Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 апреля 2019 г. по делу N 33-7985/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Сухаревой С.И.

судей

Шиловской Н.Ю,

Кудасовой Т.А.

при секретаре

с участием прокурора

Ивановой Е.В.

Бахтиной Н.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 апреля 2019 года гражданское дело N... по апелляционной жалобе Буб Марии Александровны на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области к Буб Марии Александровне о признании недействительным договора, признании недействительным обременения, выселении.

Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю, объяснения представителя Буб М.А. -Сафроновой Н.Н, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области- Войтко А.Н, находившего решение суда законным и обоснованным, заключение прокурора, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

УСТАНОВИЛА:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области обратился в суд с иском к Буб М.А. о признании недействительным договора коммерческого найма жилого

помещения от 20.01.2017г, заключенного между Территориальным управлением Росимущества в Ленинградской области и Буб М.А, признании недействительным государственной регистрации обременения виде договора найма жилого помещения, регистрационная запись N... от 25.09.2017г, выселении из жилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, "адрес".

В обоснование указывал, что спорное жилое помещение было закреплено на праве оперативного управления за Территориальным управлением Росимущества по "адрес" для последующего отнесения к специализированному жилому фонду. 20.01.2017г. между Территориальным управлением Росимущества по "адрес" и ответчиком в отношении данного жилого помещения был заключен договор коммерческого найма для проживания в нем на период трудовых отношений, однако заключение такого договора являлось неправомерным, поскольку находящиеся в федеральной собственности жилые помещения могут предоставляться государственным гражданским служащим только по договорам найма служебного жилого помещения. Государственная регистрация обременения спорного жилого помещения произведена после отнесения его к специализированному жилищному фонду и является незаконной, так как произведена на основании ничтожного договора Учитывая, что договор коммерческого найма жилого помещения является ничтожным, трудовые отношения с Буб М.А. прекращены 09.10.2017г, она подлежит выселению из данного жилого помещения.

Решением Пушкниского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" исковые требования МТУ Росимущества удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе Буб М.А. просит вышеуказанное решение отменить, указывая, что решение является незаконным и необоснованным.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что "дата". Буб М.А. была принята на должность государственной гражданской службы Российской Федерации в Территориальное управление Росимущества по Ленинградской области (л.д.30).

29.06.2016г. Территориальное управление Росимущества по Ленинградской области передало Буб М.А. по акту приема-передачи квартиру по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" (л.д.27-28).

Данная квартира принадлежала Территориальному управлению Росимущества по Ленинградской области на праве оперативного управления (л.д.29).

Приказом Росимущества от 19.12.2016г. N... принято решение о реорганизации ТУ Росимущества по Санкт-Петербургу путем присоединения к нему ТУ Росимущества в Ленинградской области; ТУ Росимущества по Ленинградской области приказано осуществлять возложенные на него функции до дня завершения реорганизации; объединенное управление переименовано в МТУ Росимущества (л.д.77-85).

12.01.2017г. решением Комиссии по учету и распределению специализированного жилищного фонда ТУ Росимущества по Ленинградской области Буб М.А. в соответствии со ст.93 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) поставлена на учет в качестве нуждающихся в предоставлении служебного жилого помещения гражданских служащих ТУ Росимущества в Ленинградской области.

В соответствии с п.2 данного решения до окончания процедуры отнесения жилого помещения к специализированному жилому фонду принято решение заключить с Буб М.А. в соответствии с ч.1 ст.683 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор коммерческого найма сроком на 5 лет на жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", с распространением начала действия условий договора в соответствии с ч.2 ст.425 ГК РФ с даты акта приема-передачи квартиры, а именно с 25.05.2016г.

При этом, в п.4 решения указано на необходимость предоставить Буб М.А. на семью из двух человек: Буб М.А. и совместно проживающего с ней сына Буб А.В, названное выше жилое помещение на основании договора служебного найма жилого помещения после проведения процедуры отнесения к специализированному жилому фонду (л.д.14-17).

Приказом ТУ Росимущества по Ленинградской области N5 от 20.01.2017г. указано на заключение с Буб М.А. в отношении спорного жилого помещения договора коммерческого найма для проживания в нем на период трудовых отношений (л.д.18-19).

В связи с изложенным 20.01.2017г. между ТУ Росимущество в Ленинградской области и Буб М.А. заключен договор коммерческого найма жилого помещения сроком на 5 лет (л.д.20-26).

Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23.05.2017 года N 156 "О включении жилых помещений в специализированный жилищный фонд с отнесением к служебным жилым помещениям" квартира по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", включена в специализированный жилищный фонд с отнесением к служебным жилым помещениям (л.д. 9-11).

25.09.2017г. в ЕГРН внесена запись 78:42:1832202:1411-78/006/2017-3 об обременении права оперативного управления в отношении спорного жилого помещения в виде найма жилого помещения, коммерческого найма жилого помещения (л.д.101).

"дата" трудовые отношения с Буб М.А. прекращены (л.д.35).

Удовлетворяя исковые требования МТУ Росимущества, суд исходил из того, что фактически спорное жилое помещение было предоставлено Буб М.А. в качестве служебного жилого помещения на период трудовых отношений в государственном жилищном фонде, где в силу закона не мог быть заключен договор коммерческого найма, то есть заключенный между сторонами договор является договором найма служебного жилого помещения.

При этом, поскольку договор найма был заключен до включения указанного жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением его к служебным жилым помещениям, то есть с нарушением требований закона, данный договор является недействительным.

Судебная коллегия полагает указанные выводы ошибочными.

Так, согласно п.1 ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п.1 ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.Из представленного в материалы договора коммерческого найма жилого помещения от 20.01.2017г. следует, что ТУ Росимущества по Ленинградской области предоставило Буб М.А. спорную квартиру за плату во владение и пользование для проживания сроком на 5 лет.

В п.5.2 договора стороны предусмотрели, что по истечении срока действия настоящего договора стороны вправе прекратить свои договорные отношения в случае отказа нанимателя от заключения договора на новый срок либо заключить новый договор коммерческого найма квартиры на тех условиях на новый срок (л.д.20-26).

Названный договор в полной мере отвечает признакам договора коммерческого найма.

Каких-либо условий о предоставлении Буб М.А. спорного жилого помещения на период трудовых отношений с ней данный договор не содержит.

Согласно преамбуле данный договор заключен на основании п.2 решения Комиссии по учету и распределению специализированного жилищного фонда ТУ Росимущества в Ленинградской области, выраженного в протоколе заседания от 12.01.2017г. (л.д.20), то есть именно в качестве договора коммерческого найма.

Таким образом, основания для признания заключенного между сторонами договора коммерческого найма договором найма служебного жилого помещения у суда отсутствовали.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии у ТУ Росимущества в Ленинградской области права на заключение с Буб М.А. оспариваемого договора, поскольку обладая в отношении спорного жилого помещения правом оперативного управления, ТУ Росимущества в Ленинградской области в силу п.1 ст.296 ГК РФ вправе было распорядится им путем предоставления во владение и пользование для проживания своего работника.

Доказательств отсутствия согласия собственника данного имущества на предоставление жилого помещения по целевому назначению для проживания истца как суду первой инстанции, так и суду апелляционной инстанции не представлено.

Кроме того, судебная коллегия учитывает также разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, содержащиеся в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с п.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как усматривается из материалов дела, Буб М.А. на заседании Комиссии по учету и распределению специализированного жилищного фонда ТУ Росимущества в Ленинградской области 12.01.2017г. не присутствовала (л.д.14), поэтому о том, что спорное жилое помещение предоставляется ей на основании договора коммерческого найма лишь до окончания проведения процедуры его отнесения к специализированному жилищному фонду, не знала.

Доказательств иного истцом суду не представлено.

С приказом ТУ Росимущества в Ленинградской области N5 от 20.01.2017г, согласно которому спорное жилое помещение предоставляется Буб М.А. для проживания лишь на период трудовых отношений, Буб М.А. ознакомлена не была.

Из договора коммерческого найма то обстоятельство, что жилое помещение предоставляется Буб М.А. на период трудовых отношений, также не следует.

Более того, несмотря на п.4 решения Комиссии по учету и распределению специализированного жилищного фонда ТУ Росимущества в Ленинградской области от 12.01.2017г. о предоставлении Буб М.А. квартиры на основании договора служебного найма после окончания процедуры ее отнесения к специализированному найма, а также отнесение спорного жилого помещения к специализированному жилому фонду 23.05.2017г, истец с ответчиком до увольнения последней 09.10.2017г. договор найма специализированного жилого помещения не заключил, действий, направленных на отличное от договора коммерческого найма оформление жилищных правоотношений с ответчиком не предпринял.

При этом, на протяжении 1,5 лет Буб М.А. проживала в спорном жилом помещении (право ее проживания истцом не оспаривалось), вносила за жилое помещение предусмотренную договором коммерческого найма плату, которая принималась и также не оспаривалась истцом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что поведение истца после предоставления Буб М.А. жилого помещения и заключения оспариваемого истцом договора коммерческого найма объективно давало ответчику основание полагаться на действительность совершенной сделки,.

Учитывая изложенное, основания для признания заключенного между сторонами договора коммерческого найма недействительным у суда отсутствовали, в связи с чем решение суда о признании данного договора недействительным, а также о прекращении обременения в отношении спорного жилого помещения, установленного в пользу Буб М.А, не может быть признано законным и подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе истцу в иске.

Одновременно, поскольку срок, на который с Буб М.А. в отношении спорного жилого помещения заключен договор коммерческого найма, в настоящее время еще не истек, то есть проживание Буб М.А. в данном жилом помещении является законным, судебная коллегия находит подлежащим отмене решение суда и в части выселения ответчика с вынесением решения об отказе истцу в удовлетворении данных исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" - отменить.

В удовлетворении исковых требований Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области к Буб Марии Александровне о признании недействительным договора, признании недействительным обременения, выселении - отказать.

Председательствующий

Судьи