Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 28 мая 2019 г. по делу N 33-4831/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Вишняковой С.Г,

судей Новоселовой Е.Г, Сухаревой С.А,

при секретаре Тенгерековой Л.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Горловой Яны Борисовны на решение Косихинского районного суда Алтайского края от 01 марта 2019 года по делу

по иску Ануфрикова Сергея Дмитриевича, Минеева Виктора Григорьевича, Змеевой Надежды Сергеевны, Юрковой Любови Александровны, Савикина Александра Ивановича, Чегодаева Леонида Петровича? Чечулина Ивана Геннадьевича, Шишкова Дмитрия Сергеевича, Матвейчука Алексея Валерьевича, Исаева Александра Игоревича, Чегодаева Вадима Леонидовича, Горловой Яны Борисовны, Слаутиной Татьяны Петровны, Данилова Сергея Георгиевича к ИП главе КФХ Траутвейну Виктору Христьяновичу, администрации Косихинского района Алтайского края о признании сделки недействительной.

Заслушав доклад судьи Сухаревой С.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с настоящим иском к ответчикам, в котором просили признать договор аренды земельного участка от 4 ноября 1998 года, заключенный между администрацией Косихинского района Алтайского края и ИП глава КФХ Траутвейном В.Х, недействительным в части срока окончания аренды 29 декабря 2064 года; признать недействительным дополнительное соглашение к данному договору от ДД.ММ.ГГ о продлении договора аренды сроком на 49 лет; погасить записи регистрации от ДД.ММ.ГГ ***, ***, ***, запись регистрации от ДД.ММ.ГГ ***.

В обоснование иска указали, что 04 ноября 1998 года между администрацией Косихинского района и КФХ Траутвейна В.Х. заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 1012 га, срок аренды установлен 10 лет. Срок аренды истекал в 2008 году и истцы хотели в случае проведения аукциона участвовать в торгах. В апреле 2015 года они обращались в администрацию Косихинского района, где им в устном виде сообщили, что данный договор не продлен. О наличии дополнительного соглашения от 2008 года истцам стало известно в апреле 2018 года. На основании договора и дополнительного соглашения зарегистрировано право аренды ИП главы КФХ Траутвейна В.Х. на следующие земельные участки: *** общей площадью 1710000 кв.м; *** общей площадью 1740000 кв.м; *** общей площадью 1280000 кв.м; *** общей площадью 5390000 кв.м. Дополнительное соглашение не соответствует закону, поскольку еще в апреле 2015 года соглашения не было, отсутствует постановление администрации района об изменении срока аренды, продление договора осуществлено в нарушение закона без проведения торгов. Права истцов нарушены, так как они были лишены права на участие в торгах и заключение договора аренды. ИП глава КФХ Траутвейн В.Х. не имел преимущественного права на продление договора аренды, так как до истечения срока аренды к администрации Косихинского района с заявлением не обращался, дополнительное соглашение заключено не ранее 2015 года, но дата указана 2008 год. Кроме того, при регистрации допсоглашения фактически изменен предмет договора, поскольку в договоре указан один участок площадью 1012 га, а после регистрации допсоглашения - несколько участков общей площадью 1 210,44 га.

Представитель ответчика ИП главы КФХ Траутвейна В.Х. в ходе судебного разбирательства просил иск оставить без удовлетворения, дополнительно пояснил, что договор аренды от 4 ноября 1998 года своего действия не прекратил по истечении 10-летнего срока, указанного в договоре. Ответчик продолжал как арендатор использовать земельный участок, обрабатывать его, вносить арендную плату, нарушений земельного законодательства не допускал. Стороны не предъявляли друг другу претензий и не заявляли о желании расторгнуть договор аренды. Дополнительное соглашение сторонами подписано и вступило в силу с момента его регистрации, при этом данный документ был составлен в июне 2015 года и зарегистрирован зимой 2015 года. В тексте соглашения была допущена опечатка в дате его составления. Эта ошибка не имеет правового значения, так как существенными условиями является размер земельного участка и плата.

Представитель ответчика - администрации Косихинского района Алтайского края возражал против удовлетворения иска, указывая, что договор заключен в рамках действующего законодательства. Действительно дополнительное соглашение к договору аренды было заключено в 2015 году. Подтвердил, что ИП глава КФХ Траутвейн В.Х. арендуемый земельный участок использует и обрабатывает с 1998 года по настоящее время, надлежаще оплачивает арендную плату, задолженности по арендной плате не имеет, в связи с чем арендные правоотношения были продлены с согласия сторон после 04 ноября 2008 года.

Решением Косихинского районного суда Алтайского края от 01 марта 2019 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец Горлова Я.Б. просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования.

В обоснование жалобы ссылается на те же обстоятельства, что и в ходе судебного разбирательства, указывая на незаконность дополнительного соглашения о продлении договора аренды, поскольку оно заключено "задним" числом, в нарушение требований закона арендатор не подал заявление на продление договора аренды до истечения срока его действия, а подал только в 2015 году, следовательно, не воспользовался преимущественным правом продления аренды.

На основании изложенного, полагает, что сделка по продлению договора аренды недействительна по основаниям ст.ст. 166-168, п. 1 ст. 422 ГК РФ и ст. 15 ФЗ РФ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку заключена в 2015 году без проведения торгов, которые являлись обязательными.

Права истцов нарушены, так как они были лишены права на участие в открытых торгах на заключение договора аренды участков для целей ведения личного подсобного хозяйства, в том числе совместного. Ответчик не имел права на продление договора аренды.

При заключении допсоглашения фактически изменен предмет договора, так как в договоре аренды и допсоглашении указаны разные площади земельного участка.

В письменных возражениях ИП глава КФХ Траутвейн В.Х. против удовлетворения жалобы возражает, ссылаясь на обоснованность выводов суда в решении.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ИП главы КФХ Траутвейн В.Х. - Шмаков С.А. просил оставить решение суда без изменения по основаниям, указанным в письменных возражениях, ссылаясь на законность и обоснованность выводов суда по существу спора.

Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в установленном законом порядке, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем в соответствии с ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах изложенных в жалобе и возражениях доводов, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения постановленного по делу судебного решения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 4 ноября 1998 года заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения между администрацией Косихинского района Алтайского края и ИП глава КФХ Траутвейном В.Х. площадью 1012 га согласно прилагаемой экспликации на срок 10 лет для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Косихинского района за *** ДД.ММ.ГГ.

Согласно п. 3.1 договора аренды арендатор вправе возобновить договор аренды земли по истечении срока его действия (при согласии арендодателя).

30 октября 2015 года в адрес Комитета по управлению имуществом администрации Косихинского района Алтайского края от ИП глава КФХ Траутвейн В.Х. поступило заявление от 25 июня 2015 года о продлении срока действия договора аренды на 49 лет без проведения торгов.

29 декабря 2015 года зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды, датированное 04 ноября 2008 года, которым изложен в новой редакции пункт договора о сроке его действия с указанием на заключение договора сроком на 49 лет.

Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 13 апреля 2018 года на основании указанного договора аренды от 04 ноября 1998 года и дополнительного соглашения к нему от 04 ноября 2008 года зарегистрировано право аренды ответчика Траутвейна В.Х. на следующие земельные участки:

- *** общей площадью 1280000 кв.м по адресу: "адрес", примерно на расстоянии 4 800 м на северо-запад от ориентира "адрес";

- *** общей площадью 1740000 кв.м по адресу: "адрес", примерно в 11300 м от ориентира по направлению на северо-восток от "адрес";

- *** часть земельного участка площадью 1 710 000 кв.м по адресу: "адрес", Верх-Бобровская сельская администрация, в 10000 м на северо-восток от "адрес";

- *** часть земельного участка площадью 5 390 000 кв.м по адресу: "адрес", в 7300 м по направлению на юг от "адрес".

"адрес" указанных земельных участков составляет 1012 га.

Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцами исковых требований, суд первой инстанции исходил из признания сторонами того факта, что дополнительное соглашение в 2008 году не изготавливалось, а подписано сторонами в 2015 году; согласие арендодателя администрации Косихинского района на продление договора аренды имело место, что подтверждается регистрацией данного дополнительного соглашения в Росреестре 29 декабря 2015 года; отсутствие заявления арендатора до 04 ноября 2008 года о продлении договора аренды не влечет недействительность сделки, прошедшей государственную регистрацию; установлена воля администрации района на продление договора аренды; арендатор надлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды и имел преимущественное право на продление аренды; истцы не являются стороной договора и ими не представлено доказательств нарушения их прав и какого-либо материального интереса к предмету соедки.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, находя их основанными на верном применении норм материального права и соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1).

Согласно пункту 2 данной статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В таком случае согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

По общему правилу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Данная норма является специальной по отношению к статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и применяется к договорам, заключенным после вступления в силу указанной нормы Земельного кодекса Российской Федерации, то есть после 01 марта 2015 года.

Случаи, при которых допускается заключение договора аренды без проведения торгов, установлены пунктом 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, нового договора аренды - пунктом 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации права заключения нового договора аренды- пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 15.07.2016) допускал заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Данным подпунктом в редакции, действующей после 15.07.2016, установлено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Под уполномоченными органами в таком случае имеются в виду исполнительные органы государственной власти или орган местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации (ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации)

Исходя из буквального толкования указанной нормы права в приведенных редакциях предоставление земельного участка без торгов обусловлен его целевым назначением - для ведения сельскохозяйственного производства и наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка, при этом такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства, а заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора.

По настоящему делу администрация Косихинского района подтверждала фактическое использование ответчиком земель для ведения сельскохозяйственного производства с 1998 года вплоть до момента рассмотрения спора, надлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды и отсутствие каких-либо претензий к ответчику, что послужило основанием для продления срока действия ранее заключенного договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и данным кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В данном случае ответчик с согласия арендодателя продолжил пользоваться земельным участком для ведения сельскохозяйственного производства по истечении срока действия договора аренды в 2008 году, ни одна из сторон не заявила о расторжении договора аренды, в связи с чем по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора аренды возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, а обращение ответчика в 2015 году с заявлением о продлении срока действия договора осуществлено в период действия договора аренды.

Тот факт, что в дополнительном соглашении указана дата его подписания 04 ноября 2008 года не влияет на обоснованность выводов суда и само по себе не свидетельствует о недействительности соглашения, учитывая, что стороны соглашения подтвердили в судебном заседании, что данная дата указана ошибочно, соглашение подписано в 2015 году, а договор в данный период, как указано выше, продолжал свое действие.

Бездоказателен довод истцов и о том, что дополнительное соглашение повлекло изменение предмета договора и заключено в отношении иных земельных участков большей площадью, поскольку, как следует из материалов дела (выписок из ЕГРН), общая площадь земельных участков, являющихся предметом договора аренды от 04 ноября 1998 года с учетом дополнительного соглашения, составляет 1 012 га, как и в договоре; деление участков обусловлено последующим кадастровым учетом после заключения договора аренды в 1998 году, при том, что в отношении каждого из них в ЕГРН внесена запись об обременении в виде аренды именно по спорному договору и дополнительному соглашению, что позволяет однозначно идентифицировать предмет договора.

При таких обстоятельствах, обоснованным является вывод суда о том, что ответчик, являясь арендатором с 1998 года спорных земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, надлежащим образом использовал их, с учетом возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок, имел право на предоставление ему в аренду спорных земельных участков на новый срок без проведения торгов в соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы об обратном основаны на ошибочном толковании норм права и во внимание судебной коллегией не принимаются. Так же не принимается ссылка истца на нарушение положения п. 3 и п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 данной статьи, определяющей условия предоставления такого права, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, из системного толкования пунктов 2 и 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление арендатору, надлежаще использующему земельный участок и подавшему в установленный срок заявление, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, осуществляется без проведения торгов в силу прямого указания подпункта 31 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункт 3 в толковании в совокупности с пунктом 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует предоставление земельных участков без торгов в случаях, указанных в подпунктах 1-30 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, подпунктом 12 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено предоставление земельного участка без проведения торгов крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4).

Таким образом, положения пп. 12 п. 2, пп. 1 п.3 и п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае содержат аналогичные требования к арендатору, что и пп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При указанных основаниях, доводы истца о недействительности договора аренды и соглашения в части срока действия аренды и нарушении прав истца продлением договора аренды безосновательны.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В обоснование доводов о недействительности оспариваемой сделки истцы, указывая на непроведение торгов при продлении договора аренды, ссылались на ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации о соответствии договора обязательным требованиям закона и ст. 15 ФЗ РФ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" о запрете на акты и действия органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

Между тем, оснований для признания недействительными оспариваемых истцами договора и соглашения в части продления срока договора аренды судебная коллегия не находит, соглашаясь с выводами суда первой инстанции.

Учитывая установленные выше обстоятельства того, что ответчик имел право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, правовых оснований для вывода о противоречии договора и соглашения в части продления срока аренды не имеется.

При этом, доводы о том, что их права нарушены данной сделкой, бездоказательны, поскольку, как указывали сами истцы, об истечении срока действия договора в 2008 году им было известно, впервые они поинтересовались о судьбе земельного участка в 2015 году, а затем только в 2019 году обратились в суд с настоящим иском; каких-либо объективных и допустимых доказательств того, что истцы имели реальное намерение получить в аренду спорный участок, суду не представлено, равно как и доказательств того, что с 2008 года им чинились препятствия в этом. Доводы о потенциальной возможности участия в аукционе сами по себе такими доказательствами являться не могут.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность выводов суда и опровергающих их, апелляционная жалоба истца не содержит, в связи с чем оснований для ее удовлетворения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Косихинского районного суда Алтайского края от 01 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Горловой Яны Борисовны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: