Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 10 декабря 2018 г. по делу N 33-5458/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В.,

судей Арслановой Е.А, Алексеевой Г.И,

при секретаре Орловой Е.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Петрова Сергея Михайловича к обществу с ограниченной ответственностью "Отделфинстрой" о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным, взыскании денежных средств, поступившее по апелляционной жалобе Петрова С.М. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 8 октября 2018 года, которым постановлено:

Отказать в удовлетворении исковых требований Петрова Сергея Михайловича к обществу с ограниченной ответственностью "Отделфинстрой" о признании договора купли-продажи земельного участка от 05 февраля 2016 года незаключенным, взыскании стоимости земельного участка в размере "данные изъяты" рублей, стоимости незавершенного строительством объекта недвижимости в размере "данные изъяты" рублей, процентов, неустойки, штрафа.

Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А, судебная коллегия,

установила:

Петров С.М. обратился в суд с уточненным иском к обществу с ограниченной ответственностью "Отделфинстрой" (далее ООО "Отделфинстрой"), в котором просил признать незаключенным договор купли-продажи земельного участка от 05 февраля 2016 года в связи с недостижением сторонами соглашения по существенным условиям договора. Он просил взыскать с ответчика стоимость земельного участка в размере "данные изъяты" руб. и проценты по ст.ст. 395 и 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) за период с 05.02.2016 по 04.09.2018 в сумме соответственно "данные изъяты" рублей и "данные изъяты" рублей, стоимость незавершенного строительством объекта недвижимости в размере "данные изъяты" рублей и проценты на эту сумму по ст. 395 и ст. 317.1 ГК РФ за период с 27.05.2016 по 24.06.2018 в сумме "данные изъяты" руб. и "данные изъяты" рублей. Кроме того, по ст. 23 ФЗ "О защите прав потребителей" считает подлежащей взысканию неустойку в размере 1% в день за период с 05.02.2016 по 04.09.2018 в сумме "данные изъяты" руб, штраф, предусмотренный тем же законом в "данные изъяты" рублей.

Требования мотивированы тем, что он на праве собственности приобрел у ответчика спорный земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, расположенный в коттеджном поселке " "данные изъяты"" г. Чебоксары. Условиями договора ответчик гарантировал передачу истцу земельного участка, свободного от прав и претензий третьих лиц и от объектов недвижимости. Однако, в нарушение условий договора купли-продажи на земельном участке установлены трансформаторная подстанция, дренаж и канализационный колодец, проходит охранная зона линий электропередач, чем нарушены права истца на использование земельного участка по назначению - для строительства индивидуального жилого дома по договору. Поскольку участок обременен коммуникациями, использование его для индивидуального строительства не представляется возможным. Ссылаясь на вышеназванные положения Гражданского кодекса РФ и ФЗ "О защите прав потребителей", истец предъявил данные требования, ссылаясь на обнаружение в проданном товаре недостатков, наличие которых не было оговорено при продаже.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Петров С.М. просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. Полагает, что при заключении договора не было достигнуто соглашение сторон по существенным условиям договора относительно особого режима использования земельного участка в связи с наличием на нем охранных зон дренажа, трансформаторной подстанции, линии электропередач, не предоставлена информация об указанных обременениях, которые не отражены в договоре. Указанные обстоятельства в силу положений ст. 432 ГК РФ и ст.ст. 10, 12 ФЗ "О защите прав потребителей" свидетельствуют о незаключенности договора, и, как следствие, о праве приобретателя по договору на возмещение понесенных расходов, процентов за пользование чужими денежными средствами. Также податель жалобы ссылается на свое право требовать расторжения договора.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения Петрова С.М. и его представителя Макарову Г.А, поддержавших доводы жалобы, обсудив эти доводы, признав возможным в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

В силу положений ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Поскольку судебная коллегия не усматривает таких оснований для проверки решения суда в полном объеме в интересах законности, судебный акт проверен в пределах заявленных истцом доводов.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 05 февраля 2016 года между ООО "Отделфинстрой" и Петровым С.М. заключен договор купли-продажи земельного участка. Согласно договору ООО "Отделфинстрой" продал, а Петров С.М. купил земельный участок с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный в г. Чебоксары Чувашской Республики, дата регистрации права 16 марта 2016 года.

Согласно условиям договора продавец передал покупателю, а покупатель принял продаваемый земельный участок в том качественном и пригодном состоянии, как оно есть на день подписания договора. До совершения настоящего договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под арестом не состоит. Продавец продал, а покупатель купил по настоящему договору земельный участок свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора не могли знать, за исключением сервитута в соответствии с планом размещения сетей инженерно-технического обеспечения коттеджного поселка " "данные изъяты"" г. Чебоксары (п.п.3, 4 договора).

В силу п. 8.8 договора в случае строительства покупателем на земельном участке объекта недвижимости, покупатель самостоятельно получает технические условия на технологическое подключение объекта недвижимости покупателя к центральным коммуникациям коттеджного поселка "Чандрово" (водоснабжение, канализация, электроснабжение), работы по подключению к инженерным коммуникациям покупатель осуществляет собственными силами.

Согласно п. 8.9 договора покупатель извещен, что "часть поверхности земли и воздушного пространства на высоту, соответствующую высоте воздушных линий электропередач, ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии 5 метров, входит в состав охранной зоны ВЛЗ 10кВ".

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (ч. 1 ст. 549 ГК РФ).

В силу положений ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По общему правилу, существенные условия договора купли-продажи земельного участка - это предмет (п. 1 ст. 432, ст. 554 ГК РФ), цена (ст. 555 ГК РФ) и условие, о котором по заявлению стороны необходимо достичь соглашения (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если не согласовать их, договор не считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Поскольку стороны в договоре 05.02.2016 не оговорили специальных условий, по которым им следует достичь соглашения, а условия о предмете и цене согласованы, то оснований для ссылки на несогласованность сторонами существенных условий договора, и, как следствие, на незаключенность договора у истца не имеется.

В соответствии с п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

При таких обстоятельствах, учитывая также, что Петров С.М принял от общества предмет договора, в установленном законом порядке зарегистрировал свои права на него и распоряжается им по своему усмотрению, как его собственник, у суда не было оснований для признания договора купли-продажи незаключенным.

Как установлено ранее состоявшимся судебным решением Московского районного суда г. Чебоксары от 12.03.2018 и апелляционным определением Верховного суда Чувашской Республики от 04.06.2018 по иску Петрова С.М. к ООО "Отделфинстрой" об устранении нарушений прав собственника, на территории земельного участка с кадастровым номером 21:01:011102:386 находятся инженерно технические коммуникации. Это- два колодца (дренажный и канализационный), один из которых находится вплотную к фундаменту дома, на границе расположены опоры воздушной линии электропередачи, на соседнем земельном участке - электрическая подстанция. Из выкопировки из Плана размещения сетей инженерно-технического обеспечения загородного коттеджного поселка " "данные изъяты"" г. Чебоксары следует, что на этом земельном участке предусмотрена прокладка инженерных коммуникаций поселка, в том числе, с установлением дренажного и канализационного колодцев. Согласно проектной документации, подключение индивидуального жилого дома к сети водопровода предусмотрено от магистрального водопровода коттеджного поселка, находящегося за пределами земельного участка истца. Подключение к сети водоотведения предусмотрено с использованием канализационного колодца, находящегося на земельном участке истца.

Таким образом, ранее состоявшимся судебным решением установлено, что установка дренажной и канализационной системы на спорном земельном участке выполнена в ходе подключения к инженерным сетям коммуникаций истца. При этом заказчиком таких работ является сам истец, как покупатель земельного участка по договору для индивидуального жилищного строительства. Более того, при заключении договора купли-продажи он был извещен о том, что на его земельном участке планируется размещение сетей инженерно-технического обеспечения и соответствующие сервитуты (п. 4 договора), находится охранная зона линии электропередачи (п. 8.9 договора).

В вышеприведенном решении судом сделан вывод о том, что, поскольку истец приобрел земельный участок с обременением - сервитутом в соответствии с планом размещения сетей инженерно-технического обеспечения загородного коттеджного поселка " "данные изъяты"" г. Чебоксары, нарушений его прав со стороны ответчика размещением на земельном участке сетей инженерно-технического обеспечения не установлено.

При таких обстоятельствах, претензии истца относительно несоблюдения продавцом требований об информировании его характеристик земельного участка в плане обременения охранными зонами соответствующих коммуникаций, являются безосновательными. Более того, отсутствие по вине продавца у покупателя сведений о качествах проданного ему товара, влечет не признание договора незаключенным, а иные последствия.

Особенности купли-продажи земельных участков установлены в ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), согласно ч. 1 которой продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Таких требований Петровым С.М. не заявлялось.

Судебная коллегия считает, что выводы суда относительно заявленных истцом доводов соответствуют закону. Иных мотивов несогласия с решением суда в апелляционной жалобе сторона ответчика не привела.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены или изменения решения суда судебной коллегией не установлено. Причин для удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, приведенным в ней, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Апелляционную жалобу Петрова С.М. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 8 октября 2018 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий А.В. Ярадаев

Судьи: Е.А. Арсланова

Г.И. Алексеева