Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 23 января 2019 г. по делу N 33-788/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего Мясникова А.А,

судей Минаева Е.В, Сицинской О.В,

при секретаре судебного заседания Фатневой Т.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Саркисова М.М. к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, Слояну Т.А. о признании действующим на неопределенный срок договора аренды земельного участка, признании недействительным результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок, признании недействительным договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе истца Саркисова М.М. на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 05 октября 2018 года. Заслушав доклад судьи Ставропольского краевого суда Минаева Е.В, судебная коллегия

установила:

Саркисов М.М. обратился в суд с иском (впоследствии уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ) к администрации Минераловодского городского округа о признании действующим договора аренды земельного участка, признании недействительным аукциона про продаже права на заключение договора аренды на земельный участок.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что он является арендатором земельного участка площадью 795,59 кв.м. из земель населенных пунктов, кадастровый номер.., прилегающего к земельному участку, расположенному по адресу:.., под огород, на основании договора аренды N404 от 03.09.2002 и дополнительного соглашения от 28.07.2008 к договору аренды N 404, заключенных с администрацией Минераловодского городского округа. Срок договора аренды окончился 17.08.2009 (дополнительное соглашение от 4.09.2008). Соответственно, после этого срока на основании п. 6.1. дополнительного соглашения от 28.07.2008 договор аренды был продлен на неопределенный срок. Указанный договор аренды не расторгнут ни по соглашению сторон, ни на основании решения суда. Уведомления об отказе от договора аренды со стороны администрации истцу не направлялось, так как он ежедневно проверяет почту и периодически приходит в почтовое отделение. Арендные платежи на земельный участок истец платит по сегодняшний день. Истец продолжает использовать спорный земельный участок. Администрация не принимала никаких мер, направленных на расторжение договора аренды. Задолженности по уплате арендных платежей нет. Узнав, что в отношении данного земельного участка будет проведен аукцион по продаже права аренды на данный земельный участок истец письменно обратился с заявлением в Минераловодскую межрайонную прокуратуру и администрацию о том, что проведение аукциона нарушает его конституционные права и законные интересы, так как спорный земельный участок принадлежит истцу на праве аренды. Также истцом была направлена жалоба в Федеральную антимонопольную службу. Однако, несмотря на его письменные обращения, 18.05.2018 аукцион по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка был проведен.

21.05.2018 истцу стало известно, что по итогам проведения аукциона был составлен протокол, согласно которому аукцион признан несостоявшимся по причине того, что в нем участвовал только один участник. Указанный протокол является основанием для заключения договора аренды спорного земельного участка с единственным участником - Слоян Т.Г.

Кроме того, предоставление спорного земельного участка иному лицу сделает невозможным доступ к принадлежащему ему на праве собственности земельному участку, расположенному по адресу:...

Своими действиями по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок с кадастровым номером... администрация Минераловодского городского округа не признает действие договора на сегодняшний день.

Просил суд признать договор аренды N 404 от 3.09.2002 земельного участка площадью 795,59 кв.м. из земель населенных пунктов, кадастровый номер.., прилегающего к земельному участку, расположенному по адресу:.., под огород, действующим на неопределенный срок; признать недействительными результаты аукциона от 18.05.2018 по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок, площадью 796 кв.м. из земель населенных пунктов, кадастровый номер.., расположенного по адресу:.., под огород (лот 1); признать недействительным договор аренды земельного участка N12а от 29.05.2018, заключенного на основании протокола от 18.05.2018 по лоту 1.

Обжалуемым решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 5 октября 2018 года в удовлетворении исковых требований Саркисова М.М. к администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края, Слояну Т.А. о признании договора аренды N404 от 3.09.2002 земельного участка площадью 795,59 кв.м. из земель населенных пунктов, кадастровый номер.., прилегающего к земельному участку, расположенному по адресу:.., под огород, действующим на неопределенный срок; о признании недействительными результаты аукциона от 18.05.2018 по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок, площадью 796 кв.м. из земель населенных пунктов, кадастровый номер.., расположенного по адресу:.., под огород (лот 1); о признании недействительным договора аренды земельного участка N12а от 29.05.2018, заключенного на основании протокола от 18.05.2018 по лоту 1 - отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец Саркисов М.М. подал апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования. Указывает, что решение суда основывается на том, что у истца отсутствовало преимущественное право на предоставление в аренду спорного земельного участка без проведения торгов. Однако истцом было заявлено требование о признании договора аренды N 404 от 3.09.2002 г. действующим на неопределенный срок, а не признание его преимущественного права на предоставление в аренду спорного земельного участка без проведения торгов. Истцом при проведении судебного разбирательства представлены доказательства, что договор аренды N 404 от 03.09.2002 г. возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Следовательно, спорный земельный участок не может быть предметом аукциона. Доводы истца о том, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок не опровергнуты ни ответчиками, ни судом. Требования о расторжении договора аренды земельного участка до проведения аукциона администрацией не заявлялось. Поскольку договор аренды N 404 заключен 3.09.2002 г, то на правоотношения истца и администрации действуют нормы законодательства, действовавшие на момент заключения договора. Кроме того, не согласен с выводом суда о невозможности продления договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Считает, что указанный вывод противоречит закону и сложившейся судебной практике.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик СлоянТ.А. и его представитель адвокат Аббасов З.М. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 3 сентября 2002года между администрацией города Минеральные Воды и Минераловодского района и Саркисовым М.М. заключен договор аренды N404 земельного участка, площадью 795,59 кв.м. из земель населенных пунктов, кадастровый номер.., прилегающего к земельному участку, расположенному по адресу:.., под огород, сроком с 20.08.2002 по 19.08.2005.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Дополнительным соглашением от 28 июля 2008 года к договору аренды земельного участка N 404 от 03.09.2002 срок договора аренды продлен по 17.08.2008 и дополнен п. 6.1. согласно которому в случае, если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть договор аренды, договор считается продленным на неопределенный срок. Продление договора аренды оформляется дополнительным соглашением.

Дополнительным соглашением от 4 сентября 2008 года к договору аренды земельного участка N 404 от 03 сентября 2002 года срок договора аренды продлен по 16 августа 2009 года.

Согласно требованию от 15 августа 2017 года N360п, Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа обращалось к Саркисову М.М. с требованием погасить задолженность за фактическое пользование земельным участком и добровольно в соответствии с п. 4.3.9 договора аренды земельного участка N 404 от 03.09.2002 передать (возвратить) земельный участок.

Постановлением администрации Минераловодского городского округа от 14.03.2018 N 523 постановлено провести аукцион, открытый по составу участников и форме подачи предложений о цене на право заключения договора аренды земельных участков.

Информационное сообщение о проведение аукциона было опубликовано в газете "Минеральные Воды" N 15(808) от 11.04.2018 и N 16 (809) от 19.04.2018, размещено на сайте администрации Минераловодского городского округа www.min-vodi.ru и на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов в сети "Интернет" torgi.gov.ru под номером 180418/12596720/01.

В соответствии с протоколом о результатах торгов от 18 мая 2018 года по лоту 1 аукцион признан несостоявшимся, поскольку в аукционе принял участие один участник - Слоян Т.А.

29 мая 2018 года муниципальным образованием - Минераловодский городской округ, от имени которого выступает Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа и Слоян Т.А. заключен договор аренды N 12а земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером.., площадью 796 кв.м, с разрешенным использованием - под огород. Начальный размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 49555 руб. 71 коп.

По акту приема-передачи от 29 мая 2018 земельный участок передан арендатору Слоян Т.А.

По мнению истца, земельный участок не мог быть предметом аукциона, поскольку находится у него в аренде, договор аренды не расторгнут ни по соглашению сторон, ни на основании решения суда, по истечении срока договора аренды, администрация уведомлений об отказе от договора аренды ему не направляло и поэтому договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции указал, что факт того, что в пункте 6.1 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 404 от 3.09.2002 сторонами согласовано условие о преимущественном праве арендатора заключить договор аренды на новый срок, само по себе не свидетельствует о наличии у истца такого права, поскольку с момента вступления в силу изменений земельного законодательства (с 1.03.2015) императивная норма права изменила объем прав арендатора и условия для заключения договора аренды на новый срок.

Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, ссылка истца в обосновании заявленных требований исключительно на положения ст.621ГКРФ несостоятельна, поскольку преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено этой статьей, если иное не предусмотрено иным законом.

Так, специальными нормами земельного законодательства предусмотрено иное (ч. 2 ст. 22, п. 15 ст. 39.8, п. 3 и п.4 ст. 39.6 ЗК РФ).

Рассматривая требования истца, суд первой инстанции правомерно указал на то, что совокупность условий п. 3 и п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ судом не установлена и истцом не доказана, а поэтому в требованиях истца о признании договора аренды N 404 от 03.09.2002 земельного участка действующим на неопределенный срок надлежит отказать.

Отказывая в удовлетворении требований истца в части признания договора аренды N 404 от 03.09.2002 земельного участка действующим на неопределенный срок ввиду отсутствия оснований и условий считать его действующим на неопределенный срок, то суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что оснований для признания недействительными результаты аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок от 18.05.2018 и признании недействительным договора аренды земельного участка N 12а от 29.05.2018, заключенный на основании протокола от 18.05.2018 по лоту 1 не имеется.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанным выводом, поскольку судом первой инстанции правильно определен характер спорных правоотношений, с достаточной полнотой исследованы обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения. Выводы суда, положенные в основу обжалуемого решения соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требования закона об их относимости и допустимости, содержат исчерпывающие суждения, вытекающие из установленных фактов.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

С 1 марта 2015 года действующим земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на заключение договора аренды на новый срок.

Случаи и условия, при которых заключение такого договора аренды возможно, установлены пп. 3, 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которые в данном случае не соблюдены.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа направлено в адрес истца требование от 15.08.2017 N360п, погасить задолженность за фактическое пользование земельным участком и добровольно в соответствии с п.4.3.9 договора аренды земельного участка N 404 от 03.09.2002 передать (возвратить) земельный участок, в связи с чем договор аренды не может быть признан заключенным на неопределенный срок.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на дополнительное соглашение от 28 июля 2008 года к договору аренды земельного участка N 404 от 03.09.2002, однако указанное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем, в силу закона не считается заключенным.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что до 1 марта 2015 года п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Однако на основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ утратил силу с 1 марта 2015 года.

П. 21 ст. 1 указанного Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанной нормой условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Указание истца на то, что договор аренды с ним заключен на неопределенный срок со ссылкой на дополнительные соглашения к нему от 28.07.2008 г. и 4.09.2008 г. является несостоятельной, поскольку согласно ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Между тем вышеуказанные дополнительные соглашения не прошли государственную регистрацию, а потому не имеют никаких правовых последствиях.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение. Дело рассмотрено с соблюдением требований материального и процессуального закона, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем, оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений не опровергают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 5октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Саркисова М.М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: