Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 16 мая 2019 г. по делу N 33-715/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Макоева А.А.

судей Мисхожева М.Б. и Шомахова Р.Х.

при секретаре Геттуеве А.А.

с участием: представителя Амировой А.Р. - ФИО12,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску акционерного общества "Республиканское ипотечное агентство" к Амировой Айшат Рамазановне и Шадовой Фатиме Аминовне о признании незаключенным договора о долевом участии в строительстве жилья, признании договора уступки прав недействительным (ничтожным), аннулировании записей в ЕГРН,

по апелляционной жалобе Амировой А.Р. на решение Нальчикского городского суда КБР от 14 марта 2019 года,

УСТАНОВИЛА:

АО "Республиканское ипотечное агентство" обратилось в суд с исковым заявлением, в котором просило: признать договор от 10.03.2017 г. между Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское Ипотечное Агентство", в лице ФИО1 и Амировой А.Р. о долевом участии в строительстве жилья незаключенным; признать договор уступки прав (цессии) между Амировой А.Р. и Шадовой Фатимой Аминовной от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным); аннулировать запись о регистрации в ЕГРН договора о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ N, в отношении кв. N расположенной в "адрес", этаж N 137,7 кв.м.; аннулировать запись о регистрации в ЕГРН договора уступки прав (цессии) от 15.03.2018 г, дата регистрации 23.03.2018 г. N в отношении кв. N расположенной в "адрес", этаж N, 137,7 кв.м.

Требования мотивированы тем, что АО "Республиканское Ипотечное Агентство" далее по тексту "Застройщик", является в соответствии с Федеральным законом N 214 от 30 декабря 2004 г, застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: проспект "адрес".

В начале сентября 2018 года, для сверки реально существующих договоров долевого участия состоящих в договорных отношениях с Застройщиком и прошедшими государственную регистрацию, в долевом строительстве вышеуказанного многоэтажного жилого дома, генеральный директор АО Республиканское Ипотечное Агентство", обратился в Управление Федеральной Службы Росреестра по КБР для получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

После того, 04.09.2018 г, Шадова Ф.А. обратилась с заявлением в офис Застройщика с просьбой подтвердить ее участие в долевом строительстве в строящимся вышеуказанном многоквартирном доме квартиры N на 13 этаже общей площадью 137,7 кв.м, мотивируя свое право заключенным с Амировой А.Р. договором уступки прав (цессии) от 15 марта 2018 г, и прошедшим государственную регистрацию.

В полученной 5 сентября 2018 года выписке содержится информация о вышеприведенных договорах, и участником долевого строительства указана Шадова Фатима Аминовна.

В исковом заявлении также отмечалось, что Амирова А.Р. не являлась участником долевого строительства вышеуказанного жилья, и не состояла в каких-либо договорных отношениях с Застройщиком, а договор уступки прав (цессии) заключенный между Амировой А.Р, и Шадовой Ф.А, является незаконным и не может порождать каких-либо прав. Правом заключения договора участия в долевом строительстве с Амировой А.Р. обладал руководитель Застройщика, а именно ФИО1, но он договор не подписывал.

Протокольными определениями суда от 9 ноября 2018 года и от 11 декабря 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены государственный регистратор ФИО10 и ФИО11

Решением Нальчикского городского суда КБР от 14 марта 2019 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, Амирова А.Р. подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе приводятся положения ст.ст. 164, 185, 433 ГК РФ, и дополнительно отмечается, что материалами дела подтверждается, что заявление о регистрации договора от 10.03.2017 г. было подано ею и застройщиком ГП КБР "Республиканское ипотечное агентство" в лице полномочного представителя ФИО6, чьи правомочия отражены в нотариально удостоверенных доверенностях от 08.12.2015 г. и 30.01.2017 г, при этом обе доверенности действовали на момент заключения договора.

Указанными доверенностями, ФИО1 будучи директором ГП КБР "Республиканское ипотечное агентство" уполномочил ФИО11 представлять в Росреестре интересы предприятия которым он руководит, дополнительно прописав и конкретизировав правомочия ФИО11 по государственной регистрации прав и перехода права собственности, с правом подавать заявления от имени ГП КБР "РИА".

Подписи ФИО1 удостоверены нотариусом.

ФИО1 в выданной им доверенности указал, что предоставляет ФИО11 право расписываться от имени ГП КБР "РИА" и выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением.

Сведений о том, что указанная доверенность им отменялась, либо ФИО11 отказался от своих полномочий, суду не представлено.

В доверенности от 08.12.2015 по которой ФИО11 действовал в интересах ГП КБР "РИА", директор ГП ФИО1 предоставил ФИО11 в том числе и права "... вносить изменения и дополнения в любые документы, подавать и получать необходимые документы и справки, заключать договоры от имени организации, получать дубликаты документов".

Таким образом, принимая во внимание то, что вышеприведенные положения закона в их системной взаимосвязи связывают момент заключения договора участия в долевом строительстве с его государственной регистрацией, а регистрация договора осуществлена по заявлению законного, уполномоченного на то самим ФИО1 лица, оснований считать договор от 10.03.2017 г. незаключенным не имеется.

Именно тем, что ФИО1 осознанно и намеренно предоставил ФИО11 вышеприведенные правомочия, объясняется нотариальное удостоверение обоих доверенностей, поскольку в иных случаях для выдачи доверенности достаточно было просто его подписи и печати.

В силу ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

С учетом изложенного, наделив ФИО11 всеми правами по заключению договора участия в долевом строительстве, оформив это в установленном законом порядке, директор ФИО1 не мог требовать признания этого договора незаключенным, и его заявление с таким требованием, с учетом конкретных обстоятельств, противоречит принципу добросовестности и должно было быть расценено как злоупотребление правом.

Если директор предприятия предоставил соответствующие правомочия ФИО11, то действия последнего от имени ФИО1 по заключению договора равносильны тому, что они совершены самим директором, выдавшим доверенность, то есть единоличным исполнительным органом.

Имеющееся в материалах дела заключение эксперта ФИО7 не отвечает требованиям допустимости, поскольку выполнено с существенными нарушениями, о которых было указано суду в ходе судебного заседания при заявлении ходатайства о назначении повторной экспертизы, и в удовлетворении которого судом отказано.

В качестве такого нарушения, в апелляционной жалобе приводится, что по итогам обсуждения вопроса о назначении судебной экспертизы

В определении суда о назначении судебной экспертизы суд указал, считать в качестве свободных образцов именно подписи в журналах, доверенностях, карточке с образцами подписи.

При этом, письма представленные представителем истца в этот перечень не вошли.

Вопреки содержанию определения суда, эксперт в своем заключении сравнивает исследуемый объект с образцом подписи в письме в адрес МУП "Каббалккоммунэнерго", которое, как указано выше, не был предоставлен эксперту для сравнения.

В судебном заседании вызванный для дачи пояснений эксперт ФИО15 на вопрос представителя зачем она в нарушение указаний суда выбрала для сравнения именно этот документ, а не тот на который прямо указывает суд в своем определении, ответила, что она сделала это по своему усмотрению.

По мнению автора жалобы, данное заключение нельзя считать объективным и обоснованным, поскольку непонятно с чьей подписью было произведено сравнение подписи ФИО1 в письме от 21.07.2017 г. от директора АО "РИА" в котором последнее признает себя правопреемником ГП и подтверждает ранее заключенный договор от 10.03.2017 г, а также оплату по нему в полном объеме. Данное заключение, в силу положений ст. 55 ГПК РФ, как доказательство, полученное с нарушением закона, не имеет юридической силы и не могло быть положено в основу решения суда.

Кроме того, как приводится в апелляционной жалобе, в договоре и всех приложениях к нему проставлены печати ГП КБР "РИА", подлинность которых подтверждена самим истцом и не оспаривалась им.

Доказательств утери печати, противоправного завладения ею в целях причинения вреда ГП КБР "РИА", истцом не представлено.

Принимая во внимание изложенное, оснований для признания договора незаключенным не имеется: договор подписан, скреплен печатью государственного предприятия, подлинность которой не оспаривается, государственная регистрация договора, с которым закон связывает момент его заключения, осуществлена по заявлению ГП КБР "РИА" в лице его представителя ФИО11

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности, в то время как, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Факт принятия застройщиком оплаты по договору от 10.03.2017 г. в полном объеме подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру N 103 от 10.04.2017 г. и N 002 от 20.07.2017 г..

При этом, доводы истца о том, что деньги в кассу предприятия не поступали и указанное в квитанциях лицо там не работало, следует оценить критически.

Оплата по договору передавалась принимающему деньги работнику предприятия в офисе по юридическому адресу: "адрес". Находясь в офисе государственного предприятия, оплачивая деньги в его кассу и получая соответствующие квитанции об оплате, оснований сомневаться в чем-то у Амировой А.Р. не было и не могло быть.

Кроме выданной квитанции плательщик не должен располагать документами, подтверждающими полномочия лица, подписавшего квитанцию, равно как и не может сомневаться в отсутствии таких полномочий у лица, получившего в кассу организации денежные средства и выдавшего квитанцию.

Таким образом, если даже деньги не поступили в кассу предприятия, то претензии со стороны учредителя АО должны быть к работникам предприятия и самому руководителю, допустившему такую ситуацию, и создавшему все условия для этого: получается он выдает доверенность со всеми правомочиями по заключению договоров, их государственной регистрации, предоставляет все документы, необходимые для государственной регистрации, в офисе предприятия принимают деньги, находятся уполномоченные им лица, на всех документах проставляются печати государственного предприятия, которая также находится в распоряжении управомоченных лиц (лица) и спустя почти два года заявляет требование о признании незаключенным, порожденного при таких обстоятельствах, договора.

Говоря об осведомленности директора предприятия о наличии заключенного договора, прошедшего государственную регистрацию, необходимо учесть следующие факты.

Уполномоченный представитель организации ФИО11 получил из Росреестра документы после государственной регистрации, в связи с чем, приводимые в исковом заявлении доводы относительно того, что застройщику не было известно о существовании договора от 10.03.2017 г. и договора цессии от 15.03.2018 г, несостоятельны.

Получение законным представителем организации этого документа, а равно его осведомленность о заключенном договоре, приравнивается к тому, что об этом знал, должен был знать и истец.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком.

Согласно приведенному пункту 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Дополнением п. 3 ст. 433 ГК РФ текстом "для третьих лиц" (текст нормы изменен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ), законодатель тем самым сделал акцент на права третьих лиц, в целях осведомления которых о заключении данного договора и его условиях предусмотрена государственная регистрация.

Заключая договор цессии, который истец просит признать недействительным, Шадова Ф.А, будучи третьим лицом, исходила из заключенности договора участия в долевом строительстве, а равно его действительности, в связи с чем, принимая во внимание также вышеизложенные доводы, основания для признания недействительным договора цессии также отсутствовали.

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х, изучив представленные материалы и доводы жалобы, выслушав поддержавшего жалобу представителя Амировой А.Р. - ФИО12, Судебная коллегия приходит к следующему.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела применил положения статей 8, 9, 169, 161, 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве),

Руководствуясь положениями указанных норм материального права, суд в своем решении указал, что доказательствами по делу опровергается факт заключения договора о долевом участии в строительстве жилья от 10.03.2017г. полномочным лицом, действовавшим от имени застройщика.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что подписи от имени ФИО1 в договоре о долевом участии в строительстве жилья, трех приложениях к нему, полисе (договоре страхования) N и письме АО "РИА" в адрес Росреестра по КБР от 21.07.2017 N б/н выполнены не ФИО1, а иным лицом с подражанием его подлинной подписи.

Эти выводы основаны на заключении эксперта, оснований не согласиться с таким выводами не имеется, и причины для проведения повторной либо дополнительной экспертизы отсутствуют.

Однако, придя к выводу о том, что договор о долевом участии в строительстве жилья от 10.03.2017 г, заключенный между Амировой Айшат Рамазановной и Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское ипотечное агентство", подписан от имени последнего неполномочным лицом, суд первой инстанции не учел нижеследующие обстоятельства и правовые основания, препятствующие признанию договора незаключенным.

Так, согласно требованиям статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (п.1).

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п.2).

По вопросу о том, что следует понимать под последующим одобрением сделки представляемым, содержатся разъяснения в пункте 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым, под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ).

Стороной истца и судом первой инстанции не опровергнуты доводы ответчика о том, что действия по подписанию договора о долевом участии в строительстве, передаче денежных средств, получению соответствующих квитанций происходили в офисе Государственного предприятия Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское ипотечное агентство", в присутствии работника предприятия Абазова М.Х, действующего от имени Застройщика по доверенности.

Согласно данным в судебном заседании пояснениям стороны ответчика, не опровергнутым стороной истца, в офис принесли готовый договор, уже подписанный со стороны застройщика.

Амирова А.Р, подписав договор со своей стороны, передавала в том же офисе в два этапа денежные средства женщине, представившейся бухгалтером предприятия и получала от нее квитанции в присутствии того же представителя Застройщика ФИО11

Несмотря на то обстоятельство, что договор о долевом участии в строительстве был подписан не лицом, указанным в нем ( ФИО1), вышеуказанная обстановка, в которой совершались приведенные действия в присутствии работника Государственного предприятия Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское ипотечное агентство", свидетельствуют об одобрении сделки последним.

Более того, как указывалось выше, под последующим одобрением сделки представляемым также понимается письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано.

Об одобрении сделки Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское ипотечное агентство" отдельно свидетельствует также то, что работник предприятия ФИО11, обладающий полномочием действовать от имени предприятия по нотариально удостоверенной доверенности 07АА0484102 от 30.01.2017г, в которой отражено также право представлять интересы организации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, 07.07.2017г. подавал вместе со стороной сделки Амировой А.Р. заявление в Управление Росреестра по КБР для совершения регистрационных действий по сделке (л.д.118,119).

Именно в связи с тем, что уполномоченным на то лицом были представлены в Управление Росреестра по КБР подписанный сторонами, и скрепленный печатью юридического лица, договор о долевом участии в строительстве жилья от 10.03.2017г. и все необходимые для регистрации документы, в ЕГРН была внесена соответствующая регистрационная запись.

Вышеуказанные обстоятельства, в соответствии с требования приведенных норм материального права и разъяснений, свидетельствуют об одобрении сделки представляемым (Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское ипотечное агентство"), что создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п.2 ст. 183 ГК РФ).

При этом, действия (бездействие) работника предприятия либо лица, принимавшего денежные средства, не могут повлиять на права Амировой А.Р, действовавшей при совершении сделки разумно и добросовестно, пока не доказано иное.

Соответственно, правовых и фактических обстоятельств для признания зарегистрированной при указанных обстоятельствах сделки незаключенной, не имелось.

С учетом предмета и основания иска, а также вышеизложенного, отсутствовали также и основания для признания недействительным заключенного между Амировой А.Р. и Шадовой Ф.А. договора уступки прав от 15.03.2018г. и аннулировании регистрационных записей по этим двум сделкам.

Таким образом, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 14 марта 2019 года отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований акционерного общества "Республиканское ипотечное агентство" о признании незаключенным договора о долевом участии в строительстве жилья от 10.03.2017 г, заключенного между Амировой Айшат Рамазановной и Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское ипотечное агентство", о признании недействительным заключенного между Амировой Айшат Рамазановной и Шадовой Фатимой Аминовной договора уступки прав (цессии) от 15.03.2018г. и аннулировании регистрационных записей в ЕГРН от 18.07.2017г. и от 23.03.2018 г. в отношении квартиры "адрес", отказать.

Председательствующий А.А. Макоев

судьи М.Б. Мисхожев

Р.Х. Шомахов