Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 15 января 2019 г. по делу N 33-64/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Волковой О.В,

судей Иванова Ан.В. и Кольцовой Е.В,

при секретаре Сафиулиной Э.И,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Марданова А. В. на решение Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 19 октября 2018 года, которым постановлено в удовлетворении искового заявления Марданова А. В. к сельскохозяйственному производственному кооперативу колхоз "Пригородный", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, отказать в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Кольцовой Е.В, судебная коллегия

установила:

Марданов А.В. обратился в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу колхоз "Пригородный" (далее СПК колхоз "Пригородный"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, в котором с учетом увеличения исковых требований просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", общей площадью 1004 кв.м, с кадастровым номером "N", заключенный 16 сентября 2015 года между Мардановым А.В. и СПК колхоз "Пригородный", применить последствия недействительности данной сделки, взыскав с СПК колхоз "Пригородный" в пользу Марданова А.В. уплаченные по договору 502000 руб, взыскав с СПК колхоз "Пригородный" в пользу Марданова А.В. убытки в размере 61517 руб, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности "N" от 22 сентября 2015 года на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 1004 кв.м, с кадастровым номером "N".

В обоснование исковых требований указано, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 16 сентября 2015 года истец приобрел у СПК колхоз "Пригородный" за 502000 руб. земельный участок, расположенный по адресу: расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 1004 кв.м, с кадастровым номером "N", государственная регистрация права собственности на который совершена 22 сентября 2015 года. Данный земельный участок был приобретен для индивидуального жилищного строительства. Ранее данный участок принадлежал СПК колхоз "Пригородный", который приобрел его у администрации муниципального образования "Медведевский муниципальный район" Медведевского района Республики Марий Эл. По заверению продавца, на момент заключения договора купли-продажи земельный участок находился в границах населенного пункта и имел вид разрешенного использования, позволяющий использовать его для строительства - малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство). Обратившись за получением разрешения на строительство в сентябре 2017 года к главе администрации муниципального образования "Пекшиксолинское сельское поселение" Медведевского района Республики Марий Эл, истец получил ответ, согласно которому указанный земельный участок находится вне границ населенного пункта, в связи с чем Марданову А.В. разрешение на строительство не было выдано. После обращения к главе администрации муниципального образования "Медведевский муниципальный район" земельный участок был дан ответ, что земельный участок находится в зоне сельскохозяйственного назначения.

Как полагает истец, ответчик ввел его в заблуждение относительно предмета сделки, продав ему земельный участок для индивидуального жилищного строительства, который таковым не является и никогда не являлся, что препятствует использованию участка в тех целях, для каких он приобретался Мардановым А.В. СПК колхоз "Пригородный" при регистрации в собственность спорного земельного участка обладал информацией, что данный земельный участок является частью земель сельскохозяйственного назначения и не входил в состав населенного пункта, так как ранее использовался им для размещения комплекса крупного скота вне населенных пунктов, то есть для сельского хозяйства. В связи с данными обстоятельствами указанная сделка, по мнению Марданова А.В, является недействительной, а уплаченные по договору денежные средства подлежат возврату. Истцом понесены убытки в виде оплаты процентов по кредитному договору, заключенному с ПАО " "... "" в целях приобретения земельного участка.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Марданов А.В. просит решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указывается, что судом была дана неправильная оценка документам, являющихся ничтожными, а именно постановлению администрации муниципального образования "Медведевский муниципальный район" Медведевского района Республики Марий Эл от 27 февраля 2015 года N 292 о предоставлении СПК колхоз "Пригородный" в собственность за плату участка из состава земель населенных пунктов, договору купли-продажи земельного участка от 27 февраля 2015 года, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования "Медведевский муниципальный район" и СПК колхоз "Пригородный", постановлению администрации муниципального образования "Пекшиксолинское сельское поселение" Медведевского района Республики Марий Эл от 1 июня 2015 года об изменении вида разрешенного использования земельного участка, постановлению администрации муниципального образования "Пекшиксолинское сельское поселение" Медведевского района Республики Марий Эл от 19 июня 2015 года о присвоении участку адреса. СПК колхоз "Пригородный" не приглашался ни на одну из стадий, предшествующих включению участка в состав поселения, в том числе на публичные слушания. Решение о включении в генеральный план части земель сельскохозяйственного назначения в состав земель населенного пункта Собранием депутатов муниципального образования "Пекшиксолинское сельское поселение" Медведевского района Республики Марий Эл не принималось. Спорный земельный участок всегда входил в состав земель сельскохозяйственного назначения. СПК колхоз "Пригородный" не мог не знать, что включение земель в состав населенного пункта осуществляется исключительно представительным органом местного самоуправления.

В возражениях на апелляционную жалобу СПК колхоз "Пригородный", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл просят оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, а решение суда - без изменения.

Выслушав представителя Марданова А.В. Фадеева М.В, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя администрации муниципального образования "Медведевский муниципальный район" Перминова М.Ю, представителя администрации муниципального образования "Пекшиксолинское сельское поселение" Дроздова А.Г, оставивших вопрос о законности решения на усмотрение суда, обсудив доводы жалобы и возражений, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с частью 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от 16 сентября 2015 года Марданов А.В. приобрел у СПК колхоз "Пригородный" за 502000 руб. земельный участок, расположенный по адресу: расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 1004 кв.м, с кадастровым номером "N". Государственная регистрация права собственности совершена 22 сентября 2015 года, номер записи "N".

Согласно указанному договору земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов), и принадлежит продавцу на праве собственности на основании постановления администрации муниципального образования "Медведевский муниципальный район" Республики Марий Эл от 27 февраля 2015 года N 292 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату СПК колхоз "Пригородный" и договора купли-продажи земельного участка от 27 февраля 2015 года N 25/15, государственная регистрация которого совершена 13 августа 2015 года.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования "Медведевский муниципальный район" Республики Марий Эл от 27 февраля 2015 года N 292 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату СПК колхоз "Пригородный" ответчику предоставлен в собственность за плату земельный участок общей площадью 47136 кв.м, с кадастровым номером "N", местоположение: "адрес" (категория земель ? земли населенных пунктов), в границах, соответствующих описанию в сведениях государственного кадастра недвижимости "для размещения комплекса КРС".

27 февраля 2015 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Медведевский муниципальный район" и СПК колхоз "Пригородный" заключен договор купли-продажи земельного участка N 25/15, по условиям которого СПК колхоз "Пригородный" приобрел земельный участок местоположение: "адрес", кадастровый номер "N". Категория земель ? земли населенных пунктов. Целевое назначение земельного участка: для размещения комплекса КРС.

Из кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером "N" следует, что данный земельный участок общей площадью 47136 кв.м был разделен на два участка: земельный участок с кадастровым номером "N", площадью 33575 кв.м и земельный участок с кадастровым номером "N", площадью 13561 кв.м.

Согласно постановлению администрации муниципального образования "Пекшиксолинское сельское поселение" Медведевского района Республики Марий Эл от 1 июня 2015 года N 304 вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 13561 кв.м, кадастровый номер "N", местоположение: "адрес", с существующего вида разрешенного использования "для размещения комплекса КРС" изменен на другой вид разрешенного использования "малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)".

Из имеющегося в материалах кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером "N" свидетельства о государственной регистрации права собственности усматривается, что за СПК колхоз "Пригородный" 1 июля 2015 года зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером "N". Объект права определен как земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов), площадь 13561 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: "адрес".

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером "N" разделен на 12 участков.

Постановлением администрации муниципального образования "Пекшиксолинское сельское поселение" Медведевского района Республики Марий Эл от 19 июня 2015 года N 342 вновь образуемым 11 земельным участкам присвоены адреса (12 участок является дорогой, адрес не присвоен). В частности, земельному участку 4, площадью 1004 кв.м, присвоен адрес: "адрес".

Разрешая исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку право собственности у СПК колхоз "Пригородный" на продаваемый истцу земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке с категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов), постановления органов местного самоуправления не отменены, то оснований для признания недействительной сделки, предмет которой был с очевидностью определен сторонами, не имеется.

Судебная коллегия с данным выводом согласиться не может в связи со следующим.

Согласно представленному генеральному плану МО "Пекшиксолниское сельское поселение" от 2012 года, земельный участок, предоставленный СПК колхоз "Пригородный" с кадастровым номером "N", относится к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения".

Согласно пункту 2 части 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 части 3 статьи 3 Закона Республики Марий Эл от 27 февраля 2015 года N 3-З "О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл" Правительство Республики Марий Эл принимает решения о переводе земель и земельных участков из одной категории в другую в пределах своей компетенции.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в части 1 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены статьей 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Статьей 4.1 названного Федерального закона N 191-ФЗ установлен порядок принятия решений о включении земельных участков в границы населенных пунктов, изменения вида разрешенного использования земельных участков, в соответствии с которым для решения данного вопроса проводятся общественные обсуждения или публичные слушания, результаты которых направляются в орган исполнительной власти, наделенный полномочиями принимать решения о включении земельных участков в границу населенного пункта.

Как следует из материалов дела, уполномоченным органом исполнительной власти решений об изменении категории земель, в которые водит спорный земельный участок, не принималось. Органом местного самоуправления изменения в генеральный план территории также не вносились.

В силу части 3 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Таким образом, по имеющимся документам земельный участок, приобретенный Мардановым А.В. по сделке купли-продажи с СПК колхоз "Пригородный", имеет категорию земель "земли сельскохозяйственного назначения", в связи с чем не может быть использован для индивидуального жилищного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

По смыслу статьи 178 ГК РФ, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Поскольку истцом доказано наличие заблуждения в отношении предмета сделки, а именно категории и вида разрешенного использования земельного участка, которые являются существенными характеристиками земель, находящихся в обороте, его иск о признании сделки недействительной по указанному основанию подлежал удовлетворению независимо от действий и умысла другой стороны сделки.

На основании изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения.

В соответствии с пунктом 6 статьи 178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, применяя последствия недействительности сделки договора купли-продажи земельного участка, на СПК колхоз "Пригородный" подлежит возложению обязанность возвратить Марданову А.В. уплаченную по договору денежную сумму в размере 502000 рублей.

Согласно условиям договора купли-продажи земельного участка, заключенного 16 сентября 2015 года между Мардановым А.В. и СПК колхоз "Пригородный", частичная оплата (в размере 350000 руб.) стоимости предмета договора (земельного участка) производится покупателем продавцу за счет кредитных средств ПАО " "... "" в соответствии с кредитным договором, заключенным 16 сентября 2015 года.

В соответствии со справкой ПАО " "... "" Мардановым А.В. по кредитному договору от 16 сентября 2015 года уплачено в виде процентов за пользование кредитом 61715 руб. 96 коп.

Таким образом, в силу пункта 6 статьи 178 ГК РФ с СПК колхоз "Пригородный" в пользу истца подлежат взысканию убытки в заявленном размере 61517 руб, уплаченные в качестве процентов по кредитному договору, поскольку СПК колхоз "Пригородный", выделил и продавал земельные участки, изменив вид их разрешенного использования с "для размещения комплекса КРС", предполагавшего, в том числе определенные санитарные ограничения, является стороной, отвечающей за возникшее у истца заблуждение относительно предмета сделки.

На основании статьи 98 ГПК РФ с СПК колхоз "Пригородный" в пользу Марданова А.В. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 916 руб.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 19 октября 2018 года отменить, принять по делу новое решение.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", общей площадью 1004 кв.м, с кадастровым номером "N", заключенный между Мардановым А. В. и СПК колхоз "Пригородный" 16 сентября 2015 года, применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с СПК колхоз "Пригородный" в пользу Марданова А. В. 502000 руб, убытки в размере 61517 руб.

Обязать Марданова А. В. вернуть СПК колхоз "Пригородный" земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 1004 кв.м, с кадастровым номером "N".

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности "N" от 22 сентября 2015 года Марданова А. В. на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 1004 кв.м, с кадастровым номером "N", восстановив запись о праве собственности СПК колхоз "Пригородный".

Взыскать с СПК колхоз "Пригородный" в пользу Марданова А. В. расходы по уплате государственной пошлины в размере 916 руб.

Председательствующий О.В. Волкова

Судьи Ан.В. Иванов

Е.В. Кольцова