Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 25 апреля 2019 г. по делу N 33-943/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Кабанова О.Ю,

судей Гавриловой Е.В, Черенкова А.В,

при секретаре Салицкой О.П,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Лебедева В.П. и Гладкова М.А. на решение Центрального районного суда г.Тулы от 11 декабря 2018 года по гражданскому делу по иску министерства имущественных и земельных отношений Тульской области к Лебедеву В.П, Гладкову М.А. об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Гавриловой Е.В, судебная коллегия

установила:

министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось в суд с иском к Лебедеву В.П, Гладкову М.А. об обязании заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование требований истец указал на то, что собственниками недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: г "... ", являются общество с ограниченной ответственностью "Комплектсервис" (далее -ООО "Комплектсервис"), акционерное общество "Внешстрой", Павловский А.С, а также ответчики Лебедев В.П. и Гладков М.А, которым принадлежит на праве собственности парковочное место.

Перечисленные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером "... ", площадью "... " кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира-многоквартирного жилого дома. Участок находится примерно в 8 м от ориентира по направлению на северо-запад. Лотовый адрес ориентира: "... ".

К истцу поступило обращение АО "Внешстрой", ООО "Комплектсервис" и Павловского А.А. о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером "... " с множественностью лиц на стороне.

"... " года между истцом и АО "Внешстрой", ООО "Комплектсервис", а также Павловским А.А. заключен договор аренды N "... " земельного участка с кадастровым номером "... ", который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области "... " года.

В соответствии с требованиями законодательства, проект договора указанного земельного участка был направлен для подписания ответчикам Лебедеву В.П. и Гладкову М.А.

Однако, экземпляр проекта договора аренды, направленный в адрес Гладкова М.А, вернулся к истцу, как не полученный, а Лебедевым В.П. данный договор получен, но до настоящего времени не подписан и в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области не возвращен.

В связи с чем, основываясь на положениях ч. 7 ст. 39.20 ЗК РФ, истец просит суд обязать Лебедева В.П. и Гладкова М.А. заключить договор аренды от "... " года N "... " соответственно земельного участка с кадастровым номером "... ", площадью "... " кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоквартирный жилой дом. Участок находится примерно в 8 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: "... ".

В судебном заседании представитель истца министерства имущественных и земельных отношений Тульской области по доверенности Жарская Е.Н. исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.

Ответчик Гладков М.А. в судебное заседание по делу не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом.

Ответчик Лебедев В.П. и его представитель в порядке ч.6 ст. 53 ГПК РФ Ломакина А.И, представляющая также интересы ответчика Гладкова М.А. по доверенности, в судебном заседании исковые требования министерства имущественных и земельных отношений Тульской области не признали, возражали против их удовлетворения, указывая на то, что представленный ответчику для подписи договор аренды не может быть заключен, поскольку нарушает нормы действующего законодательства, а также ограничивает его права собственника недвижимого имущества, гарантированные ст. 35 Конституции РФ и Гражданским кодексом РФ.

Представители третьих лиц АО "Внешстрой" по доверенности Щербаков К.М, ООО "Комплектсервис" по доверенности Рыбина Н.А, треье лицо Павловский А.С. в судебном заседании исковые требования министерства имущественных и земельных отношений Тульской области просили разрешить в соответствии с действующим законодательством.

Третьи лицаБашковаА.А.и Ежова Е.В. в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований министерству имущественных и земельных отношений Тульской области, указав, что согласны с позицией ответчиков Лебедева В.П. и Гладкова М.А..

Центральный районным судом г.Тулы 11 декабря 2018 года постановлено решение, которым исковые требования министерства имущественных и земельных отношений Тульской области удовлетворены в полном объеме.

Суд решилобязать Лебедева В.П. и Гладкова М.А. заключить договоры аренды от 12 июля 2018 года N "... " и N "... " соответственно земельного участка с кадастровым номером "... ", площадью "... " кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоквартирный жилой дом. Участок находится примерно в 8 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: "... ".

В апелляционной жалобе ответчики Лебедев В.П. и Гладков М.А. просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение, которым разрешить между сторонами возникшие разногласия по условиям договора аренды, путем возложения на истца обязанности внести изменения в договор аренды в соответствии с п.2 ст. 7 ЗК РФ, позволяющие ответчикам пользоваться принадлежащим им имуществом по назначению.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывают на то, что предлагаемые истцом договоры аренды указывают вид разрешенного использования земельного участка - "деловое управление и общественное питание" и обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием. Однако, ответчики являются собственниками парковочных мест в нежилом помещении, предпринимательскую деятельность не осуществляют и использоватьземельный участок в соответствии с разрешенным использованием не могут, что ограничивает их права, предусмотренные ст.209 Гражданского кодекса РФ.

Обращают внимание на то, что представленные истцом договор N "... " и договор "... " не содержат условия о множественности лиц на стороне арендатора, а также условия согласия сторон на вступление в этот договор аренды правообладателей здания, сооружения или помещений в нем, что является нарушением ст.39.20 ЗК РФ.

Полагают, что условие договоров относительно способа и порядка уведомления арендатора об изменении реквизитов (счета) для уплаты арендной платы через средства массовой информации ущемляют права арендатора, поскольку в связи с большим количеством средств массовой информации ответчикам не представляется возможным отследить изменение реквизитов счета арендодателя.

Пункт договоров аренды земельного участка, касающийся возможности для арендодателя расторгнуть договор аренды с арендатором в одностороннем порядке в случае передачипоследним земельного участка в субаренду или пользование третьему лицу без согласия арендодателя, нарушает права ответчиков, поскольку парковочным местом пользуются не только ответчики, но и члены их семей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчиков Лебедева В.П. и Гладкова М.А. по доверенности Ломакиной А.И, возражения представителя истца министерства имущественных и земельных отношений по доверенности Николаевой А.И, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Павловский А.С, общество с ограниченной ответственностью "Комплектсервис", Акционерное общество "Внешстрой" являются собственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Тула, Центральный район, проспект Ленина, д. 50Г.

Ответчикам Лебедеву В.П. и Гладкову М.А. принадлежит по 1\21 доли в праве в нежилом помещении с кадастровым номером "... " по адресу: "... " (парковочное место).

Данные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050201:114, площадью 2 504 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира - многоквартирного жилого дома... Участок находится примерно в 8 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: "... ".

АО "Внешстрой", ООО "Комплектсервис" и Павловский А.А. обратились в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области с обращением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером "... " с множественностью лиц на стороне.

"... " года между истцом и АО "Внешстрой", ООО "Комплектсервис", Павловским А.А. заключен договор аренды N "... " земельного участка с кадастровым номером "... ", который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области 20 августа 2018 года.

В соответствии с требованиями ч.6 ст. 39.20 ЗК РФ, в адрес ответчиков были направлены для подписания проекты договора названного земельного участка, однако, экземпляр проекта договора аренды, направленный в адрес Гладкова М.А, вернулся в адрес истца, как неполученный адресатам, а экземпляр проекта договора аренды, полученный Лебедевым В.П. до настоящего времени не подписан и истцу не возвращен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 названной статьи любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20ЗК РФ).

Из указанного следует, что закон возложил на собственников объектов недвижимости, имеющих исключительное право на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности объекты, обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы - обязанность на обращение в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, с иском о понуждении заключить этот договор аренды.

То есть, заключение такого договора является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них.

С учетом изложенных обстоятельств и вышеприведенных норм права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о понуждении ответчиков как обладателей недвижимого имущества, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды, поскольку в данном случае у ответчиков существует императивная обязанность по вступлению в арендные отношения в качестве одного из арендаторов.

Вместе с тем, при рассмотрении спора, судом не учтено, что в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При этом обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению

Из материалов дела следует, что ответчиками были представлены возражения относительноконкретных условий договора, предложенных ими в проекте, однако данные возражения не получили судебной оценки на предмет их соответствия/несоответствия требованиям действующего законодательства, соответственно разногласия по спорным условиям договора не были урегулированы судом первой инстанции.

Из представленного суду апелляционной инстанции протокола разногласий к договорам аренды земельного участка с кадастровым номером "... ", приобщенного к материалам дела в соответствии с п.29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" усматривается, что ответчики Лебедев В.П. и Гладков М.А. выражают не согласие с тем, что с каждым из них заключается отдельный договор аренды указанного земельного участка, тогда как данный договор должен быть единым для всех собственников недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, с множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем ими предлагается внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка, а именно в договоре в качестве сторон указать: "Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, именуемое в дальнейшем арендодатель, в лице заместителя министра имущественных и земельных отношений Тульской области Слепцова А.В, действующего на основании доверенности министерства имущественных и земельных отношений Тульской области от 29 декабря 2017 года N "... ", с одной стороны, и АО "Внешстрой" в лице Генерального директора Афанасьева Н.П, действующего на основании Устава, ООО "Комплектсервис" в лице Генерального директора Леухина В.Я, действующего на основании Устава, Павловский Александр Сергеевич, Башкова Антонина Андреевна, Ежова Елена Валентиновна,Лебедев Владимир Петрович, Гладков Максим Алексеевич, именуемые в дальнейшем арендаторы, каждый в отдельности - арендатор, сдругой стороны, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации,заключили настоящий договор о нижеследующем".

Поскольку договор аренды земельного участка заключается с множественностью лиц на стороне арендатора, пункт 4.4 договора, касающейся арендной платы изложить с указанием всех арендаторов земельного участка, а именно в редакции: " Арендная плата исчисляется пропорционально принадлежащих арендаторам помещений, а именно: АО "Внешстрой" - 900/331 530 доли в праве по цене "... " руб.; ООО "Комплектсервис" - 292164/331530 доли в праве по цене "... " руб.; Павловский "... " - 26370/331530 доли в праве по цене "... " руб. Башкова А.А. - 3024/331530 доли в праве по цене "... " руб.; Ежова Е.В. - 3024/331530 доли в праве по цене "... " руб.; Лебедев В.П. - 3024/331530 доли в праве по цене "... " руб.; Гладков М.А. -3024/331530 доли в праве по цене "... " руб.", а пункт 8.1. данного договора в редакции: "За нарушение срока уплаты арендной платы арендатор, просрочивший уплату арендной платы, уплачивает пеню в размере одного процента от общей суммы задолженности, имеющейся на это число... "

В сведениях об арендаторах перечислить всех собственников, заключивших договор аренды земельного участка, с указанием паспортных данных физических лиц и юридических, фактических адресов и ИНН юридических лиц.

Кроме того, ответчики считают, что вид разрешенного использования земельного участка должен позволять им использовать арендуемый земельный участок по его целевому назначению с учетом того, что в собственности у них находится недвижимое имущество-парковочное место, и предлагают 2.1 договора арены земельного участка, касающийся вида разрешенного использования земельного участка изложить как: "Участок предоставляется дляделового управления, общественного питания и обслуживания автотранспорта(разрешенное использование: деловое управление, общественное питание иобслуживание автотранспорта),именуемого в дальнейшем объект".

Полагают, что условие договоров относительно способа и порядка уведомления арендатора об изменении реквизитов (счета) для уплаты арендной платы должно быть конкретизировано и просят изжить п. 9.2.1. договора в следующей редакции: "Арендодатель обязан в письменной форме уведомить арендаторов об изменении счета, указанного в пункте 4.2 договора".

Поскольку пункт договоров аренды земельного участка, касающийся возможности для арендодателя расторгнуть договор аренды с арендатором в одностороннем порядке в случае передачи последним земельного участка в субаренду или пользование третьему лицу без согласия арендодателя, нарушает права ответчиков, поскольку парковочным местом пользуются не только ответчики, но и члены их семей, предлагают уточнить п.10.3 договора, а именно указать: " Передача арендатором (арендаторами) земельного участка в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке со стороны арендодателя".

Оценив представленные ответчиками разногласия к договорам аренды земельного участка на предмет их соответствия закону, судебная коллегия считает возможным обязать ответчиков Лебедева В.П. и Гладкова М.А. заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером "... " именно с учетом всех возражений по условиям данного договора, изложенных в протоколе разногласий.

При этом, учитывается, что принимаемые судебной коллегией разногласия ответчиков по условиям договора аренды соответствуют действующему законодательству.

Так как из анализа п.п.2,6,7 ст. 39.20 ЗК РФ, следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит не отдельный договор аренды земельного участка, а единый для всех собственников договор с множественностью лиц на стороне арендатора, то в качестве сторон договора необходимо указать не отдельно каждого собственника здания, сооружения или помещений в них, а всех лиц, заключающих данный договор, то есть перечислить множественность лиц на стороне арендаторов.

Соответственно пункт 4.4 договора, касающейся арендной платы необходимо изложить с указанием всех арендаторов земельного участка в редакции, предложенной ответчиками.

Пункт 8.1. данного договора в редакции, предложенной ответчиком, также соответствует нормам закона и устанавливает ответственность за нарушение срока уплаты арендной платы именно того арендатора, который просрочил уплату арендной платы,

В сведениях об арендаторах необходимо перечислить всех собственников, заключивших договор аренды земельного участка, с указанием паспортных данных физических лиц и юридических, фактических адресов и ИНН юридических лиц, поскольку договор заключается с множественностью лиц на стороне арендаторов.

Судебная коллегия соглашается и с предложением ответчиков о конкретизации условия договора по способу и порядку уведомления арендатора об изменении реквизитов (счета) для уплаты арендной платы, так как письменная форма уведомления арендатора об изменении реквизитов (счета) для уплаты арендной платы будет способствовать своевременному внесению арендной платы за земельный участок, тогда как уведомление через средства массовой информации будет ущемляют права арендаторов по причине большого количества средств массовой информации и невозможности в связи с этим своевременно отследить изменение реквизитов счета арендодателя.

Исходя из того, что ответчики являются собственниками парковочных мест, которыми с их разрешения могут пользоваться не только ответчики, но и иные лица, пункт договора аренды земельного участка, касающийся возможности для арендодателя расторгнуть договор аренды с арендатором в одностороннем порядке в случае передачи последним земельного участка в субаренду или пользование третьему лицу без согласия арендодателя, нарушает права ответчиков, как собственников недвижимого имущества, находящего на данном земельном участке. Следовательно, уточнение ответчиками п. 10.3 договора в части исключения ответственности арендатора за передачу в пользование третьим лицамземельного участка без согласия арендодателя является обоснованным и не противоречащим ст. 209 ГК РФ.

Поскольку вид разрешенного использования земельного участка должен позволять ответчикам использовать арендуемый земельный участок по его целевому назначению с учетом того, что в собственности у них находится недвижимое имущество-парковочное место, не согласие ответчиков с условиями договора в части указания на вид разрешенного использования земельного участка только как для делового управления, общественного питания, без указания на такой вид разрешенного использования как обслуживание автотранспорта, заслуживает внимания.

При этом, судебная коллегия учитывает, что в силу ст. 35 Градостроительного Кодекса РФ, в результате градостроительного зонирования территориальная зона, где находится земельный участок с кадастровым номером "... " определена как общественно-деловая, и такой вид разрешенного использования земельного участка как обслуживание автотранспорта соответствует одному из видов разрешенного использования земельного участка, установленному для указанной территориальной зоны, в которой расположены принадлежащие ответчикам объекты недвижимости- парковочные места.

Вид разрешенного использования земельного участка, передаваемого в аренду собственникам расположенной на нем недвижимости, может быть изменен или дополнен арендодателем в заявительном порядке, путем подачи соответствующего заявления в уполномоченный на то орган.

В соответствии с изложенным, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции в части возложения на ответчиков Лебедева В.П. и Гладкова М.А. обязанности заключить договоры аренды от "... " года N "... " и N "... " земельного участка с кадастровым номером "... ", только на предложенных им истцом условиях, нельзя признать правильным, в связи с чем оно подлежит изменению с указанием на то, что договор от "... " года аренды земельного участка с кадастровым номером "... " подлежит заключению с учетом возражений по условиям данного договора, изложенных ответчиками Лебедевым В.П. и Гладковым М.А. в протоколе разногласий.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г.Тулы от 11 декабря 2018 года изменить, удовлетворив исковые требования министерства имущественных и земельных отношений Тульской области частично.

Обязать Лебедева В.П. и Гладкова М.А. заключить договор аренды от "... " года земельного участка с кадастровым номером "... " площадью "... " кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира - многоквартирного жилого дома по адресу: "... ", с учетом возражений по условиям данного договора, изложенных Лебедевым В.П. и Гладковым М.А. в протоколе разногласий.

Председательствующий:

Судьи: