Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Бурятия от 15 мая 2019 г. по делу N 33а-1783/2019

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе: председательствующего судьи Назимовой П.С., судей Казанцевой Т.Б., Раднаевой Т.Н., при секретаре Долонове Ц-Н.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Б. в лице законного представителя Бредний Вадима Витальевича к государственному регистратору Управления Росреестра по Республике Бурятия Николаеву А.Ю, Управлению Росреестра по РБ о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав, обязании произвести государственную регистрацию прав

по апелляционным жалобам представителя заинтересованного лица Рабданова Б.У. - Хулугурова В.Г, представителя истца Б. - Бухольцевой И.С. на решение Советского районного суда г.Улан-Удэ от 12 февраля 2019г, которым административное исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Казанцевой Т.Б, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя Рабданова Б.У. - Хулугурова В.Г, представителей административного истца Бухольцеву И.С, Гармаева А.П, представителя Управления Росреестра по РБ Бальхаеву И.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обращаясь в суд, Б. в лице законного представителя Бредний В.В. просила признать незаконным уведомление государственного регистратора Управления Росреестра по РБ Николаева А.Ю. от 05.10.2018г. об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, обязать ответчика восстановить права административного истца путем государственной регистрации перехода права собственности на следующее недвижимое имущество: "... ".

Обосновывая свои исковые требования, истец указал, что между ООО "... " (продавец) и Б. (покупатель) 11.12.2017г. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, обязательства по договору исполнены, согласие залогодержателя на сделку получено. В нарушение условий договора продавцом не было обеспечено участие представителя для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, а 11.01.2018г. деятельность юридического лица ООО "... " была прекращена в связи с ликвидацией. Покупатель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, однако 05.07.2018г. в связи с отсутствием заявления продавца регистрация перехода права собственности была приостановлена и 05.10.2018г. было отказано в государственной регистрации. Ссылаясь на положения п.62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда N10/22 от 29.04.2010г, истец полагал отказ в регистрации права собственности незаконной.

В судебном заседании представители административного истца Бухольцева И.С, Гармаев А.П. поддержали заявленные требования.

Представитель ответчика Управления Росреестра по РБ Бальхаева И.А. исковые требования не признала, указав на то, что незаконные действия со стороны регистрирующего органа не допущены, истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Представитель заинтересованного лица Рабданова Б.У. - Хулугуров В.Г. просил исковые требования удовлетворить.

Законный представитель истца Бредний В.В, государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Бурятия Николаев А.Ю, заинтересованное лицо Рабданов Б.У. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Обжалуемым решением административный иск оставлен без удовлетворения.

В апелляционных жалобах представитель Рабданова Б.У. - Хулугуров В.Г, представитель Б. - Бухольцева И.С. просят отменить решение, принять новое решение об удовлетворении требований, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Рабданова Б.У. - Хулугуров В.Г, представители Б... - Бухольцева И.С, Гармаев А.П. поддержали доводы жалоб, против которых возражала представитель Управления Росреестра по РБ Бальхаева И.А.

Законный представитель истца Бредний В.В, государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Бурятия Николаев А.Ю, заинтересованное лицо Рабданов Б.У. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.12.2017г. между ООО "... " (продавец) и Б. в лице законного представителя (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: "... ".

Имущество, являющееся предметом сделки, обременено залогом, согласие залогодержателя - Рабданова Б.У. на совершение сделки получено. Как следует из акта приема-передачи от 11.12.2017г. и квитанции к приходному кассовому ордеру от 11.12.2017г, обязательства сторон по договору по передаче имущества и оплате стоимости имущества исполнены. Однако в Управление Росреестра по РБ в целях регистрации перехода права собственности стороны сделки не обратились.

Из имеющейся в деле выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО "... " от 17.01.2019г. следует, что юридическое лицо прекратило деятельность 11.01.2018г. на основании п.2 ст.21.1. Федерального закона от 08.08.2001г. N129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (как недействующее юридическое лицо).

22.06.2018г. представитель покупателя Бухольцева И.С. обратилась в Управление Росреестра по РБ с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество в соответствии с договором купли-продажи.

Уведомлением Управления Росреестра по РБ от 05.10.2018г. Б. отказано в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в связи с отсутствием заявления собственника недвижимого имущества (продавца по договору купли-продажи) о переходе права собственности.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, соглашаясь с позицией регистрирующего органа, пришел к выводу, что решение об отказе в государственной регистрации является правомерным, основания для регистрации права собственности покупателя отсутствуют, поскольку продавец имущества с соответствующим заявлением не обращался.

Судебная коллегия с данными выводами согласиться не может.

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 131 ГК РФ, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю в силу п.2 ст.551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Обосновывая свои исковые требования, истец указал, что договор купли-продажи его сторонами исполнен, однако регистрация права собственности невозможна по независящим от покупателя причинам - в связи с ликвидацией организации - продавца.

В соответствии с п.3 ч.3 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

При этом пунктом 3 ст.551 ГК РФ, частью 7 ст.15 Закона о государственной регистрации недвижимости установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Изложенные нормы закрепляют гарантии неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях государственной регистрации, однако законодательное регулирование в случае, когда сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу, не установлено.

Таким образом, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности требованиям закона не противоречит, однако, безусловно нарушает права административного истца, поскольку препятствует в реализации права собственности, которое возникает только после государственной регистрации.

Применительно к данной ситуации в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ 9 настоящее время - гл.22 КАС РФ) или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, с учетом изложенной правовой позиции в связи с отсутствием иного правового регулирования суду следовало проверить не законность действий государственного регистратора, а наличие или отсутствие иных помимо ликвидации продавца препятствий для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а именно: обладал ли продавец на момент совершения сделки правом собственности на него, имелись ли на указанный момент ограничения или обременения в отношении данного имущества, провопритязания иных лиц, исполнена ли сделка ее сторонами, и с учетом установленных обстоятельств привлечь к участию в деле всех заинтересованных лиц.

Судебная коллегия при этом принимает во внимание, что в силу п.1 ст.61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам, при этом в соответствии с п.8 ст.63 ГК РФ оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или корпоративные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительным документом юридического лица. С учетом изложенного суду следовало также разрешить вопрос о привлечении к участию в деле в качестве заинтересованных лиц учредителей ООО "... "

Согласно п. 3 ст. 309 Кодекса административного судопроизводства РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда и направить административное дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в случае, если судом был разрешен вопрос о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в административном деле.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, в ходе которого суду следует разрешить вопрос о составе лиц, участвующих в деле, а также дать оценку доводам административного истца на предмет наличия оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Бурятия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 12 февраля 2019 года отменить.

Административное дело по административному исковому заявлению Б. в лице законного представителя Бредний Вадима Витальевича к государственному регистратору Управления Росреестра по Республике Бурятия Николаеву А.Ю, Управлению Росреестра по РБ о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав, обязании произвести государственную регистрацию прав направить в Советский районный суд г. Улан-Удэ на новое рассмотрение.

Председательствующий: П.С. Назимова

Судьи: Т.Б. Казанцева

Т.Н. Раднаева