоимости жилья должно быть учтено как убытки. Экспертом для сравнительного исследования были взяты объекты недвижимости, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, то есть не соответствующие требованиям жилого помещения. Кроме этого, эксперт вышел за рамки исследования и, не являясь юристом, дал правовую оценку рассматриваемым судом обстоятельствам. Эксперт не производил оценку ни самого земельного участка, ни пропорциональной доли собственников квартиры на данный земельный участок. Если суд сочтет, что по данному иску произведена компенсация только за жилое помещение (без земельного участка), то данное обстоятельство должно быть прямо отражено в решении. Сумма возмещения в связи с изъятием недвижимого имущества должна быть конкретизирована, поскольку изъятию подлежат два объекта недвижимости. Возмещение рыночной стоимости жилого помещения не покрывает стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество. Указывает, что убытки в виде вынужденных расходов в связи с изъятием недвижимости для муниципальных нужд должны быть компенсированы собственникам в полном размере. В ходе судебного разбирательства выкупная цена изменилась, следовательно, требования истца не были удовлетворены в заявленных суммах.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, заслушав возражения на жалобу представителя истца Администрации Северодвинска Кожанова Е.А, заключение прокурора об оставлении решения суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, следует из материалов дела, что ответчик Васильев П.Ю. является собственником жилого помещения - квартиры "адрес".

Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N вышеуказанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации Северодвинска от ДД.ММ.ГГГГ N принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером N путем выкупа жилых и нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме "адрес".

Распоряжением Первого заместителя Главы Администрации Северодвинска - руководителя аппарата от ДД.ММ.ГГГГ N повторно принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под указанным многоквартирным домом путем предоставления возмещения за находящиеся в доме жилые помещения.

Согласно отчету ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ N N об оценке рыночной стоимости принадлежащей ответчику квартиры, представленному истцом, рыночная стоимость принадлежащего Васильеву П.Ю. жилого помещения, с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, а также включая долю в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, составила 2 400 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику вручен проект соглашения N об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, по условиям которого Васильев П.Ю. обязуется передать в собственность МО "Северодвинск" принадлежащее ему жилое помещение, а МО "Северодвинск" обязуется выплатить Васильеву П.Ю. возмещение за указанное жилое помещение в размере 2 400 000 руб.

Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд между сторонами не достигнуто.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, проверив на соответствие закону процедуру изъятия Администрацией МО "Северодвинск" у Васильева П.Ю. жилого помещения, соблюдение сроков предъявления в суд настоящего иска, наличие у ответчика права выбора на реализацию его жилищных прав, пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований и принудительном изъятии у ответчика принадлежащего ему жилого помещения, дав при этом оценку размеру выкупной цены жилого помещения.

Судебная коллегия с выводами суда, изложенными в судебном решении, согласна, находит их отвечающими требованиям действующего законодательства, фактическим обстоятельствам дела и представленным в него доказательствам.

Верно применяя положения ст. 32 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей общий порядок изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, принимая во внимание разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, изложенные в постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции, установив, что ответчик является собственником жилого помещения в доме, признанном в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу, в отношении которого органом местного самоуправления принято решение об изъятии земельного участка под ним путем предоставления собственникам возмещения за жилые помещения, а также недостижение между указанными лицами соглашения об изъятии, пришел к верному выводу о праве Администрации Северодвинска на принудительное изъятие у Васильева П.Ю. принадлежащего ему жилого помещения путем его выкупа.

Доводы апелляционной жалобы Васильева П.Ю, которые сводятся к нарушению истцом процедуры изъятия у него жилого помещения, судебная коллегия не может принять во внимание.

Учитывая, что Администрацией Северодвинска ДД.ММ.ГГГГ принято повторное решение (распоряжение N) об изъятии земельного участка под многоквартирным домом, где расположено принадлежащее ответчику жилое помещение, и которым отменено ранее принятое постановление от ДД.ММ.ГГГГ N об изъятии для муниципальных нужд земельного участка путем выкупа жилых и нежилых помещений в доме, процедура изъятия жилого помещения у собственников подлежала соблюдению вновь.

Как установилсуд и это подтверждено материалами дела, процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у ответчика Васильева П.Ю, соблюдена.

Довод жалобы ответчика относительно отсутствия у Первого заместителя Главы Администрации Северодвинска полномочий на издание и подписание распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ N, судебная коллегия отклоняет, поскольку предметом судебной проверки законность данного правового акта не являлась.

Также несостоятелен довод апелляционной жалобы об отсутствии регистрации вышеуказанного распоряжения.

В соответствии с Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ, часть 3 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, предусматривавшая государственную регистрацию решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утратила силу с 1 апреля 2015 г.

С даты получения ответчиком проекта соглашения ( ДД.ММ.ГГГГ) до даты предъявления в суд настоящего искового заявления ( ДД.ММ.ГГГГ), сроки, предусмотренные ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которой иск о принудительном изъятии жилого помещения может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, и не ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения, Администрацией Северодвинска не нарушены.

При этом ссылка в жалобе на пропуск истцом срока обращения в суд, исчисляемый ответчиком с даты принятия решения об изъятии от ДД.ММ.ГГГГ, является необоснованной, поскольку, как указано выше, начало процедуры изъятия в рассматриваемом случае подлежало исчислению с даты повторного принятия решения об изъятии - ДД.ММ.ГГГГ.

Не влияет на законность принятого судом решения довод апелляционной жалобы Васильева П.Ю. о направлении ему проекта соглашения об изъятии недвижимости с предложением выкупа жилого помещения по цене, определенной на дату ДД.ММ.ГГГГ (до принятия повторного решения об изъятии), поскольку размер выкупной стоимости определен судом на основании заключения судебной экспертизы, проведенной по вопросам определения рыночной стоимости принадлежащего ответчику жилого помещения, с учетом доли в праве собственности на земельный участок, и определения размера компенсации.

Заключение эксперта ООО " "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГГГ N содержит подробное описание проведенного исследования и выводы на поставленные судом вопросы.

Поскольку положениями ст. ст. 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и ст. 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного является правильным вывод суда о том, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения эксперт учитывал в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, на что также имеется ссылка в экспертном заключении.

Методика определения выкупной стоимости изымаемого у ответчика жилого помещения избрана экспертом верно и сторонами не оспорена, в связи с чем, доводы жалобы ответчика о несогласии с размером выкупной стоимости объекта недвижимости не заслуживают внимания.

Согласно п. 3 ст. 2 и ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" собственник жилого помещения, находящегося в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, имеет право на предоставление ему в собственность другого жилого помещения либо его выкуп по своему усмотрению.

Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г, в котором указано, что если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Установив, что дом "адрес" не включен в адресную программу Архангельской области "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2018 годы", утвержденную постановлением Правительства Архангельской области от 23 апреля 2013 г. N 173-пп, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии у Васильева П.Ю. права на предоставление в собственность другого жилого помещения взамен изымаемого.

При такой ситуации, довод апелляционной жалобы Васильева П.Ю. о нарушении его жилищных прав незаконными действиями Администрации Северодвинска, выразившимися в отказе предоставить ему другое жилое помещение, не принимается.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по всем приведенным в ней доводам у суда апелляционной инстанции не имеется.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, и правоотношения сторон установлены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Решение суда отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 1 ноября 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Васильева П.Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий М.В. Смоленцев

Судьи С.В. Корепанова

Е.В. Кучьянова