Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 мая 2019 г. по делу N 33-17382/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Митрофановой Г.Н,

судей Зельхарняевой А.И,Мошечкова А.И,

при секретаре Клочкове П.К,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. гражданское дело по апелляционным жалобамЕвлановой А.Г. на решение Останкинского районного суда г.Москвы от 27 ноября 2018 г,которым постановлено:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя Йолич Ю.А. к Евлановой Анне Геннадьевне о взыскании задолженности по предварительному договору аренды - удовлетворить частично.

Взыскать с Евлановой Анны Геннадьевны в пользу Индивидуального предпринимателя Йолич Юлия Анатольевна задолженность по арендной плате в размере 558 480 рублей, пени в размере 60 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 7 963 рублей, пени в размере 1 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 503 рублей 46 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований Индивидуального предпринимателя Йолич Ю.А. к Евлановой Анне Геннадьевне о взыскании задолженности по предварительному договору аренды - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Евлановой А.Г. к ИП Йолич Ю.А. о взыскании неосновательного обогащения - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Индивидуальный предприниматель Йолич Ю.А. обратилась в суд с иском к Евлановой А.Г. о взыскании задолженности по предварительному договору аренды. Мотивировала тем, что 11 апреля 2017 г.стороны заключили предварительный договор аренды N СС-КП-2-1/004/2 нежилого помещения N Н-004, общей площадью 93,8 квадратных метров, расположенного по адресу ***, назначение "Кафе", договор является смешанным, включает элементы предварительного договора аренды и договора об оказании услуг. Согласно акту приема - передачи от 25 апреля 2017 года истец передала ответчику арендованное нежилое помещение, ответчик (арендатор) обязался ежемесячно оплачивает истцу (арендатору) платеж в размере 150080 руб. не позднее 24 числа каждого месяца, а также понесенные истцом затраты по коммунальным услугам. Истец направил уведомление ответчику 28 декабря 2017 г. с требованием погасить задолженность по уплате арендных платежей в срок до 29 декабря 2017 г. Поскольку ответчик не предпринял никаких действий по погашению образовавшейся задолженности, истец был вынужден прекратить допуск ответчика в помещение, а также прекратить обеспечение помещений электроэнергией и иными коммунальными услугами, а 11 января 2018 г. уведомил о том, что предварительный договор аренды N СС-КП-2-1/004/2 считается расторгнутым. Просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 558480 руб, затраты по коммунальным услугам в размере 7963 руб. 01 коп. за декабрь 2017 года, пени по просрочке платежей в размере 558480 руб, убытки в размере 65166 руб. 68 коп, упущенную выгоду в размере 262640 руб, расходы по оплате государственной пошлины 15503 руб. 46 коп.

Евланова А.Г. обратилась в суд со встречным иском к ИП Йолич Ю.А. о признании предварительного договора аренды N СС-КП-1-1/004/2 от 11 апреля 2017 г. недействительным,взыскании неосновательного обогащения в размере 298880 руб. в виде невозвращенного страхового депозита, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15371 руб. 85 коп, расходов по оплате государственной пошлины в размере 6343 руб.

Йолич Ю.А. и ее представитель Кузнецова Т.В. в судебном заседании свой иск поддержали, возражали против удовлетворения встречных исковых требований.

Евланова А.Г. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, встречный иск поддержала.

Судом постановлено указанное выше решение.

Евланова А.Г. просит решение суда отменить, как незаконное, по доводам апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Согласно ст. 606 ГК РФ, п о договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что 11 апреля 2017 г. между сторонами спора заключен предварительный договор N СС-КП-2-1/004/2, по условиям которого стороныобязались в будущем заключить и зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества сроком на семь лет на условиях, предусмотренных предварительным договором, где ИП Йолич Ю.А. будет выступать в качестве арендодателя, а ИП Евланова А.Г. в качестве арендатора;также стороны определили порядок, сроки и условия временного пользования ИП Евлановой А.Г. нежилыми помещениями общей площадью 93,8 кв.м по адресу: ***.

В соответствии с п. 3.2.4 договора, в случае неуплаты либо уплаты не в полном объеме любых платежей по настоящему предварительному договору в порядке и в сроки, установленные настоящим предварительным договором, ИП Йолич Ю.А. вправе погасить существующую задолженность ИП Евланова А.Г. из суммы страхового депозита, указанного в п. 5.1.1; в этом случае ИП Евланова А.Г. обязуется дополнить страховой депозит до размера, установленного в п. 5.1.1 предварительного договора, в течение 3 рабочих дней с момента получения соответствующего требования от ИП Йолич Ю.А. В случае недостаточности суммы страхового депозита для погашения существующей задолженности ИП Евланова А.Г, ИП Йолич Ю.А. направляет второй стороне уведомление о необходимости исполнить обязательства по оплате надлежащим образом согласно условиям предварительного договора, в течение срока, указанного в таком уведомлении. В случае если ИП Евланова А.Г. не выполнит такие требования ИП Йолич Ю.А, то ИП Йолич Ю.А. вправе начиная со дня, следующего за последним днем срока исполнения обязанности по уплате платежей, прекратить допуск в помещение и обеспечение электроэнергией и другими коммунальными рессурсами.

В соответствии с п. 5.1.1 предварительного договора, в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по предварительному договору и договору аренды ИП Евланова А.Г. уплачивает ИП Йолич Ю.А. сумму в размере 298880 руб. (страховой депозит); страховой депозит будет удерживаться ИП Йолич Ю.А. в течение срока действия настоящего предварительного договора и договора аренды без начисления или уплаты процентов в качестве обеспечения исполнения обязательств ИП Евланова А.Г. по предварительному договору и договору аренды; для целей предварительного договора стороны настоящим подтверждают, страховой депозит и любые суммы его увеличения не являются задатком, а в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ, являются иным способом обеспечения обязательств ИП Евланова А.Г. (п. 5.1.2 предварительного договора); при досрочном расторжении настоящего предварительного договора, в случае несвоевременного уведомления ИП Йолич Ю.А. - менее чем за 90 (девяносто) календарных дней до планируемой даты расторжения, а также в случае одностороннего отказа от исполнения предварительного договора ИП Йолич Ю.А. при нарушении ИП Евланова А.Г. п. 3.3.3, п. 3.3.4, п. 3.3 7 и п. 7.2 предварительного договора, страховой депозит возврату ИП Евланова А.Г. не подлежит.

В силу п. 5.2.1 договора сторонами достигнуто соглашение, что за пользование помещением оплачивается ежемесячный платеж в размере 150080 руб.; в качестве компенсации затрат на ремонт, который ИП Евланова А.Г. производит своими силами и за свой счет, ИП Йолич Ю.А. предоставляет арендные каникулы (освобождение от оплаты арендных платежей) сроком на 44 календарных дня, начиная с даты подписания акта приема - передачи помещения, и платеж за первый календарный месяц, подлежащий оплате, ИП Евланова А.Г. производит на следующий день после окончания арендных каникул.

На основании п. 5.2.3 предварительного договора, стоимость коммунальных услуг, предусмотренных в п. 5.2.5 ИП Евланова А.Г. оплачивает ежемесячно на основании выставленного счета в течение 3 рабочих дней с даты выставления счета.

В соответствии со п. 7.1 предварительного договора, в случае неисполнения ИП Евланова А.Г. одного или нескольких обязательств, предусмотренных настоящим предварительным договором, ИП Йолич Ю.А. вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения предварительного договора, направив ИП Евланова А.Г. уведомление об этом почтой РФ заказным письмом с описью вложения по адресу ИП Евланова А.Г, указанному в настоящем предварительном договоре, либо передать указанное уведомление лично на руки под расписку. Страховой депозит в этом случае возврату не подлежит и остается у ИП Йолич Ю.А. в качестве штрафных санкций за нарушение обязательств по предварительному договору; в случае неисполнения ИП Евланова А.Г. одного или нескольких обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.4, 3.3.13, 3.3.14 настоящего предварительного договора, ИП Йолич Ю.А. имеет право за каждый факт неисполнения обязательства потребовать уплаты штрафа в размере 100% от общей суммы страхового депозита, установленной в п. 5.1.1, за каждый факт нарушенного обязательства.

25 апреля 2017 г. между сторонами подписан акт приема - передачи помещения, указанного в предварительном договоре аренды.

11 января 2018 г. ИП Йолич Ю.А. направила в адрес ИП Евлановой А.Г. требование об оплате задолженности по предварительному договору аренды по состоянию на 11 января 2018 года в размере 558480 руб. за период июль - декабрь 2017 года, а также задолженность по оплате внесенных затрат по обеспечению помещений коммунальными услугами в размере 7963 руб. 01 коп.за декабрь 2017 года, потребовала погасить образовавшуюся задолженность до 25 января 2018 г.

В тот же день ИП Йолич Ю.А. направила в адрес ИП Евлановой А.Г. уведомление о расторжении предварительного договора арендына основании пункта 7.1 в связи с неисполнением арендатором условий договора.

ИП Йолич Ю.А. представлены платежные документы, из которых следует, что ИП Евланова А.Г. исполняла свои обязательства не в полном объеме, арендные платежи оплачены на общую сумму 642160 руб, что не оспаривалось сторонами.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 24.07.2018 прекращено производство по делу с аналогичными требованиями в связи с тем, что Евланова А.Г. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Евлановой А.Г. о признании предварительного договора аренды недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что с момента заключения договора и до момента его расторжения Евланова А.Г. добровольно исполняла обязательства, предусмотренные условиями заключенного договора, в том числе по пользованию объектом недвижимости и частично по внесению арендной платы, в связи с чем не вправе ссылаться на недействительность договора в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ.

Суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Йолич Ю.А. о взыскании задолженности по предварительному договору арендыза период с 25.05.2017 года по 24.01.2018, в связи с чем взыскал с Евлановой А.Г. 558480 руб. (150080х8мес-642160), расходы по оплате коммунальных услуг в размере 7963 руб. 01 коп, пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 60000 руб, по просрочке оплаты расходов на коммунальные услуги в размере 1000 руб, которые снизил по правилам ст. 333 ГК РФ, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 15503 руб. 46 коп.в соответствии со ст. 98 ГПК РФ

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что Евланова А.Г. не представила доказательства в подтверждение приобретения или сбережения ИП Йолич Ю.А. денежных средств без законных оснований.

Проверяя решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы Евлановой А.Г, судебная коллегия находит их частично заслуживающими внимание.

Так, в силу п. 5.2.2 договора арендатору предоставляются арендные каникулы (освобождение от оплаты арендных платежей) сроком на 44 календарных дня, начиная с даты подписания акта приема - передачи помещения, и платеж за первый календарный месяц, подлежащий оплате, ИП Евланова А.Г. производит на следующий день после окончания арендных каникул.

Поскольку акт приема-передачи составлен 24.04.2017, оплата должна была начисляться с 8.06.2017 и по 11.01.2018, то есть по дату прекращения истцу доступа в помещение.

По смыслу пунктов 5.1.1 и 5.1.2 предварительного договора, страховой депозит в размере 298880 руб.передается в качестве обеспечения исполнения арендатором обязательств по договору аренды, не является задатком. По договору аренды обязательствами арендатора являются внесение арендной платы, коммунальных платежей и содержание помещения в надлежащем состоянии. Пунктом 5.1.3 предусмотрено удержание из страхового депозита задолженности по платежам и на погашение убытков.

Данное назначение страхового депозита отвечает сложившейся практике при заключении договоров аренды объектов недвижимости, положениям ст. 381.1 ГК РФ.

При указанных условиях договора об обеспечительной функции страхового депозита наличие в нем также и условия об удержании страхового депозита полностью в качестве штрафа за неуплату арендных платежей является противоречивым, ставит сторону арендатора в крайне невыгодное положение, создает на стороне арендодателя необоснованное преимущество и неосновательное обогащение.

Таким образом, поскольку страховой депозит прежде всего направляется на погашение задолженности по арендной плате, решение судаподлежит изменению в части размера взысканной задолженности, которая составит 128885 руб. 16 коп. ((150080:31х4дн.+150080х7мес.)-642160-298880).Измениться и размер пеней, при этом судебная коллегия соглашается с выводов районного суда об уменьшении их размера по правилам ст. 333 ГК РФ в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, и определяет пени за просрочку уплаты аренды в сумме 30000 руб. Расходы истца по оплате госпошлины взыскиваются с ответчика в сумме 4556 руб. 96 коп.

Поскольку несение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг в декабре 2017 года подтверждено достоверными доказательствами, оснований для отказа в их взыскании с арендатора по условиям договора не имелось.

Доводы апеллятора о том, что договор заключен на невыгодных условиях, арендная плата по договоренности была снижена в два раза, в действиях арендодателя усматривается недобросовестное поведение отклоняются, как не основанные на доказательствах.

Руководствуясь ст.ст. 193, 328 -330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Останкинского районного суда г.Москвы от 27 ноября 2018 г,изменить в части размера задолженности, пени и расходов по госпошлине.

Взыскать с Евлановой Анны Геннадьевны в пользу индивидуального предпринимателя Йолич Юлия Анатольевна задолженность по арендной плате в размере 128 885 руб. 16 коп, пени в сумме 30 000 руб, госпошлину в сумме 4 566 руб. 96 коп.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: