Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 мая 2019 г. по делу N 33-19045/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Антоновой Н.В.,

судей Лебедевой И.Е, Князева А.А,

при секретаре Ерицян А.Ж,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лебедевой И.Е, дело по апелляционной жалобе представителя Асланяна А.Л. - Панкова Э.А. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Асланяна А. Л. к Банку ВТБ (ПАО) о признании продленным договора коммерческого найма, - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истец Асланян А.Л. обратился в суд с иском к ответчику Банку ВТБ (ПАО) о признании продленным договора коммерческого найма, мотивируя свои требования тем, что между Асланяном А.Л. (наниматель) и ВТБ 24 (ПАО) заключен договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым банк предоставил истцу за плату во владение и пользование для проживания принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу:... Срок действия договора 24 месяца. В соответствии с ч. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечение срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Поскольку за три месяца до истечения срока договора со стороны ответчика в адрес истца сообщений об отказе от продления договора не поступало, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Однако ДД.ММ.ГГГГ. со стороны ответчика на электронную почту истца поступило сообщение, что срок аренды квартиры закончился, о намерении выкупа квартиры необходимо сообщить банку. В случае отказа истцу надлежит в срок до ДД.ММ.ГГГГ. передать квартиру ответчику в освобожденном от имущества и обременений виде. Истец просит суд признать договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа N... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком" продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Истец Асланян А.Л. в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности Панкова Э.А, который в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ВТБ 24 (ПАО) по доверенности Ким В.С. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по основаниям, приведенным в возражениях на иск.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель истца по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Асланяна А.Л. - Панкова Э.А, поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика по доверенности Ким В.С, возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции соответствует в полном объеме.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ПАО "Банк ВТБ 24" и Асланяном А.Л. заключен договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа. По условиям этого договора наймодатель передает нанимателю за плату во владение и пользование для проживания квартиру по адресу:... (п. 1.1).

Договор заключен сроком на 24 месяца. При поступлении от нанимателя уведомления о намерении выкупить жилое помещение действие договора продлевается до даты заключения договора купли-продажи. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и прекращается в связи с истечением срока его действия (п. 6.1).

По истечении срока действия договора стороны прекращают свои отношения по договору и наниматель не позднее дня истечения срока действия договора возвращает наймодателю жилое помещение по акту приема-передачи (передаточному акту). Жилое помещение передается свободным от имущества нанимателя, фактически проживающих жильцов, в том числе временно зарегистрированных жильцов и не обремененное их временной регистрацией. Выполнение данного условия обеспечивает наниматель. Прекращение договора не влечет прекращение обязанности нанимателя по уплате имеющейся задолженности по договору (п. 6.2).

Наниматель обязан письменно сообщить наймодателю о намерении выкупить жилое помещение за 30 календарных дней до предполагаемой даты подписания договора купли-продажи жилого помещения, но в любом случае не позднее чем за 14 календарных дней до даты истечения срока действия договора. В случае не поступления в указанные сроки сообщения нанимателя о намерении выкупить жилое помещение право выкупа прекращается (п. 4.2).

В случае, если от нанимателя поступит уведомление, указанное в п. 4.2 договора, стороны обязуются в течение 60 календарных дней с даты поступления наймодателю уведомления, указанного в п. 4.2 договора, подписать договор купли-продажи по цене, определенной в п. 4.3 договора (п. 4.4).

В случае, если от нанимателя не поступит уведомление, указанное в п. 4.2 договора, или наниматель по своей инициативе откажется от подписания договора купли-продажи жилого помещения с даты истечения срока действия договора наймодатель вправе произвести отчуждение жилого помещения третьим лицам (п. 4.5).

Спорная квартира передана банком истцу на основании указанного договора ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлен акт приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ. ответчик направил в адрес истца уведомление об освобождении жилого помещения в связи с невыполнением истцом условий договора, а именно: не уведомлением ответчика о намерении выкупить жилое помещение и истечением срока аренды - ДД.ММ.ГГГГ...

Как видно из дела, ДД.ММ.ГГГГ. истец направил ответчику обращение с просьбой продлить договор коммерческого найма на срок 5 лет в связи с невозможностью выкупа жилого помещения.

Согласно п. 4.5 в случае если от нанимателя не поступит указанное в п. 4.2 договора уведомление о намерении выкупить жилое помещение или наниматель по своей инициативе откажется от подписания договора купли-продажи жилого помещения, с даты истечения срока действия договора наймодатель вправе произвести отчуждение жилого помещения третьим лица.

Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 421 ГК РФ, исходил из того, что по договору истец принял на себя обязательство уведомить банк о намерении выкупить жилое помещение за 30 календарных дней до предполагаемой даты подписания договора купли-продажи, но не позднее 14 календарных дней до истечения срока действия договора, заключенным между сторонами договором обязанность наймодателя уведомлять нанимателя о прекращении договора сторонами не согласовывалась. Кроме того, истец направил в адрес ответчика отказ от заключения договора купли-продажи жилого помещения, в связи с чем суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Оспаривая принятое по делу решение, представитель истца Панков Э.А. указывает на то, что на данный договор, как договор содержащий элементы коммерческого найма, распространяют своё действие нормы п.2 ст. 684 ГК РФ согласно которым если наймодатель не уведомил нанимателя не позднее чем за три месяца до истечения договора об отказе от продления срока действия договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Указанные доводы судебной коллегией отклоняются, в связи со следующим.

По смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Статьей 309 названного Кодекса предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 4.2 Договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ. наниматель обязан письменно сообщить наймодателю о намерении выкупить жилое помещение за 30 календарных дней до предполагаемой даты подписания договора купли-продажи жилого помещения, но в любом случае не позднее чем за 14 календарных дней до даты истечения срока действия договора. В случае не поступления в указанные сроки сообщения нанимателя о намерении выкупить жилое помещение право выкупа прекращается.

Согласно п. 6.1 Договора настоящий договор заключен сроком на 24 месяца. При поступлении от нанимателя уведомления, указанного в п. 4.2 договора (о намерении выкупить жилое помещение) действие договора продлевается до даты заключения договора купли-продажи, указанного в п. 4.4 договора.

Согласно п. 2.1.9 договора в случае если наниматель не реализует свое право выкупа, предусмотренное в п. 1.5 договора, по истечении срока действия договора он обязан возвратить жилое помещение наймодателю.

Исходя из приведенных выше условий договора стороны прекращение договора найма поставили в зависимость от действий нанимателя, связанных с выкупом или отказом в выкупе переданного в найм помещения, при этом наниматель согласился с тем, что если от него в срок не позднее 14 дней до даты истечения срока действия договора не поступит уведомление о намерении выкупить жилое помещение, то права выкупа прекращается, а на его стороне возникает обязанность возвратить помещение наймодателю.

Поскольку стороны прекращение договора коммерческого найма и обязанность по возврату помещения поставили в зависимость от волеизъявления истца по выкупу жилого помещения, то не направление ответчиком уведомления об отказе от продления договора коммерческого найма, в сроки предусмотренные ст. 684 ГК РФ, не исключает другого условия о прекращении договора найма, в случае не поступления от истца за 14 дней уведомления о выкупе жилого помещения и не освобождает истца от обязанности по возврату жилого помещения. Судебная коллегия отмечает, что продление договора на тех же условиях в настоящем случае не возможно, поскольку воля сторон была направлена на предоставление помещения в найм на период действия права выкупа жилого помещения, право выкупа жилого помещения у истца прекратилось и по условиям договора не может быть возобновлено на тех же условиях.

Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в связи с чем, направлены на переоценку собранных по делу доказательств либо неправильное применение и толкование действующего законодательства и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения в порядке ст. 330 ГПК РФ судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Савеловского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: