Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 14 мая 2019 г. по делу N 33-3609/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Полшковой Н.В,

судей Васякина А.Н, Донцовой Ю.И.

при секретаре Слиповичевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области к Ежелевой Татьяне Петровне о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка

по апелляционной жалобе Ежелевой Татьяны Петровны на решение Дзержинского районного суда г.Оренбурга Оренбургской области от 13 февраля 2019 года.

Заслушав доклад судьи Полшковой Н.В, пояснения представителя ответчика - Едалина Сергея Владимировича, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация МО Оренбургского района Оренбургской области обратилась в суд с иском к Ежелевой Т.П, указав, что 20 сентября 2013 года между администрацией МО Оренбургский район и Ежелевой Т.П. заключен договор аренды N, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок, площадью 1196 кв.м, с кадастровым номером N, местоположение: (адрес), Соловьевский сельсовет, (адрес), уч. N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Срок действия договора - с 20 сентября 2013 года по 19 сентября 2016 года. 13 марта 2018 года зарегистрировано соглашение о расторжении вышеуказанного договора. Согласно п.8.1 договор аренды от 20 сентября 2013 года N являлся одновременно актом приема-передачи земельного участка. В соответствии с п.3.2 договора арендная плата вносится арендатором единовременным платежом в срок не позднее установленного договором аренды (до 19.09.2014 года, 19.09.2015 года, 19.09.2016 года). Ежелева Т.П. не исполняла принятое ею по договору аренды обязательство, не оплачивала арендные платежи. Администрацией МО Оренбургский район в адрес Ежелевой Т.П. 17.10.2016 года, 24.10.2018 года были направлены требования о погашении суммы задолженности по арендной плате, которые не исполнены.

Сумма основного долга по арендной плате за период с 19 сентября 2014 года по 09 января 2018 года составила 69 016,23 руб.

Просили суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.09.2013 года N в размере 69 016,23 руб.; пени по договору в размере 14 661,57 руб.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 19 сентября 2014 года по 08 января 2018 года в размере 68 680,33 руб.; пени за период с 20 сентября 2014 года по 14 сентября 2018 года в размере 16 918,98 руб.

Определением суда от 20 ноября 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация МО Соловьевский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области.

Решением Дзержинского районного суда г.Оренбурга Оренбургской области от 13 февраля 2019 года исковые требования администрации МО Оренбургского района Оренбургской области удовлетворены частично.

Суд взыскал с Ежелевой Т.П. в пользу администрации МО Оренбургского района Оренбургской области сумму задолженности по договору аренды от 20 сентября 2013 года N N за период с 14 сентября 2015 года по 08 января 2018 года в размере 66 367,73 руб, пени за тот же период в размере 7 500 руб.

Взыскал с Ежелевой Т.П. государственную пошлину в доход МО г. Оренбург в размере 2 416,03 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

В апелляционной жалобе Ежелева Т.П. просит решение суда изменить, снизить размер взысканных с неё арендных платежей.

В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об отложении дела не просили, уважительной причины неявки суду не представили, в связи с чем дело в порядке ст.167 ГПК РФ рассмотрено судебной коллегией в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, и судом установлено, что 04 марта 2011 года Ежелевой Т.П. постановлением администрации МО Оренбургский район N-п в первоочередном порядке предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок кадастровый N, расположенный по адресу: (адрес) по генеральному плану застройки, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использования: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

04 марта 2011 года в отношении данного земельного участка между администрацией МО Оренбургский район и Ежелевой Т.П. заключен договор аренды N.

20 сентября 2013 года администрацией МО Оренбургский район в связи с истечением срока действия ранее заключенного договора аренды вынесено постановление о предоставлении Ежелевой Т.П. в аренду этого же земельного участка сроком на 3 года.

20 сентября 2013 года между администрацией МО Оренбургский район и Ежелевой Т.П. заключен договор аренды N, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок, площадью 1196 кв.м, с кадастровым номером N, местоположение: (адрес), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

Срок действия договора - с 20 сентября 2013 года по 19 сентября 2016 года.

13 марта 2018 года зарегистрировано соглашение о расторжении названного договора.

В соответствии с п.3.2 договора аренды арендная плата должна была вноситься арендатором единовременным платежом в срок, не позднее установленного договором аренды (до 19 сентября 2014 года, до 19 сентября 2015 года, до 19 сентября 2016 года).

Пунктом 3.4 предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области. Размер арендной платы также изменяется в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, по основаниям, предусмотренным областным законодательством, в связи с изменением существенных характеристик земельного участка, иным основаниям, установленным договором. Во всех перечисленных случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению платежей по договору аренды, в связи с чем за период с 20 сентября 2014 года по 14 сентября 2018 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 68 680,33 руб, неустойка за тот же период составила 16 918,98 руб.

Удовлетворяя частично исковые требования администрации МО Оренбургский район, суд, ссылаясь на положения статей 606, 609, 610, 614, 621 ГК РФ, пришёл к обоснованным выводам о том, что Ежелева Т.П. обязана оплатить администрации МО Оренбургский район аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, переданного ответчику в аренду на основании заключенного договора.

Определяя размер задолженности по договору аренды, суд на основании положений статей 196, 200 ГК РФ, разъяснений, приведенных в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", исходил из того, что, поскольку администрация МО Оренбургский район обратилась в суд с настоящим иском в сентябре 2018 года, постольку из задолженности подлежит исключению сумма, исчисленная за период с 19 сентября 2014 года по 14 сентября 2015 года, предшествовавший трехлетнему периоду до подачи иска.

С данным выводом судебная коллегия соглашается, задолженность определена судом правильно - за период с 14 сентября 2015 года по 08 января 2018 года, как просил истец, в сумме 66 367,73 руб.

При расчете суд исходил из правил, установленных постановлением Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 года N 110-п.

Из статей 309 - 310, 330 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, при ненадлежащем исполнении обязательств должник обязан уплатить кредитору неустойку.

Пунктом 5.1 договора аренды установлена ответственность арендодателя за невнесение арендной платы - уплата пени в размере, равном 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

За период с 14 сентября 2015 года по 08 января 2018 года размер пени в сумме 15 845,94 руб. определен судом верно, данный расчет сторонами не оспаривался. Суд первой инстанции усмотрел основания для применения ст.333 ГК РФ и уменьшения неустойки до 7 500 руб, с чем судебная коллегия соглашается.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на отсутствие оснований для взыскания неустойки, поскольку обязательства не исполнялись не по его вине, истец неоднократно пересматривал размер задолженности.

Данный довод является несостоятельным.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области. Размер арендной платы также изменяется в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, по основаниям, предусмотренным областным законодательством, в связи с изменением существенных характеристик земельного участка, иным основаниям, установленным договором.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 424 ГК РФ определено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 года положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ), порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" даны следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Поскольку договор аренды земельного участка предусматривает государственное регулирование размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, к нему подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, даже если в момент заключения договора такой порядок еще не был установлен.

Стороны договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Именно поэтому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее расчета и уплаты в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без заключения дополнительного соглашения к договору аренды, на что указано в пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73.

При этом изменение методики определения регулируемой арендной платы в связи с принятием нормативного акта субъекта Российской Федерации подлежит применению к договору аренды с момента вступления в силу этого акта.

Как было указано выше, из содержания пункта 3.4 договора аренды также следует, что арендная плата подлежит изменению в связи с изменением действующего законодательства.

Ссылка в данном случае в договоре на исчисление платы и ее уплаты арендатором на основании заключенных с арендатором дополнительных соглашений к договору при отсутствии таких соглашений не является основанием для освобождения от уплаты арендных платежей.

Арендатор, зная о наличии у него договорных отношений с органом местного самоуправления, зная о гибком, зависящем от изменений в законодательстве характере арендных платежей мог и должен был интересоваться их размером и уплачивать в установленном договором порядке.

В апелляционной жалобе ответчик также ссылается на то, что задолженность по арендной плате должна быть рассчитана с учетом положений ст.39.7 Земельного кодекса РФ и не может превышать размера земельного налога, рассчитанного в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае заключения договора аренды с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

Право на первоочередное приобретение земельного участка ответчик связывает с наличием в собственности расположенного на этом участке объекта недвижимости.

Данный довод жалобы сводится к неверному пониманию норм материального права.

Как следует из материалов дела, действительно, в собственности у Ежелевой Т.П. находится объект незавершенного строительства, возведенный на земельном участке, переданном в аренду на основании договора от 20 сентября 2013 года.

Согласно пункту 3 ч.5 ст.39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка: с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

В постановлении администрации МО Оренбургский район, вынесенном в 2011 году, предоставление спорного земельного участка Ежелевой Т.П. в первоочередном порядке было связано с наличием у неё группы инвалидности на тот момент.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, по состоянию на тот период, за который в настоящее время с ответчика взыскивается арендная плата, инвалидность была уже снята.

Из договора аренды от 04 марта 2011 года, заключенного на основании указанного постановления, следует, что на тот момент какой-либо объект строительства на участке отсутствовал.

Наличие такого объекта на участке предоставляет гражданина в силу ст.39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение участка в собственность или аренду, но не первоочередное или внеочередное.

Учитывая изложенное, расчет арендных платежей, предусмотренный ч.5 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, в случае заключения договора аренды с гражданами, имеющими право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков, в данном случае не применим.

Ответчиком доказательств наличия права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков не представлено.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Дзержинского районного суда г.Оренбурга Оренбургской области от 13 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ежелевой Татьяны Петровны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: