Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06 февраля 2019 г. по делу N 33-2535/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Александровой Ю.К.

судей

Зарочинцевой Е.В, Птоховой З.Ю.

при секретаре

Монгуш С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Азимова У. М. на решение Выборского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2018 года по гражданскому делу по иску Азимова У. М. к АО "Новая Скандинавия" о регистрации перехода права собственности, прекращении права собственности, освобождении имущества от ареста,

Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Азимов У.М. обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к АО "Новая Скандинавия", в котором просил прекратить право собственности ответчика на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", освободить данную квартиру от ареста, осуществить государственную регистрацию перехода право собственности на квартиру к истцу; указывая в обоснование исковых требований, что "дата" ЗАО "Озерки" (продавец) (в настоящее время - АО "Новая Скандинавия") и ООО "Балтийский Альянс" (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения, расположенного в доме по строительному адресу: "адрес", предварительный номер квартиры N... ; свои финансовые обязательства по договору покупатель исполнил в полном объеме; указанный дом введен в эксплуатацию, "дата" между ООО "Балтийский Альянс" и истцом заключено соглашение об уступке прав требования по предварительному договору; "дата" квартира передана истцу по акту приема-передачи; вместе с тем, основанной договор сторонами не заключен, государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к истцу не произведена; кроме того, на спорное имущество, несмотря на то, что его законным владельцем является истец, наложен арест.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2018 года в удовлетворении исковых требований Азимова У.М. отказано.

Азимовым У.М. подана апелляционная жалоба, в которой просит отменить данное решение суда, исковые требования удовлетворить.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д.148-159 том 3), в заседание судебной коллеги не явились, сведений об уважительности причин неявки не представили, не просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, в связи с чем на основании статей 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассматривать дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абзац первый пункта 2 данной статьи).

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 данной статьи в ранее действовавшей редакции).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (абзац первый пункт 4).

Согласно пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абзаца первого статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что "дата" между ЗАО "Озерки" (продавцом; впоследствии АО "Новая Скандинавия") и третьим лицом ООО "Балтийский Альянс" (покупателем) заключен предварительный договор N... купли-продажи квартиры, согласно условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения - квартиры с предварительным N... в жилом дома по строительному адресу: "адрес" стоимостью "... " рублей.

В соответствии с п. 1.2 стороны обязуются подписать основной договор купли-продажи квартиры в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.

Согласно п. 2.1 предварительного договора покупатель в обеспечение обязательств по подписанию основного договора обязуется оплатить "... " рублей.

Пункт 2.2 денежное обеспечение выплачивается покупателем в срок до "дата".

Дополнительными соглашениями от "дата" и "дата" срок оплаты по предъявлению не ранее "дата".

"дата" ООО "Балтийский альянс" и ЗАО "Группа Прайм" составлен акт сверки взаиморасчетов, в соответствии с которым ООО "Балтийский альянс" свои обязательства по внесению денежного обеспечения исполнил в полном объеме.

"дата" за ЗАО "Группа Прайм" зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес"

"дата" в отношении данной квартиры зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя Выборгского РОСП УФССП России по Санкт-Петербургу. Впоследствии в отношении данной квартиры неоднократно наложены запреты.

"дата" между ООО "Балтийский альянс" (первоначальным покупателем) и истцом Азимовым У.М. (новым покупателем) заключено соглашение об уступке прав требования по предварительному договору N... купли-продажи квартиры

За уступку прав новым покупателем оплачены денежные средства в размере "... " рублей в срок до "дата" и "... " рублей подлежат оплате в течение 10 дней с момента регистрации перехода права собственности на объект.

"дата" между Азимовым У.М. и АО "Новая Скандинавия" подписан акт приема-передачи квартиры по данному договору.

Суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат ввиду следующего.

Суд посчитал не противоречащим действовавшему на момент заключения предварительного договора законодательству условие о внесении покупателем денежного обеспечения во исполнение условий предварительного договора о заключении основного договора. При этом, по мнению суда, данное обстоятельство не влечет квалификацию договора как договора о продаже будущей вещи с условием о предварительной оплате вещи.

Судом принято во внимание, что условиями предварительного договора не установлен срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, такой договор не был заключен в течение одного года с момента заключения предварительного договора.

Также судом не принято признание исковых требований, поскольку оно влечет нарушение прав взыскателей по исполнительным производствам, открытым в отношении АО "Новая Скандинавия", учитывая, что на спорную квартиру наложены ограничения (запреты) в рамках исполнительных производств, по которым АО "Новая Скандинавия" является должником; сведения о данных запретах (ограничениях) внесены в ЕГРН.

Отказывая в удовлетворении требований об освобождении спорной квартиры от ареста, суд исходил из того, что истцом не доказано наличие у него прав в отношении данной квартиры.

В апелляционной жалобе истец указывает, что судом неправильно квалифицированы заключенный сторонами договор и уплаченного по нему денежного обеспечения. По мнению истца, предварительный договор купли-продажи от "дата" надлежит квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно разъяснениям пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Из данных разъяснений следует, что для квалификации предварительного договора купли-продажи недвижимой вещи как договора купли-продажи недвижимости следует установить не только согласование сторонами всех существенных условий договора, но также наличие в договоре обязанности покупателя о предварительной оплате цены недвижимого имущества или существенной ее части.

Согласно дополнительного соглашения оплата по договору должна была быть произведена до "дата".

В материалы дела в подтверждение факта оплаты предварительного договора, представлен акт приема-передачи простого векселя от "дата", в соответствии с которым ООО "Балтийский альянс" передал вексель N... со сроком платежа не ранее "дата".

Судебная коллегия считает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции, что надлежащих доказательств внесения оплаты по договору не представлено, поскольку срок предъявления векселя к оплате не ранее "дата", при установленном сроке "дата".

При этом, квартира N N... имеет общую площадь 62,8 кв.м (л.д. 19 том1), площадь квартиры по условиям предварительного договора составляет 60,36 кв.м, доказательств оплаты полной стоимости квартиры с учетом её увеличения, материалы дела не содержат.

Судебная коллегия находит позицию истца о том, что основной договор не был заключен, поскольку стороны посчитали предварительный договор основным, несостоятельной. Коллегия исходит из того, что, несмотря на данную позицию, спорная квартира не была передана ООО "Балтийский альянс" по акту приема-передачи, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Не содержат материалы дела и доказательств обращения сторон друг к другу с требованиями о заключении основного договора.

В этой связи судебная коллегия соглашается с выводом районного суда о том, что основной договор не заключен в установленный срок.

При этом, следует отметить, что поскольку сторонами не согласован срок заключения основного договора, он должен был быть заключен в течение одного года в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указание в пункте 1.2 предварительного договора на то, что основной договор должен быть заключен в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не может являться надлежащим определением сторон срока заключения основного договора.

Согласно статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Вместе с тем, определение срока передачи квартиры указанием на регистрацию права продавца на объект недвижимости не может соответствовать требованиям вышеуказанной статьи.

Регистрация права собственности не может являться событием, которое должно неизбежно наступить, поскольку действующим законодательством (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) установлены основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме того, застройщик может не обратиться за регистрацией права собственности в силу тех или иных обстоятельств.

В этой связи определение срока заключения основного договора указанием на регистрацию права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может являться надлежащим определением срока исполнения обязательств, что не может соответствовать принципу правовой определенности при исполнении обязательств.

При таких обстоятельствах, основной договор должен был быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного, что сторонами сделано не было.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

Коллегия также находит противоречивой позицию сторон о том, что предварительный договор купли-продажи надлежит квалифицировать как основной, поскольку в таком случае уступка прав требования является, по сути, договором купли-продажи, учитывая, что на момент заключения договор цессии, спорный объект недвижимости существовал, право собственности на него было зарегистрировано за ответчиком. Вместе с тем, ООО "Балтийский альянс", заключая такой договор, не являлось собственником отчуждаемой квартиры, поскольку его право собственности не было зарегистрировано.

Несостоятелен и довод апеллянта о том, что судом необоснованно не принято признание иска ответчиком.

Согласно части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск.

Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (части 2 данной статьи).

Материалами дела достоверно установлено, что в отношении спорной квартиры с "дата" установлен запрет на совершение регистрационных действий, о чем сторонам не могло не быть известно, учитывая, что соответствующие сведения включены в ЕГРН "дата".

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, ответчик, достоверно зная о наличии задолженности перед кредиторами, признал исковые требования, что может сделать невозможным удовлетворение требований кредиторов, следовательно, данные действия ответчика обоснованно квалифицированы судом как злоупотребление правом.

Коллегия также принимает во внимание, что третье лицо ООО "Балтийский альянс", полагая себя законным собственником спорной квартиры, каких-либо действий по защите своего права собственности не предпринимал.

Исходя из положений пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на ответчика, поскольку такая регистрация невозможна вследствие установленных ограничений в рамках исполнительных производств.

Апеллянт также указывает, что судом необоснованно отклонены требования об освобождении имущества от ареста.

Как разъяснено в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела не установлено наличие прав у истца на спорное имущество, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Иных доводов для отмены или изменения решения суда апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, доводы которой сводятся к несогласию с выводами суда и оценкой представленных по делу доказательств, оцененных судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: