Постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 15 мая 2019 г. по делу N 4Га-1464/2019

Президиум Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Пятигоры А.И,

членов президиума: Свашенко С.Н, Кротова С.Е, Епифанова В.М, Павлычева М.М, Кудрявцевой Е.Н,

при секретаре Чумак Е.Ю,

рассмотрев дело по административному иску Самовик Н.С. к МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея об оспаривании решения, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Лопаткиной Н.А. от 25 марта 2019 года по кассационной жалобе представителя МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, поступившей 15 января 2019 года, на решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 20 августа 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 06 ноября 2018 года,

заслушав доклад судьи Лопаткиной Н.А, выслушав объяснения представителя МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте его рассмотрения,

УСТАНОВИЛ:

Самовик Н.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением к МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея об оспаривании решения административного ответчика от 23 мая 2018 года N 09/7875, которым Самовик Н.С. отказано в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7700001925 от 07 сентября 2015 года.

Решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 20 августа 2018 года административное исковое заявление Самовик Н.С. удовлетворено.

Суд признал незаконным решение МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея N 09/7875 от 23 мая 2018 года и обязал МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 7700001925от 07 сентября 2015 года, в соответствии с которым внести в него следующие изменения: пункт 1.1 договора в части предоставления земельного участка для сельскохозяйственного использования считать недействующим. Принять пункт 1.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 7700001925 от 07 сентября 2015 года в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0119002:177, местоположение: г. Краснодар, Прикубанский округ, проезд 1-й Лиговский, для индивидуального жилищного строительства, площадью 713 кв.м.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 06 ноября 2018 года решение суда отменено в части обязания МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 7700001925 от 07 сентября 2015 года

В указанной части принято новое решение, которым на МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея возложена обязанность в месячный срок повторно рассмотреть вопрос о заключении с Самовик Н.С. дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 7700001925 от 07 сентября 2015 года, в части изменения предусмотренного пунктом 1.1 договора аренды вида разрешенного использования.

В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 20 августа 2018 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея Лисунов Е.А. просит отменить судебные постановления, считая, что судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

21 января 2019 года судьей Краснодарского краевого суда дело истребовано в суд кассационной инстанции. 07 февраля 2019 года дело поступило в краевой суд.

30 апреля 2019 года в президиум Краснодарского краевого суда поступило ходатайство от Самовик Н.С. с просьбой об отложении судебного заседания на более поздний срок в связи с невозможностью явки ее представителя Новицкого И.Н, находящегося в отпуске с 12 по 18 мая 2019 года.

Обсудив указанное ходатайство, президиум считает, что оно не подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Сведений о наличии обстоятельств, исключающих возможность Новицкого И.Н. явиться в суд кассационной инстанции, как и самих документов о предоставлении отпуска в указанный период, не представлено.

Кроме того, как видно из материалов кассационного производства, Самовик Н.С. была извещена о слушании дела в суде кассационной инстанции заблаговременно, в связи с чем имела возможность обеспечить представительство своих интересов в суде кассационной инстанции иным лицом.

Таким образом, доказательств уважительных причин для отложения судебного заседания президиуму краевого суда не представлено.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения административных дел, президиум краевого суда не находит оснований к отложению слушания дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 328 КАС РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как следует из материалов дела, Самовик Н.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0119002:177, площадью 713 кв.м по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, 1-й проезд Лиговский, на основании договора аренды земельного участка от 07 сентября 2011 года и на основании договора цессии от 20 октября 2014 года, срок аренды - до 23 июня 2058 года.

В целях строительства жилого дома, 08 мая 2018 года Самовик Н.С. обратилась к МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды для внесения следующих изменений: пункт 1.1 договора в части предоставления земельного участка для сельскохозяйственного использования считать недействующим; принять пункт 1.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 07 сентября 2015 года в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0119002:177, местоположение: г. Краснодар, Прикубанский округ, проезд 1-й Лиговский, для индивидуального жилищного строительства, площадью 713 кв.м.

Межрегиональным территориальным управлением принято решение N 09/7875 от 23 мая 2018 года об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7700001925 от 07 сентября 2015 года, в связи с тем, что требования заявителя не соответствуют п. 1, п. 2 Решения городской Думы Краснодара от 30 января 2007 года N 19 п. 6 "Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар", указано на недопустимость изменения вида разрешенного использования земельного участка путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды, в обход публичных процедур.

При этом арендодателем обращено внимание СамовикН.С. на ненадлежащее исполнение обязанностей арендатора по своевременному внесению арендной платы и образование задолженности.

Поскольку Самовик Н.С. полагала, что обжалуемым решением нарушается ее право на строительство дома на земельном участке, истец обратился в суд с административным исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования и признавая отказ МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея незаконным, судебные инстанции исходили из того, что с 2014 года спорный земельный участок не относится к землям сельского хозяйства и имеет назначение - индивидуальное жилищное строительство, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 10 апреля 2014 года, выпиской из ЕГРН от 19 апреля 2017 года, градостроительным планом земельного участка, утвержденным приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар N 1436-ГП от 12 мая 2017 года. В связи с тем, что на момент обращения за муниципальной услугой земельный участок имел назначение ИЖС, он больше не может быть использован для сельскохозяйственной деятельности.

Судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в следующем.

Как усматривается из материалов дела, 07 сентября 2011 года между ТУ Росимущества в Краснодарском крае и ООО "Технокей" был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 7700001925. Участок предоставлен из земель населенных пунктов для целей, не связанных со строительством - для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1) (л.д. 18-20).

Получив по договору от 20 октября 2014 года в порядке переуступки права и обязанности арендатора, Самовик Н.С. обратилась к МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея по вопросу внесения изменений в договор от 07 сентября 2011 года в части вида разрешенного использования, заменив его на "ИЖС".

Решением МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея СамовикН.С. отказано в удовлетворении просьбы об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Выводы судов о том, что данный отказ МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея нарушает права заявителя как арендатора земельного участка, основаны на неправильном применении норм действующего законодательства.

Так, в соответствии со ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).

Согласно ст. 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется гл. 29 ГК РФ. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст. 1, 421 ГК РФ) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами данной главы ГК РФ закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Предметом договора от 07сентября 2011года является земельный участок с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору в 2014 году, СамовикН.С. как арендатор выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п.3 ст.85ЗК РФ.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки индивидуальными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для сельскохозяйственного использования), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст.85ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Из материалов дела следует, что исковые требования Самовик Н.С. направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор аренды земельного участка.

При этом с учетом приведенных норм материального права СамовикН.С. как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может в судебном порядке обязать МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Следовательно, в рассматриваемом случае у МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе, в судебном порядке.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

ЗК РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Спорный земельный участок, поставленный на кадастровый учет 22 апреля 2011 года, предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства от 02 сентября 2011 года и без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для сельскохозяйственного использования.

При предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст. 39.6 ЗК Российской Федерации.

Обращение СамовикН.С. с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "сельскохозяйственного использования" на "ИЖС" по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Указанные нормы права не были применены судом к спорным правоотношениям, а обстоятельства, вытекающие из исследованных доказательств, не были признаны судом юридически значимыми для разрешения настоящего спора, в связи с чем привели к принятию решения о признании отказа МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея в изменении вида разрешенного использования земельного участка неправомерным.

В нарушение требований процессуального законодательства, судебная коллегия, оставляя решение суда первой инстанции без изменения в данной части, доводы апелляционной жалобы фактически не рассмотрела, каких-либо конкретных суждений, их опровергающих, не привела.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 176 КАС РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Из материалов дела следует, что административным истцом заявлены требования о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору N 7700001925 от 07 сентября 2015 года.

На протяжении всего времени рассмотрения дела и истец, и суды ссылались на договор аренды земельного участка N 7700001925 от 07 сентября 2015 года. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обязал ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 7700001925 от 07 сентября 2015 года. Суд апелляционной инстанции, в свою очередь, обязал ответчика повторно рассмотреть вопрос о заключении дополнительного соглашения к договору аренды N 7700001925 от 07 сентября 2015 года.

Однако материалы дела не содержат договор аренды N 7700001925 от 07 сентября 2015 года. В материалах дела имеется договор аренды земельного участка N 7700001925 от 07 сентября 2011 года.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении приведенной нормы процессуального права.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 329 КАС РФ суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационные жалобу, представление с административным делом, вправе отменить судебный акт суда первой, апелляционной или кассационной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд в ином составе судей.

При таких обстоятельствах решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 20 августа 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 06 ноября 2018 года подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и вынести законное и обоснованное судебное постановление.

Руководствуясь ст. ст. 329, 330 КАС РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационную жалобу удовлетворить.

Решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 20 августа 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 06 ноября 2018 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

Председательствующий А.И. Пятигора

докл. Лопаткина Н.А.