Решение Верховного Суда Республики Северной Осетия - Алания от 21 декабря 2018 г. по делу N 3а-234/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 21 декабря 2018 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания в составе:

судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания Кокаевой Н.В.

при секретаре Санакоевой Э.А.

с участием представителей административного истца Хидирова Х.Х. - Калоевой А.Н. и Циклаури М.Т, представителя административного ответчика Правительства РСО-Алания - Худзиева Т.К,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Хидирова Хасмагомета Хабибулаевича к Правительству РСО-Алания, Управлению Росреестра по РСО-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по РСО-Алания, АМС Моздокского района РСО-Алания об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Хидиров Х.Х. обратился в Верховный Суд РСО-Алания с административным исковым заявлением к Правительству РСО-Алания, Управлению Росреестра по РСО-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по РСО-Алания, АМС Моздокского района РСО-Алания, об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года следующих земельных участков:

КН.., общей площадью.., расположенного по адресу:... равную его рыночной стоимости... рублей.

КН... общей площадью.., расположенного по адресу:.., равную его рыночной стоимости... рублей.

КН.., общей площадью... кв.м, расположенного по адресу:.., равную его рыночной стоимости... рублей.

Также просил суд восстановить пропущенный процессуальный срок для обращения в суд.

В обоснование иска Хидиров Х.Х. указал, что ему на основании договора аренды земельного участка N 151-10 от... года, Постановления главы АМС Моздокского района РСО-Алания N 732-З от 29.11.2011 года, Дополнительного соглашения N 109 от 26.05.2017 года к вышеуказанному Договору аренды земельного участка принадлежит право аренды на следующие земельные участки с: КН.., общей площадью... кв.м, расположенного по адресу:... ; КН... общей площадью... м, расположенного по адресу:.., общей площадью... кв.м, расположенного по адресу:... межселенные земли от оси

...

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с КН 15:01:0402001:39 от 27.09.2018 года его (участка) кадастровая стоимость исходя из содержания графы "особые отметки" определена на 01.01.2012 года и составляет 17791200 руб, а согласно отчёту N214-18зк/3 от 08.10.2018 года оценщика ИП Мамаева С.П. рыночная стоимость земельного участка равна 5 186 000 рублей.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с КН 15:01:0402005:28 от 27.09.2018 года его (участка) кадастровая стоимость исходя из содержания графы "особые отметки" определена на 01.01.2012 года и составляет 9742800 руб, а согласно отчёту N214-18зк/1 от 08.10.2018 года оценщика ИП Мамаева С.П. рыночная стоимость земельного участка равна 2 840 000 рублей.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с КН 15:01:0402005:27 от 27.09.2018 года его (участка) кадастровая стоимость исходя из содержания графы "особые отметки" определена на 01.01.2012 года и составляет 9001500 руб, а согласно отчёту N214-18зк/2 от 08.10.2018 года оценщика ИП Мамаева С.П. рыночная стоимость земельного участка равна 2 624 000 рублей.

Высокий размер кадастровой стоимости затрагивает права Хидирова Х.Х. как арендатора земельного участка, поскольку арендная плата исчисляется из его кадастровой стоимости. Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом, согласно ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N135-ФЗ от 29.07.1998 года, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании представитель административного истца Циклаури М.Т. представила суду заявление об уточнении исковых требований в части установления кадастровой стоимости спорных земельных участков в соответствии с рыночной стоимостью, установленной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания - Худзиев Т.К. - требования административного истца не признал, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что не согласен с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной как в отчёте оценщика ИП Мамаева С.П, так и установленной заключением судебной оценочной экспертизы об оценке рыночной стоимости земельного участка. Рыночную стоимость, указанную в отчёте оценщика и заключении эксперта, представитель ответчика считал заниженной. При этом пояснил, что не имеет специальных познаний в области оценки рыночной стоимости недвижимости.

Административный истец Хидиров Х.Х, представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.

Глава АМС Моздокского района РСО-Алания направил в суд ходатайство об рассмотрении дела в отсутствие их представителя, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по РСО-Алания И.Ю. Озиева, в адрес суда направило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставила на усмотрение суда.

В соответствии с ч.2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, заслушав объяснения сторон, суд полагает возможным уточненные требования представителя Хидирова Х.Х. удовлетворить по следующим основаниям.

Рассматривая и разрешая заявление Хидировым Х.Х. о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд, суд полагает возможным его удовлетворить, поскольку представителем Хидирова Х.Х. подтверждено, что на момент обращения в суд с данным требованием новая государственная оценка в отношении названных земельных участков не проведена, оспариваемая кадастровая стоимость в отношении этих земельных участков, поэтому подлежит применению с 24.10.2018 года.

Из материалов дела следует, что Хидирову Х.Х. на основании договора аренды земельного участка N... от.., Постановления главы АМС Моздокского района РСО-Алания N... от... года, Дополнительного соглашения N... от... года к вышеуказанному Договору аренды земельного участка принадлежит право аренды на следующие земельные участки с: КН... общей площадью 1680 000 кв.м, расположенного по адресу:... ; КН.., общей площадью... кв.м, расположенного по адресу:... ; КН.., общей площадью 850 000,0 кв.м, расположенного по адресу:...

Как видно выписки из ЕГРП об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от... года и выписки ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с КН... от... года его (участка) кадастровая стоимость исходя из содержания графы "особые отметки" определена на 01.01.2012 года и составляет на указанною дату... руб.

Из выписки из ЕГРП об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от... года и выписки ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с... от... года его (участка) кадастровая стоимость исходя из содержания графы "особые отметки" на... года и составляет на указанною дату... руб.

Из выписки из ЕГРП об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от... года и выписки ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с КН... от... года его (участка) кадастровая стоимость исходя из содержания графы "особые отметки" определена на 01.01.2012 года и составляет на указанною дату... руб.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности Хидирова Х.Х. как арендатора земельного участка. Хидиров Х.Х. вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Обращение Хидирова Х.Х. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которых законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, исходя из сведений ЕГРН в графе "особые отметки".

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, были представлены: отчеты N... от... года, N... от... года, N... от... года подготовленные по заданию заявителя независимым оценщиком ИП Мамаевым С.П.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, как усматривается из приложенных к отчёту объявлений, у оценщика не было достаточной и объективной информации об объектах-аналогах. Каким образом оценщик определял параметры объектов-аналогов, влияющих на их рыночную стоимость, судом не установлено.

Таким образом, у сторон возникли сомнения в объективности отчета и результатов величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

По ходатайству представителей административного истца Хидирова Х.Х. - Калоевой А.Н. и Циклаури М.Т. - судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка на 12.11.2018 года.

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ООО "... " составлено заключение N... от... года, в соответствии с которым наиболее вероятная рыночная стоимость для следующих земельных участков по состоянию на 01.01.2012 года с:

КН.., общей площадью... кв.м, расположенного по адресу:... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, составляет... рублей.

КН... общей площадью... кв.м, расположенного по адресу:.., межселенные земли от... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства составляет... рублей.

КН... общей площадью... кв.м, расположенного по адресу:... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства составляет... рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объекта исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже незастроенных земельных участков для коммерческого использования для размещения объектов производственно-складского назначения, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и выбранных объектов для расчета экспертом были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу.

Несогласие представителя Правительства РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы без указания на конкретные нарушения, повлиявшие на её результаты, не может быть принято во внимание судом.

При этом суд отмечает, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета, с доводами административного истца вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности; однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителя административного ответчика - Правительства РСО-Алания.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельных участков с:

КН... общей площадью... кв.м, расположенного по адресу:... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, по состоянию на 01.01.2012 года равна... рублей.

КН.., общей площадью... кв.м, расположенного по адресу:... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства по состоянию на 01.01.2012 года равна... рублей.

КН... общей площадью... кв.м, расположенного по адресу:... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства по состоянию на 01.01.2012 года равна... рублей.

Следовательно административное исковое заявление Хидирова Х.Х, с учётом уточнённых представителем истца Циклаури М.Т. требований, подлежит удовлетворению.

В силу требований ч.3 ст.16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания.

Руководствуясь статьями 20, 108, 176, 177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить Хидирову Х.Х. пропущенный срок для обращения в суд.

Уточненное административное исковое заявление Хидирова Х.Х. - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость следующих земельных участков:

-общей площадью 1680 000 кв.м, с кадастровым номером 15:01:0402001:39, расположенного по адресу: РСО-Алания, Моздокский район, межселенные земли от оси р. Терек до оси Надтеречного канала, район с. Кизляр категория земель: земли сельскохозяйственного назначения виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, по состоянию на 01.01.2012 года в размере равной 7 658 000 (семь миллионов шестьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей;

-общей площадью... кв.м, с кадастровым номером.., расположенного по адресу: расположенного по адресу:... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства по состоянию на... года в размере равной... (... ) рублей.

- общей площадью... кв.м, с кадастровым номер... расположенного по адресу:... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства по состоянию на 01.01.2012 года в размере равной... (... ) рублей.

Датой подачи Хидировым Хасмагометом Хабибулаевичем заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости считать 24 октября 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участка с кадастровыми номерами:.., расположенного по адресу:... ;... расположенного по адресу: расположенного по адресу:... ;... расположенного по адресу:...

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Кокаева Н.В.

...