Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 30 января 2019 г. по делу N 33-553/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Цибиной Т.О,

судей Параскун Т.И. Ромашовой Т.А,

при секретаре Сафронове Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай на решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 26 октября 2018 года по делу по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай к Гюнтер Анаре Владиславовне о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Заслушав доклад судьи Параскун Т.И, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее - МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай, территориальный орган) обратилось в суд с иском к Гюнтер А.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

В обоснование требований истец указал, что по договору аренды от 30.05.2013 N61, заключенному между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (в настоящее время МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай) и ООО "Строительная компания", был предоставлен земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", на котором находится одноэтажное здание N *** - склад ГСМ сроком на 49 лет.

Условия договора аренды изложены в редакции протокола согласования разногласий к договору аренды от 30.05.2013 N61 от 29.07.2013.

Арендная плата подлежит внесению ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, размер арендной платы составляет: в год 110 482,19 руб.; в месяц 9 206,85 руб.

В случае невнесения платежей в установленный срок арендаторы уплачивают пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня за установленным сроком уплаты.

10.09.2013 Гюнтер А.В. приобрела по договору купли-продажи у ООО "Строительная компания" здание склада ГСМ, общей площадью "данные изъяты" кв.м, право собственности на которое зарегистрировано, в связи с чем обязательства по договору аренды от 30.05.2013 от ООО "Строительная компания" перешли к Гюнтер А.В.

Ответчик взятые на себя обязательства исполняет ненадлежащим образом, не уплачивает арендную плату в установленные договором сроки, в связи с чем образовалась задолженность.

Арендодателем в досудебном порядке направлена претензия от 27.12.2016 о необходимости оплаты задолженности по арендной плате, которая не исполнена.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 30.05.2013 N61 в размере 531 103,31 руб, в том числе задолженность по арендной плате в размере 443 710,78 руб. за период с 01.11.2013 по 30.11.2017, пеню за несвоевременную уплату в сумме 87 392,53 руб. за период с 12.11.2013 по 30.11.2017.

Решением Рубцовского городского суда Алтайского края от 27.10.2018 исковые требования МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай удовлетворены частично.

С Гюнтер А.В. в пользу МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 30.05.2013 N61в сумме 257 791,80 руб. за период с 30.07.2015 по 30.11.2017, пеня в сумме 30 000 руб. за период с 30.07.2015 по 30.11.2017, всего взыскано 287 791,80 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе истец МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай ставит вопрос об отмене вынесенного по делу решения суда. В обоснование доводов жалобы ссылается, что судом неправильно произведен расчет взыскиваемых сумм.

Поскольку исковое заявление было зарегистрировано судом 02.08.2018, расчет необходимо производить со 02.08.2015.

Задолженность по арендной плате за период с 02.08.2015 по 30.11.2017 составляет 257 791,80 руб, пеня за этот же период составляет 35 491,25 руб.

Податель жалобы был лишен возможности проверить правильность расчета, произведенного ответчиком.

Ставка рефинансирования в размере 8% протоколом разногласий не устанавливалась.

Суд необоснованно снизил размер неустойки, при этом доводов, влекущих ее снижение, ответчиком не приведено.

Неустойка не может быть ниже предела, установленного положениями п.1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В письменных возражениях ответчик Гюнтер А.В. полагает жалобу не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай- Тамбовцева В.А. поддержала доводы жалобы.

Ответчик Гюнтер А.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, в связи с чем, на основании положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившегося лица.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 65 ЗК РФ определяет, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст.552 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Положения названной статьи ГК РФ подлежат применению во взаимосвязи со статьей 35 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу указанной нормы, к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (в настоящее время МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай, арендодатель) и ООО "Строительная компания" (арендатор) на основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае от 30.05.2013 N389 заключен договор аренды от 30.05.2013 N61 земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", на котором находится одноэтажное здание N *** - склад ГСМ сроком на 49 лет.

Земельный участок, предоставленный по договору аренды, находится в федеральной собственности.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 26.09.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 27.11.2017.

Согласно пункту 3.4 договора аренды, арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Размер арендной платы за участок устанавливается в соответствии с действующим законодательством. Порядок расчета и размер арендной платы определен в приложении N2 "Расчет арендной платы" к договору, являющемся его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора аренды).

Так, в соответствии с приложением N2 к договору аренды (в редакции протокола согласования от 29.07.2013) размер арендной платы по настоящему договору определен на основании оценки передаваемого в аренду участка (п. 1). В соответствии с отчетом от 20.05.2013 N 96/13, выполненным Независимой оценочной компаний "Недвижимость и инвестиции", размер арендной платы за участок в год составляет: 110 482,19 руб. (из расчета: 1339178 х 8,25% = 110482,19); в месяц 9 206,85 руб. (из расчета: 1339178 х 8,25% / 12=9206,85).

Пунктом 3.5 договора аренды установлено, что в случае невнесения платежей в установленный срок, арендаторы уплачивают пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня за установленным сроком уплаты.

29.07.2013 между территориальным органом и ООО "Строительная компания" был составлен протокол согласования разногласий к договору аренды от 30.05.2013 N61.

На основании договора купли-продажи от 10.09.2013 Гюнтер А.В. приобрела у ООО "Строительная компания" нежилое здание склада ГСМ, расположенное по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровый номером "данные изъяты".

Право собственности Гюнтер А.В. на нежилое здание зарегистрировано 26.09.2013, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.11.2017.

Установив, что бывший собственник здания, ООО "Строительная компания" владел земельным участком общей площадью "данные изъяты" кв.м на основании договора аренды от 30.05.2013 N61, учитывая вышеприведенные требования закона, суд пришел к выводу, что к Гюнтер А.В. с момента государственной регистрации права собственности 26.09.2013 перешло право пользования данным земельным участком в том объеме и на тех же условиях, на каких владел земельным участком предыдущий собственник здания. Следовательно, к Гюнтер А.В. перешли и обязательства по внесению арендных платежей, а также обязательства по оплате неустойки при нарушении сроков внесения арендных платежей.

Судебная коллегия, проверяя законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, соглашается с выводом суда первой инстанции и оценкой представленных сторонами доказательств.

Вместе с тем судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы жалобы о несогласии с выводом суда о снижении заявленного ко взысканию размера неустойки.

Податель жалобы указывает, что исковое заявление было зарегистрировано судом 02.08.2018, следовательно, расчет задолженности по арендной плате и пене необходимо производить со 02.08.2015.

Между тем, поскольку исковое заявление МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай направлено посредством почтовой связи 30.07.2018 и учитывая, что размер арендной платы составляет в месяц 9 206,85 руб, задолженность в размере 257 791,80 руб. вопреки доводам жалобы сформировалась за период с 01.08.2015 по 30.11.2017.

Из представленного истцом акта сверки по договору аренды усматривается, что данная задолженность рассчитана истцом с 01.08.2015, что согласуется с условиями договора аренды о ежемесячном начислении арендной платы (пункт 3.4 договора).

Помимо того, как видно из акта сверки истцом за август 2015 года начислено 9 206,85 руб, то есть за полный месяц, в связи с чем доводы жалобы о необходимости исчисления задолженности по арендной платы со 02.08.2015 опровергаются представленными истцом доказательствами.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Заявляя требование о снижении размера неустойки, ответчик убедительных мотивов ее несоразмерности суду не привела.

Обсудив вопрос о применении правил ст.333 ГК РФ, суд, учитывая последствия нарушения обязательств, сумму задолженности по арендной плате из расчета с применением срока исковой давности, снизил размер неустойки до 30 000 руб.

Апелляционная инстанция не соглашается с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 ГК РФ (статья 387 ГПК РФ, пункт 2 части 1 статьи 287 АПК РФ).

По смыслу указанных разъяснений сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства не может быть снижена ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 ГК РФ.

Аналогичное положение указано в п. 6 ст. 395 ГК РФ, в соответствии с которой если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно доводам жалобы с учетом применения срока исковой давности истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 35 491,25 руб. за период с 02.08.2015 по 30.11.2017.

Однако из представленного истцом акта сверки по договору аренды усматривается, что данная неустойка рассчитана с 11.08.2015, что согласуется с условиями договора аренды о необходимости внесения арендной платы ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3.4 договора аренды).

Судебная коллегия произвела собственный расчет минимального размера неустойки по правилам п. 1 ст. 395 ГК РФ, согласно которому размер процентов за период с 11.08.2015 по 30.11.2017 (843 дня просрочки) составляет 53 872,75 руб.

При этом ответчиком доказательств несоразмерности размера неустойки в сумме 35 491,25 руб. последствиям нарушения обязательств суду представлено не было.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия, с учетом длительности неисполнения обязательства, размера задолженности по арендной плате, требований разумности и соразмерности нарушенному обязательству, приходит к выводу о том, что решение суда в части взыскания нестойки подлежит изменению и поскольку заявленная истцом ко взысканию неустойка в размере 35 491,25 руб. является соразмерной последствиям нарушения обязательства, то основания для ее снижения отсутствуют.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части размера неустойки подлежит изменению.

В соответствии с п.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с чем с Гюнтер А.В. в доход бюджета муниципального образования г.Рубцовск Алтайского края подлежит взысканию государственная пошлина, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в размере 4 699,93 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу истца Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай удовлетворить частично.

Решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 26 октября 2018 года изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

Исковые требования Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай к Гюнтер Анаре Владиславовне о взыскании задолженности по арендной плате, пени удовлетворить частично.

Взыскать с Гюнтер Анары Владиславовны в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай задолженность по договору аренды от 30.05.2013 N61 в размере 257 791,80 руб, пеню в размере 35 491,25 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Гюнтер Анары Владиславовны в доход бюджета муниципального образования г.Рубцовск Алтайского края государственную пошлину в размере 4 699,93 руб.

Председательствующий:

Судьи: