Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 21 марта 2019 г. по делу N 33-1886/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Ивановой Е.А,

судей Жуковской С.В, Костенко Е.Л,

при секретаре Буткиной А.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 марта 2019 г. дело по апелляционной жалобе Комаровского А.Н. на решение Эжвинского районного суда г.Сыктывкара Республики Коми от 6 декабря 2018 г, по которому

в удовлетворении исковых требований Комаровского А.Н. к администрации МО ГО "Сыктывкар" о возложении обязанности заключения договора комплексного освоения территории, отказано.

Заслушав доклад судьи Костенко Е.Л, объяснения представителя администрации МО ГО "Сыктывкар" Матвеева В.Ю, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комаровский А.Н. обратился в суд с иском к администрации МО ГО "Сыктывкар" о возложении обязанности заключить договор комплексного освоения территории, внести изменения в заключенные договоры аренды земельных участков от 1 июля 2015 г..с кадастровыми номерами... в части срока действия договоров, изложив п. 1.2 договоров в следующей редакции: "настоящий договор заключен на срок до 1 июля 2024 г..и вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном порядке", указав в обоснование, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта "малоэтажный жилой комплекс" по пр..., 12 июля 2013 г..между сторонами был заключен договор аренды N 02/12-31 земельного участка площадью 103777 кв. м. по адресу: г..Сыктывкар, пр. Бумажников, целевое назначение - для строительства объекта "малоэтажный жилой комплекс". В соответствии с аукционной и градостроительной документацией он должен был выполнить все мероприятия по освоению земельного участка, которые исполняет лицо, осуществляющее комплексное освоение. Так, арендатором были подготовлены проект планировки территории и проект межевания территории, которые утверждены постановлениями главы администрации МО ГО "Сыктывкар" от 18 декабря 2014 г..N 12/4732, от 7 мая 2015 г..N 5/1472. Постановлением главы администрации МО ГО "Сыктывкар" от 1 июля 2015 г..N 7/2202 договор аренды земельного участка от 12 июля 2013 г..N 02/13-31 расторгнут по соглашению сторон в связи с разделом указанного земельного участка на 29 земельных участков в соответствии с проектом межевания территории.

Вновь образованные земельные участки предоставлены ему на праве аренды путем заключения новых договоров без проведения торгов сроком на три года до 1 июля 2018 г..Пунктом 4.1 договоров аренды от 1 июля 2015 г..предусмотрено право арендатора по истечении срока договора продлить его действие на согласованных сторонами условиях или заключить новый договор при наличии утвержденной градостроительной документации, разрешающей дальнейшую аренду земельного участка. 29 марта 2018 г..он обратился в администрацию МО ГО "Сыктывкар" с заявлением о продлении срока действия договоров аренды. Письмом от 18 апреля 2018 г..ответчик уведомил его об отказе в предоставлении в аренду земельных участков по основаниям п. 5 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ в связи с отсутствием на земельных участках объектов недвижимого имущества. Полагая, что отказ не учитывает специфику сложившихся между сторонами арендных отношений по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства, а срок, на который были заключены договоры аренды, не соответствует требованиям нормативных актов, обратился к ответчику с предложением привести арендные отношения сторон в соответствие с требованиями закона, а именно заключить договор комплексного освоения территории и изменить срок действия договоров аренды земельных участков, образованных из исходного земельного участка, установив его до 1 июля 2024 г..Письмом ответчика от 25 июня 2018 г..он был уведомлен о расторжении договоров аренды земельных участков от 1 июля 2015 г..

Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "ЖК Емвальский", ЖСК "ЖК Емвальский", Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Коми.

Определением суда от 23 октября 2018 г. требования Комаровского А.Н. к администрации МО ГО "Сыктывкар" о возложении обязанности внесения изменений в заключенные между истцом и ответчиком договоры аренды земельных участков от 1 июля 2015 г. с кадастровыми номерами... в части срока действия договоров, выделены в отдельное производство.

Комаровский А.Н, являющийся также представителем ООО "ЖК Емвальский" и его представитель - Васильев А.А, также представляющий интересы ЖСК "ЖК Емвальский", в судебном заседании на иске настаивали.

Представитель администрации МО ГО "Сыктывкар" в судебном заседании исковые требования не признал, указывая на отсутствие правовых оснований для заключения договора комплексного освоения территории.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Комаровский А.Н. просит об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В порядке требований ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещались судом апелляционной инстанции, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением администрации МО ГО "Сыктывкар" от 6 мая 2013 г. N 5/1543 установлено проведение открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в составе земель населенных пунктов в зоне застройки средне- и малоэтажными жилыми домами Ж-2 (кадастровый номер... ), площадью 103777 кв.м, предназначенного для строительства малоэтажного жилого комплекса по пр. Бумажников в Эжвинским районе г. Сыктывкара Республики Коми. Срок аренды земельного участка - 3 года со дня подписания договора аренды.

Согласно извещению о проведении аукциона, утвержденному главой администрации МО ГО "Сыктывкар", предметом торгов является земельный участок площадью 103777 кв.м. с кадастровым номером... по пр.... Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка: малоэтажный жилой комплекс. Параметры разрешенного строительства объекта: предельное количество этажей - 3; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 35%, для малоэтажной блокированной застройки - 50%. Иные показатели: по размещению объекта в системе существующей застройки: земельный участок расположен в южной части Эжвинского района г. Сыктывкара, в зоне застройки средне- и малоэтажными жилыми домами Ж-2. По участку проходят инженерные сети: канализация, теплосеть, водопровод, низковольтная линия электропередач.

По итогам проведения торгов победителем признан Комаровский А.Н. (арендатор), с которым администрацией МО ГО "Сыктывкар" (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка от 12 июля 2013 г. N 02/13-31.

В соответствии с п.1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок под кадастровым номером.., площадью 103777 кв.м, по адресу:.., для строительства объекта "Малоэтажный жилой комплекс".

Пунктом 4.1 договора предусмотрено право арендатора разработать проект и предоставить его на согласование в Управление архитектуры, градостроительства и землепользования, получить заключения вневедомственной экспертизы; использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Согласно п. 1.2 договора договор заключен сроком до 12 июля 2016 г. и вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном порядке.

25 ноября 2014 г. по обращению Комаровского А.Н. проведены публичные слушания по проекту планировки территории для строительства объекта "Малоэтажный жилой комплекс" по пр. Бумажников г. Сыктывкара Республики Коми.

Постановлением главы администрации МО ГО "Сыктывкар" от 18 декабря 2014 г. N 12/4732 утвержден проект планировки территории "Малоэтажный жилой комплекс" по пр. Бумажников г. Сыктывкара Республики Коми, которым предусмотрено строительство 6 многоквартирных 3-х этажных жилых домов, 21 блокированных жилых домов, трансформаторной подстанции, предприятия торговли, детских, спортивных, хозяйственных площадок, автостоянок.

Постановлением главы администрации МО ГО "Сыктывкар" от 7 мая 2015 г. N 5/1472 утвержден проект межевания земельного участка для строительства объекта "Малоэтажный жилой комплекс" по пр. Бумажников г. Сыктывкара Республики Коми (кадастровый номер... ), в соответствии с которым указанный земельный участок разделен на 29 земельных участков с видами разрешенного использования: для строительства жилого дома блокированного типа (20 участков), строительства многоквартирного 3-х этажного жилого дома (6 участков), строительства территории общего пользования (3 участка).

Постановлением главы администрации МО ГО "Сыктывкар" от 1 июля 2015 г. N 7/2202 договор аренды земельного участка от 12 июля 2013 г. N 02/13-31 расторгнут по соглашению сторон в связи с разделом указанного выше земельного участка на 29 земельных участков в соответствии с проект межевания территории.

Образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером... земельные участки предоставлены Комаровскому А.Н. на праве аренды путем заключения новых договоров без проведения торгов. Договоры аренды земельных участков заключены 1 июля 2015 г, сроком до 1 июля 2018 г.

Пунктом 4.1 договоров аренды от 1 июля 2015 г. предусмотрено право арендатора по истечении срока договора продлить его действие на согласованных сторонами условиях, по письменному заявлению арендатора, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора или заключить новый договор. Данное право арендатора может быть реализовано при наличии утвержденной градостроительной документации, разрешающей дальнейшую аренду земельного участка.

Между Комаровским А.Н. и ООО "ЖК Емвальский" заключены договоры уступки права аренды земельных участков с кадастровыми норами... для строительства объектов "Многоквартирный 3-х этажный жилой дом" от 20 июля 2016 г, 21 июня 2016 г, по условиям которых право аренды указанных земельных участков перешло к Обществу.

Также между Комаровским А.Н. и ЖСК "ЖК Емвальский" заключены договоры уступки права аренды в отношении земельных участков с кадастровыми норами... для строительства объектов "Жилой дом блокированного типа", "Территория общего пользования" от 15 мая 2018 г, по условиям которых право аренды указанных земельных участков переходит к Кооперативу.

На момент рассмотрения дела Управлением Росреестра по Республике Коми приостановлена государственная регистрация указанных договоров уступки права аренды по причине обращения в суд.

22 июня 2018 г. Комаровский А.Н. обратился в администрацию МО ГО "Сыктывкар" с заявлением о приведении арендных отношений в соответствие с действующим законодательством путем заключения с арендатором договора комплексного освоения территории и внесения изменений в договоры аренды земельного участка от 1 июля 2015 г, 1 октября 2015 г, установив срок их действия до 1 июля 2024 г.

Письмом от 19 июля 2018 г. администрация МО ГО "Сыктывкар" уведомила Комаровского А.Н. об отказе в заключении договора комплексного освоения территории и продлении срока действия договоров аренды, ссылаясь на незаконность и необоснованность его требований.

Установив по делу, что в соответствии с документацией об аукционе и договором аренды от 12 июля 2013 г. N 02/13-31 земельный участок под кадастровым номером.., площадью 103777 кв.м, по адресу: пр. Бумажников г. Сыктывкар Республики Коми, был предоставлен Комаровскому А.Н. для строительства объекта "Малоэтажный жилой комплекс", то есть для строительства нескольких многоквартирных жилых домов и блокированных жилых домов 1-3 этажа на одном земельном участке, а сведений о предоставлении истцу земельного участка для комплексного освоения территории в порядке требований ст. ст. 30.2, 38.2 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 г.) документация об аукционе и договор аренды не содержат, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска Комаровского А.Н.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлены положениями статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 1 марта 2015 г.).

Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлены положениями статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 1 марта 2015 г.).

В частности, статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее для целей настоящей статьи - аукцион) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет (п.1 ст.38.2 Земельного кодекса РФ).

Как следует из содержания п.3 ст.38.2 Земельного кодекса РФ извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1-3, 6-9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади; начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения; способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем; максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

При этом судом установлено, что извещение о проведении торгов не содержало сведений о способах обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объеме; максимальных сроках подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для строительства объекта "Малоэтажный жилой комплекс"; максимальных сроках выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, и их передаче по окончании строительства в государственную или муниципальную собственность, а также условиях такой передачи; максимальных сроках осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка.

Также документация об аукционе не содержала требований к участникам аукциона по представлению документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка; не возлагала на арендатора обязанность подготовки проекта межевания территории и разделения земельного участка (предоставляя ему такое право).

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к правомерному выводу, что требования истца о возложении обязанности по заключению договора комплексного освоении территории не основаны на законе, поскольку противоречат условиям проведения аукциона и условиям заключения договоров аренды земельных участков для строительства объекта "Малоэтажный жилой комплекс".

Доводы апелляционной жалобы истца сводятся к тому, что фактически им были выполнены действия по комплексному освоению земельного участка для жилищного строительства, в связи с чем необходимо привести в соответствие с требованиями закона арендные отношения между сторонами, путем заключения договора комплексного освоения территории.

Между тем, данные доводы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам, из которых следует, что аукционная документация, проект договора и заключенный в последующем договор аренды земельного участка от 12 июля 2013 г. для строительства объекта "Малоэтажный жилой комплекс" не содержали сведений о комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства.

Ссылки в жалобе на применение ответчиком положений п.5 ст.11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, так как вновь образованные земельные участки были предоставлены Комаровскому А.Н. без проведения торгов, основаны на ошибочном понимании сложившихся отношений.

Так, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими, что предусмотрено п.4 ст.11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иные доводы апелляционной жалобы аналогичны позиции истца при рассмотрении дела, они были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и по мотивам, приведенным в решении суда, обоснованно отклонены им.

Разрешая заявленные требования, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановилправильное по существу решение, оснований для отмены которого по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Эжвинского районного суда г.Сыктывкара Республики Коми от 6 декабря 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Комаровского А.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи