Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 22 января 2019 г. по делу N 33а-35/2019

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В,

судей Брянского В.Ю, Строчкиной Е.А,

при секретаре Озерове Р.П,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии,

по апелляционной жалобе комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на решение Ставропольского краевого суда от 18 октября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав выступления участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 20 марта 2018 года N 2539 в отношении земельного участка с кадастровым номером...

В обоснование административного иска указано, что ЗАО "Кулон Югрос" является арендатором земельного участка с кадастровым номером.., расположенного по адресу:.., кадастровая стоимость которого определена в размере 93589 377, 75 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Решением комиссии, по заявлению ЗАО "Кулон Югрос" и на основании предоставленного ими Отчета об оценке N О/953-17, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере рыночной стоимости 61425 000 рублей.

Административный истец считают решение комиссии незаконным, поскольку представленный отчет об оценке не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административный истец просил суд: признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 20 марта 2018 года N 2539 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке - незаконным;

возложить на Управление Росреестра по Ставропольскому краю обязанность исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка с кадастровым номером.., установленной оспариваемым решением комиссии в размере 61 425 000 рублей и восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 93 589 377, 75 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 18 октября 2018 года административное исковое заявление удовлетворено.

Признано незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 2539 от 20 марта 2018 года, в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

из сведений Единого государственного реестра недвижимости исключена установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю кадастровая стоимость земельного участка в размере 61425000 рублей;

в государственном кадастре недвижимости восстановлены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... в размере 93 589 377, 75 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2015 года;

с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ставропольского края за счет казны Российской Федерации в пользу ООО "Центр поддержки бизнеса" взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30000 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Меньшова О.А. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Считает решение незаконным и необоснованным в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права.

Полагает, что административным истцом в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ не представлены доказательства наличия обстоятельств, перечисленных в пункте 1 и 2 части 9 указанной статьи, подтверждающих нарушение прав, свобод и законных интересов, поскольку само по себе установление рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности не является основанием для признания решения комиссии незаконным.

В соответствии со статьей 226 КАС РФ комиссией предоставлены все материалы, являющиеся доказательствами законности и обоснованности принятия решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Довод о том, что в отчете в соответствии с ФСО N 3 не проведен анализ информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки на соответствие точным данным несостоятелен поскольку, согласно отчету N О/953-17, цель и задача оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

При оценке оценщик исходил из информации, представленной и проанализированной в приведенном отчете, в связи с чем, пришел к выводу, что оцениваемый объект представляет собой земельный участок, из земель населенных пунктов, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, быта и заготовок, общей площадью 88 765 кв.м, к/н.., расположений по адpecy:...

Довод о неправомерном использовании оценщиком предложений о продаже объектов-аналогов по состоянию на 2014 год, применение которых по мнению административного истца свидетельствует о необоснованной разнице во временных интервалах установления стоимости аналогов и объекта оценки по состоянию на январь 2015 года, поскольку последняя могла существенно измениться, не соответствует действительности.

Дата оценки - 01 января 2015 года, все объекты-аналоги, представленные в настоящем отчеты выставлены на продажу в период с 16 апреля 2014 года по 07 ноября 2014 года, то есть ни один из них не находился на рынке до даты оценки более 12 месяцев, следовательно, корректировка стоимости всех четырех аналогов составит 0%.

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитывается в виде единой величины без указания границ интервала, в котором может находиться эта стоимость.

Несостоятельность довода о невозможности использования предложений цен на объекты-аналоги, взятые за прошедший временной период в сравнении с датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объекта оценки, также подтверждается судебной практикой.

На странице 47 отчета имеется ссылка о том, что оценщиком для проверки информации, указанной в объявлениях в сети Интернет, на предмет достоверности, использовано уточнение характеристик по телефонам, указанным в данных объявлениях.

Довод об отсутствии обоснования не применений корректировки на коммуникации в отношении земельных участков, взятых в качестве объектов-аналогов, не обоснован, поскольку на странице 51 оценщиком указано, как показывает практика затраты на подводку коммуникаций на территории участков непосредственно к объектам недвижимости, если коммуникации расположены по границе участка, относятся к затратам на строительство и входят в стоимость строительно-монтажных работ (при построении сводного сметного расчета). В случае определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка имеет значение возможность подключения тех или иных коммуникаций. В целом же, при различии в возможности подключения коммуникаций между объектом оценки и аналогом для определения значения корректировки возможно обратиться к данным справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки (стр. 134, том 3, 2014г.):

Объектом оценки является земельный участок, расположенный под функционирующим объектом, на его территории имеются водоснабжение и электричество, газоснабжение, канализация, он расположен в черте населенного пункта, следовательно, для целей настоящей оценки - обладает возможностью подключения всех необходимых коммуникаций. Аналоги N1-5 имеют возможность подключения к коммуникациям, коммуникации расположены рядом (информация уточнена по номеру телефону, указанному в объявлении.

Учитывая то, что объекты аналоги 1-5 расположены в районе с развитой инфраструктурой, логично сделать вывод о том, что аналоги 1-5 обладают возможностью подключения коммуникаций, следовательно, учитывая, что, аналоги расположены так, что имеют возможность подключения всех необходимых коммуникаций, как и объект оценки, то их стоимость была скорректирована на 0%.

Кроме того, по мнению представителя комиссии, поскольку назначение судебной экспертизы было связано с необходимостью установления обстоятельств нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, обязанность доказывания которых возлагается на административного истца, суд неправомерно возложил обязанность по оплате расходов за проведение судебной экспертизы на административного ответчика.

Таким образом, возложение обязанности по возмещению судебных расходов по проведению судебной экспертизы на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю противоречит действующему законодательству.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представители Управления Росреестра по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края Королева В.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, представителя ЗАО "Кулон Югрос" Лыгуша И.А, полагавшего решение незаконным, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года N П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года NП/485 установлен численный состав Комиссии - 4 человека.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" определены наиболее важные факторы стоимости (ценообразующие) местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно подп. "е", "ж" п. 8 ФСО N 3 в отчете об оценке должна быть указана общая информация, идентифицирующая объект оценки, описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ЗАО "Кулон Югрос" является арендатором земельного участка с кадастровым номером.., расположенного по адресу:...

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере 93 589 377, 75 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

05 марта 2018 года ЗАО "Кулон Югрос" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка, в котором просило определить кадастровую стоимость равной рыночной на основании Отчета об оценке N О/953-17 от 22 января 2018 года, в размере 61425 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 2539 от 20 марта 2018 года заявление удовлетворено, установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, определенной в размере 93589377,75 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, утвержденной приказом Министерством имущественных отношений от 27 ноября 2015 N1380, более чем на 30%, а именно 34,3%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

При обращении в комиссию заинтересованным лицом представлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

При рассмотрении заявления принимали участие: председательствующий Коротина С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю), члены комиссии: заместитель председателя комиссии Григорьева Н.В. (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, Сопин М.А. (начальник отдела государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края, секретарь Баскаева В.В. (специалист-эксперт отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Ставропольскому краю).

Заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за". Обжалуемое решение принято единогласно.

Для разрешения вопроса о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости N О/953-17 от 22 января 2018 года, составленного оценщиком ООО "Юридическое агентство "Монолит" в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером.., требованиям действующего законодательства по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта ООО "Центр поддержки бизнеса" Тутовой И.С. N 41-1931-18 от 21 сентября 2018 года, оценщиком допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно. Ошибки при выполнении математических действий оценщиком не допущены. Объекты-аналоги подобраны некорректно. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. Оценщик, подписавший отчет об оценке, соответствует квалификационным требованиям законодательства.

Заключение эксперта ООО "Центр поддержки бизнеса" Тутовой И.С. N 41-1931-18 от 21 сентября 2018 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение полностью соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, сторонами суду не представлено, в заключении имеются ответы на поставленные вопросы.

Положенный в основу решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости N О/953-17 от 22 января 2018 года является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении административных исковых требований.

С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за счет казны Российской Федерации в пользу экспертного учреждения судом первой инстанции взысканы судебные расходы по оплате судебной экспертизы в соответствии с требованиями положений действующего законодательства.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 18 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: