Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 28 мая 2019 г. по делу N 33-980/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Волковой О.В,

судей Ваулина А.А. и Лоскутовой Н.Г,

при секретаре Сафиулиной Э.И,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе Идабаев М.Л. на решение Горномарийского районного суда Республики Марий Эл от 18 марта 2019 года, которым постановлено в удовлетворении исковых требований Идабаева М. Л. к администрации муниципального образования "Городской округ "Город Козьмодемьянск" о признании права собственности на торговый павильон общей площадью 22,5 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Лоскутовой Н.Г, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Идабаев М.Л. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования "Городской округ "Город Козьмодемьянск" (далее - администрация городского округа "Город Козьмодемьянск") о признании за ним права собственности на торговый павильон площадью 22,5 кв.м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл,

"адрес"

В обоснование иска указано, что в 2011 году на предоставленном в аренду земельном участке Идабаев М.Л. хозяйственным способом произвел реконструкцию нестационарного торгового павильона. В результате произведенных строительных работ торговый павильон стал объектом недвижимости, имеющим признаки самовольной постройки, поскольку возведен без получения соответствующих разрешений. Обратившись в администрацию, Идабаев М.Л. получил отказ в получении разрешения на строительство или реконструкцию, поскольку на момент обращения строительство здания уже осуществлено.

Судом вынесено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Идабаев М.Л. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указано, что решение является незаконным и необоснованным, вынесено с нарушением норм права. По мнению заявителя, так как он продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Использование спорного земельного участка за пределами сроков, установленных договором аренды от 27 октября 2011 года, при исполнении обязательств по внесению ежемесячной арендной платы, а также отсутствии возражений сторон, свидетельствует о продлении договора аренды на неопределенный срок. Соглашение о продлении действия договора аренды от 2 октября 2015 года, которое признано судом незаключенным, в связи с отсутствием его регистрации, свидетельствует о намерении арендодателя продлить договор аренды. Вывод суда о том, что для продления договора аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на новый срок следовало провести торги, а договор, заключенный без их проведения, считается незаключенным, является несостоятельным. Вопреки позиции суда Идабаевым М.Л. предпринимались меры для получения разрешения на строительство и легализации постройки. В деле присутствует заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию от 6 ноября 2018 года; 31 июля 2015 года подано заявление на разрешение на реконструкцию объекта недвижимости; 11 июля 2016 года подавалось заявление о выдаче разрешения на строительство. Выводы суда первой инстанции сделаны без учета фактических обстоятельств дела.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители ответчика администрации городского округа "Город Козьмодемьянск" и третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Городской округ "Город Козьмодемьянск" не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, в установленном порядке о необходимости обеспечения своего участия в судебном заседании при рассмотрении жалобы судебную коллегию не уведомили. В связи с этим судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения истца Идабаева М.Л, поддержавшего апелляционную жалобу, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222

ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанных выше норм и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года

"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее постановление Пленума N 10/22) возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройки, обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 ГК РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Из изложенных норм права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

Судом установлено, что 27 октября 2011 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Городской округ "Город Козьмодемьянск" и Идабаевым М.Л. был заключен договор аренды земельного участка "N", по которому Идабаеву М.Л. во временное пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 12:17:0102001:0049, расположенный по адресу: "адрес" площадью 28 кв.м, для размещения торгового павильона на срок 3 года - с 27 октября 2011 года по 27 октября 2014 года

Земельный участок передан арендодателю в аренду по акту приема- передачи 27 октября 2011 года. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 14 февраля 2012 года.

Зарегистрированным соглашением сторон от 5 августа 2013 года срок действия договора аренды земельного участка "N" от 27 октября 2011 года продлен до 31 декабря 2015 года.

2 октября 2015 года соглашением о продлении действия договора аренды земельного участка срок действия договора аренды продлен до

31 октября 2018 года, однако данное соглашение не было зарегистрировано, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о его незаключенности.

Техническим паспортом, составленным по состоянию на 6 августа

2015 года, подтверждается, что на земельном участке по адресу: "адрес" находится здание торгового павильона площадью 22,5 кв.м, построенное в 2005 году и реконструированное в 2011 году.

Требуя признать право собственности на указанное здание как самовольную постройку, истец ссылается на наличие у него права аренды на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, а также установленное актом экспертного исследования N 1 от 14 января

2019 года соответствие возведенной постройки требованиям строительных норм и правил.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями гражданского и земельного законодательства, оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее -ГПК РФ) представленные по делу доказательства, установив, что спорное строение является самовольной постройкой, учитывая, что срок договора аренды земельного участка истек, законом и договором не предусмотрена пролонгация договора аренды земельного участка, срок которого истек, после прекращения действия договора аренды участок истцу не предоставлялся на каком бы то ни было праве, у истца отсутствует право на земельный участок на дату предъявления иска; принимая во внимание порядок продления срока действия аренды установленный договором аренды земельного участка от 27 октября 2011 года, придя к выводу, что Идабаев М.Л. не является правообладателем земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, в связи с чем не может иметь место признание права на самовольную постройку по нормам пункта 3 статьи 222 ГК РФ; в деле отсутствуют доказательства того, что до начала строительства (реконструкции) торгового павильона либо в ходе его осуществления истец предпринимал необходимые и достаточные меры для легализации созданного им объекта недвижимости, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно апелляционной жалобы.

Доводы жалобы о том, что правоотношения связанные с арендой земельного участка по договору от 27 октября 2011 года N "... " являются пролонгированными на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, является несостоятельным в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Земельным кодексом Российской Федерации или иным нормативным правовым актом не предусмотрено пользование земельными участками на праве аренды на неопределенный срок или возможность по истечении срока действия договора аренды продлить его действие (в том числе на неопределенный срок) с тем же лицом без проведения торгов.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Таким образом, правовое значение имеет дата заключения договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества.

Договор аренды земельного участка N "... " между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Городской округ "Город Козьмодемьянск" и Идабаевым М.Л. был заключен 27 октября 2011 года.

Состоявшаяся сделка совершена после вступления в силу положений статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В связи с приведенными обстоятельствами суд пришел к правильному выводу о том, что предоставление спорного земельного участка в аренду в 2011 году в силу статьи 17.1 Закона N 135 было возможно только посредством проведения торгов, поэтому договор аренды от 27 октября

2011 года не мог быть возобновлен на неопределенный срок применительно к положениям статьи 621 ГК РФ.

Пунктом 1.5 договора аренды земельного участка от 27 октября

2011 года предусмотрена дата истечения действия указанного договора -

27 октября 2014 года.

Пунктом 4.2 указанного договора установлен порядок продления срока действия договора, по которому арендатор, письменно, не позднее, чем за три месяца должен уведомить арендодателя о планируемом продлении срока действия договора, представив арендодателю необходимые документы. В случае отсутствия данного уведомления договор считается прекратившим своё действие согласно пункту 1.5 договора.

По истечению срока действия договора, при отсутствии взаимных претензий со стороны арендодателя и арендатора земельного участка, действие договора может быть пролонгировано на основании письменного подтверждения арендодателя (Пункт 6.6 договора аренды земельного участка от 27 октября 2011 года).

В силу положений пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

5 августа 2013 года срок действия договора аренды земельного участка N "... " от 27 октября 2011 года продлен до 31 декабря 2015 года на основании зарегистрированного соглашения сторон.

2 октября 2015 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Городской округ "Город Козьмодемьянск" и Идабаевым М.Л. подписано соглашение о продлении действия договора аренды земельного участка до 31 октября

2018 года, однако сведений о том, что данное соглашение зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл Идабаевым М.Л. не представлено.

Таким образом, поскольку соглашение от 2 октября 2015 года о продлении срока действия договора аренды земельного участка до

31 октября 2018 года, не соответствует форме основного договора, оно считает незаключенным, а договор аренды земельного участка прекратившим своё действие 31 декабря 2015 года. Оснований для признания договора аренды земельного участка пролонгированным, после прекращения его действия, не имеется.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума N 10/22).

Кроме того, в силу положений статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

Судом установлено, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка ни на одном из указанных в статье 222 ГК РФ вещных прав Идабаеву М.Л. не принадлежит.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан ("Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года).

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа

По условиям договора аренды земельного участка от 27 октября

2011 года земельный участок, на котором расположена постройка, предоставлен истцу в аренду с назначением для размещения торгового павильона (пункт 1.3 договора аренды). Из условий договора не следует, что он предоставляется, в том числе для цели строительства, в частности, для возведения спорного объекта. Иных доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства этого объекта в установленном законом порядке суду представлено не было.

Между тем, особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации является установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без согласия собственника участка и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства объекта.

Более того, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 ГК РФ о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании изложенного, поскольку из установленных по делу обстоятельств следует, что собственник земельного участка своего согласия на строительство спорного объекта не давал, истец, как арендатор земельного участка, в отсутствие воли арендодателя использовал его в нарушение условий существующего между ними обязательства, положений статьи 615 ГК РФ.

Судебная коллегия не может признать состоятельным довод жалобы о совершении истцом действий для получения разрешения на строительство спорного объекта.

Как указано в абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума N 10/22, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Между тем, поскольку у истца не имелось не только разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но и необходимых прав на земельный участок, а также согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки, отсутствие такого разрешения не было единственным признаком этой самовольной постройки, что не позволяет применять соответствующие положения постановления Пленума N 10/22 для обоснования удовлетворения иска.

При наличии иных приведенных препятствий, по смыслу разъяснения, указанного в пункте 26 постановлении Пленума N 10/22, даже при подтверждении обращения лица за разрешением на строительство и/или ввод объекта в эксплуатацию, а также возведения объекта без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, основаны на ином толковании правовых норм, поэтому оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства. Выводы суда основаны на всестороннем, объективном, полном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым судом дана в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, а также нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, и оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит. Нарушений норм процессуального права судом не допущено.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Горномарийского районного суда Республики Марий Эл от

18 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Идабаева М.Л. - без удовлетворения.

Председательствующий О.В. Волкова

Судьи А.А. Ваулин

Н.Г. Лоскутова