Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 06 февраля 2019 г. по делу N 33-966/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Шурловой Л.А.

судей Калединой Е.Г. и Ситьковой О.Н.

при секретаре Павловой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 февраля 2019 года

гражданское дело по апелляционным жалобам представителя истца - администрации г.Ессентуки по доверенности Дусева В.С. и ответчика по делу Гуровой Н.В.

на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 30 октября 2017 года по гражданскому делу по иску администрации г.Ессентуки к Гуровой Н.В, Гурову Д.А. о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, определении выкупной стоимости жилого помещения, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, признании права муниципальной собственности, по встречному иску Гуровой Н.В. к администрации г.Ессентуки о взыскании денежных средств в связи с изъятием квартиры, земельного участка, компенсации за не произведенной капитальный ремонт, взыскании убытков,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Ессентуки обратилась в суд с иском, впоследствии уточненным, к Гуровой Н.В, Гурову Д.А. о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, определении выкупной стоимости жилого помещения, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, признании права муниципальной собственности, указав, что квартира 22 площадью 26 кв.м, расположена по адресу: "... ", кадастровый номер "... ", принадлежит Гуровой Н.В. на праве собственности (доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 188/3350).

Постановлением главы г.Ессентуки от 30.07.2007 N 2002 утверждено заключение межведомственной комиссии от 26 июля 2007 года по признанию жилых помещений непригодными для постоянного проживания, согласно которому жилой дом по "... " признан аварийным. 09.11.2015 Центром управления недвижимостью и экспертизы всех форм собственности СОО "Орион-М" составлен отчет N 22/010915/0198 об оценке рыночной стоимости квартиры с долей земельного участка под многоквартирным домом и убытков причиненных собственнику жилого помещения в связи с изъятием (доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме 188/3350), расположенной по адресу: г. "... ". 19.11.2015 администрацией в адрес Гуровой Н.В. направлено письмо (исх. N 4724и от 19.11.2015) с приложенным проектом соглашения об изъятии недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости квартиры с долей земельного участка под многоквартирным домом и убытков причиненных собственнику жилого помещения в связи с изъятием, кадастровый паспорт земельного участка. Соглашение об изъятии недвижимости Гуровой Н.В. до настоящего времени не подписано. 12.01.2016 в адрес Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки Гуровой Н.В. направлено заявление о несогласии с оценкой, однако документы, предусмотренные ст. 56.10 Земельного кодекса РФ, не предоставила.

Истец просил суд изъять жилое помещение, расположенное по адресу: "... ", площадью 26 кв.м, кадастровый номер 26:30:010103:1178, принадлежащее на праве собственности Гуровой Н.В. (доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 188/3350), для муниципальных нужд путем выкупа, определить выкупную стоимость равной рыночной стоимости жилого помещения, установленного отчетом N22/010915/0198 Центра управления недвижимостью и экспертизы всех форм собственности ООО "Орион-М" от 09.11.2015, прекратить право собственности Гуровой Н.В. на вышеуказанную квартиру, признать Гурову Н.В, Гурова Д.А. утратившими право пользования указанным жилым помещением, признать за муниципальным образованием городским округом городом-курортом Ессентуки Ставропольского края право собственности на указанную квартиру.

Гурова Н.В. обратилась в суд с встречным иском к администрации г.Ессентуки о взыскании денежных средств в связи с изъятием квартиры, земельного участка, компенсации за не произведенной капитальный ремонт, взыскании убытков, указав, что исковые требования предъявленные к ней не основаны на законе. Кроме того, в нарушение требований статьи 32 ЖК РФ истцом не выполнен порядок досудебного урегулирования спора, так как представленный администрацией отчет об оценке не соответствует требованиям ФЗ от 1998 года N 135 "Об оценочной деятельности в РФ". Оценка, проведенная Центром управления недвижимостью и экспертизы всех форм собственности ООО "ОРИОН-М" от 02 ноября 2015 года (отчет N 22/010915/0198 от 09.11.2015) не соответствует определению реальной рыночной стоимости предмета спора, не обосновано занижена и не проведена должным образом. Так же в размер возмещения (выкупную цену) не включена сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Просила суд взыскать с администрации г.Ессентуки размер возмещения за изымаемый для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером "... " в размере 1016000 рублей, за квартиру с кадастровым номером "... ", расположенную в многоквартирном доме, который находится на изымаемом для муниципальных нужд земельном участке в размере 978 000 рублей, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт 188/3350 доли в многоквартирном доме в размере 265541 рубля, убытки, причиненные изъятием жилого помещения в сумме 70635 рублей, компенсацию за капитальный ремонт в квартире N 22 многоквартирного дома N8 "а" по ул. Советской г. Ессентуки в размере 421131 рубля.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 30 октября 2017 года исковые требования администрации г.Ессентуки и Гуровой Н.В. удовлетворены частично.

Суд изъял жилое помещение, расположенное по адресу: "... ", площадью 26 кв.м, кадастровый (условный) номер "... ", принадлежащее на праве собственности Гуровой Н.В. для муниципальных нужд путем выкупа.

Суд прекратил право собственности Гуровой Н.В. на квартиру N 22, площадью 26 кв.м, расположенную по адресу: "... ", кадастровый номер "... ".

Суд признал Гурову Н.В, Гурова Д.А. утратившими право пользования жилым помещением - квартирой N 22, площадью 26 кв.м, расположенной по адресу: Ставропольский край, "... ", литер А, кадастровый номер "... ".

Суд признал за Муниципальным образованием городским округом городом- курортом Ессентуки Ставропольского края право собственности на квартиру N 22, площадью 26 кв.м, расположенную по адресу: "... ", кадастровый номер "... ".

В удовлетворении исковых требований администрации г.Ессентуки в части определения выкупной стоимости равной рыночной стоимости жилого помещения, установленного отчетом N22/010915/0198 Центра управления недвижимостью и экспертизы всех форм собственности ООО "Орион-М" от 09.11.2015 года - отказано.

Встречные исковые требования Гуровой Н.В. к администрации г.Ессентуки о взыскании денежных средств в связи с изъятием квартиры, земельного участка, компенсации за не произведенной капитальный ремонт, взыскании убытков - удовлетворены в части.

Суд взыскал с администрации г.Ессентуки в пользу Гуровой Натальи Владимировны возмещение за изымаемые 188/3350 доли земельного участка для муниципальных нужд с кадастровым номером "... ", в счет выкупной стоимости, в размере 1014000 рублей, размер выплаты возмещения за квартиру N 22 кадастровый номер "... ", расположенную в многоквартирном доме по адресу: "... ", который находится на изымаемом для муниципальных нужд земельном участке с кадастровым номером "... ", в счет выкупной стоимости, в размере 1000000 рублей, убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки в связи с изменением места проживания; временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения; связанные с переездом; поиском другого жилого помещения; убытки на оформление права собственности другого жилого помещения, в размере 117000 рублей.

В удовлетворении исковых требований Гуровой Н.В. к администрации г.Ессентуки о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 188/3350 доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме в размере 265541 рубля, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт квартиры N 22 дома N 8 литер А по ул.Советская г.Ессентуки в сумме 421131 рубля - отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Ессентуки по доверенности Дусев В.С. просит решение суда отменить, указав, что не согласен с выводами повторной судебной экспертизы, считает, что она противоречит нормам действующего законодательства. Экспертом произведен расчет выкупной стоимости земельного участка отдельно от многоквартирного дома, как самостоятельного объекта недвижимости. В основу расчета положены объявления о продаже самостоятельных земельных участков, свободных от застройки, с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, тогда как изымаемая доля земельного участка отдельно от квартиры продана быть не может. В связи с чем, считает стоимость выкупной цены, предложенной экспертом, завышенной. Также считает завышенной стоимость спорной квартиры. Кроме того, суд вышел за пределы иска, так как в иске указана другая стоимость спорного имущества.

В апелляционной жалобе Гурова Н.В просит решение суда в части не удовлетворения ее исковых требований отменить, указав, что суд необоснованно не включил в размер выкупной цены сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, чем нарушил закон.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 марта 2018 года решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 30.10.2017 изменено в части взыскания с администрации г. Ессентуки в пользу Гуровой Н.В. возмещения в счет выкупной стоимости за изымаемые 188/3350 доли земельного участка в размере 1 014 000 рублей, дополнена резолютивная часть решения указанием "в удовлетворении исковых требований о взыскании 2 000 рублей отказать";

Это же решение отменено в части удовлетворения исковых требований о взыскании с администрации г. Ессентуки в пользу Гуровой Н.В. возмещения в счет выкупной стоимости за вышеуказанную квартиру в размере 1 000 000 рублей; убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием в размере 117 000 рублей, а также в части отказа удовлетворении исковых требований Гуровой Н.В. к администрации г. Ессентуки о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 188/3350 доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме в размере 265 541 рубль, принято в данной части новое решение, которым с администрации г. Ессентуки в пользу Гуровой Н.В. взыскан размер выплаты возмещения в счет выкупной стоимости за жилое помещение в размере 978 000 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием в размере 70 636 рублей, включая убытки в связи с изменением места проживания; временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения; связанные с переездом; поиском другого жилого помещения; убытки на оформление права собственности другого жилого помещения; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт 188/3350 доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме в размере 265 541 рубль;

В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением суда кассационной инстанции- Президиумом Ставропольского краевого суда от 13 декабря 2018 го апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14.03.2018 отменено в части отмены решения Ессентукского городского суда Ставропольского края от 30.10.2017 об отказе в удовлетворении исковых требований Гуровой Натальи Владимировны к администрации г. Ессентуки о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 188/3350 доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме в размере 265 541 рубль и принятия нового решения о взыскании с администрации г. Ессентуки в пользу Гуровой Н.В. компенсации в размере 265 541 рубль за непроизведенный капитальный ремонт 188/3350 доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: г. Ессентуки, ул. Советская, 8 литер "А". Дело в отмененной части направлено на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14.03.2018 оставлено без изменения.

Таким образом, при новом судебном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции решение суда проверено только в отмененной части - в части встречного иска Гуровой Н.В. к администрации г. Ессентуки о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по адресу: г. Ессентуки, ул. Советская, 8 литер "А" 188/3350 доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме в размере 265 541 рубль.

Проверив материалы дела в указанной части, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя истца Гуровой Н.В. по доверенности Дождева К.А, поддержавшего доводы жалобы и просившего об отмене решения в части отказа в иске Гуровой Н.В, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы Гуровой Н.В. и отмены судебного решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Гуровой Н.В. на праве собственности принадлежит квартира N 22, расположенная в доме "... ", а также доля в праве общей собственности на общее имущество в указанном многоквартирном доме в размере 188/33500.

Постановлением главы г. Ессентуки от 30.07.2007 N 2002 утверждено заключение межведомственной комиссии от 26.07.2007 по признанию жилых помещений непригодными для постоянного проживания, согласно которому жилой дом по ул. Советская, 8 литер "А" в г. Ессентуки признан аварийным.

Постановлением администрации г. Ессентуки N 1590 от 25.06.2014 земельный участок под многоквартирным жилым домом "... " изъят для муниципальных нужд. Указанное постановление в установленном законом порядке зарегистрировано в ФГБУ "ФКП Росреестра", запись о регистрации N 26-26-35/003/2014-675 от 23.07.2014.

Письмом N 3073 от 02.07.2014 Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки уведомил Гурову Н.В. о принятом решении об изъятии спорного жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд.

19.11.2015 N 4724и Гурова Н.В. уведомлена о рыночной стоимости квартиры, установленной отчетом ООО "Орион-М" N 22/010915/0198 от 09.11.2015. Ей направлен для подписания проект договора (соглашения) о выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд и копия самого отчета. При этом Гурова Н.В. предупреждена, что в случае отсутствия подписанного соглашения, комитет по муниципальной собственности обратится в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта.

12.01.2016 Гурова Н.В. обратились в Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки с протоколом разногласий к договору (соглашению) о выкупе жилого помещения для муниципальных нужд от 19.11.2015, выкупе аварийного жилого помещения в размере, определенном ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N 189 от 18.07.2013, а также выплате суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В рамках рассмотрения настоящего спора судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза (повторная), проведение которой было поручено ООО Краевое экспертное учреждение "Гарант Эксперт" г. Пятигорска. Согласно выводам заключения эксперта N 135/17 от 18.10.2017, размер выплаты возмещения 188/3350 доли изымаемого земельного участка на момент проведения экспертизы составляет 1 014 000 рублей; размер выплаты возмещения за спорную квартиру составляет (округленно) 1 117 000 рублей, в том числе: квартира - 1 000 000 рублей, убытки в связи с изменением места проживания - 117 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении требований Гуровой Н.В.о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд первой инстанции указал, что материалы дела не содержат допустимых доказательств того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к тому, что дом был признан аварийным. При разрешении данного требования, суд учел разъяснения, содержащиеся в "Обзоре судебной практике ВС РФ за третий квартал 2012 года", утв. Президиумом ВС РФ 26 декабря 2012 года, согласно которым невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Вместе с тем, суд полагает, что исходя из указанных разъяснений юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения, является установление судом того, что снижение уровня надежности здания многоквартирного дома произошло в результате невыполнения обязанности по производству капитального ремонта дома, данных о чем в рассматриваемом случае не получено.Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и непригодным для постоянного проживания в силу раздела 3 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в т.ч. с предельным сроком эксплуатации дома.

Кроме того, ст. 16 Закона РФ от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. В данном случае, спорное жилое помещение принадлежит ответчику Гуровой Н.В. на основании договора о передаче жилья в собственность от 16.08.1996 года. Сведений о том, что на момент оформления права собственности дом нуждался в проведении капитального ремонта и у наймодателя возникла обязанность по производству капитального ремонта в материалах дела не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, основаны на правильном применении норм материального права.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

К числу убытков, подлежащих возмещению собственнику квартиры в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, может быть отнесена и сумма компенсации за непроизведенный наймодателем капитальный ремонт дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности дома.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Указанная правовая позиция изложена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г.", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2012.

В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу вышеуказанных правовых норм, исходя из природы компенсации за капитальный ремонт дома как убытков, при удовлетворении иска о взыскании сумм компенсации за непроизведенный наймодателем капитальный ремонт дома, суду следовало установить не только наличие убытков и их размер, но и причинно-следственную связь между неправомерными действиями ответчика и причинением убытков истцу, а именно установить, что снижение уровня надежности здания многоквартирного дома произошло в результате невыполнения ответчиком обязанности по производству капитального ремонта дома.

Как правильно указано судом первой инстанции, само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в силу раздела 3 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома.

При таких обстоятельствах, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Гуровой Н.В.о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является законным и обоснованным, а доводы апелляционных жалоб несостоятельными, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права. Жалобы не содержит оснований для отмены судебного решения.

Руководствуясь ст. ст. 327-329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 30 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи