Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 06 февраля 2019 г. по делу N 33-2418/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Сафина Ф.Ф,

судей Субхангулова А.Н,

Якуповой Н.Н,

при секретаре Арутюнянц К.С,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Сарбаевой Н.Н. - Ахмадиева В.А, дополнения к апелляционной жалобе представителя Сарбаевой Н.Н. - Сарбаева Д.Д, на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 12 ноября 2018 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска Сарбаевой Н.Н. к Нурмухаматову Р.Р, Нурмухаматовой Р.Б. о признании сделки купли-продажи комнаты, расположенной по адресу адрес как совершенной истцом под влиянием обмана; признании договора купли-продажи комнаты от 08.09.2017г, расположенной по адресу: адрес недействительным, как подписанным под влиянием обмана; прекращении права собственности Сарбаевой Н.Н. на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности; взыскании денежных средств по договору купли продажи комнаты от 08.09.2017г. в сумме 1550 000 руб, компенсации морального вреда, взыскании судебные расходов - отказать.

Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сарбаева Н.Н. обратилась в суд с иском к Нурмухаматову Р.Р, Нурмухаматовой Р.Б. о признании сделки купли-продажи совершенной под влиянием обмана, признании договора купли-продажи недействительным, прекращении право собственности истца на жилое помещение, исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности, взыскании с ответчиков в пользу истца денежных средств, компенсации морального вреда.

Требования мотивированы тем, что 08 сентября 2017 года подписан договор купли-продажи комнаты, по условиям которого ответчики Нурмухаматов Р.Р. и Нурмухаматова Р.Б. продали в собственность истца недвижимое имущество-комнату, расположенную на 2 (втором) этаже жилого дома по адресу: адрес общей площадью жилых помещений 17,2 кв.м, состоящую из 1 жилой комнаты, кадастровый номер: N... стоимостью 1 550 000 руб. Из указанной суммы 550 000 рублей было оплачено за счёт личных средств истца, 1000 000 рублей за счёт заёмных денежных средств в ПАО "Сбербанк России" с обременением квартиры ипотекой. В процессе одобрения кредита сотрудники Банка провели проверку документации по квартире и оценку, был составлен отчёт, из содержания которого замечаний по характеристикам жилого помещения не было. 08 сентября 2017 года также было составлено соглашение между сторонами, по условиям которого в стоимость вышеуказанной комнаты входят следующие предметы мебели: шкаф-купе, кухонный гарнитур, душевая кабина, унитаз, раковина, электрическая плита. В настоящее время, после получения технического паспорта жилого помещения в мае 2018 года от продавцов истец обнаружила, что в комнате продавцами была произведена незаконная реконструкция, переустройство и перепланировка комнаты: внутри комнаты возведены перегородки и проведены инженерные сети, проведена новая линия электроснабжения, без получения соответствующего разрешения органов архитектуры. Данные обстоятельства никак не были указаны в договоре купли-продажи и акте приема передачи, продавцы об этом умолчали. В полученной истцом выписке из ЕГРН от 11 сентября 2017 года не имеется поэтажный план

квартиры. Поэтому истец не смогла сразу увидеть эти изменения. Указанные в соглашении от 08 сентября 2017 года предметы мебели частично вмонтированы в помещение не входящем в комнату N2, поэтому не переданы покупателю. Истец получила технический паспорт жилого помещения в мае 2018 года в котором имеется поэтажный план квартиры, и обнаружила что, фактическое расположение стен, инженерных сетей отличается от расположения указанного в техническом паспорте, после чего обратилась в БТИ где ей в устной форме подтвердили наличие указанных изменений, электроснабжение выполнено по поверхности кирпичных стен, что является нарушением существующих норм. В представленных дополнительных доводах представителем истца указано на то, что технический паспорт жилого помещения, составленного по состоянию на 05 октября 2018 года и поэтажный план жилого помещения до перепланировки показывают наличие незаконной перепланировки переустройство и захват мест общего пользования, без предъявления разрешения. Об этом прямо указано в документах. В частности в позиции (в плане квартиры) 1 заложена дверь в позицию 4, частично заложена и частично убрана перегородка между позициями 1 и 2а, убрана дверь в этой перегородке, в позиции 1 оборудован санузел 1а, с возведением новой перегородки. В жилой комнате 2 оборудована кухня 2а, с возведением новой перегородки между 2 и 2а. В результате площадь жилой комнаты уменьшилась до 13,2 кв. А по договору купли-продажи комнаты общая площадь жилых помещений составляет 17,2 кв.м. Т.е. продана комната вообще с другими техническими характеристиками. В данном случае площадь является основной технической характеристикой, определяющей предмет договора. Оборудованы новые санузел, кухня, подключена электрическая стиральная машина с монтажом не предусмотренных водопроводных, канализационных и электрических инженерных сетей. Это видно из прилагаемого скриншота объявления с планом жилого помещения.

Данная перепланировка была произведена продавцами до момента продажи квартиры. Это подтверждается тем, что в объявлениях о продаже указывается, что помещение поделено на три зоны, проведен хороший косметический ремонт и прикладываются соответствующие фотографии. Это также видно из прилагаемых скриншотов объявлений о продаже. Данная перепланировка ни в одном документе по купле продаже не указана, продавцы покупателя ни в какой форме не известили об этом. Полностью по левой стене в позиции 1 вмонтирован шкаф-купе, который по соглашения остался покупателю, т.е. и даже сразу после покупки не было возможности увидеть, что дверь между 1 и 4 заложена. К объявлениям прикладывалась план комнаты с расположением мест и всех помещений. Поэтому покупатель даже при должной осмотрительности не имел возможность увидеть перепланировку.

Истец просит признать сделку купли-продажи комнаты, расположенной по адресу адрес совершенной истцом под влиянием обмана; признать договор купли-продажи комнаты от 08.09.2017г, расположенной по адресу: адрес недействительным, как подписанным под влиянием обмана; прекратить право собственности истца на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес исключить из ЕГРН записи о регистрации права собственности; взыскать с ответчиков в пользу истца денежные средства по договору купли продажи комнаты от 08 сентября 2017 года в сумме 1550 000 рублей, компенсацию морального вреда 50 000 рублей, судебные расходы 25 000 рублей.

Судом вынесено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представителя Сарбаевой Н.Н. - Ахмадиева В.А, дополнении к апелляционной жалобе представителя Сарбаевой Н.Н. -Сарбаева Д.Д. ставится вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Сарбаевой Н.Н. - Сарбаева Д.Д, поддержавшего доводы жалобы, Нурмухаметову Р.Б, Нурмухаметова Р.Р, их представителей - Исмагилова Р.В, представителя ПАО "Сбербанк России" - Бакирова И.Р, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пунктов 2, 4 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

В п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Аналогичные положения содержатся в ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 ГК РФ определено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В силу ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Каждая сторона, согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела 08 сентября 2017 года между Сарбаевой Н.Н. и Нурмухаматовым Р.Р, Нурухаматовой Р.Б. заключен договор купли - продажи комнаты, согласно которому Сарбаева Н.Н. купила у Нурмухаматова Р.Р, Нурухаматовой Р.Б, комнату расположенную на втором этаже жилого дома по адресу адрес общей площадью жилых помещений 17,2 кв.м, состоящую из одной жилой комнаты кадастровый номер N... Стоимость объекта составляет 1 550 000 рублей, из которых сумма 550 000 рублей оплачивается за счет собственных средств покупателя, сумма 1 000 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставляемых Сарбаевой Н.Н. в соответствии с кредитным договором от 08 сентября 2017 года заключенным с ПАО "Сбербанк России".

Согласно п. 3.5 договора покупатель осмотрел объект и претензии по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии в каком он имеется на день подписания договора.

Согласно п. 4.1 договора стороны подтвердили правоспособность и дееспособность сторон сделки, добровольность сделки.

Согласно акта приема передачи от 08 сентября 2017 года покупатель принял в собственность указанную комнату, в состоянии пригодном для проживания.

Соглашением от 08 сентября 2017 года стороны предусмотрели, что в стоимость комнаты входят следующие предметы мебели: шкаф-купе, кухонный гарнитур, душевая кабина, унитаз, раковина, электрическая плита.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, зарегистрированное 11 сентября 2017 года право истца на комнату, расположенную на втором этаже жилого дома по адресу адрес

В обоснование своих доводов истец указывает, что сделка по купле-продаже спорной квартиры, истцом совершена под влиянием обмана, поскольку ей не было известно о произведенной перепланировке.

Отклоняя указанный довод, суд первой инстанции указал, что из технического паспорта квартиры 216 ком. 2 по адресу адрес составленного по состоянию на 15 ноября 2011 года следует, что квартира 2 состоит из двух жилых комнат 17,2 кв.м. (ком. 2), 14,3 кв.м. (ком. 3), квартира имеет один вход, оборудована туалетом (пом. 5), ванной (пом. 6), в помещении 1 расположены плита, умывальник. Вход в комнату N 3 осуществляется через проем и коридор (пом. 4).

Согласно технического паспорта указанной комнаты, составленного по состоянию на 05 октября 2018 года комната 2 имеет площадь 13, 2 кв.м. Уменьшение площади комнаты произошло в результате установления перегородки с образованием помещения 2а (кухня площадью 3,7 кв.м.) оборудованной раковиной. Ранее существовавшее помещение 1 так же разделено с образованием помещения 1а (санузел площадью 1,9 кв.м.) и коридора 1 площадью 3,3 кв.м. Ранее существовавший проход из коридора 1 в коридор (помещение 4 далее ведущий в жилую комнату 3) заложен. Из данного технического паспорта также следует, что в комнату 3 площадью 14,3 кв.м. с относящимися к ней коридором (пом. 4), туалетом (пом. 5), ванной (пом.6), оборудован отдельный вход. Как следует из отметки в техническом паспорте на переустройство, перепланировку и захват мест общего пользования (МОП) (поз. 1, 1а), разрешение не предъявлено.

Сделку по продаже комнаты сопровождало ООО "Перспектива" на основании договора заключенного с Нурмухаматовыми. Согласно объявления о продаже, представленного истцом, к продаже предлагалась 1-комнатная квартира площадью 23 кв.м, поделенная на 3 зоны: коридор/санузел-кухня-жилая комната. В объявлении содержится план квартиры, фотографии, составленные, как пояснил представитель ООО "Перспектива" их сотрудниками. Исходя из плана, жилая комната имеет площадь 12,9 кв.м, кухня 4,9 кв.м, санузел 2,6 кв.м, коридор 2,9 кв.м. Проем ведущий в соседнюю комнату в плане не отражен. План и фотографии отражают планировку помещения на день ее продажи.

Таким образом, суд правильно пришел к выводу о том, что доводы истца о том, что не момент заключения договора купли-продажи ей не было известно о произведенной перепланировке квартиры, и ею приобреталась комната в коммунальной квартире, несостоятельны.

Как следует из акта приема-передачи от 08 сентября 2017 года, продавец передал, а покупатель принял в собственность комнату N 2 адрес

Судом обоснованно принят во внимание заверенный отказ Исанбаевой Д.М. - собственника соседней комнаты площадью 14,3 кв.м. от преимущественного права покупки, чего не требовалось в случае приобретения отдельной квартиры.

Суд обоснованно сослался на представленные ПАО "Сбербанк" материалы, сформированные в процессе предоставления кредита, в которых содержатся технический и кадастровые паспорта комнаты до ее перепланировки, а также на копию лицевого счета на комнату, где общая площадь всей квартиры указана 44,8 кв.м, и пришел к выводу о том, что Сарбаевой Н.Н, являвшейся инициатором получений кредита, было известно о планировке приобретаемой ею недвижимости как это отражено в указанных паспортах, и о приобретении именно комнаты в двухкомнатной квартире.

Разрешая спор, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, на основании установленных по делу обстоятельств, оценив представленные в дело доказательства, доводы и возражения сторон, исходя из того, что Сарбаевой Н.Н было известно о планировке приобретаемой ею недвижимости и о приобретении именно комнаты в двухкомнатной квартире, приобретаемый объект недвижимости перед заключением договора купли-продажи истцом был осмотрен, правомерно пришел к выводу о том, что оснований полагать, что договор был заключен под вилянием обмана, не имеется.

Как верно отмечено судом, при заключении договора купли-продажи покупатель должен был проявить ту степень заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, а именно: ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимое имущество, проверить фактическое состояние этой комнаты, выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, предпринять меры по выяснению законности производимой сделки с комнатой и отсутствия притязаний иных лиц на указанное имущество.

Довод жалобы о неизвещении Сарбаевой Н.Н. о времени и месте рассмотрения дела опровергается её заявлением от 01 ноября 2018 года в котором она просит рассмотреть дело без её участия с участием её представителя - Ахмадиева В.А. (л.д. 198). Судом рассмотрение дела не было отложено, а был объявлен перерыв до 12 ноября 2018 года, в связи, с чем суд не был обязан повторно извещать лиц, участвующих в деле о времени продолжения слушания.

Также несостоятельна ссылка жалобы на неизвещение представителя Сарбаевой Н.Н. - Ахмадиева В.А. о времени судебного заседания состоявшегося 12 ноября 2018 года в 14.30 часов, поскольку как следует из протокола судебного заседания от 01 ноября-12 ноября 2018 года, в котором принимал участие представитель Сарбаевой Н.Н. - Ахмадиев В.А, 01 ноября 2018 года был объявлен перерыв до 14.30 часов 12 ноября 2018 года. Направив телеграмму об отложении судебного заседания, назначенного на 12 ноября 2018 года, Ахмадиев В.А. не указал уважительные причины невозможности участия в судебном заседании, в связи, с чем суд обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства (л.д. 210).

Доводу жалобы о том, что истцу не было известно о том, что она покупала комнату в коммунальной квартире, судом дана надлежащая правовая оценка в обжалуемом решении, приводить повторно которую судебная коллегия оснований не усматривает.

Доводы жалобы о том, что уплаченная по договору цена в 1 550 000 рублей, соответствующая цене однокомнатной квартиры площадью 23 кв.м, не соответствует цене приобретенной комнаты, площадью 17,2 кв.м, она должна быть гораздо ниже - 1 159 130 рублей, не могут быть приняты во внимание, поскольку истцом приводятся новые доводы в обоснование незаконности сделки, которые не были заявлены в суде первой инстанции.

Согласно ч. 4 ст. 327.1 ГПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

Кроме того, в силу положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора, в том числе по цене сделки. При заключении договора покупатель не заявляла о несоответствии цены товара действительной стоимости, добровольно подписала договор, уплатив оговоренную сумму с привлечением своих собственных и заемных средств, заключив договор ипотеки.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически выражают несогласие истца с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене или изменению решения не содержат, а потому, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований к отмене решения в апелляционном порядке по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328 -329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 12 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Сарбаевой Н.Н. - Ахмадиева В.А, дополнение к апелляционной жалобе представителя Сарбаевой Н.Н. - Сарбаева Д.Д, - без удовлетворения.

Председательствующий Ф.Ф. Сафин

Судьи: А.Н. Субхангулов

Н.Н. Якупова