Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 января 2019 г. по делу N 33-1087/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего фио,

судей фио, фио,

при секретаре фио,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней фио на решение Бабушкинского районного суда адрес от дата, которым постановлено:

Исковые требования фио к фио о расторжении соглашения удовлетворить.

Расторгнуть соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер 40:14:130601:275, заключенное между фио и фио дата.

Взыскать с фио в пользу фио расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма.

УСТАНОВИЛА:

фио обратился в суд с исковым заявлением к фио о расторжении соглашения, в котором просил расторгнуть соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес, участок 68, кадастровый номер 40:14:130601:275, заключенное между ним и ответчиком, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что дата между ним и ответчиком заключено соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата N 22-16А, заключенного между ответчиком и администрацией адрес Адуево", расположенного по адресу: адрес, участок 68, кадастровый номер 40:14:130601:275, адрес метров, представленный из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, целью заключения которого для истца являлась аренда указанного земельного участка для строительства жилого дома с последующим выкупом земли, однако государственная регистрация данного соглашения была приостановлена Управлением Росреестра адрес в связи с нарушением п. 7 ст. 448 ГК РФ, поскольку ввиду предоставления земельного участка ответчику с торгов он не вправе был уступать принадлежащие ему права и обязанности, вытекающие из договора аренды. Фактически земельный участок в установленные сторонами сроки истцу передан не был, приступить к строительству жилого дома истец не смог. Ответчик при подписании соглашения не сообщил ему о наличии ограничений на уступку передаваемых по договору аренды прав и обязанностей.

Истец фио и его представитель фио в судебное заседание первой инстанции явились, исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчик фио в судебное заседание первой инстанции явился, исковые требования не признал по доводам, указанным в письменных возражениях на иск.

Судом постановлено вышеизложенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы и дополнениям к ней просит ответчик фио

Представитель ответчика по доверенности фио в заседание судебной коллегии явился, доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней поддержал.

Истец фио, его представитель по доверенности фио с доводами апелляционной жалобы не согласились, представили письменные возражения на жалобу.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения истца, представителя истца, представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы с дополнениями, возражения на жалобу, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от дата N23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.

Как следует из материалов дела, дата между Администрацией адрес Адуево" (арендодатель) и фио (арендатор) заключен договора аренды N 22-16А земельного участка, по условиям которого на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе N 1 от дата арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 40:14:130601:275, адрес метров, расположенный по адресу: адрес, адрес, разрешенное использование "для индивидуального жилищного строительства".

дата между фио и фио заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого фио передает свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер 40:14:130601:275, адрес метров, с разрешенным использованием "для индивидуального жилищного строительства" фио на тех же условиях и в том же объеме, что предусмотрены договором аренды.

Согласно п. 5 соглашения фио несет ответственность за достоверность указанных в настоящем соглашении сведений, действительность передаваемых по настоящему соглашению прав и обязанностей, а также гарантирует, что на момент подписания настоящего соглашения ограничений на уступку передаваемых прав и обязанностей не существует.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из положений ст.450 ГК РФ, ст.448 п.7 ГК РФ.

Указав, что дата Управлением Россреестра по адрес была приостановлена государственная регистрация данного соглашения, поскольку земельный участок предоставлен арендатору в аренду с торгов. В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В связи с этим истец направил в адрес ответчика требование о расторжении соглашения от дата, однако ответа не получил.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что исковые требования о расторжении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между сторонами дата подлежит удовлетворению в связи с существенным нарушением обязательств ответчиком фио, поскольку передача прав и обязанностей по договору аренды вышеуказанного земельного участка противоречит действующему законодательству, а именно положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ, ответчик при заключении соглашения не сообщил истцу о наличии ограничений на уступку передаваемых по договору аренды прав и обязанностей, в связи с чем истец лишен возможности использовать земельный участок по его прямому назначению.

Однако судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрена возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

При этом в силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В исковом заявлении и в ходе судебного разбирательства истец указывал на то, что основанием для расторжения Соглашения является невозможность со стороны истца приступить к строительству жилого дома в летний период дата.

Однако как следует из содержания Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата такое условие, как необходимость приступить к началу строительства жилого дома в летний период дата, сторонами не оговаривалось. На имеющую же место совокупность условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, при одновременном наличии которых заинтересованная сторона только и может требовать расторжения договора, истец в своем

исковом заявлении не ссылается.

Таким образом, поскольку существенного нарушения Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата со стороны ответчика допущено не было, а существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении такого соглашения, не произошло, у суда первой инстанции оснований для удовлетворения искового заявления фио не имелось.

Удовлетворяя требования суд первой инстанции также исходил из того, что дата Управлением Россреестра по адрес была приостановлена государственная регистрация данного соглашения, поскольку земельный участок предоставлен арендатору в аренду с торгов. И руководствовался при этом ч.7 ст.448 ГК РФ, в соответствии с которой если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. В связи с чем, как указал суд истец был лишен возможности использовать земельный участок по его назначению.

Вместе с тем данные выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании закона и при этом опровергаются доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Так, согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (части 4, 5 статьи 1 Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что в материалах гражданского дела отсутствуют доказательства наличия в Едином государственном реестре

недвижимости сведений об ограничениях прав на земельный участок с

кадастровым номером 40:14:130601:275, либо об обременениях данного недвижимого

имущества, в связи с чем выводы суда первой инстанции об обратном являются

необоснованными.

Выводы суда первой инстанции о невозможности в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от дата N 22-16А являются также несостоятельными.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

При этом подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ прямо предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 40:14:130601:275 имеет вид разрешенного использования: "для индивидуального жилищного строительства", пункт 7 статьи 448 ГК РФ о возможности заключения договора аренды такого земельного участка только путем проведения торгов не применим к настоящим правоотношениям.

Также в пункте 7 статьи 448 ГК РФ запрет на уступку прав и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, установлен лишь в отношении победителя торгов.

В то же время, как следует из материалов дела (л.д.64-65) поскольку аукцион на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка согласно Протоколу N 1 рассмотрения заявок на участие в аукционе от дата был признан несостоявшимся, то победителя он не имел, а соответственно в сложившихся правоотношениях пункт 7 статьи 448 ГК РФ применяться не может.

Кроме того, в пункте 7 статьи 448 ГК РФ указано на то, что обязательства по договору, заключение которого возможно только путем проведения торгов, должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При этом пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет земельного участка, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.

Таким образом, коллегия отмечает, что в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются в первую очередь положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

И, наконец, не основанными на материалах гражданского дела являются выводы суда первой инстанции о том, что истец - фио, лишен возможности использовать земельный участок по его прямому назначению. Поскольку согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (запись регистрации N 40:14:130601:275-40/004/2017-4 от дата) вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 40:14:130601:275 находится в аренде у фио со дата, в связи с чем последний вправе владеть, пользоваться и распоряжаться таким земельным участком в соответствии с условиями Договора аренды от дата N 22-16А и видом его разрешенного использования.

Коллегия обращает внимание на то, что Соглашение между сторонами было заключено дата, дата зарегистрировано в ЕГРН, а с иском истец обратился в суд дата.

Таким образом, решение суда постановлено с нарушением норм материального права, в связи с чем подлежит отмене в соответствии со ст.330 ГПК РФ с вынесением нового решения об отказе в иске.

В связи с изложенным, руководствуясь ст. ст. 328, 329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Бабушкинского районного суда адрес от дата отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении иска фио к фио о расторжении соглашения - отказать.

Председательствующий:

Судьи: