Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 11 января 2019 г. по делу N 3га-10/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Уфа 11 января 2019 года

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Идрисовой А.В,

при секретаре Гатауллиной О.Т,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Жеребцова С.В. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Жеребцов С.В. обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N.., площадью 1070 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для проектирования и строительства 1-3 этажного здания гостиницы коттеджного типа на 1-3 номера, расположенного по адресу: адрес. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 1754907 руб.

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчетом ООО "Консалт Эксперт" N Н-960-2018 установлено, что рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 913000 руб.

Административный истец, в соответствии с договором аренды земельного участка N 5229к от 29 августа 2014 года является арендатором названного выше земельного участка. Из договора аренды земельного участка и расчета арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.

Истец просит установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 913000 руб.

Представитель административного истца Жеребцова С.В. - Шумских А.В. в судебном заседании просил требования удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, и установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с суммой, определенной специалистом в отчёте об оценке. Пояснил, что считает заключение эксперта необоснованным, поскольку экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка были неверно определены аналоги по виду разрешенного использования и по месту расположения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Газдалетдинов А.М. свое заключение поддержал и пояснил, что при определении рыночной стоимости спорного земельного участка аналоги подобраны им правильно, как по виду разрешенного использования, так и по месту расположения. Спорный земельный участок относится к классу земель "под торгово-офисную застройку", к которому относятся земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения гостиниц, административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Вид разрешенного использования подобранных аналогов относится к указанным выше видам использования. Также эксперт пояснил, что им было учтено место положение подобранных аналогов, была произведена соответствующая корректировка с учетом характера районного местоположения.

Истец, представители ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, заинтересованных лиц Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамск в судебное заседание не явились, о времени и месте предварительного судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав пояснения представителя истца, эксперта Газдалетдинова А.М, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть вторая); для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть третья); в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть четвертая).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно части 2 статьи 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Судом установлено, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N.., площадью 1070 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для проектирования и строительства 1-3 этажного здания гостиницы коттеджного типа на 1-3 номера, расположенного по адресу: Республика адрес по договору аренды земельного участка N 5229к от 29 августа 2014 года.Как следует из договора аренды земельного участка размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца, поэтому административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан N 646 от 30 декабря 2014 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан по состоянию на 01 июня 2014 года.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 сентября 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 июня 2014 года определена в размере 1754907 руб.

Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельного участка представлен отчёт ООО "Консалт Эксперт" N Н-960-2018 установлено, что рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 913000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 ноября 2018 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости, проведение которой поручено эксперту ООО "ИнформЭксперт" Газдалетдинову А.М.

Согласно заключению эксперта Газдалетдинова А.М. ООО "ИнформЭксперт" N 185/18 от 07 декабря 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 1300927,40 руб.

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО "ИнформЭксперт" Газдалетдиновым А.М, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Доводы представителя истца о том, что экспертом неверно определена рыночная стоимость спорного земельного участка, поскольку неправильно подобраны аналоги для проведения оценки как по виду разрешенного использования, так и по месту расположения, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, то есть, прямого сравнения информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, (элементы сравнения): местоположение объекта и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, площадь, физические характеристики земельного участка, транспортная доступность, инфраструктура.

Довод представителя истца о том, что экспертом были неправильно выбраны аналоги оцениваемого земельного участка, так как не выбраны аналоги с видом разрешенного использования идентичным виду разрешенного использования спорного земельного участка, является необоснованным, поскольку экспертом выбраны в качестве аналогов земельные участки, относящиеся к тому же классу земельного участка, что и спорный земельный участок.

Из таблицы аналогов оцениваемого земельного участка, содержащейся на странице 54 экспертного заключения (т. 2 л.д. 58) следует, что все аналоги расположены в городе Нефтекамск Республики Башкортостан, экспертом произведены соответствующие корректировки на доступность объектов, от местоположения. При таких обстоятельствах, доводы представителя истца о неправильном выборе аналогов оцениваемого земельного участка по местоположению опровергаются содержанием заключения эксперта.

В связи с изложенным, учитывая пояснения эксперта, суд пришел к выводу, что выбранные для сравнения экспертом объекты-аналоги являются сопоставимыми с объектом оценки.

Доказательства несоответствия заключения эксперта требованиям федерального законодательства представителем административного истца не представлены. Представленные представителем истца выдержки из генерального плана городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан не подтверждают доводов представителя истца о необоснованности заключения эксперта.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, административный истец с административным исковым заявлением в суд обратился - 17 октября 2018 года, поэтому дата подачи заявления об определении кадастровой стоимости - 17 октября 2018 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Жеребцова С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N.., площадью 1070 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для проектирования и строительства 1-3 этажного здания гостиницы коттеджного типа на 1-3 номера, расположенного по адресу: адрес, равной рыночной по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 1300927 рублей 40 копеек.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 17 октября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан подпись А.В.Идрисова