Решение Ставропольского краевого суда от 14 февраля 2019 г. по делу N 3а-60/2019

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Козловской Л.И,

с участием представителей :

административного истца - комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска - Саркисян А.А,

заинтересованного лица Кокоревой Н.Н. - Младенцева М.Н,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, впоследствии уточненном, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (далее Комиссия) о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 21 августа 2018 года N 2842 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу : "адрес", предоставленного для целей - для размещения промышленных объектов, по состоянию на 1 января 2015 года.

В обоснование заявленных исковых требований административный истец сослался на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет - 4135983,24 рубля. Обжалуемым решением Комиссии от 21 августа 2018 года N 2842 кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере его рыночной стоимости - 2176000 рублей, установленной в отчете N 053/2018 от 25 июля 2018 года об оценке рыночной стоимости, выполненном Межрегиональным Агентством Оценки.

Административный истец считает данное решение комиссии незаконным, поскольку рыночная стоимость по указанному объекту недвижимости значительно занижена, что нарушает права и законные интересы административного истца, так как влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N за 2018 год составляет 229547,07 рублей. При применении рыночной стоимости в размере 2176000 рублей размер годовой арендной платы составит 120768,00 рублей. На основании вышеприведенных расчетов арендной платы, видно, что арендные платежи за объект недвижимости снизились приблизительно в 1,9 раз.

Кроме того, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска не был извещен о проведении заседания комиссии. 24 сентября 2018 года Кокорева Н.Н. обратилась в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска с заявлением о перерасчете арендной платы за пользование земельным участка за 2018 год в связи с изменением кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Таким образом, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска стало известно о решении Комиссии от 21 августа 2018 года N 2842 только 24 сентября 2018 года, что является основанием для восстановления административному истцу процессуального срока на обращение в суд с настоящим административным иском.

По мнению административного истца, отчет оценщика не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России.

Так в принятых в качестве источников информации объявлениях о продаже объектов - аналогов не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их точное местоположение, физические характеристики (рельеф, конфигурации), транспортную доступность и инфраструктуру (наличие или близость инженерных сетей и условий подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры) следовательно, нельзя гарантировать их абсолютную точность.

В отчете оценщика на странице 28 ошибочно указано, что исследуемый объект является собственностью, тогда как на данный земельный участок заключен договор аренды от 30 марта 2016 года N 73 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и Кокоревой Н.Н. В то же время, все три объекта - аналога, применяемые для сравнения с исследуемым объектом, находятся в собственности. Таким образом, объекты - аналоги не соответствуют объекту оценки, а использованная информация о них, не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности, что противоречит законодательству об оценочной деятельности.

Не корректный подбор аналогов при сравнительном подходе оценки привели к неверной и необоснованной рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3271 кв.м, расположенного по адресу : "адрес" предоставленного для целей - для размещения промышленных объектов, в размере - 2176000 рублей, что значительно отличается от кадастровой стоимости - 4135983,24 рубля.

Отличие рыночной стоимости, указанной в отчет об оценке, от утвержденной Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 кадастровой стоимости земельного участка составляет более чем 30%, а именно - 48%.

Из изложенного следует, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра от 21 августа 2018 года N 2842 отчет оценщика N 053/2018 от 25 июля 2018 года об оценке рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение Комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

Более того, административный истец считает, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не является завышенной, учитывая его площадь и другие характеристики. Необоснованное применение в отчете вышеуказанных поправок повлекло необоснованное снижение размера рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В судебном заседании представитель административного истца - Саркисян А.А. поддержала заявленные в административном иске требования, дополнила их требованием об исключении установленной решением Комиссии рыночной стоимости из записи в Едином государственном реестре и восстановлении кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка. Также поддержала ходатайство о восстановлении пропущенного по уважительной причине срока на обращение в суд с данным иском, в полном объеме. Пояснила, что размер арендных платежей зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельных участков, находящихся на территории муниципального образования города Невинномысска, затрагивает права муниципального образования. Необоснованное уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета, пополняемого за счет арендных платежей.

Представитель заинтересованного лица Кокоревой Н.Н. - Младенцев М.Н. возражал в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока на обращение в суд и исковых требований в полном объеме. Полагал, что законных оснований к отмене оспариваемого решения Комиссии не имеется.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. Ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представили.

От представителя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило ходатайство о рассмотрении данного административного иска в отсутствие представителя Комиссии.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся представителей административных ответчиков и заинтересованного лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 данного Кодекса, - наличия нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания следующих обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 данной статьи : соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец - комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем бюджет муниципального образования города Невинномысска терпит убытки по арендным платежам за спорный объект недвижимости.

Из материалов дела следует, что 30 марта 2016 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и Газиевым Г.М. заключен договор аренды N 73 на земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:7758, площадью 3271 кв.м, относящийся к категории земель : земли населенных пунктов, расположенный по адресу : Ставропольский край, город Невинномысск, улица Монтажная, 7А, предоставленный для целей - для размещения промышленных объектов. На земельном участке находится объект недвижимости - склад готовой продукции, кадастровый номер 26:16:010201:98, площадью 737,7 кв.м. Срок аренды установлен с 30 марта 2016 года по 29 марта 2065 года.

14 апреля 2017 года между Газиевым Г.М. и Исаевым М.А. заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30 марта 2016 года N 73.

19 сентября 2017 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и Кокоревой Н.Н. заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 30 марта 2016 года N 73, в соответствии с которым Кокорева Н.Н. выступает арендатором по указанному договору аренды с 6 июня 2017 года. Право аренды земельного участка Исаева М.М. прекращено с 6 июня 2017 года.

Согласно приложению к дополнительному соглашению N 1 от 19 сентября 2017 года расчет арендной платы за пользование вышеназванного земельного участка производится в соответствии с приказами министерства имущественных отношений Ставропольского края : от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае", от 22 декабря 2015 года N 1515 "О внесении изменений в приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380", постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов", действовавшим на тот период.

Часть 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, одним из которых является принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Часть 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов", действовавшего на дату принятия оспариваемого решения Комиссии, установлено, что размер арендной платы исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 3 Порядка).

Следовательно, снижение размера кадастровой стоимости непосредственно приведет к потерям бюджета муниципального образования города Невинномысска. Указанное подтверждает наличие нарушения прав административного истца, что входит в предмет доказывания по данной категории дел.

Разрешая ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного процессуального срока для обращения в суд с настоящим административным иском, суд приходит к выводу об удовлетворении данного ходатайства, исходя из следующего.

Согласно положениям статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Кодекса может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска (часть 8 данной статьи).

Из представленного административными ответчиками дела о рассмотрении спора о результатах определения кадастровой стоимости следует, что оспариваемое решение Комиссии принято 21 августа 2018 года. Уведомление о проведении заседания Комиссии в указанную дату и удовлетворении заявления Кокоревой Н.Н. о пересмотре кадастровой стоимости находящегося у нее в аренде земельного участка с кадастровым номером N направлено Комиссией в адрес администрации города Невинномысска 27 августа 2018 года. На это обстоятельство сослались административные ответчики в обоснование утверждения о пропуске административным истцом срока для обращения в суд с иском об оспаривании решения Комиссии.

Из представленных административным истцом доказательств следует, что в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска копия оспариваемого в рамках настоящего административного дела решения не направлялась. Заявление Кокоревой Н.Н. в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска о перерасчете арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости поступило в комитет 24 сентября 2018 года. В суд комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска обратился с настоящим иском 19 декабря 2018 года.

В соответствии с положениями пункта 21 приказа Минэкономразвития от 4 мая 2012 года N 263 (ред. от 16 мая 2013, с изм. от 26 апреля 2018), которым утвержден

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, копия решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости или о ее определении в размере его рыночной стоимости, принятого по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, направляются заявителю, лицу, обладающему правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.

Вместе с тем, в адрес администрации города Невинномысска направлено лишь уведомление о состоявшемся заседании Комиссии и принятом на нем решении. В адрес комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска ни решение, ни уведомление не направлялось, несмотря на то, что комитет является арендодателем земельного участка, в отношении которого пересматривалась кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного процессуального срока на обращение в суд об оспаривании решения Комиссии подлежит удовлетворению, поскольку этот срок пропущен комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска по уважительной причине и подлежит восстановлению.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд приходит к следующему.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы данной комиссии.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 сентября 2012 года N П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из материалов дела следует, что 30 июля 2018 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление Кокоревой Н.Н. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. К заявлению приложен, наряду с требуемыми документами, отчет об оценке N 053/2018 от 25 июля 2018 года рыночной стоимости данного объекта недвижимости, подготовленный Межрегиональным Агентством Оценки, исполнитель - ИП Бобкова Ю.В, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года объекта недвижимости составила - 2176 000 рублей. Кокоревой Н.Н. при обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

6 августа 2018 года в адрес представителя Кокоревой Н.Н. - Младенцева М.Н. направлено извещение о назначении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 21 августа 2018 года. Аналогичное извещение направлено в адрес администрации города Невинномысска.

Решением Комиссии от 21 августа 2018 года N 2842 удовлетворено заявление Кокоревой Н.Н, определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, в размере 2176000 рублей.

Статья 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", содержащая предписание о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года N П/485 следует, что численный состав Комиссии установлен из 4 человек.

Из предоставленных административными ответчиками доказательств следует, что при рассмотрении заявления Кокоревой Н.Н. принимали участие два члена комиссии - председатель Коротина С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю), член комиссии Сопин М.А. (начальник отдела государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края). Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным, поскольку в работе комиссии приняли участие половина ее членов. Все члены комиссии проголосовали "за". Таким образом, решение принято единогласно.

Статьей 11 вышеуказанного Федерального закона N 135-ФЗ установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20 июля 2018 года кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 июля 2015 года составила - 4135983,24 рублей. Данная кадастровая стоимость утверждена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае".

Как следует из представленного отчета N 053/2018 от 25 июля 2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, оценка рыночной стоимости данного объекта недвижимости проводилась по состоянию на 1 января 2015 года. Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использовались сравнительный и затратный подходы к оценке.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 года N 297, датой определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В указанном отчете оценщиком произведен анализ рынка земельных участков Ставропольского края, города Невинномысска, в таблице 11 приведены данные о предложении к продаже земельных участков по состоянию на дату оценки с описанием 5 объектов, два из которых оценщик указал, как не подходящие под оценку по причине отсутствия стоимости. В таблице 14 указаны три объекта-аналога, сопоставимые, по мнению оценщика, с оцениваемым объектом.

Как следует из таблицы 15. Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, дата оценки объекта-аналога N 2 и объекта-аналога N 3 - июнь 2017 года, несмотря на то, что датой оценки является дата - 1 января 2015 года. В нарушение требования пункта 8 ФСО N 1 экспертом применены объекты аналоги по дате подачи объявления спустя более 1,5 лет после даты оценки.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки N 1 установлено, что объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из отчета об оценке следует, что оцениваемый земельный участок находится в собственности административного истца и расположен в городе Невинномысске. Для сравнительного анализа оценщиком подобраны 3 объекта - аналога также находящиеся в городе Невинномысске, право на эти объекты - собственность. Однако, согласно скриншотам объявлений по двум объектам-аналогам право, на котором лица, продающие земельный участок, обладают земельными участками не указано. Корректировка на имущественные права оценщиком не произведена. Отсутствует корректировка на наличие на оцениваемом земельном участке водоснабжения и канализации, несмотря на то, что в указанных скриншотах отсутствует информация о наличии на земельных участках этих коммуникаций.

В принятых оценщиком в качестве источников информации объявлениях о продаже объектов-аналогов не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых к продаже земельных участках, позволяющих установить их местоположение, физические характеристики, транспортную доступность и инфраструктуру. Информация о месте расположения объектов-аналогов, использованная оценщиком, является проверяемой не в полной мере, а также не является достаточной и достоверной.

С учетом изложенных недостатков отчета при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества сравнительным подходом, суд приходит к выводу о том, что согласование итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого имущества, полученной с применением сравнительного и доходного подходов, нельзя признать правильной.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости N 053/2018 от 25июля 2018 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение Комиссии от 21 августа 2018 года об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной - незаконным и подлежащим отмене.

В соответствии с частью 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения суда по административному делу об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, в случае удовлетворения административного иска в целях устранения нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N в размере - 4135983,24 рубля, с указанием о том, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19 декабря 2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 21 августа 2018 года N 2842 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 2176000 рублей.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере - 4135983 рубля 24 копейки, определенной по состоянию на 01 января 2015 года.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером N применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19 декабря 2015 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья краевого суда Задорнева Н.П.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.