Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 мая 2019 г. по делу N 33-16463/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Павловой И.П.

судей фио

Олюниной М.В,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Олюниной М.В.

гражданское дело по апелляционной жалобе фио на решение Дорогомиловского районного суда адрес от 05 февраля 2019 года по иску фио к ЗАО "ФЦСР" о признании права собственности на квартиру и по иску фио к ЗАО "ФЦСР" о признании права собственности на квартиру, встречному иску фио к фио о признании отсутствующим права собственности на квартиру, к ЗАО "ФЦСР" о возложении обязанности передать квартиру,

которым исковые требования фио удовлетворены,

в удовлетворении исковых требований Куликова Р.В. отказано,

УСТАНОВИЛА:

Истец фио обратился в суд с вышеуказанным иском к ЗАО "ФЦСР", в котором (после уточнения исковых требований) просил признать за ним право собственности на квартиру N 154, расположенную по адресу: адрес.

Требования мотивированы тем, что 15 октября 2015 г. между фио и ЗАО "ФЦСР" заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны должны были в срок до 15 февраля 2016 г. заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры. В соответствии с условиями предварительного договора 05 февраля 2016 г. фио уплатил ответчику полную стоимость квартиры в размере 20 000 000 руб. фио ему передана 08 февраля 2016 г, однако основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был. В связи с этим фио не может зарегистрировать право собственности на квартиру.

Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 17 марта 2016 г. исковые требования Куликова Р.В. были удовлетворены.

27 мая 2016 г. на указанное решение суда поступила апелляционная жалоба от фио с заявлением о восстановлении процессуального срока.

Определением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 10 июня 2016 г. фио восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 сентября 2016 г. апелляционная жалоба фио оставлена без рассмотрения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 сентября 2017 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 сентября 2016 г. отменено, дело направлено на рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 ноября 2017 г. постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, фио был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

фио заявил самостоятельные исковые требования к фио о признании отсутствующим права собственности на названную выше квартиру, и признании недействительной записи о регистрации права Куликова Р.В. на нее, ссылаясь на то, что между фио и ЗАО "ФЦСР" основной договор купли-продажи спорной квартиры заключен не был, с требованиями о возложении на ЗАО "ФЦСР" обязанности заключить такой договор фио в суд не обращался.

фио также заявил исковые требования к ЗАО "ФЦСР" о возложении обязанности передать ему спорную квартиру, указывая на то, что 19 июня 2008 г. между ним и ООО "Аванта" заключен договор, именуемый предварительным договором купли-продажи квартиры, по которому ООО "Аванта" приняло обязательство в соответствии с основным договором передать ему в собственность квартиру по проекту N 154, общей площадью 152 кв.м, в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: адрес Фили-Давыдково, кварталы 1 и 2, корпус 2А. Полагает, что в действительности между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, по которому 18 сентября 2008 г. он перечислил на счет ООО "Аванта" 40 660 000 руб. 10 ноября 2014 г. между Правительством Москвы и ЗАО "ФЦСР" был подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: адрес, согласно которому в собственность ЗАО "ФЦСР" были переданы, в том числе для расчетов с привлеченными соинвесторами, все 156 квартир в этом доме, в число которых вошла и квартира, инвестором которой он является. С момента подписания указанного акта у ЗАО "ФЦСР" возникло обязательство по передаче ему в собственность квартиры N 154, однако ответчик его не исполнил.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2017 г. решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 17 марта 2016 г. отменено, по делу принято новое решение, которым за фио признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес. В удовлетворении исковых требований фио отказано.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16 октября 2018 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2017 г. в части, в которой принято по делу новое решение, отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Дорогомиловский районный суд г. Москвы.

фио с учетом дополнения и уточнения обратился в суд с иском к ЗАО "ФЦСР", фио, фио о признании права собственности на квартиру N 154, расположенную в доме 18 по адрес в г. Москве, признании недействительным предварительного договора купли-продажи N 15418 от 15 октября 2015 года, заключенного между ЗАО "ФЦСР" и фио, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, возложении обязанности прекратить запись о государственной регистрации права собственности, освободить квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета по месту жительства, в обоснование которого указал, что 19 июня 2008 г. между ним и ООО "Аванта" заключен договор, именуемый предварительным договором купли-продажи квартиры, по которому ООО "Аванта" приняло на себя обязательство в соответствии с основным договором передать в собственность истца квартиру общей проектной площадью 152,0 кв.м в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: Москва, адрес, кварталы 1 и 2, корпус 2А. Истец полагал, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве.

фио перечислены на счет ООО "Аванта" 40 660 000 руб, в то время как ООО "Аванта" в нарушение условий договора обязательство по передаче квартиры фио не исполнило, квартиру не передало.

Кроме того, в отношении той же квартиры между ЗАО "ФЦСР" и фио заключен договор, названный предварительным договором купли-продажи, на основании которого квартира передана фио и за ним зарегистрировано право собственности.

Данный договор фио полагал ничтожным, а владение фио спорной квартирой незаконным и недобросовестным, поскольку ЗАО "ФЦСР" не имело право распоряжаться этой квартирой, а договор прикрывал фактическую сделку купли-продажи готового жилья в уже построенном доме, направленную на распоряжение имуществом, созданным за счет участников долевого строительства.

Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 06 марта 2017 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июня 2017 г, в удовлетворении иска фио отказано.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05 июня 2018 г. решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 06 марта 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 июня 2017 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Дорогомиловский районный суд г. Москвы.

Определением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 21 января 2019 года гражданское дело N 2-89/19 по иску фио к ЗАО "ФЦСР", фио, фио о признании права собственности на квартиру, признании недействительным предварительного договора купли-продажи, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, возложении обязанности прекратить запись о государственной регистрации права собственности, освободить квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета по месту жительства, объединено с гражданским делом N 2-398/19 по иску Куликова Р.В. к ЗАО "ФЦСР" о признании права собственности на квартиру, встречному иску фио к фио о признании отсутствующим права собственности на квартиру, к ЗАО "ФЦСР" о возложении обязанности передать квартиру в одно производство; объединенному гражданскому делу присвоен N 2-89/19.

После объединения гражданских дел в одно производство фио уточнил исковые требования (т.8 л.д.7-9), просил признать за ним право собственности на квартиру N 154, расположенную по адресу: адрес, обязать Управление Росреестра по Москве зарегистрировать право собственности фио на указанную квартиру.

фио также уточнил исковые требования (т.8 л.д.12-19), просил признать за ним право собственности на квартиру N 154, расположенную по адресу: адрес.

Судом постановлено: исковые требования фио о признании права собственности - удовлетворить.

Признать за фио право собственности на квартиру 154, общей площадью 142,9 кв.м, расположенную по адресу: адрес.

Исковые требования фио о признании права собственности на квартиру 154, общей площадью 142,9 кв.м, расположенную по адресу: адрес - оставить без удовлетворения.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности фио на квартиру 154, общей площадью 142,9 кв.м, расположенную по адресу: адрес управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.

С указанным решением не согласился фио, подав соответствующую апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание апелляционной инстанции явились фио, который доводы апелляционной жалобы поддержал, а также представитель фио по доверенности (адвокат) фио, которая возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст.167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется.

Суд первой инстанции, при вынесении решения, руководствовался положениями ст.ст.8, 130, 196, 200, 218, 219, 309, 310, 398, 429, 431, 454, 455, 549 ГК РФ, ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст.ст.6, 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений), ст.ст.1, 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Судом первой инстанции установлено, что на основании Постановления Правительства Москвы N 549 от 18 июля 2000 года функции генерального заказчика-застройщика и инвестора по проведению комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей к ним территории вне границ "красных" линий указанных кварталов по адресу: адрес адрес возложены на ЗАО "ФЦСР" (п. 2). Установлено, что по окончании реконструкции кварталов и принятия объектов в эксплуатацию общая жилая площадь зданий распределяется в следующем соотношении: 30% адрес, 70% в собственность инвестора ЗАО "ФЦСР" (п.4.1).

31 января 2002 г. между Правительством г. Москвы и ЗАО "ФЦСР" заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей территории по адресу: адрес, в адрес, в целях создания жилищного фонда общей жилой площадью не менее 400 тыс. кв. м, а также объектов социально-бытового назначения.

Согласно пункту 3.1 контракта ЗАО "ФЦСР" обязалось за счет собственных, привлеченных или заемных средств произвести проектно-изыскательские, строительно-монтажные и пусконаладочные работы по инвестиционным объектам и сдать их поэтапно в согласованные сторонами сроки.

В соответствии с пунктом 6.1 данного контракта инвестор (ЗАО "ФЦСР") вправе по согласованию с администрацией частично передать свои права третьему лицу при условии принятия последним условий и обязательств по контракту.

Инвестор вправе с уведомлением в установленном порядке администрации в лице Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы передать на договорной основе третьему лицу полностью или частично право инвестирования строительства жилой части объектов и право получения в собственность доли инвестора в жилой части объектов при условии сохранения за инвестором всех обязательств, предусмотренных названным контрактом (пункт 6.3).

адрес по адресу: адрес, квартал 1-2 Давыдково, корп. N 2 АБВ, предоставлен ЗАО "ФЦСР" на основании Договора краткосрочной аренды земельного участка от 28 февраля 2007 г.

Разрешение на строительство выдано ЗАО "ФЦСР" 14 марта 2007 г.

Из предварительного протокола распределения общей площади жилых помещения жилых домов, подлежащих возведению в рамках реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: адрес адрес (корпуса 13, 14, 18, 2 адрес 1-2 адрес), подписанного сторонами 01 октября 2010 г, следует, что в корпусе N 2 АБВ инвестору, в том числе для расчетов с привлеченными соинвесторами, подлежит передаче 156 квартир, включая квартиру N 154 площадью 142,9 кв.м. (п.3.3).

28 марта 2005 г. между ЗАО "ФЦСР", ООО "Аванта" и ООО "АвалонИнвест" заключен инвестиционный договор N 1, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции жилых кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: адрес, в адрес (т.5 л.д.208 - 220).

В рамках указанного договора стороны предусматривали приобретение соинвесторами имущественных прав на жилую площадь инвестиционного объекта: доля адрес - 30%; собственность ЗАО "ФЦСР" - 5%; собственность ООО "Аванта" - 60%; собственность ООО "АвалонИнвест" - 5% (пункт 3.1).

19 июня 2008 г. между ООО "Аванта" и фио заключен договор, именуемый предварительным договором купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались до 1 января 2010 г. заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: корпус адрес 1 и 2 Давыдково в адрес.

В договоре указано, что на момент его заключения продавцу принадлежит имущественное право требования на квартиру.

Согласно пункту 2.1 договора продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения договора следующие проектные характеристики: N 154 (тип "И"), ориентировочная общая площадь 152,00 кв.м, 20 этаж, 2 секция, корпус 2 фио передается с отделкой и установленным оборудованием - п. 2.3.

Квитанциями (т.1 л.д.90, 91, 92), платежными поручениями (т.1 л.д.93, 94, 95, 96, 97), а также письмом от 18.09.2008 (т.1 л.д.106), письмом Следственного департамента МВД России (т.2 л.д.21), подтверждается исполнение фио обязательств по оплате цены договора в соответствии с п. 3.1 договора.

Из экспликации следует, что квартира N 154 по состоянию на 04.12.2012 имеет общую площадь 142,9 кв.м, жилую площадь 95,1 кв.м.

26 ноября 2009 г. ЗАО "ФЦСР" направило в адрес ООО "Аванта" уведомление об одностороннем расторжении инвестиционного договора N 1 от 28 марта 2005 г.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 августа 2012 г. ООО "Аванта" отказано в иске к ЗАО "ФЦСР" о признании недействительным одностороннего расторжения ЗАО "ФЦСР" инвестиционного договора N 1 от 28 марта 2005 г.

29 декабря 2012 г. застройщиком ЗАО "ФЦСР" получено разрешение на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома с подземной автостоянкой местоположением: адрес и д. 18, корп. 1, строительный адрес: адрес, кв. 1-2, корп. 2 АБВ (т.5 л.д.25-27).

10 ноября 2014 г. между Правительством Москвы и ЗАО "ФЦСР" подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: адрес, согласно которому в собственность ЗАО "ФЦСР" были переданы, в том числе для расчетов с привлеченными соинвесторами, 156 квартир, общей площадью 17 507,1 кв.м, что составляет 100% общей жилой площади квартир в этом доме (т.5 л.д.29-35).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 г. в отношении ООО "Аванта" введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда адрес от 31.05.2017 ООО "АВАНТА" признано несостоятельным (банкротом).

15 октября 2016 г. между ЗАО "ФЦСР" и фио заключен предварительный договор купли-продажи (после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить в срок до 15 февраля 2016 г. договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого будет являться четырехкомнатная квартира без внутренней отделки общей площадью 142,9 кв.м, на 20 этаже жилого дома по адресу: Москва, адрес (строительный адрес Москва, Фили-Давыдково, квартал 1 и 2, корпус 2 АБВ) (т.5 л.д.5-9).

08 февраля 2016 г. между ЗАО "ФЦСР" и фио заключено соглашение о передаче квартиры в качестве обеспечения по предварительному договору от 15 октября 2015 г, согласно которому продавец передает в ограниченное пользование покупателю четырехкомнатную квартиру N 154 общей площадью 142,9 кв.м, расположенную на 20 этаже жилого дома по адресу: Москва, адрес. Вышеуказанная квартира принимается покупателем без внутренней отделки и оборудования (т.6 л.д.235).

В этот же день между управляющей компанией ООО "ИВКО-2000" и фио заключен договор на управление домом и содержание общего имущества (т.5 л.д.11-20).

17 мая 2016 г. на основании решения Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 17 марта 2016 г. зарегистрировано право собственности Куликова Р.В. на спорную квартиру (которое впоследствии было отменено).

Определением Арбитражного суда адрес от 29 января 2018 г. в отношении ЗАО "ФЦСР" введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена фио

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2018 в отношении ЗАО "ФЦСР" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 г. "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением Арбитражного суда адрес по делу N А40-216247/16-178-220 "Б" от 31.10.2018 ЗАО "ФЦСР" признано несостоятельным (банкротом).

Квалифицируя представленные фио и фио предварительные договоры купли-продажи квартиры, суд исходил из следующего.

Между сторонами инвестиционного договора N 1 от 28 марта 2005 г, включая ЗАО "ФЦСР" и ООО "Аванта", сложились отношения по инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений в строительство многоквартирных жилых домов.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений), на который имеется указание в инвестиционном договоре N 1, инвесторы имеют равные права на: осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Судом установлено, что доли инвесторов изначально определялись в виде процентов от построенной жилой площади, однако протокол распределения конкретных объектов завершенного строительства не подписан.

Суд первой инстанции установил, что факт участия ООО "Аванта" в инвестиционной деятельности, результатом которой является, в том числе и спорный объект недвижимости, под сомнение не поставлен и не опровергнут.

По условиям договора данному инвестору ООО "Аванта" подлежало передаче 60% общей жилой площади.

Отсутствие формального документа - проекта распределения жилой площади - само по себе не является безусловным основанием для лишения инвестора прав на результаты инвестиционной деятельности.

Права, которые фио заявляет в отношении спорной квартиры, основаны на договоре с ООО "Аванта" от 19 июня 2008 г. и производны от прав ООО "Аванта" по инвестиционному договору N 1 от 28 марта 2005 г.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013), исходя из ч.ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судом первой инстанции также установлено, что правоотношения между ООО "Аванта" и фио возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры.

Из заключенного между ООО "Аванта" и фио договора, хотя он и именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, следует, что стороны согласовали условия о предмете (индивидуально определенная квартира в строящемся многоквартирном доме), стоимости, стопроцентной предоплате, сроке исполнения обязательств в отношении предмета договора.

Принимая во внимание, что заключенная между ООО "Аванта" и фио сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве и его заключение состоялось после 01 апреля 2005 г, поэтому к правоотношениям, возникшим на основании договора, заключенного между ООО "Аванта" и фио, применятся положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а в части неурегулированной специальным законом - положения Гражданского кодекса РФ.

В силу п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" от 11 июля 2011 года N 54 в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров; в то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно п.п.5, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" от 11 июля 2011 года N 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем; в то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ); такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП; требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ); если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29 апреля 2010 года N 10/22 следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи; при этом никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.

По смыслу указанных норм из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара; если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, а именно: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара; приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.

Суд первой инстанции установил, что заключенный между ЗАО "ФЦСР" и фио договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору; согласно условий предварительного договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями предварительного договора квартиру, находящуюся по адресу: адрес, общей площадью 142,9 кв.м, расположенную на 20 этаже.

Между тем, право собственности ЗАО "ФЦСР" на спорный объект, который, по утверждению Куликова Р.В, должен быть передан ему в силу заключенного между ним и ЗАО "ФЦСР" предварительного договора купли-продажи недвижимости, в установленном законом порядке не регистрировалось.

Полученные ЗАО "ФЦСР" по договору, поименованному как предварительный, денежные средства являются оплатой за товар (ценой товара) по договору купли-продажи, поскольку согласно п.2.6 предварительного договора в случае заключения основного договора между сторонами сумма обеспечительного платежа засчитывается сторонами в счет оплаты квартиры по основному договору.

В договоре, поименованном как предварительный, стороны согласовали такие условия как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца, на которое на дату оформления предварительного договора оформлено не было, договор предусматривает условие о выплате денежных средств, поименованных как обеспечительный платеж, равного стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи; при заключении указанного договора стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества.

Нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости, либо требования о государственной регистрации перехода права собственности на нее в ситуации, когда за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в ЕГРН.

При таких данных, покупатель вправе предъявить продавцу денежное требование, в том числе в размере уплаченной продавцу суммы.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь вышеуказанными нормами права, учитывая, что квартира N 154 по адресу: адрес, создана в натуре, определена в качестве объекта инвестирования как передаваемая фио по предварительному договору купли-продажи, квалифицированному судом как договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, фио полностью выполнены обязательства по оплате инвестиционного взноса, пришел к обоснованному и правильному выводу о признании за фио права собственности на квартиру N 154 по адресу: адрес, поскольку правовых оснований для удовлетворения исковых требований Куликова Р.В. к ЗАО "ФЦСР" о признании права собственности на квартиру N 154 по адресу: адрес не имеется.

Суд признал необоснованными заявления Куликова Р.В. и ЗАО "ФЦСР" о применении к требованиям фио последствий пропуска срока исковой давности, поскольку в соответствии с положениями статьи 200 ГК РФ начало течения срока давности определяется субъективным моментом, устанавливаемым исходя из объективных обстоятельств дела, - когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно акту от 10 ноября 2014 г. о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 31.01.2002 N ДМЖ.02.ЗАО.00319 от 28.10.2013 N 2 на реализацию инвестиционного проекта комплексной реконструкции кварталов 1 и 2 Давыдково и прилегающей внеквартальной территории по адресу: адрес адрес в части строительства жилой части жилого дома по адресу: адрес, Правительство Москвы передало в собственность ЗАО "ФЦСР" не 70%, а 100% общей жилой площади, в том числе для расчетов с привлеченными соинвесторами, в виде 156 квартир.

Таким образом, о передаче в собственности ЗАО "ФЦСР" 100% общей жилой площади в доме 18 по адрес в г. Москве не могло быть известно фио до 10 ноября 2014 года.

Как указывал фио о продаже квартиры соинвестором, которой он является, ЗАО "ФЦСР", ему стало известно 15 марта 2016 года, а 17 марта 2016 года фио обратился в суд с иском о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как, судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что фио исполнил свои обязательства по предварительному договору, заключенному с застройщиком, оплатив 20 000 000 руб, проживает в спорной квартире, несет расходы по ее содержанию, не могут явиться основанием к отмене решения суда, поскольку фио приобрел спорную квартиру ранее по договору от 19.06.2008, оплатив ее стоимость в полном объеме в размере 40 660 000 руб. в 2008 году соинвестору ООО "Аванта", право которого производно от права соинвестора.

Ссылка в апелляционной жалобе на мировое соглашение от 07.08.2015, заключенное между ООО "Аванта" и ЗАО "ФЦСР", согласно условиям которого в связи с неисполнением ООО "Аванта" и ЗАО "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент" адрес паевый инвестиционный фонд недвижимости "Фонд Миракс Недвижимость Первый" обязательств перед гражданами, внесшими денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир в объекте по адресу: г. Москва, кварталы 1 и 2 Давыдково, адрес, Кременчугская, вл.11-17, корп.18-18А; в рамках дополнительного соглашения N 2 от 28.10.2013 к Инвестиционному контракту от 31.01.2002 N ДМЖ.02.3АО.00319 ЗАО "ФЦСР" заключает договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ с гражданами, включенными в Дополнительное соглашение N2 от 28.10.2013 к Инвестиционному контракту от 31.01.2002 N ДМЖ.02.3АО.00319, предусматривающие передачу имущественных прав на квартиры в жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Москва, кварталы 1 и 2 Давыдково, адрес общей площадью до 11 793,1 кв.м, утвержденного Арбитражным судом адрес от 07.09.2015 по делу А40-11869/2013, несостоятельна, поскольку данное мировое соглашение касается в основном корпуса 18-18А и только части корп.2АБВ. Оснований полагать, что ООО "Аванта" не выполнило обязательств в части перечисления денежных средств в счет инвестиционного договора, заключенного с ЗАО "ФЦСР" от 28.03.2005 в части инвестирования спорной квартиры, не имеется, поскольку таких сведений материалы дела не содержат.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые бы нуждались в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене решения суда.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Таким образом, при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Дорогомиловского районного суда адрес от 05 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу фио - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи