Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 29 мая 2019 г. по делу N 33-17202/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Кирщиной И.П,

судей Рыбачук Е.Ю, Ляхович М.Б,

при секретаре Усовой А.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании 29 мая 2019 года гражданское дело по иску Самойлова А. В. к ООО "Жостовская фабрика декоративной росписи" о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа и пени;

по иску Коровникова М. В. к ООО "Жостовская фабрика декоративной росписи" о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа и пени;

по апелляционным жалобам Самойлова А. В. и Коровникова М. В. на решение Мытищинского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты",

заслушав доклад судьи Московского областного суда Рыбачук Е.Ю,

объяснения Коровникова М.В. и его представителя Стручкова М.Ю, действующего также как представитель Самойлова А.В, представителей ответчика - Митяева Д.Г. и Осипова Д.В,

установила:

Коровников М.В. обратился в суд с исковым заявлением к ООО "Жостовская фабрика декоративной росписи" и просил суд обязать ответчика соразмерно уменьшить цену договора купли-продажи "данные изъяты"Б-5 от "данные изъяты" до суммы "данные изъяты" рублей, взыскав разницу между первоначальной и окончательной ценой договора в размере 717 510,70 рублей, штраф в размере 358 755, 35 рублей, пени - "данные изъяты" рублей, компенсацию морального вреда - 25 000 рублей.

В обосновании иска указал, что "данные изъяты" с ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры в многоквартирном "данные изъяты"Б по адресу: "данные изъяты", г. "данные изъяты", д. Жостово, "данные изъяты", однако квартира была передана ненадлежащего качества.

Самойлов А.В. обратился в суд с исковым заявлением к ООО "Жостовская фабрика декоративной росписи" и просил суд соразмерно уменьшить цену договора купли-продажи "данные изъяты"Б-1 от "данные изъяты" до суммы "данные изъяты" копеек, взыскав с ответчика разницу между первоначальной и окончательной ценой договора в размере 784 724 рублей 81 копеек, штраф - 392 362 рублей 40 копеек, пени в сумме 2 872 092 рублей 80 копеек, а также компенсацию морального вреда - 25 000 рублей.

Коровников М.В. иск поддержал.

Представитель Самойлова А.В. иск поддержал.

Представитель ответчика заявленные требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Решением Мытищинского городского суда от "данные изъяты" в удовлетворении исковых требований Коровникова М.В, Самойлова А.В. отказано.

В апелляционных жалобах Коровников М.В, Самойлов А.В. ставят вопрос об отмене постановленного решения суда, как незаконного и необоснованного по доводам, изложенным в апелляционных жалобах.

В заседании судебной коллегии Коровников М.В. и его представитель доводы и требования апелляционных жалоб поддержали.

Представители ответчика просили решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Самойлов А.В. в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом. Поскольку он не просил рассматривать дело в его отсутствие и не просил об отложении дела, а также не представил никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин его неявки, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ сочла неявку без уважительных причин и пришла к выводу о рассмотрении дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями закона.

Согласно положениям ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

При разрешении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом, уменьшение цены составляет денежную сумму, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Как следует из материалов дела, "данные изъяты" между ООО "Жостовская фабрика декоративной росписи" и Коровниковым М.В. был заключен договор "данные изъяты"Б-5 купли-продажи жилого помещения ( "данные изъяты"), расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: "данные изъяты", д. Жостово, "данные изъяты"Б, по условиям которого ООО "Жостовская фабрика декоративной росписи" передает, а Коровников М.В. принимает в собственность жилое помещение - "данные изъяты", находящуюся в собственности продавца и расположенное на втором этаже многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу, общей площадью 42,7 кв.м, и состоящее из спальни, совмещенной с кухней столовой-гостиной, прихожей и совмещенного санитарного узла (п.1.1).

Из п.2.1. договора следует, что стоимость квартиры составляет "данные изъяты" рублей.

"данные изъяты" квартира была передана Коровникову М.В. по акту приема-передачи, акт сторонами подписан, каких-либо разногласий по качеству квартиры не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию квартиры Коровников М.В. не предъявлял.

"данные изъяты" произведена регистрация перехода права собственности на квартиру к Коровникову М.В, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись регистрации "данные изъяты".

"данные изъяты" между ООО "Жостовская фабрика декоративной росписи" и Самойловым А.В. был заключен договор "данные изъяты"Б-1 купли-продажи жилого помещения ( "данные изъяты"), расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: "данные изъяты", д. Жостово, "данные изъяты"Б, по условиям которого ООО "Жостовская фабрика декоративной росписи" передает, а Самойлов А.В. принимает в собственность жилое помещение - "данные изъяты", расположенную в жилом "данные изъяты"Б по вышеуказанному адресу общей площадью 46, 7 кв.м, и состоящую из спальни, совмещенной с кухней столовой-гостиной, прихожей и совмещенного санитарного узла (п.1.1).

Цена квартиры составила "данные изъяты" рублей (п. 2.1. договора).

"данные изъяты" квартира была передана Самойлову А.В. по акту приема-передачи жилого помещения (квартиры) "данные изъяты", каких-либо разногласий по качеству квартир не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию квартиры Самойлов А.В. не предъявлял.

"данные изъяты" была произведена регистрация права собственности Самойлова А.В, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись регистрации "данные изъяты".Из условий заключенных договоров следует, что продавец не отвечает за недостатки жилого помещения, переданного покупателю по настоящему договору, возникшие по вине строительных либо эксплуатирующих организаций или которые должны были быть обнаружены покупателем во время осмотра жилого помещения при заключении настоящего договора (п.4.2).

Из п. 2, п. 3, п. 7 актов приема передачи спорных жилых помещений следует, что стороны подтверждают, что техническое состояние, качество и геометрические размеры передаваемых продавцом покупателям квартир соответствуют проектно-техническим характеристикам, обязательства продавца по договору считаются исполненными с момента подписания настоящего акта приема-передачи; стороны на момент подписания настоящего акта приема-передачи не имеют взаимных претензий в части исполненных сторонами обязательств по договору.

Истцы полагая, что застройщиком объект долевого строительства был построен с нарушениями обязательных требований, с недостатками общего имущества, обратились в ООО "Агентство строительной экспертизы" и ООО "Лига независимых экспертов и оценщиков "Вест-Эксперт", согласно заключений которых многоквартирный жилой "данные изъяты"Б построен с недостатками общего имущества, на устранение которых требуются ремонтные работы на сумму "данные изъяты" рублей. Экспертами установлено, что имеются дефекты и повреждения конструкций, снижающие несущую способность и влияющие на эксплуатационные характеристики зданий, качество выполненных строительно-монтажных работ объекта долевого строительства, построенного (созданного) ООО "Жостовская фабрика декоративной росписи", многоквартирного "данные изъяты"А соответствует условиям договора купли-продажи, однако не соответствует требованиям проектной документации, техническим и градостроительным регламентам, выявлены многочисленные дефекты и отступления от действующих норм и регламентов и положений проектной документации требующие устранение во исполнение положений 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и СП СП 59.13330.2012 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения".

Для правильного разрешения спора, в связи с отсутствием у суда специальных познаний в данной области и возражениями ответчика на представленные заключения, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО "Центр Независимой Экспертизы и Права", согласно заключению которой в период судебного исследования по многоквартирному дому "данные изъяты"Б по адресу: "данные изъяты", г. "данные изъяты", д. Жостово, "данные изъяты", экспертом был выявлен объем строительно-монтажных работ, качество которых как соответствует, так и не соответствует условиям договора купли-продажи, проектной документации, экспертами выявлены как явные, так и скрытые недостатки, часть которых могли быть обнаружена гражданином в период приемки квартиры по договору купли-продажи. Не все обнаруженные дефекты и недостатки влияют на потерю потребительских свойств "данные изъяты" по адресу: "данные изъяты", д. Жостово, "данные изъяты"Б.

Экспертами приведен перечень недостатков, влияющих на потерю потребительских свойств спорной квартиры: не герметичная установка приоконных отливов, что приводит к проникновению влаги под оконный блок, тем самым образует повышение влажности стен и как следствие к возникновению грибковых образований; отсутствие внешней герметизации монтажного шва оконных блоков, что приводит к проникновению влажности в помещение, образует точку соприкосновения разных температур и как следствие образованию конденсата и грибковых образований на оконных откосах в помещении.

Экспертами сделан вывод о том, что рыночная стоимость квартиры с учетом обнаруженных недостатков, по состоянию на дату проведения экспертизы, составляет (округленно) - "данные изъяты" рублей, рыночная стоимость квартиры с учетом обнаруженных недостатков, по состоянию на дату покупки квартиры, составляет (округленно) "данные изъяты" рублей, т.е. цену выше уплаченной по договору купли-продажи.

Как верно указал суд первой инстанции, собственники жилых помещений в многоквартирном доме вправе требовать передачи им имущества такого дома надлежащего качества. Однако, применительно к отношениям, возникающим из передачи собственникам многоквартирных домов общего имущества, не соответствующего требованиям о качестве товара (услуги), нормы ст. 15 ГК РФ, ст. 29 Закона "О защите прав потребителей" необходимо применять в совокупности с положениями, регулирующими владение и пользование имуществом, находящимся с долевой собственности.

Согласно ст. 247 ГК РФ правом на обращение в суд в связи с ненадлежащим качеством общей собственности обладают все участники общей долевой собственности, связанные совместной волей, которая при подаче иска должна быть выражена в установленном законом порядке.

По правилам ст. 44 ЖК РФ принятие решения, как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Оценивая по правилам ст.67 ГПК РФ представленные заключения и проведенную по делу судебную экспертизу, суд правомерно указал, что истцами выбран неверный способ защиты своих прав, так как заявленные сторонами недостатки по которым они просят уменьшить покупную цену относятся к общему имуществу многоквартирного дома, а как следует из представленных материалов дела и пояснений сторон, решения общего

собрания по данному конкретному вопросу между собственниками жилых помещений не проводилось, истцы обращаются в суд с подобными требованиями в индивидуальном порядке, что свидетельствует об отсутствии у истцов полномочий на предъявление требований о взыскании денежных сумм в целях устранения недостатков, допущенных при строительстве жилого дома в едином целом, как объекта долевого строительства. Осуществление таких действий каждым собственников в отдельности невозможно, так как качество строительных работ не может быть оценено применительно к доле в праве собственности на имущество многоквартирного дома.

Более того, как было установлено в ходе судебного разбирательства в апреле 2017 г. в отношении ответчика завершена процедура банкротства и по решению новых владельцев фабрики, начиная с "данные изъяты" осуществляется гарантийный ремонт многоквартирных домов поселка по устранению строительных недостатков общего имущества 8 многоквартирных домов поселка по адресу: "данные изъяты", Мытищинский городской округ, д. Жостово, "данные изъяты", в перечень домов, в том числе, входит и дом, в котором располагаются квартиры, принадлежащие истцам.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных истцами требований о соразмерном уменьшении покупной цены, уплаченной истцами при заключении договоров купли-продажи, а также производных от них требований о взыскании пени, морального вреда и штрафа.

В доводах апелляционных жалоб истцы каких-либо оснований, по которым решение суда в соответствии со ст.330 ГПК РФ может быть отменено или изменено не приводят, в целом по доводам сводятся с несогласием с результатами проведенной по делу судебной экспертизы в ООО "Центр Независимой Экспертизы и Права", однако судебная коллегия полагает отклонить данные доводы, поскольку проведенная экспертиза является полной, мотивированной, экспертами даны ответы на все поставленные судом вопросы, поэтому оснований не доверять выводам экспертов, которые имеют соответствующее образование, квалификацию и достаточный опыт в данной области исследований, не имеется. Экспертиза проведена с соблюдением закона, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судебная коллегия полагает, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований является правильным.

Оснований к отмене решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Мытищинского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" оставить без изменения, апелляционные жалобы Самойлова А. В, Коровникова М. В. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: