Решение Московского городского суда от 24 мая 2019 г. по делу N 3а-0484/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-484/2019 по административному исковому заявлению наименование организации к Департаменту городского имущества адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости,

установил:

наименование организации обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на дата кадастровой стоимости в размере рыночной нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:4649 площадью 26 958,6 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма

В обосновании заявленных требований ссылается на то, что является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет об оценке N03КЮ-52/2018, подготовленный наименование организации.

В судебном заседании от представители административного истца по доверенности фио, фио заявленные требования поддержали, выводами судебной оценочной экспертизы не согласились, просили установить кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании представленного отчета об оценке.

Представитель Департамента городского имущества адрес по доверенности фио просила в удовлетворении требований отказать, представила письменные возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, а также ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, доказательств, свидетельствующих об уважительности причин неявки, не представили, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела по существу, не заявили.

С учетом надлежащего извещения сторон по делу о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на дата года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Исходя из того, что административный истец является собственником нежилого помещения и плательщиком налога на имущество, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 77:06:0005016:4649 площадью 26 958,6 кв.м, расположенного по адресу: адрес.

Распоряжением Департамента городского имущества адрес от дата N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в адрес по состоянию на дата" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на дата.

В отношении указанного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на дата, в размере сумма.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец дата обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке N03КЮ-52/2018, подготовленный наименование организации, согласно которому по состоянию на дата рыночная стоимость указанного нежилого помещения определена в размере сумма

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на дата, а также поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено наименование организации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке N03КЮ-52/2018, подготовленный наименование организации, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

По состоянию на дата рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:4649 площадью 26 958,6 кв.м, расположенного по адресу: адрес, определена в размере сумма

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от дата N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости нежилого помещения полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом его ценностных характеристик и расчетных показателей с использованием доходного подхода методом прямой капитализации.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы о том, что заключение судебной оценочной экспертизы не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, не основаны на допустимых доказательствах, поскольку возражения относительной выводов судебной оценочной экспертизы подготовлены представителями сторон, наличие специального образования в области оценочной деятельности у которых документами по делу не подтверждено.

Экспертом проанализирована информация из Фонда данных государственной кадастровой оценки в части определения кадастровой стоимости здания. Выделение стоимости ОКС из единого объекта недвижимости (ЕОН) производилось на основе анализа информации о кадастровой стоимости ЕОН и ОКС.

По результатам анализа материалов дела, экспликации БТИ и осмотра здания выявлены площади, не подлежащие сдаче в аренду, арендопригодные площади были распределены по функциональному назначению. Экспертом приведен расчет рыночных ставок аренды, примены соответствующие корректировки.

На замечания, представленные сторонами, экспертом даны подробные письменные пояснения, опровергающие изложенные в них доводы, касающиеся отказа от использования сравнительного и затратного подходов, неприменения корректировки на местоположение согласиться с которыми у суда оснований не имеется.

Аналог N 1, используемый в расчетах, предлагается к аренде собственником "Под ресторан или магазин", однако на фото из объявления видно, что помещение является рестораном. Именно поэтому к расчету принято текущее функциональное назначение объекта-аналога на дату оценки, как общественное питание и введена корректировка.

Поскольку в отличие от других арендаторов, "якорный" арендатор платит не фиксированную ставку аренды, а базовую ее часть плюс проценты от оборота, для расчета стоимости в предположении сдачи в аренду якорным арендаторам части площадей спорного помещения, потребовалась бы информация о товарообороте конкретных якорных арендаторов данного помещения. Эта информация является закрытой, ее проверка для сторонних пользователей не представляется возможной. Поэтому для расчета экспертом был выбран алгоритм без учета и анализа возможности сдачи в аренду помещения якорным арендаторам, о чем указано стр. 53 заключения.

Так как у собственника помещения имеется договор аренды на земельный участок, на котором расположено здание, частью которого является оцениваемое помещение (выписка из ЕГРН приложена к Заключению на стр. 73-75), то во избежание двойного налогообложения, вывод эксперта о том, что необходимо "очистить" полученную рыночную стоимость помещения от стоимости земельного участка является правильным.

На стр. 28-30 Заключения подробно описан алгоритм, в соответствии с которым определяется доля стоимости помещения. Таким образом, в заключении стоимость земельного участка не определяется. Расчет доли происходит на основании кадастровых стоимостей самого помещения и земельного участка, на котором расположено здание, как их соотношение и выражена в процентах.

Таким образом, мнение представителя административного ответчика о том, что "рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки, определяется в размере кадастровой стоимости..") является ошибочным.

Отказ от сравнительного подхода описан экспертом на стр. 22-23 заключения. Следует отметить, что информация, используемая для определения стоимости должна не только фактически присутствовать на рынке ан дату оценки, но и отвечать требованиям п. 5 ФСО N3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", а именно быть подтвержденной и не допускать неоднозначного толкования в период проведения работ по оценке.

Именно поэтому согласно п. 11 ФСО N1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Кроме того, согласно п. 24 ФСО N1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, а потому доводы сторон в указанной части не могут быть приняты судом во внимание.

В этой связи, суд считает, что позиция сторон о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого помещения в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Поскольку основанием для назначения по делу повторной экспертизы в соответствии со статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов), исходя из того, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, а также представил мотивированные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что противоречия, указанные представителем административного ответчика, в ходе судебного заседания не установлены, заключение эксперта не содержит неясностей, требующих назначения повторной экспертизы.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость нежилого помещения, указанного выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

На основании положений статьи 17 Федерального закона от дата N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой подачи заявления является дата обращения в суд с административным иском - дата.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление наименование организации к Департаменту городского имущества адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве удовлетворить частично.

Установить по состоянию на дата на период с дата и до даты утверждения новой кадастровой стоимости кадастровую стоимость соответствующую рыночной нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0005016:4649 площадью 26 958,6 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований наименование организации к Департаменту городского имущества адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве отказать.

Датой обращения наименование организации с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является дата.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева