Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 20 июня 2019 г. по делу N 33-2649/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Цветкова В.В,

судей Голубевой О.Ю, Булавкина А.А,

при секретаре судебного заседания Джамалове Б.И.

по докладу судьи Голубевой О.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчиков Юркова Ю.В, Дымова И.В, Стрыгина А.И, поданной представителем Графской М.Б, на решение Центрального районного суда города Твери от 25 марта 2019 года, которым постановлено:

"исковые требования администрации г. Твери к Юркову Юрию Васильевичу, Дымову Игорю Викторовичу, Стрыгину Александру Ивановичу о взыскании задолженности по арендной плате - удовлетворить.

Взыскать с Юркова Юрия Васильевича в пользу администрации г. Твери по договору аренды от 22.09.2008 года N0347-з/08 задолженность по арендной плате за период с 1.12.2016 по 31.01.2018 года в размере 43 514 рублей.

Взыскать с Дымова Игоря Викторовича в пользу администрации г. Твери по договору аренды от 22.09.2008 года N0347-з/08 задолженность по арендной плате за период с 1.12.2016 по 31.01.2018 года в размере 43 514 рублей.

Взыскать со Стрыгина Александра Ивановича в пользу администрации г. Твери по договору аренды от 22.09.2008 года N0347-з/08 задолженность по арендной плате за период с 1.12.2016 по 31.01.2018 года в размере 43 514 рублей".

Судебная коллегия

установила:

администрация г. Твери обратилась в Заволжский районный суд г. Твери с иском к Медведевой З.Г, Юркову Ю.В, Дымову И.В, Стрыгину А.И. о взыскании задолженности по арендной плате.

25 сентября 2018 года определением Заволжского районного суда г. Твери производство по гражданскому делу в части исковых требований к Медведевой З.Г. прекращено в связи со смертью последней.

Определением Заволжского районного суда г. Твери от 13 декабря 2018 года гражданское дело по иску администрации г. Твери к Юркову Ю.В, Дымову И.В, Стрыгину А.И. о взыскании задолженности по арендной плате передано на рассмотрение в Центральный районный суд г. Твери.

В основании иска администрация г. Твери указала, что между комитетом по управлению имуществом Тверской области и ООО "Кит Ко" заключен договор аренды земельного участка от 22 сентября 2008 года N 0347-3/08, предметом которого является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, для целей строительства объектов автосервиса и магазина по адресу: "адрес", кадастровый номер N, площадью 2 589 кв.м, сроком действия до 21 сентября 2011 года.

28 ноября 2016 года право собственности на объекты недвижимости, расположенные на вышеуказанном земельном участке, перешли в общую долевую собственность к Стрыгину А.И. (1/4 доля), Юркову Ю.В. (1/4 доля), Дымову И.В. (1/4 доля), Медведевой З.Г. (1/4 доля).

В договоре аренды земельного участка от 22 сентября 2008 года N 0347-3/08 вышеуказанные лица согласовали размер, сроки и порядок внесения арендной платы за пользование земельным участком, согласно которому арендатор обязан вносить арендную плату следующими частями: 1/4 годовой суммы - не позднее 15 апреля, 1/4 годовой суммы - не позднее 15 июля и 1/4 годовой суммы - не позднее 15 октября.

Ответчики не производили оплату за пользование земельным участком, в результате чего образовалась задолженность за период с 1 декабря 2016 года по 31 января 2018 года в следующем размере: Юрков Ю.В. - 43 514 рублей, Дымов И.В. - 43 514 рублей, Стрыгин А.И. - 43 514 рублей.

В судебном заседании представитель администрации г. Твери и департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери Ашурбеков М.А, а также представитель администрации г. Твери Шило С.С. поддержали заявленные исковые требования в полном объеме по доводам, изложенных в иске.

Представитель ответчиков Стрыгина А.И, Юркова Ю.В. и Дымова И.В. - Графская М.Б. в судебном заседании иск не признала, пояснив, что основания для взыскания арендной платы с ответчиков отсутствуют, поскольку оплата произведена в полном объеме.

Ответчики Юрков Ю.В, Дымов И.В, Стрыгин А.И, представители ООО "Кит Ко" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчиков Графская М.Б. просит отменить решение как незаконное и необоснованное и принять новое, которым в удовлетворении иска отказать.

Полагает, что при принятии решения судом первой инстанции не были учтены следующие обстоятельства.

Первое обращение ответчиков к истцу было 27 июля 2017 года, в котором истцы уведомили о приобретении объекта недвижимости, о переходе прав арендатора по договору в силу закона и просили внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка, в связи с чем истцу по состоянию на 27 июля 2017 года было доподлинно известно, что ответчики являются собственниками объекта недвижимости и стороной по договору аренды в силу закона.

3 августа 2017 года ответчики обратились к истцу с заявлением о выкупе земельного участка.

Указанные заявления прямо опровергают вывод суда о том, что на момент платежа 27 июля 2017 года администрация не обладала сведениями о реализации ООО "Кит Ко" объекта недвижимости.

Решение Арбитражного суда Тверской области вынесено 4 августа 2017 года. На момент принятия решения в адрес администрации было два обращения от ответчиков и платеж за землю, в связи с чем истец не мог не знать, что собственник объекта недвижимости изменился в связи с продажей и заявил о выкупе земельного участка.

К участию в деле в арбитражном судопроизводстве ответчиков не привлекали.

Нормативные положения (статья 552 Гражданского кодекса, статья 35 Земельного кодекса) и разъяснения высшей судебной инстанции (пункты 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства") сами не могут быть истолкованы таким образом, что ответчики при заключении договора купли-продажи нежилого здания приняли на себя обязанность по погашению допущенной предыдущим собственником задолженности по арендной плате за земельный участок.

Ни договор купли-продажи, ни договор аренды не содержат условие о переводе на покупателей по договору долга по арендной плате за земельный участок, имевшегося у предыдущего арендатора к моменту государственной регистрации перехода к ним права собственности на нежилое здание. Только с этого момента у продавца, как предыдущего арендатора земельного участка и собственника нежилого здания, прекратилась обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком.

Кроме того, как полагают ответчики, применение судом аналогии статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорной ситуации необоснованно, поскольку указанной статьей регулируется ситуация при наличии нескольких однородных договоров поставки, заключенных между теми же сторонами, спорная ситуация урегулирована статьями 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, общими нормами о перемене лица в обязательстве и связана с обоснованностью зачета уплаченных третьими лицами по своим обязательствам денежных средств за первоначального должника.

В силу статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Соглашение между ООО "Кит Ко" (первоначальный должник) и ответчиками о переводе долга на ответчиков на заключалось, заявлений об оплате за ООО "Кит Ко" его долгов ответчикам не поступало, указаний о зачете уплаченных сумм за ООО "Кит Ко" плательщики истцу не направляли, оснований относить уплаченную новыми собственниками и пользователями земельным участком сумму на долги предыдущего арендатора законных оснований не имелось.

В силу статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод долга предыдущего арендатора не предусмотрен.

ООО "Кит Ко" в письменных пояснениях, представленных суду апелляционной инстанции, поддержало доводы апелляционной жалобы ответчиков.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу администрация г. Твери указывает на несостоятельность приведенных в ней доводов, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Шило С.С. подтвердила позицию, изложенную в письменных возражениях.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции не явились, сведений об уважительности причин неявки не представили.

С учетом положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся в лиц.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Шило С.С, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как отмечается Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 3 постановления от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

При рассмотрении настоящего дела требования норм действующего законодательства судом первой инстанции не соблюдены, в связи с чем оспариваемое решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с постановлением по делу нового решения.

При этом судебная коллегия исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 22 сентября 2008 года между комитетом по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и ООО "Кит Ко" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N0347-3/08 под строительство объектов автосервиса и магазина, в соответствии с которым обществу передан в аренду земельный участок площадью 2 589 кв.м с кадастровым номером N, по адресу: "адрес"

По условиям договора аренды арендная плата вносится арендатором исходя из расчета арендной платы в месяц следующими частями в сроки: не позднее 15 апреля - 1/4 годовой суммы; не позднее 15 июля - 1/4 годовой суммы; не позднее 15 октября - 1/4 годовой суммы.

16 ноября 2016 года между ООО "Кит Ко" (продавец) и Стрыгиным А.И, Юрковым Ю.В, Дымовым И.В, Медведевой З.Г. (покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец обязуется передать в равнодолевую собственность покупателей объект недвижимости - комплекс автосервиса и магазин "Автозапчасти", назначение - нежилое, 2-х этажный, общая площадь 1 110, 3 кв.м, адрес: "адрес"

Согласно пункту 1.1 договора объект расположен на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 2 589 кв.м, адрес: "адрес" предоставленном продавцу в аренду на основании договора аренды от 22 сентября 2008 года N0347-3/08.

По акту приема-передачи к договору купли-продажи недвижимости от 16 ноября 2016 года ООО "Кит Ко" передало Стрыгину А.И, Юркову Ю.В, Дымову И.В, Медведевой З.Г. в общую долевую собственность недвижимое имущество - комплекс автосервиса и магазин "Автозапчасти", назначение - нежилое, 2-х этажное, общая площадь 1 110, 3 кв.м, адрес: "адрес".

Право собственности на указанные объекты недвижимости по 1/4 доле за каждым ответчиком зарегистрировано в установленном законом порядке 28 ноября 2016 года.

Задолженность по арендной плате предъявлена истцом к взысканию за период с 1 декабря 2016 года по 31 января 2018 года и составляет 174056 рублей - по 43514 рублей с каждого из соответчиков, включая Медведеву З.Г. (1/4 от 174056 рублей).

В силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1).

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

Аналогичные нормы предусмотрены в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященной правам на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу вышеуказанных правовых норм новый собственник здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем прежнему собственнику на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования.

При этом новый собственник объектов недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Прежний же собственник объектов недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Соответственно, обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком на основании ранее заключенного договора аренды с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение, расположенные на данном земельном участке, возлагается на нового собственника объектов недвижимости.

Аналогичное разъяснение относительно момента возникновения обязанности по внесению арендной платы за землю у нового собственника объекта недвижимости на земельном участке содержится в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно пункту 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ответчикам только с 28 ноября 2016 года, а до указанной даты обязанность по внесению арендной платы по договору сохранялась за ООО "Кит Ко".

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика объективно подтверждено, что 26 июля 2017 года Юрков Ю.В. произвел оплату по договору аренды земельного участка от 22 сентября 2008 года N0347-з/08 за спорный период в полном объеме в сумме 174 058 рублей, что подтверждается чек-ордером от 26 июля 2017 года.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания испрашиваемой истцом задолженности по арендной плате с ответчиков Стрыгина А.И, Юркова Ю.В. и Дымова И.В. не имелось.

Выводы суда первой инстанции о том, что Юрков Ю.В, уплатив денежные средства в сумме 174 058 рублей, действовал исключительно от имени и в интересах ООО "Кит Ко", в отношении которого администрацией г. Твери в Арбитражном суде 22 мая 2017 года было инициировано дело о взыскании с общества задолженности по договору аренды от 22 сентября 2008 года N0347-з/08, в том числе в сумме 174 058 рублей за период с 1 января 2016 года по 31 декабря 2016 года, являются ошибочным и основаны на неправильном применении приведенных выше норм материального права.

Так, материалы дела не содержат доказательств того, что у ответчиков Стрыгина А.И, Юркова Ю.В. и Дымова И.В. имелась перед истцом задолженность по договору аренды от 22 сентября 2008 года N0347-з/08 в указанный выше период, вследствие чего отсутствовали и основания для зачисления истцом перечисленного Юрковым Ю.В. платежа по арендной плате в счет погашения задолженности ООО "Кит Ко".

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель оплатил поставщику одноименные товары, полученные по нескольким договорам поставки, и суммы оплаты недостаточно для погашения обязательств покупателя по всем договорам, уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты.

Если поставщик или покупатель не воспользовались правами, предоставленными им соответственно пунктами 1 и 2 настоящей статьи, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Вопреки доводам апеллянтов, положения статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке погашения однородных обязательств по нескольким договорам поставки могут применяться по аналогии к отношениям по договору аренды.

Вместе с тем, как отмечалось судебной коллегией в настоящем определении ранее, в данном случае отсутствуют основания для применения к правоотношениям сторон пункта 3 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо стороной истца не представлено доказательств наличия у Стрыгина А.И, Юркова Ю.В. и Дымова И.В. задолженности перед арендодателем по договору аренды от 22 сентября 2008 года N0347-з/08 за период до 28 ноября 2016 года.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований администрации г. Твери.

Постановленное судом первой инстанции решение основано на недоказанных обстоятельствах, принято с нарушением норм материального права и подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Твери от 25 марта 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации г. Твери к Юркову Юрию Васильевичу, Дымову Игорю Викторовичу, Стрыгину Александру Ивановичу о взыскании задолженности по арендной плате отказать.

Председательствующий: В.В. Цветков

Судьи: О.Ю. Голубева

А.А. Булавкин