Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 января 2019 г. по делу N 33-1798/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Пошурковой Е.В,

судей

Овчинниковой Л.Д, Цыганковой В.А,

при секретаре

Кузнецовой К.Г,

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 января 2019 г. апелляционную жалобу Большановой Надежды на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2018 г. по гражданскому делу N 2-873/2018 по иску Большановой Надежды к Святецкому Богдану Вилиевичу о расторжении договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Овчинниковой Л.Д, выслушав мнение представителей истца Большановой Н. - адвоката Запольской Г.Л. и Зиновьева В.В, представителя ответчика Святецкого Б.В. - Ракомсы В.В, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец Большанова Н. обратилась в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику Святецкому Б.В, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт "адрес", от 15.09.2016, указывая в обоснование исковых требований, что между сторонами заключен указанный договор, по условиям которого истец продала ответчику квартиру по цене 2 500 000 руб, согласно условиям договора полный расчет по нему должен быть произведен в течение 3 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности. Между тем, до настоящего времени такая регистрация не произведена в связи с наложением ареста на данное жилое помещение в рамках гражданского дела по иску к Большановой Н. В этой связи истец полагает, что договор подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку, если бы она знала о последующем наложении ареста на квартиру, она бы не заключила договор. Цена в договоре указана ниже рыночной, поскольку истцу срочно нужны были денежные средства в связи с ухудшением состояния здоровья, вместе с тем, денежные средства ею до настоящего времени не получены; предложение истца о расторжении договора или изменении его условий оставлено ответчиком без ответа.

Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2018 г. в удовлетворении исковых требований Большановой Н. отказано.

Этим же решением суда с истца Большановой Н. в пользу ответчика Святецкого Б.В. взысканы расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, истец Большанова Н. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение, которым ее исковые требования удовлетворить.

Истец Большанова Н. и ответчик Святецкий Б.В. на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, воспользовались правом на представление своих интересов через представителей; представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу также не явился, извещен надлежащим образом. Ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию лица, участвующие в деле, не представили. В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав объяснения представителей истца Большановой Н. - адвоката Запольской Г.Л. и Зиновьева В.В, представителя ответчика Святецкого Б.В. - Ракомсы В.В, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что истец Большанова Н. является собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес", на основании договора купли-продажи от 25 декабря 2015 г, заключенного с Г.А.А.

15.09.2016 между истцом (продавцом) и ответчиком Святецким Б.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи данной квартиры.

Согласно п.п. 2, 3 договора стоимость квартиры составляет 2 500 000 руб, которые подлежат уплате в следующем порядке: 300 000 руб. - при подписании договора, 2 200 000 руб. - в течение трех дней после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

В соответствии с п. 4 договора квартира находится в залоге у продавца до момента полной оплаты покупателем ее стоимости.

15.09.2016 ответчиком истцу переданы денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры размере 300 000 руб, 3.11.2016 переданы денежные средства в размере 400 000 руб.

5.10.2016 данный договор представлен сторонами для государственной регистрации перехода права собственности.

Уведомлениями от 14.10.2016, 16.11.2016 и 5.12.2016 государственная регистрация приостановлена. 5.12.2016 в ЕГРН внесена запись об аресте отчуждаемой квартиры на основании определения Ленинского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу N 2-3241/2016 от 15 ноября 2016 г.

3.11.2016 сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

Вступившим 28 ноября 2017 г. в законную силу решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу N 2-192/2017 (N 2-3241/2016) от 19 октября 2017 г. отказано в удовлетворении исковых требований Г.А.А. к Большановой Н, Святецкому Б.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения записи о праве собственности. Этим же решением суда удовлетворен встречный иск Большановой Н. о признании Г.А.А. утратившим право пользования вышеуказанным жилым помещением.

9.02.2018 истцом в адрес ответчика направлено письмо с предложением изменить условия договора в части увеличения цены квартиры и порядка оплаты либо расторгнуть договор.

До настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности не произведена.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку до настоящего времени договор купли-продажи квартиры не зарегистрирован, он в соответствии с положениями п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ является незаключенным, следовательно, не может быть расторгнут.

В апелляционной жалобе истец указывает, что данный вывод суда противоречит нормам материального права, поскольку государственная регистрация договора в настоящее время не требуется.

Судебная коллегия с данным доводом подателя апелляционной жалобы соглашается.

Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, в соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 данной статьи настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1.03.2013.

Учитывая, что договор купли-продажи квартиры заключен сторонами после 1.03.2013, требования о государственной регистрации договора на него не распространяются.

В этой связи, поскольку сторонами согласованы существенные условия договора в соответствии с требованиями ст.ст. 432, 554, 555 и 558 Гражданского кодекса РФ, он является заключенным.

В то же время допущенное судом первой инстанции нарушение на правильность постановленного судебного акта не влияет.

В соответствии с частями 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По правилам ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, подп. 1 п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, на истца, как на сторону, заявившую настоящие исковые требования, возложено бремя доказывания наличия совокупности вышеуказанных условий.

Вместе с тем, истцом наличие совокупности данных условий не доказано.

Довод истца о том, что цена договора ниже кадастровой стоимости квартиры, не может быть принят во внимание, поскольку в соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договоров и определении его условий, в том числе в части определения его цены.

Не является основанием для расторжения договора довод истца о том, что при заключении сделки по указанной выше цене она рассчитывала на скорейшее получение денежных средств, что учитывая наличие гражданского спора в отношении объекта недвижимости, не произошло, поскольку каждая сторона при заключении сделки приняла на себя риск по исполнению договора.

В ходе судебного разбирательства истец указывала, что при заключении договора купли-продажи по указанной в договоре цене ответчик принял на себя обязательство по урегулированию вопросов об уплате истцом налогов после регистрации квартиры на имя ответчика.

Между тем, условия договора не содержат обязательств по выполнению ответчиком каких-либо дополнительных обязательств помимо уплаты денежных средств по договору.

Изменение материального положения, состояния здоровья, наличие кредитных обязательств не является существенным изменением обстоятельств, наступление которых истец не могла предвидеть, при которых могло последовать расторжение договора купли-купли продажи квартиры.

Как указано выше, согласно п.п. 2, 3 договора стоимость квартиры составляет 2 500 000 руб, которые подлежат уплате в следующем порядке: 300 000 руб. - при подписании договора, 2 200 000 руб. - в течение трех дней после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя. До настоящего времени право собственности на спорное жилое помещение за ответчиком не зарегистрировано, что вызвано, согласно материалам дела наличием гражданского спора в отношении объекта недвижимости.

При этом, отсутствие до настоящего времени государственной регистрации перехода права собственности на ответчика не влечет изменение объема его финансовых обязательств по договору перед истцом, оснований полагать, что исполнение без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, не имеется.

В этой связи оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от 15.09.2016 в связи с указанными истцом обстоятельствами не имеется.

Иных доводов для отмены или изменения решения суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит.

Судебные расходы распределены судом в соответствии с требованиями главы 7 Гражданского процессуального кодекса РФ.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 сентября 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: