Апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 23 мая 2019 г. по делу N 33-2816/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Тумашевич Н.С,

судей Заплоховой И.Е, Ильичевой Т.В,

при секретаре Максимчуке В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика жилищно-строительного кооператива "10-Квартал" Попова С.К. на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворены исковые требования Лебедева А.П. к Жилищно-строительному кооперативу "10-Квартал" о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С, объяснения представителя ответчика жилищно-строительного кооператива "10-Квартал" Черноножкина О.П, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Лебедев А.П. обратился в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу "10-Квартал" (далее - ЖКС "10-Квартал") о признании права собственности в объекте незавершенного строительства: жилого помещения (таунхауса), условный N, находящегося на первом и втором этажах дома, административный адрес: "адрес" ул. "адрес".

В обоснование исковых требований истец указал, что общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Строительная компания ЕвроСтрой" осуществляло строительство малоэтажного многоквартирного дома на земельном участке в квартале N по адресу: "адрес", кадастровый N по договору N-сд от ДД.ММ.ГГГГ о совместной деятельности с закрытым акционерным обществом "Инвестиционная компания Павловский Посад" (далее - ЗАО "ПК Павловский Посад"). В соответствии с условиями договора предусмотрено право каждой стороны договора привлекать третьих лиц для строительства объекта. В целях инвестирования строительства и привлечения денежных средств ООО "СК ЕвроСтрой" заключало с гражданами и юридическими лицами предварительные договора купли-продажи, в соответствии с которыми после завершения строительства общество обязывалось передать гражданам жилые помещения - квартиры, таунхаусы. ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Листель" и ООО "СК ЕвроСтрой" заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО "СК ЕвроСтрой" приняло на себя обязательство построить и заключить с ООО "Листель" основной договор купли-продажи квартиры под условным номером N общей площадью 109,9 кв. метров, расположенной по адресу: "адрес". В последующем на основании соглашения о замене в договоре N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между тремя сторонами: ООО "СК ЕвроСтрой", ООО "Листель" и ФИО имело место замена ООО "Листель" в договоре N на ФИО, который оплатил денежные средства в полном объеме в размере 3 297 000 рублей. Указанные обстоятельства также установлены решениями Арбитражного суда Санкт- Петербурга и Ленинградской области, одним из которых ООО "СК "ЕвроСтрой" признано банкротом.

На основании договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО переуступил истцу право на долю в объекте указанного незавершенного строительства.

Считая свои права нарушенными, истец просит признать право собственности на объект незавершенного строительства по указанному адресу.

Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Лебедева А.П. к Жилищно-строительному кооперативу "10-Квартал" о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворены.

Суд признал за Лебедевым А.П. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства готовностью 27% - "адрес", расположенного в "адрес"

"адрес" кадастровым номером N в виде таунхауса с условным номером N, находящемся на первом и втором этаже дома, площадью 109,9 кв.м. (том л.д.52-73).

Представитель ЖСК "10-Квартал" - Попов С.К. не согласился с постановленным решением, представил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылается на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Податель жалобы заявляет, что требования истца в отношении спорного объекта были погашены в процедуре банкротства ООО "СК" "ЕвроСтрой".

В деле отсутствуют доказательства права ООО "СК "ЕвроСтрой" распоряжаться спорным объектом. Суд необоснованно отказал в принятии доказательств со стороны ответчика, не применил закон, подлежащий применению, оставил без выяснения время и обстоятельства возникновения права собственности у ЖСК "10- Квартал" на спорный объект, а также то, на какие денежные средства он был выстроен, вкладывались ли денежные средства истца в строительство. Суд оставил без внимания факт отсутствия денежных средств, поступивших от первоначального истца ФИО, на счета ЖСК.

ООО "Еврострой" и ООО "ЛИСТЕЛЬ" не являлись застройщиками, не имели проектной документации, не имели права привлекать денежные средства граждан, не доказали факт вложения собственных средств в строительство спорного объекта.

Право собственности на спорный объект ЖСК получило 16.11.2015г.

Суду надлежало принять во внимание определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области 2010, 2014 г.

Утверждает, что агентский договор, заключенный между ООО "СК"ЕвроСтрой" и ООО "ЛИСТЕЛЬ", не имеет юридического значения. Договор о совместной деятельности N-сд от ДД.ММ.ГГГГ не дает "СК" "ЕвроСтрой" каких-либо прав на спорное жилое помещение, поскольку является договором простого товарищества. Отмечает, что в указанном договоре четко определено, что стороны договорились, что ЗАО "ИК "Павловский Посад" будет принадлежать 30% созданных в результате совместной деятельности жилых помещений, ООО "СК "ЕвроСтрой"- 70 %. При этом доли участников выделяются из построенных жилых помещений после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Суд безосновательно пришел к выводу о полном исполнении обязательств истца по оплате стоимости долевого участия в строительстве жилого помещения. Инвестирование стройки со стороны ООО "СК "ЕвроСтрой" или каких-либо сторонних инвесторов не проводилось.

Суд не учел положения ст. 307 ГК РФ. Полагает, что к требованиям истца не применимы положения главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении, ст. 219 ГК РФ, так как требования истца погашены. Суд не применил положения ст. 142 Закона о банкротстве.

Суд не проверил сведения о представлении уведомления застройщика ЗАО "ИК "Павловский посад" и ЖСК "10-Квартал" о заключенных от имени ООО "СК "ЕвроСТрой" и ООО "ЛИСТЕЛЬ" предварительных договоров купли-продажи" объектов недвижимого имущества с гражданами.

Суд оставил без внимания тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ ООО "СК "ЕвроСтрой" обратилось в Арбитражный Суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о выделении доли из общего имущества простого товарищества по договору о совместной деятельности и признании права на эту долю.

Суд не исследовал вопрос о том, выполнялись ли ООО "ЛИСТЕЛЬ" строительно-монтажные работы за счет денежных средств истца.

Подчеркивает, что членство ФИО в ЖСК "10-Квартал" ничем не подтверждается.

В отсутствие возражений представителя ответчика жилищно-строительного кооператива "10-Квартал" Черноножкина О.П. суд апелляционной инстанции постановилопределение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Листель" (покупатель) и ЗАО "Строительная компания "ЕвроСтрой" заключен предварительный договор купли-продажи N жилых помещений, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи жилого помещения - (таунхауса) под условным номером N в строящемся малоэтажном комплекса 10-2, в квартале N, расположенном по адресу: "адрес" Федоровская волость "адрес", общей площадью 109,9 кв. метров по условиям договора ЗАО "СК "ЕвроСтрой" выступал продавцом, а ООО "Листель" покупателем жилого помещения на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п. 1.2. договора указанное в п. 1.1 жилое помещение принадлежат ЗАО "СК "ЕвроСтрой" на основании договора N-сд от ДД.ММ.ГГГГ о совместной деятельности с ЗАО "Инвестиционная компания Павловский Посад" по инвестированию и строительству малоэтажного жилого комплекса квартала N, расположенного по указанному выше адресу.

Пунктом 4.1 установлено, что договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи жилого помещения (основного договора), заключен, действие настоящего договора пролонгируется до выполнения сторонами своих обязательств в полном объеме.

Согласно п.2.1 договора цена общей площади жилого помещения составила 3 297 000 рублей. В рамках производства дела о банкротстве ООО

"СК "ЕвроСтрой" и замене правопреемником арбитражным судом установлено, что ООО "Листель" подтвердил факт полной оплаты в размере 3 297 000 рублей в порядке, установленным договором.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской

области от ДД.ММ.ГГГГ в порядке процессуального правопреемства произведена замена ФИО Лебедевым А.П. В реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК "ЕвроСтрой" включено требование Лебедева А.П. о передаче жилого помещения (таунхаус) в строящемся малоэтажном жилом комплексе 10-2 в квартале N, расположенном по адресу: "адрес" (условный номер N), общей площадью 109,9 кв. метров. Размер неисполненных обязательств участника строительства Лебедева А.П. перед застройщиком (ООО "СК "ЕвроСтрой" по предварительному договору купли- продажи жилых помещений N-ТХ от ДД.ММ.ГГГГ составляет 0,00 рублей. Сумма, уплаченная участником строительства застройщику ООО "СК "ЕвроСтрой", по предварительному договору купли-продажи жилых помещений N-ТХ от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающая передачу жилого помещения, составила 3 297 000 рублей (л.д.27-34 том 1).

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Инвестиционная компания "Павловский Посад" и ООО "СК "ЕвроСтрой" заключен договор N-сд о совместной деятельности, в соответствии с пунктом 1.1 которого участники обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для достижения цели - строительства и сдачи в эксплуатацию малоэтажного жилого комплекса в квартале N, находящегося по адресу: "адрес", в срок ориентировочно 3 квартал 2009 года и последующего распределения между сторонами права общей долевой собственности на объект.

При этом ЗАО "ИК "Павловский Посад" в качестве вклада в совместную деятельность внесло предоставленный ему для строительства земельный участок, а также получило разрешение на строительство, тогда как ООО "СК "ЕвроСтрой" обязалось в качестве вклада выполнять функции генерального подрядчика и заказчика на объекте. Стороны также договорились, что в процессе реализации деятельности, направленной на достижение совместной цели, указанной в пункте 1.1 договора, участники совместно осуществляют, в том числе, распределение между участниками на условиях пункта 3.4 договора права собственности на объект, согласно которому спорный объект переходит в собственность ООО "СК ЕвроСтрой". Пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора ЗАО "ИК "Павловский Посад" предоставлено право реализовывать помещения ООО "СК ЕвроСтрой" в объеме, соответствующем его доле, на основании агентского договора, с момента подписания договора о совместной деятельности.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ИК "Павловский Посад", ООО "СК ЕвроСтрой" и ЖСК "10-Квартал" заключено соглашение о замене стороны в

указанном договоре, в соответствии с которым все права и обязанности по договору о совместной деятельности переходят от ООО "СК "ЕвроСтрой" к ЖСК "10-Квартал". Одновременно изменен срок достижения общей цели - 4

квартал 2011 года.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "ИК "Павловский Посад", ЗАО "Стройсервис", ЖСК "10-Квартал", ЖСК "Павловский Бель Виль" заключен

новый договор о совместной деятельности, в соответствии с условиями которого ЖКС "10-Квартал" в качестве вклада в совместную деятельность предоставил объекты незавершенного строительства, в том числе спорный объект, для продолжения строительства малоэтажного жилого комплекса.

ЗАО "ИК "Павловский Посад" и ООО "СК "ЕвроСтрой" признаны несостоятельными (банкротами), определениям Арбитражного суда Санкт- Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ завершены конкурсные производства.

Объект незавершенного строительства передан ответчику ЖСК "10-Квартал" для завершения строительства.

Судом первой инстанции установлено, что в настоящее время многоквартирный жилой дом по адресу: "адрес" является объектом незавершенного строительства, 27 % степенью готовности, в эксплуатацию не введен.

Оценивая представленные доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, пришел к верному выводу о том, что факт инвестирования истцом денежных средств в строительство спорного жилого помещения в рамках предварительного договора купли-продажи установлен.

Так, из ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ следует, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1).

Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, следует что, лицо, которое внесло предоплату по предварительному договору купли-продажи квартиры, вправе требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с правоприменительной практикой, сложившейся на момент рассмотрения дела, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом, с учетом цели договора и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом и застройщиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство, следовательно, в силу ч.1 ст.129 ЖК РФ Лебедев А.П. приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, как выплативший паевой взнос полностью.

С учетом установленных по делу обстоятельств, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

При этом тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за объект в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

При этом смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

Не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время застройщик ликвидирован, а ЖСК "10-Квартал", осуществляющий завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, истец не является членом ЖСК, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

Доводы жалобы о том, что ООО "СК "ЕвроСтрой" не являлось застройщиком и не обладало правом на заключение договоров, направленных на отчуждение жилых помещений, несостоятелен, противоречит установленным по делу обстоятельствам и содержанию приведенных выше договоров, исходя из смысла которых названное юридическое лицо имело право на заключение договоров, связанных с реализацией приходящихся на его долю жилых помещений.

Из выписки из Единого реестра недвижимости, следует, что спорным является таунхаус с условным номером N, находящийся на первом и втором этажах объекта незавершенного строительства готовностью 27% - "адрес" "адрес", с кадастровым N.

При этом признание арбитражным судом права собственности на данный объект за ЖСК "10-Квартал" в контексте установленных обстоятельств не препятствует удовлетворению исковых требований Лебедева А.П.

Вопреки доводам жалобы судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.

Иные доводы апелляционной жалобы, направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку отсутствуют правовые основания для иной оценки представленных сторонами и исследованных судом доказательств, приведенные выводы суда не противоречат материалам настоящего дела и ответчиком не опровергнуты.

Решение суда постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь ч.1 ст.327.1, п.1 ст. 328, ч.1 ст.329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Тосненского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика жилищно-строительного кооператива "10-Квартал" Попова С.К. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: Златьева В.Ю.