Решение Ставропольского краевого суда от 14 февраля 2019 г. по делу N 3а-11/2019

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2019года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Луневой С.П,

при секретаре судебного заседания Ениной В.Н,

с участием представителей административного истца ООО "Компрессор-Центр" по доверенности Сердюковой О.В. и Бабаниной Н.С, представителя заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Подсвировой Е. А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компрессор-Центр" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Компрессор-Центр" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 9413 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "под производственными помещениями, офисным зданием с магазином, столовой" с кадастровым номером.., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года -... рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "Компрессор-Центр" является фактическим пользователем земельного участка площадью 9413 кв. м. с кадастровым номером.., расположенного по адресу: Ставропольский край, г..Ставрополь, ул.... На указанном земельном участке расположены принадлежащие ООО "Компрессор-Центр" на праве собственности объекты недвижимости: бытовка, складское, производственные помещения, подкрановая площадка, погрузочно-разгрузочная разгрузочная площадка, туалет, офисное здание с магазином и столовой. Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2015. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером... определена в размере... рублей по состоянию на 01.01.2015. В целях проверки обоснованности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости спорного земельного участка ООО "Компрессор-Центр" обратилось к независимому оценщику ИП А.В. Согласно отчету N... от 23.07.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером... определена в размере... рублей. С целью досудебного урегулирования спора ООО "Компрессор-Центр" обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю N... от 12.09.2018 в удовлетворении указанного заявления ООО "Компрессор-Центр" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отказано.

Считает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права и законные интересы общества, как лица, имеющего исключительное право аренды земельного участка, а также имеющего право на его выкуп, поскольку это влечет увеличение размера платы за фактическое использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости.

В судебном заседании представители административного истца ООО "Компрессор-Центр" по доверенности Сердюкова О.В. и Бабанина Н.С. настаивали на удовлетворении заявленных требований, уточнив их, просили установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости -... рублей на основании проведенной судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Подсвирова Е. А. просила в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в судебном заседании эксперта И.С, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п. п. 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

П. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Компрессор-Центр" является фактическим пользователем земельного участка площадью 9413 кв.м. с кадастровым номером.., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под производственными помещениями, офисным зданием с магазином, столовой, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул..., на котором расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером... по состоянию на 01.01.2015 определена в размере... рублей.

Согласно отчету об оценке N... от 23.07.2018, выполненному ИП А.В, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером... по состоянию на 01.01.2015 составляет... рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю N... от 12.09.2018 заявление ООО "Компрессор-Центр" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка было отклонено.

В соответствии с положениями ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (ст. ст. 79, 80 ГПК РФ, ст. ст. 77, 78 КАС РФ).

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определением Ставропольского краевого суда от 22 октября 2018 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Центр Поддержки Бизнеса" И. С.

Согласно заключению эксперта N... от 18.01.2019 рыночная стоимость земельного участка площадью 9413 кв. м. с кадастровым номером.., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул..., определена по состоянию на 01.01.2015 в размере... рублей.

Допрошенная судом в ходе судебного разбирательства эксперт

И.С. выводы, изложенные в заключении эксперта N... от 18.01.2019, поддержала, дала пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив экспертное заключение N... от 18.01.2019 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ суд находит его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта N... от 18.01.2019 составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", противоречий которому не установлено.

Заключение N... от 18.01.2019 содержит исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, в том числе, описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

По смыслу ч. 2 ст. 84, ст. 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу ст. 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Профессиональное суждение эксперта И. С. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка, отказ от использования затратного и доходного подходов экспертом обоснован и сомнений не вызывает.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы N... от 18.01.2019 сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, в заключении эксперт ответила на поставленный вопрос.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО N 1).

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датой сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении N... от 18.01.2019 проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении. Все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными, приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке объекта на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления.

П. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный административным истцом отчет об оценке N... от 23.07.2018, выполненный ИП А.В, суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером.., поскольку отчет вызывает сомнения в правильности выводов оценщика.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта, приведенных в заключении N... от 18.01.2019, не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Исходя из положений ст. ст. 3, 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности", позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 03.07.2014 N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... в размере рыночной, согласно заключению эксперта N... от 18.01.2019.

При этом, согласно абз. 4 ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности", п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2015.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату обращения правообладателя в комиссию или суд (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности").

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления - 20.08.2018.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Компрессор-Центр" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.., площадью 9413 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул.... категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под производственными помещениями, офисным зданием с магазином, столовой в размере рыночной стоимости... рублей по состоянию на 01.01.2015.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... считать дату обращения общества с ограниченной ответственностью "Компрессор-Центр" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - 20 августа 2018 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Судья С.П. Лунева