Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 27 августа 2018 г. по делу N 33-3864/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В.,

судей Арслановой Е.А, Спиридонова А.Е,

при секретаре Герасимовой О.Ю,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению администрации г.Шумерля Чувашской Республики к Пыриновой Надие Абдрахмановне о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности освободить земельный участок от металлических гаражей; встречному иску Пыриновой Н.А. к администрации г. Шумерля Чувашской Республики о заключении договора купли-продажи земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе администрации г.Шумерля Чувашской Республики на решение Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 7 июня 2018 года, которым постановлено:

"Исковые требования администрации города Шумерля Чувашской Республики оставить без удовлетворения.

Исковые требования Пыриновой Надии Абдрахмановны удовлетворить.

Обязать администрацию города Шумерля Чувашской Республики в месячный срок подготовить и направить для заключения Пыриновой Надие Абдрахмановне договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 755 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" по цене, определенной в соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации".

Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А, судебная коллегия,

установила:

Администрация г. Шумерля Чувашской Республики первоначально обратилась в суд с уточненным иском к Пыриновой Н.А. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.11.2016 N 40, применении последствий недействительности сделки в виде возврата в распоряжение администрации г. Шумерля земельного участка с кадастровым номером N, площадью 755 кв.м, расположенного по "адрес", с видом разрешенного использования "для ведения садоводства" (13.2), признании самовольной постройкой и прекращении права собственности Пыриновой Н.А. на нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 12,3 кв.м, возложении на Пыринову Н.А. обязанности за счет собственных средств освободить земельный участок путем демонтажа металлических гаражей и вышеуказанного нежилого здания.

В обоснование исковых требований администрация г. Шумерля указала, что 25 ноября 2016 года между нею и Пыриновой Н.А. был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N, площадью 755 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", для ведения садоводства. В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды установлен с 25.11.2016 по 25.11.2019. Договор предусматривал возможность досрочного расторжения договора в случае использования земельного участка не по целевому назначению. Поскольку Пыринова Н.А. использовала земельный участок не по назначению, ей письмом от 30 декабря 2016 года предложено произвести демонтаж металлических гаражей для дальнейшего использования земельного участка по назначению. Данное требование ею было проигнорировано, поэтому администрация г. Шумерля 19 января 2017 года направила Пыриновой Н.А. уведомление, полученное ею 20 января 2017 года, в котором сообщила о расторжении договора аренды в соответствии с п. 4.1.2 договора. Впоследствии администрация г. Шумерля предъявив иск о расторжении договора аренды по вышеназванным основаниям.

В ходе рассмотрения дела в суде администрация г. Шумерля уточнила свои требования и указала на то, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером N заключен с нарушением ч. 1 ст. 39.6, ч. 15 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), поскольку торги при этом не проводились. Считает, что имело место нарушение прав третьих лиц на подачу заявления о намерении участвовать в аукционе, что предусмотрено положениями п.п. 6 п. 4 ст.39.11, п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ, ст. 39.12 ЗК РФ. Администрация города просила в силу ст. 15, п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ признать договор аренды спорного земельного участка недействительным (ничтожным); применить последствия его недействительности. Указала, что на спорном земельном участке Пыриновой Н.А. возведено нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 12,3 кв.м, которое зарегистрировано за ней на праве собственности. Истец считает, что данное строение на основании п.1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, ввиду того, что земельный участок в установленном порядке под строительство не предоставлялся. Полагает, что в результате самовольного занятия земельного участка и строительства нарушены права и законные интересы истца, в связи с чем просит признать самовольной постройкой и прекратить право собственности Пыриновой Н.А. на нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 12,3 кв.м, количеством этажей-1, 2010 года завершения строительства, аннулировать соответствующие записи в ЕГРН от 14.06.2017; возложить на ответчика обязанность за счет собственных средств освободить земельный участок путем демонтажа металлических гаражей, сноса здания с кадастровым номером N

Пыринова Н.А. обратилась в суд со встречным иском к администрации г. Шумерля о возложении обязанности в месячный срок подготовить и направить для заключения с ней договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N по цене, определенной в соответствии с действующим земельным законодательством. Требования мотивировала тем, что согласно постановления администрации г. Шумерля N933 от 25 октября 2011 года и договора аренды N74 ей предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью 755 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", для садоводства, сроком на 5 лет. В последующем на основании постановления администрации N951 от 21 ноября 2016 года по ее просьбе заключен новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, сроком на три года Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. На земельном участке она построила нежилое здание, площадью 12,3 кв.м, которому присвоен кадастровый N, право собственности на него зарегистрировано 14 июня 2017 года. Пыриновой Н.А. 06 декабря 2017 года направлено в администрацию заявление о предоставлении земельного участка в собственность без проведения аукциона и заключении с ней договора купли-продажи земельного участка в соответствии с требованиями положений ст.ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ, как с собственником расположенной на земельном участке недвижимости. Указанное обращение администрацией проигнорировано.

Судом принято указанное выше решение, обжалованное администрацией г. Шумерля, которая просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. Ссылается на то, что договор аренды спорного земельного участка заключен с нарушением действующего земельного законодательства, без извещения опубликованного в установленном законом порядке о предоставлении земельных участков в аренду в средствах массовой информации, т.е. без проведения торгов. Считает, что нежилое здание с кадастровым номером N является самовольной постройкой, поскольку возведено и построено без предоставления земельного участка в установленном порядке.

Изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), выслушав представителей Пыриновой Н.А. Пыринова И.Н. и Якушева В.В, возражавших против доводов жалобы, третье лицо Гаврюшину В.С, поддержавшую жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что между администрацией г. Шумерля (арендодатель) и Пыриновой Н.А. (арендатор) 25 октября 2011 года был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель сдал арендатору в пользование земельный участок, площадью 755 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", сроком с 1 ноября 2011 года по 1 ноября 2016 года для ведения садоводства (п. п. 1.1, 2.1. Договора).

23 сентября 2016 года Пыринова Н.А. обратилась в администрацию г. Шумерля с заявлением о заключении нового договора.

25 ноября 2016 года между администрацией г. Шумерля (арендодатель) и Пыриновой Н.А. (арендатор) заключен новый договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель сдал арендатору в пользование тот же земельный участок с кадастровым номером N, сроком с 25 ноября 2016 года по 25 ноября 2019 года с видом разрешенного использования "13.2- ведение садоводства" (п.п. 1.1, 2.1. Договора). Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 08.02.2017.

Письмом от 19.01.2017 N 323 администрация города Шумерля предупредила Пыринову Н.А. о расторжении договора аренды от 25.11.2016 N 40, о чем ей было направлено уведомление, полученное адресатом 20.01.2016.

Однако, по заявлению Пыриновой Н.А. 14.06.2017 на кадастровый учет поставлено нежилое здание, площадью 12,3 кв.м, 2010 года постройки, с кадастровым номером N, расположенное по "адрес", на земельном участке с кадастровым номером N. Право собственности Пыриновой Н.А. на это здание зарегистрировано на основании договора аренды от 25.11.2016 и технического плана здания.

В ходе рассмотрения спора по существу Пыриновой Н.А. в администрацию г. Шумерля 06.12.2017 подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность без проведения аукциона и о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N.

Оспаривая заключенный ею же договор аренды от 25.11.2016 администрация г. Шумерля указала на нарушение земельного законодательства при заключении договора, поскольку оснований для предоставления земельного участка Пыриновой Н.А. в аренду без соблюдения требований земельного законодательства и строительства на нем нежилого здания не было.

Судебная коллегия считает доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 11 ЗК РФ, п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение муниципальными земельными участками и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Применительно к положениям ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), ст. 60 ЗК РФ собственник земельного участка вправе потребовать его освобождения, а лицо, занимающее земельный участок без соответствующего договора или установленного законом права, обязано освободить этот участок по первому требованию.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.

В силу п.п. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды.

Из статьи 39.2 ЗК РФ следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9 - 11 ЗК РФ.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями п.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, условия реализации такого права - п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

- земельный участок предоставлен гражданину в аренду без проведения торгов, за исключением случаев, предусмотренных п.п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ (1);

- земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (2).

Пунктом 4 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин, являющийся арендатором земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п.3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ и другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды земельного участка не был расторгнут с этим гражданином по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные п.п. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как следует из материалов дела, каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о том, что Пыринова Н.А. имела в 2016 году право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, не имелось.

Земельный участок Пыриновой Н.А. в 2016 году предоставлен без проведения торгов, в то время как в силу пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ она имела бы право на заключение нового договора аренды без проведения торгов только при наличии всех условий, перечисленных в п. 4 ст.39.6 ЗК РФ. Однако, такой совокупности условий соблюдено не было.

Так, условия, предусмотренные пп. 1 - 3 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ соблюдены, а именно: заявление о заключении нового договора аренды подано ею до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 25 октября 2011 года, доказательств того, что исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду обладает иное лицо не представлено, ранее заключенный договор аренды от 25.10.2011 на момент заключения нового договора не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.

Однако, для заключения с Пыриновой Н.А. договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное пп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент заключения нового договора, не имелось оснований, предусмотренных п.п. 1 - 30 п. 2 ст.39.6 ЗК РФ.

Имеющееся в настоящее время на земельном участке нежилое здание, площадью 12,3 кв.м, с кадастровым номером N, не было построено и в установленном законом порядке зарегистрировано на момент заключения договора аренды. В связи с этим право собственности на него у Пыриновой Н.А. не возникло (ст. 219 ГК РФ), следовательно, и преимущественного права приобретения земельного участка, как у собственника недвижимости, расположенной на нем, у нее не было.

Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось, во всяком случае доказательств существования такого объекта суду не представлено, для целей строительства земельный участок Пыриновой Н.А. никогда не передавался (п.п. 10 п. 2 ст.39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

При таких обстоятельствах отсутствовала совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 ст. 39.6 ЗК Российской Федерации, для заключения с Пыриновой Н.А. нового договора аренды без проведения торгов.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что предоставленный Пыриновой Н.А. земельный участок имеет вид разрешенного использования - для садоводства.

По общему правилу, предоставление земельных участков гражданам для садоводства осуществляется с учетом особенностей, установленных ст. 39.18 ЗК РФ (п.8 ст. 39.14 ЗК РФ). Как установлено ст. 39.18 ЗК РФ, в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка для садоводства уполномоченный орган в срок, не превышающий 30 дней с даты поступления такого заявления, обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка. Если по истечении 30 дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка, если не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка или принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать. И только в случае принятия уполномоченным органом решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, такой земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов.

Как следует из материалов дела, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что при предоставлении земельного участка Пыриновой Н.А. были соблюдены предусмотренные законом процедуры, в дело не представлено.

При таких обстоятельствах Пыринова Н.А. не имела право на приобретение земельного участка в аренду без соблюдения предусмотренных законом конкурентных процедур.

Таким образом, договор аренды от 25.11.2016 N40 совершен в обход требований закона, что нарушает права неопределенного круга лиц, а договор, совершенный в нарушение законодательного запрета, является ничтожным (п.2 ст. 168 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Поскольку закон содержит требование о реализации прав на земельные участки с торгов (или в порядке ст. 39.18 ЗК РФ- с соблюдением процедур, предполагающих участие конкурентов), нарушение этого правила является публичным, а сделка, совершенная с таким нарушением - ничтожной.

При таких обстоятельствах, земельный участок подлежит возврату в распоряжение администрации г. Шумерля, как находящийся в незаконном пользовании арендатора по ничтожной сделке.

Кроме того, арендодатель выразил свое волеизъявление на расторжение заключенного ранее договора временной аренды земельного участка, арендатор, не имеющий других законных прав на спорный земельный участок, в отсутствие правовых оснований далее занимать его по договору аренды, обязан его освободить.

Так как оснований для предоставления Пыриновой Н.А. земельного участка с нарушением установленного законом порядка не имелось, и сделка по передаче земельного участка в аренду садоводства является ничтожной, не могут быть признанны законными и основания приобретения Пыриновой Н.А. права на нежилое здание, расположенное на спорном земельном участке, право собственности на который возникло у нее в 2017 году после регистрации объекта.

Поскольку спорный объект - нежилое здание, площадью 12,3 кв.м, с кадастровым номером N, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N, подлежит сносу с территории земельного участка, незаконно находящегося в пользовании Пыриновой Н.А, право собственности на здание подлежит прекращению, по основаниям, предусмотренным ст. 235 ГК РФ.

В данном случае требование о признании объекта самовольным не является материально-правовым требованием, а рассматривается судебной коллегией как обоснование иска о сносе строения, возведенного на земельном участке, предоставленном без установленных законом оснований.

Также подлежат сносу и металлические конструкции в виде двух металлических гаражей, расположенные на спорном земельном участке, наличие которых сторона ответчика не оспаривала, поскольку правовых оснований для их сохранения на этом участке не имеется.

При вышеизложенных обстоятельствах учитывая незаконность договора аренды и размещение на спорном земельном участке нежилого здания, у Пыриновой Н.А. отсутствуют основания для приобретения земельного участка в собственность, что исключает удовлетворение ее требований о понуждении администрации города к заключению с ней договора купли-продажи спорного земельного участка.

08.12.2017 года Пыринова Н.А. обратилась в администрацию г. Шумерля с заявлением о предоставлении ей в собственность без проведения аукциона по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, мотивируя его своим приоритетным правом собственника недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке.

Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017. Согласно п. 6 указанного Перечня при приобретении в собственность за плату земельного участка собственником здания, расположенного на данном земельном участке, он обязан представить документ, удостоверяющий его права на здание и земельный участок, если они не зарегистрированы в ЕГРН, или выписки из ЕГРН на здание и земельный участок, если права на них зарегистрированы в ЕГРН, и сообщение содержащее перечень всех зданий сооружений, расположенных на земельном участке.

Поскольку оспариваемый договор аренды является ничтожным, он не подтверждает каких-либо прав Пыриновой Н.А. на спорный земельный участок, а ее право на находящийся на земельном участке объект недвижимости подлежит прекращению. При таких обстоятельствах, встречные требования Пыриновой Н.А. о возложении на администрацию г. Шумерля обязанности в месячный срок подготовить и направить для заключения с ней договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N по цене, определенной в соответствии с действующим земельным законодательством, не подлежат удовлетворению.

Поскольку при принятии решения судом допущено неправильное применение норм материального права, оспариваемое решение подлежит отмене по основаниям, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований администрации г. Шумерля и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Пыриновой Н.А.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Шумерлинского районного суда Чувашской Республики от 7 июня 2018 года отменить, принять по делу новое решение.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с кадастровым номером N от 25.11.2016 N 40, заключенный между администрацией г. Шумерля и Пыриновой Н.А, возвратив в распоряжение администрации города Шумерля земельный участок с кадастровым номером N, площадью 755 кв.м, расположенный по "адрес", прекратить право собственности Пыриновой Н.А. на нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 12,3 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N, возложить на Пыринову Н.А. обязанность за счет собственных средств освободить земельный участок от металлических гаражей и нежилого здания с кадастровым номером N.

Отказать Пыриновой Надие Абдрахмановне в удовлетворении исковых требований к администрации города Шумерля Чувашской Республики о возложении обязанности подготовить и направить ей для заключения договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 755 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Председательствующий А.В.Ярадаев

Судьи: Е.А.Арсланова

А.Е.Спиридонов