Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 30 января 2019 г. по делу N 33-145/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Шурловой Л.А,

судей Ситьковой О.Н, Тепловой Т.В.

при секретаре Павловой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО7 на решение Ессентукского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности произвести ремонтно-отделочные работы, взыскании компенсации за проведение ремонтно- отделочных работ, денежных средств по оплате документов, компенсации морального вреда и судебных расходов,

заслушав доклад судьи Ситьковой О.Н,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 после уточнения требований просил обязать ответчика произвести ремонтно-отделочные работы, необходимые для приведения объекта недвижимости - домовладения N, расположенного по "адрес" края в состояние "пригодно для жилья" (с учетом необходимых материалов и работ), а именно устройство системы отопления, водоснабжения и водоотведения под ключ; устройство системы электроснабжения, внутренние отделочные работы, благоустройство околодомовой территории, установив срок выполнения работ 30 рабочих дней, после вступления решения суда в законную силу. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 88 674 рубля 92 копейки, уплаченные на сбор документов для подключения газа и водоснабжения к домовладению N по Н.Панасенко "адрес" края; в том числе: 17084 рубля 35 копеек за подключение газа, 55 000 рублей за договор подряда N-пд, 9 710 рублей 57 копеек за проект газификации, справка - согласие - 880 рублей, 6 000 рублей за проект системы водоснабжения и водоотведения. В случае неисполнения требований п. 1 настоящего заявления в установленный срок со дня вступления решения суда в законную силу, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 компенсацию на проведение ремонтно-отделочных работ, необходимых для приведения "адрес" края в состояние пригодное для проживания, в размере 541 790 рублей. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, судебные расходы за проведение строительно - технического заключения в размере 54000 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 8617 рублей 90 копеек, по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей.

В обоснование иска указано, что ответчик в нарушение условий договора купли-продажи не выполнил обязательства по передаче домовладения, пригодного для проживания, уклоняется от устранения недостатков.

Обжалуемым решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02 августа 2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд решилобязать ФИО2 произвести ремонтно - отделочные работы, необходимые для приведения объекта недвижимости - домовладения N, расположенного по "адрес" края в состояние, пригодное для жилья, согласно заключению ФИО3 120/18 от ДД.ММ.ГГГГ, в течение 30 рабочих дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 88674 рубля 92 копейки, уплаченные на сбор документов для подключения газа и водоснабжения к домовладению N по Н. Панасенко "адрес" края; в том числе: 17084,35 рубля за подключение газа, 55000 рублей за договор подряда N-пд, 9710,57 рублей за проект газификации, справка - согласие - 880 рублей, 6000 рублей за проект системы водоснабжения и водоотведения, взыскать судебные расходы за проведение строительно - технического заключения в размере 54000 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 4200 рублей, по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 2860,25 рублей.

В удовлетворении требований о взыскании компенсации за проведение ремонтно-отделочных работ в размере 541790 рублей, компенсации морального вреда в размере 50000 рублей, судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 25800 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 5757,65 рублей - отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 по доверенности ФИО7 просит решение суда отменить по основаниям недоказанности и несоответствии выводов суда обстоятельствам дела. Неправильного применения норм материального права. Указал, что ответчик обязательств по проведению ремонтно - отделочных работ и подведению коммуникаций в спорном жилом доме на себя не принимал. Данный объект поставлен на кадастровый учет, сделка была одобрена по программе "военная ипотека", прошла регистрацию.

В судебном заседании представители ответчика ФИО8, ФИО7 поддержали доводы апелляционной жалобы. Истец просил решение суда оставить без изменения.

Другие участники процесса, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседение не явились, что в силу ст.167 ГПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив по ним законность и обоснованность решения суда с оценкой имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, от имени и в интересах которого действовал по доверенности ФИО8, заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита и жилищного обеспечения военнослужащих (возникновение ипотеки в силу закона) жилого дома кадастровый N и земельного участка кадастровый N, расположенных по адресу: "адрес", ориентир в северной части "адрес" между автодорогой Пятигорск - Кисловодск и полосой отвода железной дороги "адрес" (впоследствии присвоен адрес: "адрес").

Согласно п. 1.4 указанного договора цена отчуждаемой недвижимости определена сторонами и размере 2861358 рублей, в том числе: стоимость жилого дома - 2500000 рублей, стоимость земельного участка 361358 рублей, оплаченная истцом в полном объеме.

В п.1.6. договора указано, что отчуждаемая недвижимость передается покупателю в пригодном для проживания состоянии.

Постановлением СО ОМВД России по "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по ч.2 ст. 159 УПК РФ в отношении ФИО2 отказано за отсутствием состава преступления.

Согласно заключению ООО "НПГ "НЕЗАВИСИМЫЙ ФИО3" N ОИ- 54А1.2017 от ДД.ММ.ГГГГ общая сумма ремонтно-отделочных работ, необходимых для приведения объекта недвижимости в состояние "пригодно для жилья" (с учетом необходимых материалов) составляет 541 790 рублей.

Из заключения судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом по адресу: "адрес" не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и не пригоден для постоянного проживания. Для нормальной эксплуатации дома и возможности постоянного проживания в нём необходимо закончить общестроительные и отделочные работы, установить лестничное ограждение, установить сантехнические приборы, установить электрические проборы, испытать и запустить все инженерные системы дома в том числе: водоснабжение, отопление, электроснабжение, газоснабжение.

Удовлетворяя требования в части и возлагая на ответчика обязанности по проведению ремонтно-отделочных работ согласно заключению ФИО3 120/18 от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскивая расходы на оформление технической документации для подключения газа, водоснабжения и водоотведения, на оплату подрядных работ, суд исходил из доказанности обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ответчиком условий договора купли-продажи в связи с передачей непригодного для проживания жилья и наступлении ответственности по устранению недостатков имущества и возмещению возникших у истца убытков на восстановление права.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупатель), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя и потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, в силу абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст.ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По мнению истца, ответчик не исполнил в полной мере обязательства и в нарушение п.1.6 договора купли-продажи передал дом с недостатками, которые обязан устранить. В этом случае, как утверждает истец, продавец обязался произвести в доме отделочные работы и провести необходимые инженерные системы коммуникаций, однако, до настоящего времени условия договора в полной мере не исполнены, проведена лишь канализация, что лишает право истца проживать в приобретенном домовладении.

Судебная коллегия находит обоснованным довод апелляционной жалобы о недоказанности истцом в нарушение ст.56 ГПК РФ обстоятельств принятия ответчиком на себя обязательств по проведению в доме в счет стоимости договора купли-продажи дополнительных ремонтно-отделочных работ и работ по подведению коммуникаций.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Как видно из дела, по условиям договора купли-продажи (п.4.1.1.) стороны пришли к соглашению о том, что в соответствии со ст.556 ГК РФ настоящий договор одновременно является актом приема-передачи объекта недвижимости.

В то же время, в суде первой и апелляционной инстанций истец подтвердил, что фактически принял объект недвижимости без ремонтно-отделочных работ и подведенных коммуникаций, то есть в том состоянии, о котором договаривался при заключении договора о задатке. О проведении строительно-ремонтных работ он устно договорился с двумя мужчинами по имени Автандил и Тариэл, с которыми также определилокончательную цену договора, увеличив ее на 200000 руб.

Однако, такие доводы истца противоречат материалам дела и не могли быть положены судом в основу выводов о заключении договора на условиях проведения ремонтно-отделочных работ и подведения коммуникаций в счет стоимости объектов недвижимости.

Доказательств наличия у продавца полномочных представителей для согласования условий договора с таким объемом обязательств в деле не имеется.

Из условий договора о задатке стороны еще в 2016 году договорились о продажной стоимости недвижимости в размере 2800000 руб. без условия о проведении дополнительных видов работ, что подтвердил в суде апелляционной инстанции истец.

Кроме того, право собственности на жилой дом без отделочных работ и коммуникаций было зарегистрировано за прежним собственником в упрощенном (декларативном) порядке в отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после чего, характеристики дома не изменялись, о чем истцу также было известно. Сам договор купли-продажи, заключенный с использованием типовой формы, а также право собственности на объект недвижимости истцом не оспариваются.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что условие с обязательством довести дом до стадии полной готовности за счет продавца сторонами при заключении договора купли-продажи не согласовано. Приобретение домовладения, находящегося в стадии незавершенного строительства, соответствовало волеизъявлению истца. Доказательств того, что стоимость фактически принятого объекта не соответствует цене предмета договора купли-продажи истцом не предоставлено. Более того, как подтверждено истцом, стоимость объекта, указанная в договоре купли-продажи, соответствует цене в договоре о задатке, определена по результатам осмотра и оценки имущества в рамках программы жилищного обеспечения военнослужащих посредством целевого жилищного займа.

Поскольку заключения специалистов и ФИО3 о качестве объекта недвижимости и стоимости приведения его в состояние, пригодное для проживания, сами по себе не подтверждают наличие неисполненных ответчиком обязательств по договору купли-продажи, иных допустимых доказательств истцом не предоставлено, оснований для применения положений ст.475 ГК РФ и возложения на ответчика обязанности произвести строительно-отделочные работы с подведением коммуникаций и возмещением расходов на составление технической документации и оплату подрядных работ, а следовательно взыскания судебных расходов у суда не имелось.

При таких обстоятельствах, решение суда в обжалуемой части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, как основанное на недоказанности и несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, неправильном применения норм материального права с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении данных требований.

Решение суда в остальной части отказа в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании компенсации за проведение ремонтно-отделочных работ в сумме 541790 руб, компенсации морального вреда, судебных расходов сторонами не обжаловано, доводы относительно его законности и необоснованности в апелляционной жалобе не приведены, в связи с чем, оснований для отмены или изменения указанной части решения у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ессентукского городского суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании компенсации за проведение ремонтно-отделочных работ в размере 541790 рублей, компенсации морального вреда в размере 50000 рублей, судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 25800 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 5757 рублей 65 копеек оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Это же решение суда в остальной части отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности произвести ремонтно-отделочные работы, необходимые для приведения объекта недвижимости - домовладения N, расположенного по "адрес" края в состояние "пригодно для жилья" (с учетом необходимых материалов и работ), а именно устройство системы отопления, водоснабжения и водоотведения под ключ; устройство системы электроснабжения, внутренние отделочные работы, благоустройство околодомовой территории, установив срок выполнения работ 30 рабочих дней, после вступления решения суда в законную силу, взыскании денежных средств в сумме 88674 рубля 92 копейки, уплаченных на сбор документов для подключения газа и водоснабжения к домовладению N по Н.Панасенко "адрес" края; в том числе: 17084,35 рубля за подключение газа, 55000 рублей за договор подряда N-пд, 9710,57 рублей за проект газификации, справка - согласие - 880 рублей, 6000 рублей за проект системы водоснабжения и водоотведения, а также о взыскании судебных расходов за проведение строительно - технического заключения в размере 54000 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 4200 рублей, по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 2 860 рублей 25 копеек отказать в полном объеме.

Председательствующий:

Судьи: