Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 04 декабря 2018 г. по делу N 33-9832/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Храмцовой В.А,

судей Рудь Е.П, Сачкова А.Н.

при секретаре Ахроменко А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Машинской Ольги Александровны на решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 09 августа 2018 года по делу по иску Муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" к Машинской Ольге Александровне о взыскании сумм задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Заслушав доклад судьи Храмцовой В.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное казенное учреждение "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" обратилось в суд с иском к Машинской О.А. о взыскании в доход бюджета муниципального образования города Бийска Алтайского края задолженности по арендной плате за период с 05 октября 2015 года по 18 марта 2017 года в размере 151 429 рублей 54 копейки, пени за просрочку платежей за период с 11 ноября 2015 года по 18 марта 2017 года в размере 11 751 рубль 68 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19 марта 2017 года по 18 июня 2018 года в размере 15 817 рублей 32 копейки, а всего 178 998 рублей 54 копейки.

В обоснование требований указывает, что на основании постановления Администрации города Бийска N 3447 от 07 ноября 2013 года между истцом и Машинским И.А. 16 декабря 2013 года был заключен договор N420 аренды земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 5 099,89кв.м, сроком на пять лет, расположенного по адресу: "адрес". Вид разрешенного использования земельного участка - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Договор был зарегистрирован в установленном порядке.

05 октября 2015 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за *** было зарегистрировано возникновение права собственности Машинской О.А. на административное здание, кадастровый номер *** расположенное на указанном земельном участке. С этой даты к ответчику перешло право аренды указанного земельного участка, Машинская О.А. стала стороной по договору аренды.

Согласно расчетам истца задолженность по арендной плате с 05 октября 2015 года по 05 декабря 2015 года составляет 4 938 рублей 61 копейка в месяц (5 099,89кв.м х 683,56 рублей в год за кв.м х 0,017х1:12).

На основании постановления Администрации Алтайского края от 23 ноября 2015 года N472 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края" удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составляет 1 269,21рублей в год за 1 кв.м. Следовательно, стоимость аренды, начисляемой ответчику в период с 06 декабря 2015 года по 18 марта 2017 года, составляет 9 169 рублей 84 копейки в месяц.

Согласно п.2.7. договора аренды земли, в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со следующего дня за установленным сроком оплаты.

22 сентября 2017 года в адрес ответчика была направлена претензия (исходящий N6059-01) с требованием оплатить сложившуюся задолженность. Ответ на претензию до настоящего времени не получен, задолженность не погашена.

19 марта 2017 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись *** о прекращении права собственности ответчика на указанный объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, в связи с чем, права и обязанности арендатора по договору N420 от 16 декабря 2013 года перешли к новому владельцу объекта недвижимости.

Считает, что с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.

Общая сумма задолженности составляет 178 998 рублей 54 копейки, из которых задолженность по арендной плате за период с 05 октября 2015 года по 18 марта 2017 года в размере 151 429 рублей 54 копейки, пени за просрочку платежей за период с 11 ноября 2015 года по 18 марта 2017 года в размере 11 751 рубль 68 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19 марта 2017 года по 18 июня 2018 года в размере 15 817 рублей 32 копейки.

Истец, ссылаясь на указанные обстоятельства, а также положения ст.ст. 1, 22, 65, 34 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 395,552 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 года N546 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края", решение Думы города Бийска от 30 мая 2008 года N19 "Об арендной плате за земельные участки", просил удовлетворить заявленные требования.

Решением Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 09 августа 2018 года исковые требования Муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" к Машинской О.А. о взыскании сумм задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены и постановлено:

Взыскать с Машинской О.А. в пользу Муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" задолженность по арендной плате за период с 05 октября 2015 года по 18 марта 2017 года в размере 151 429 рублей 54 копейки, пени за просрочку платежей за период с 11 ноября 2015 года по 18 марта 2017 года в размере 11 751 рубль 68 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19 марта 2017 года по 18 июня 2018 года в размере 15 817 рублей 32 копейки - всего 178 998 (сто семьдесят восемь тысяч девятьсот девяносто восемь) рублей 54 копейки.

Взыскать с Машинской О.А. в доход в бюджет городского округа - города Барнаула Алтайского края государственную пошлину в размере 4 779 (четыре тысячи семьсот семьдесят девять) рублей 97 копеек.

В апелляционной жалобе Машинская О.А. просит решение суда отменить и в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование жалобы ссылается на нарушение судом процессуальных норм о договорной подсудности; суд не учел, что она не является стороной по договору аренды, в связи с чем, не может нести обязательства по оплате арендных платежей. Судом не учтено, что к ней перешел в пользование земельный участок, на котором расположено административное здание, принадлежащее ей на праве собственности, общей площадью 1 095,3 кв.м, на оставшейся площади земельного участка расположены иные объекты, собственником которых она не являлась.

Определением от 20 ноября 2018г. судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения ответчика Машинской О.А, представителя истца МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" Иванова М.Э, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене в связи с нарушением норм процессуального права (п.2 ч.4 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).

Согласно п.2 ч.4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Рассматривая дело в отсутствие ответчика Машинской О.А, суд исходил из того, что ответчик Машинская О.А. не воспользовалась своим правом на участие в судебных заседаниях лично либо через представителя, не представила суду своих пояснений в письменной форме, в связи с чем несет риск наступления соответствующих процессуальных последствий, судом же приняты все меры по надлежащей организации судебного процесса и извещению участников судебного разбирательства.

Однако такие выводы суда нельзя признать правомерными.

В постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ) (п.63).

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (п.65).

Согласно ст.155 ГПК РФ разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания.

Из пунктов 3.2, 3.3, 3.4 Особых условий приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", утвержденных приказом ФГУП "Почта России" от 05.12.2014г. N423-п, следует, что заказные письма и бандероли разряда "Судебное" доставляются по адресу, указанному на почтовом отправлении, и вручаются лично адресату (или его уполномоченному представителю) под расписку в извещении ф.22 по предъявлении одного из документов, указанных в приложении к настоящим Особым условиям (п.3.2).

При отсутствии адресата дома в ячейке абонентского почтового шкафа или в почтовом абонентском ящике оставляется извещение ф. 22 с приглашением адресата в объект почтовой связи для получения почтового отправления (п.3.3).

Из материалов дела следует, что Машинская О.А. зарегистрирована по месту жительства по адресу: "адрес".

Судебная повестка на судебное заседание, назначенное на 10-00час. 09 августа 2018г. направлена Машинской О.А. по месту ее регистрации 16 июля 2018г. и возвращена в суд 30 июля 2018г. При этом никаких отметок, подтверждающих причины невручения, почтовый конверт не содержит (л.д.59).

Отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ***, истребованный судебной коллегией, также не содержит сведений о попытке вручения Машинской О.А. судебного письма.

В силу ч.1 ст.113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Судом предпринимались попытки известить Машинскую О.А. по телефону ***, но дозвониться ей не представилось возможным, поскольку данный абонент не отвечал (л.д.60,62).

Имеющийся в материалах дела отчет об отправке/доставке SMS извещения Машинской О.А. на её номер телефона ***, как самостоятельный способ извещения, также не может являться доказательством надлежащего извещения (л.д.61).

В соответствии с п.2.3 Регламента организации извещения участников судопроизводства посредством СМС - сообщений, утвержденного приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 25.12.2013г. N257, извещение посредством СМС - сообщения осуществляется только с согласия участников судопроизводства, т.е на добровольной основе. Факт согласия на получение СМС - сообщения подтверждается распиской (приложение N1), в которой наряду с данными об участнике судопроизводства и его согласия на уведомление подобным способом указывается номер мобильного телефона, на который оно направляется, а также подтверждение отсутствия блокировки на получение сообщений с коротких номеров и буквенных адресатов.

В материалах дела отсутствуют данные о согласии Машинской О.А. на извещение путем СМС - сообщения.

Таким образом, указанное свидетельствует о том, что судом не были предприняты все меры для извещения ответчика о времени и месте рассмотрения дела и дело рассмотрено по существу в отсутствие ответчика, надлежащим образом не извещенного о времени и месте судебного заседания.

В соответствии со ст.552 ГК РФ (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Положения названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению во взаимосвязи со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу указанной нормы, к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.

Аналогичные разъяснения содержатся и в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления Администрации города Бийска N3447 от 07 ноября 2013 года между муниципальным казенным учреждением "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" и Машинским И.А. 16 декабря 2013 года заключен договор N420 аренды земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью 5 099,89 кв.м сроком на пять лет, расположенного по адресу: "адрес" Участок предоставлен для эксплуатации нежилого здания (литер А), подстанции и подъездных железнодорожный путей. Вид разрешенного использования земельного участка - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

На основании договора дарения, Машинский И.А, являясь собственником нежилого административного здания, площадью 1 095,3 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного на данном земельном участке, подарил указанное здание Машинской О.А, которая в период с 05 октября 2015 года по 18 марта 2017 года являлась собственником здания.

Установив, что бывший собственник здания, Машинский И.А. владел земельным участком общей площадью 5 099,89 кв.м на основании договора аренды от 07 ноября 2013 года, учитывая вышеприведенные требования закона, суд пришел к правомерному выводу, что к Машинской О.А, с момента государственной регистрации права собственности 05 октября 2015 года по 18 марта 2017 года, до момента государственной регистрации перехода (прекращения) права собственности на объект недвижимости, перешло право пользования данным земельным участком в том объеме и на тех же условиях, на каких владел земельным участком предыдущий собственник здания Машинский И.А. Следовательно, к Машинской О.А. перешли и обязательства по внесению арендных платежей.

В силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Учитывая, что Машинская О.А. в период с 05 октября 2015 года по 18 марта 2017 года платежи за аренду земельного участка не производила, суд, правильно применяя положения договора аренды, решение Думы города Бийска от 30 мая 2008 года N 19 "Об арендной плате за земельные участки", постановления Администрации Алтайского края от 28 декабря 2009 года N 546, от 23 ноября 2015 года N 472, ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, произвел расчет размера задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами и взыскал приведенные в решении суда суммы с ответчика в пользу истца.

Расчет взыскиваемых сумм апеллянтом не оспаривается.

Доводы жалобы о том, что Машинская О.А. не являлась стороной по договору аренды, в связи с чем, у нее отсутствовали обязательства по оплате аренды земельного участка, а, кроме того, площадь земельного участка под приобретенным в собственность здания значительно меньше всего земельного участка, предоставленного по договору аренды от 16 декабря 2013 года, на котором расположены иные объекты, собственником которых она не являлась, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции в части удовлетворения требований МКУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" о взыскании с Машинской О.А. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 420 от 16 декабря 2013 года за период с 05 октября 2015 года по 18 марта 2017 года является законным и обоснованным.

Судебная коллегия при этом отмечает, что доказательств того, что для эксплуатации принадлежащего ответчику в спорный период нежилого здания требовался земельный участок меньшей площадью, суду не представлено и судом не добыто. Равно как и не представлено доказательств пользования спорным участком иными лицами, изменения площади данного участка, изменения его границ, размежевания, отчуждения части площади собственником земельного участка (истцом) иному лицу.

Доводы жалобы о нарушении судом правил договорной подсудности при рассмотрении настоящего дела также являются несостоятельными.

Согласно положениям ст. 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству.

Как следует из пункта 7.1. договора аренды земельного участка N 420 от 16 декабря 2013 года, земельные споры, возникающие из реализации настоящего договора и не урегулированные добровольно сторонами, разрешаются в судебном порядке в судах г. Бийска или в Арбитражном суде Алтайского края.

Между тем, из указанного условия договора нельзя сделать вывод о том, что между сторонами достигнуто соглашение об изменении территориальной подсудности спора, поскольку по разному определена подведомственность и подсудность спора, при этом стороны не определили в договоре конкретный суд, в котором подлежит рассмотрению возникший между сторонами спор. С учетом этого, суд, руководствуясь положениями статьи 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающими предъявление иска в суд по месту жительства ответчика, установив, что ответчик проживает на территории, на которую распространяется юрисдикция Ленинского районного суда г. Барнаула, обоснованно принял иск к своему рассмотрению.

Следует отметить, что при рассмотрении дела ответчик о нарушении правил подсудности не заявлял.

Что касается постановления администрации г.Бийска Алтайского края от 14.01.2017г. о предварительном согласовании предоставления земельного участка по адресу: "адрес" общей площадью 1158кв.м для эксплуатации нежилого здания гражданке Машинской О.А, то это постановление не было реализовано, что не оспаривалось самой Машинской О.А.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 4 779руб.97коп. в бюджет городского округа "адрес".

С учетом изложенного решение нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска истца.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 09 августа 2018г. отменить, принять новое.

Взыскать с Машинской Ольги Александровны в пользу Муниципального казенного учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" задолженность по арендной плате за период с 05 октября 2015 года по 18 марта 2017 года в размере 151 429 рублей 54 копейки, пени за просрочку платежей за период с 11 ноября 2015 года по 18 марта 2017 года в размере 11 751 рубль 68 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19 марта 2017 года по 18 июня 2018 года в размере 15 817 рублей 32 копейки - всего 178 998 (сто семьдесят восемь тысяч девятьсот девяносто восемь) рублей 54 копейки.

Взыскать с Машинской Ольги Александровны в доход в бюджет городского округа - города Барнаула Алтайского края государственную пошлину в размере 4 779 (четыре тысячи семьсот семьдесят девять) рублей 97 копеек.

Председательствующий

Судьи