Апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 05 февраля 2019 г. по делу N 33-351/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:

председательствующего

Устинович С.Е.

судей

Исаевой Ю.А.

Брандиной Н.В.

при секретаре

Лащенко И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рыбина Александра Сергеевича к обществу с ограниченной ответственность "ЭкоСтрой-Инвест" о защите прав потребителей,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственность "ЭкоСтрой-Инвест" на

решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 23 октября 2018 года, по которому постановлено:

"Исковые требования Рыбина Александра Сергеевича к обществу ограниченной ответственностью "ЭкоСтрой-Инвест" о защите и потребителей ? удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСтрой-Инвест" в пользу Рыбина Александра Сергеевича убытки в размере 141359 рублей 40 копеек, неустойку в размере 141359 рублей 40 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 141359 рублей 40 копеек, а всего 429078 рублей 20 копеек.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСтрой-Инвест" в доход бюджета государственную пошлину в размере 6327 рублей 19 копеек".

Заслушав доклад председательствующего, возражения относительно доводов апелляционной жалобы истца Рыбина Н.В, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

Рыбин А.С. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоСтрой-Инвест" (далее - ООО "ЭкоСтрой-Инвест") о защите прав потребителей.

В обоснование иска указал, что является участником долевого строительства в соответствии с договором N Гор-2/1-206 от 26 марта 2015 года, объектом которого является квартира *, общей площадью 40,76 кв.м, расположенная на *** этаже жилого дома по строительному адресу:.., участок * и *.

Стоимость квартиры по договору составила 2 739 680 рублей, исходя из расчета стоимости 1 кв.м общей проектной площади квартиры 67314 рублей.

В соответствии с условиями договора ответчик обязался ввести жилой дом в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2016 года.

Обязательство по оплате обусловленной договором стоимости строящегося жилья исполнено в полном объеме, квартира фактически передана 25 ноября 2017 года, о чем составлен акт приема-передачи помещения, в котором отражена площадь переданного жилого помещения с учетом лоджий и балконов 38,6 кв. м, то есть с отступлениями от условий договора, площадь передаваемой квартиры уменьшена на 2,1 кв. м.

Направленная 18 марта 2018 года претензия с требованием возвратить излишне оплаченную стоимость квартиры, ответчиком оставлена без удовлетворения.

С учетом уточнений исковых требований, просил признать недействительным абзац 3 пункта 4.2 договора об участии в долевом строительстве N Гор-2/1-206 от 26 марта 2015 года, взыскать с ответчика убытки в сумме 141359 рублей 40 копеек, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в размере 141359 рублей 40 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Истец и его представитель Рыбина Н.В. в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований с учетом их уточнений.

Представитель ответчика ООО "ЭкоСтрой-Инвест", будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился, представил письменные возражения, в которых просил в иске отказать.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО "ЭкоСтрой-Инвест" в лице генерального директора Пароль А.Л. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных Рыбиным А.С. требований.

В обоснование доводов жалобы указал, что площадь переданной истцу квартиры составила 40,3 кв.м, включая жилую площадь - 36,9 кв.м и площадь лоджии без применения коэффициента - 3,4 кв.м.

Считает, что при решении вопроса о соответствии объекта строительства условиям договора необходимо исходить из фактической площади построенной квартиры, которая, по его мнению, соответствует площади, указанной в договоре, поскольку применение понижающего коэффициента по отношении к лоджии при определении площади объекта не предусмотрено положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции, действующей на момент заключения договора.

Также отмечает, что пунктом 4.2. Договора установлено, что если по данным обмера технической инвентаризации фактическая площадь квартиры превысит или окажется меньше проектной общей площади квартиры, указанный в п.1.1.3 Договора, перерасчет цены Договора, указанный в п.4.1, доплата /возврат полученных денежных средств от Участника долевого строительства не производится, поэтому оснований для возврата части денежных средств, уплаченных по договору не имеется.

Поэтому отсутствуют основания для взыскания штрафа и компенсации морального вреда.

Поскольку истец в квартире не проживает, ремонтные работы не производит, полагает, что квартира приобреталась истцом не для семейных и бытовых нужд, и на спорные правоотношения положения Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" не распространяются.

Кроме того, приводит довод о несоразмерности взысканной судом неустойки.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился ответчик ООО "ЭкоСтрой-Инвест", извещенный о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося в судебное заседание лица, поскольку его неявка в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 26 марта 2015 года между ООО "ЭкоСтрой-Инвест" (застройщик) и Рыбиным А.С. (участник долевого строительства) заключен договор N Гор-2/1-206 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

При заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома стороны договорились, что истцу подлежит передаче однокомнатная квартира * на 11 этаже жилого дома по строительному адресу:.., участок * и * со следующими характеристиками по проекту: общая площадь (с учетом площади лоджии) 40,7 кв.м, жилая площадь 19 кв.м, по цене 2739680 рублей, из расчета стоимости одного квадратного метра общей проектной площади квартиры 67314,00 рублей.

К договору приложен план квартиры истца, в соответствии с которым общая площадь квартиры - 40,7 кв.м, в том числе - коридор - 5 кв.м, кухня - 10.3 кв.м, жилая - 19,0 кв.м, лоджия - 3,4 кв.м, санузел - 3 кв.м. (л.д.20).

В силу пункта 4.2 Договора, в случае, если по данным обмера органа технической инвентаризации фактическая площадь квартиры превысит или окажется меньше проектной общей площади этой квартиры, указанной в п.1.1.3 настоящего Договора, перерасчет Цены договора, указанной в п.4.1 настоящего Договора, доплата/возврат полученных от Участника долевого строительства не производится.

Рыбин А.С. подписал договор и в дальнейшем его условия в установленном законом порядке не оспаривал.

25 ноября 2017 года истец принял от ответчика объект долевого строительства по акту приема-передачи, из которого усматривается, что фактическая общая площадь переданной квартиры с учетом лоджий и балконов составила 38,6 кв. м, жилая площадь -19,1 кв.м.

Истец, полагая, что площадь переданной квартиры меньше на 2,1 кв.м. установленной договором, поэтому он имеет право на возврат части цены договора в размере 141359 рублей 40 копеек, обратился с данным иском в суд.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что пункт 4.2 Договора, в соответствии с которым не производится доплата/возврат полученных от участника долевого строительства, в случае если по данным обмера органа технической инвентаризации фактическая площадь квартиры превысит, или окажется меньше проектной общей площади, является недействительным и ущемляющим права истца на передачу объекта строительства, соответствующего условиям договора и, установив, что истцу передана квартира меньшей площади, чем предусмотрено договором, на 2,1 кв.м, взыскал в его пользу убытки, неустойку, компенсацию морального вреда и штраф, а всего 429078 рублей 20 копеек.

Судебная коллегия находит данные выводы суда не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Судом установлено, что Рыбин А.С. добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве жилья, на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры и принял квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.

Из буквального толкования договора N Гор-2/1-206 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26 марта 2015 года следует, истцу предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, определена площадь квартиры с указанием всех помещений, так же сторонами согласованы все существенные условия договора, предусмотренные законом, в том числе условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению при отступлениях от площади (пункт 4.2), что не противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных законом, для признания пункта 4.2. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N Гор-2/1-206 от 26 марта 2015 года не имеется.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу требований выше приведенного законодательства переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Статьей 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений сторон) предусмотрено, что общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Подсчет площадей помещений производится в экспликации, в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации N 37 от 04 августа 1998, согласно пункту 3.33 которой при подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.

Согласно пункту 3.34 указанной Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир), а также общая площадь квартиры (квартир).

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (пункт 3.37 Инструкции).

Подсчет площади внутриквартирных помещений, также, как и общей площади, предполагает округление до десятичного знака.

Как видно из дела, во исполнение договора N 38 от 30 июня 2016 между ООО "ЭкоСтрой-Инвест" и ООО " ***", последним выполнены работы по составлению технического паспорта многоквартирного дома по адресу:.., технического плана данного дома, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также для постановки на кадастровый учет ОКС.

Согласно оформленной ООО " ***" экспликацией помещения переданного истцу ответчиком в соответствии с условиями рассматриваемого договора и расположенного по адресу:.., общая площадь квартиры в соответствии с требованиями названной выше Инструкции составила 38,6 кв.м, из которых: коридор - 5 кв.м, кухня - 9.8 кв.м, жилая - 19,1 кв.м, лоджия - 1,7 кв.м с учетом применения понижающего коэффициента 0,5, санузел - 3 кв.м. (117-121).

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных данных о размере общей площади объекта долевого строительства, фактическая площадь, полученная по результатам обмеров БТИ, застройщиком ООО "ЭкоСтройИнвест" при оформлении передаточного акта данного объекта от 25 ноября 2017 года определена в размере 38,6 кв.м на 2.1 кв.м. в сторону уменьшения, в результате применения понижающего коэффициента к площади лоджии, площадь лоджии без применения понижающего коэффициента составляет 3,4 кв.м, следовательно, фактическая площадь квартиры, переданной истцу составляет 40,3 кв.м.

Отклонение показателя фактической площади квартиры Рыбина А.С. и показателя проектной площади само по себе не может свидетельствовать о несоответствии данной квартиры условиям договора участия в долевом строительстве, и, как следствие о нарушении прав истца как потребителя. Разница между проектной и фактической площадью спорной квартиры составила 0,4 кв. м не является существенной и с учетом обычаев делового оборота является допустимой строительной погрешностью.

Применение компетентным органом понижающего коэффициента при составлении технического паспорта и определении общей площади квартиры обусловлено необходимостью установления экономически обоснованного размера оплаты коммунальных платежей. Для отношений между дольщиками и застройщиками инструкция обязательного характера не носит.

При таких обстоятельствах оснований для возврата части уплаченных денежных средств по договору N Гор-2/1-206 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26 марта 2015 года, в соответствии с условиями договора у застройщика не возникло.

С учетом изложенного, решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных Рыбиным А.С. исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327, 328, 329 и 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

определила:

решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 23 октября 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Рыбина Александра Сергеевича к обществу с ограниченной ответственность "ЭкоСтрой-Инвест" о защите прав потребителей, - отказать.

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственность "ЭкоСтрой-Инвест" - удовлетворить.

председательствующий

судьи