Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 23 мая 2019 г. по делу N 33-1960/2019

судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи

судей

при секретаре

Кузнецовой Е.А,

Сыча М.Ю,

Брянцевой Н.В,

Побережной Д.Н,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гончарова Александра Вячеславовича к Администрации г. Алушты Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, третье лицо: Государственный комитет по охране культурного наследия Республики Крым, о признании недействительным свидетельства о праве собственности, признании права собственности, признании доли незначительной и выплате денежной компенсации, возложении обязанности совершить определённые действия,

по апелляционным жалобам Администрации г. Алушты Республики Крым, Гончарова Александра Вячеславовича на решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 23 октября 2018 года,

заслушав доклад судьи Сыча М.Ю. об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, апелляционной жалобы, судебная коллегия, -

УСТАНОВИЛА:

18.12.2017 года Гончаров А.В. обратился в суд с иском к Администрации г. Алушта Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, уточнив который просил:

- признать недействительным свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ на недвижимое имущество - домовладение N по "адрес" в "адрес",

- признать за ним право собственности на домовладение N по "адрес" в "адрес",

- признать долю Администрации г. Алушта в общем имуществе здания незначительной с выплатой компенсации в сумме 546772 руб,

- возложить обязанность на Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым зарегистрировать право собственности за Гончаровым А.В. на домовладение N по "адрес" в "адрес".

В обоснование искового заявления Гончаров А.В. указывал на то, что 16.08.2004 г, на основании решения Маломаякского сельского совета N 318 от 12.08.2004 г, между ним и Маломаякским сельским советом был заключен договор аренды памятника культурного наследия, находящегося в коммунальной собственности Маломаякской сельской громады - здания (дом, где жил профессор Головкинский Н.А.), общей площадью 493,8 кв.м, по адресу: "адрес".

Решением исполнительного комитета Маломаякского сельского совета ему было дано разрешение о проведении реставрационно-восстановительных работ памятника культурного наследия дома профессора Н.А. Головкинского в ноябре 2004 г.

16.05.2007 г. к договору аренды от 16.08.2004 г. было заключено дополнительное соглашение, которым определено, что по результатам проведения реставрационно-восстановительных работ считать их проведенные арендатором улучшениями с согласия арендодателя, при этом доля арендатора в праве собственности на имущество соответствует стоимости его расходов на произведенные улучшения и на получение права собственности на имущество в соответствующей части его расходов на произведенные улучшения. Арендатор имеет право получения на свое имя по результатам проведения реставрационно-восстановительных работ, документов, подтверждающих принятие в эксплуатацию здания, а также выкупа арендуемого имущества.

29.11.2011 г. была зарегистрирована декларация о готовности объекта к эксплуатации, согласно которой стоимость строительства составила 1659499 грн.

В течение всего срока владения имуществом, претензий от ответчика или других лиц не поступало, право на спорное имущество никто не предъявлял, споров в отношении владения и пользования домом не заявлялось.

Гончаров А.В. полагает, что договор аренды имущества был продолжен в силу п. 11.6 Договора, ввиду отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора в течение месяца до окончания срока его действия. Кроме того, им создана новая вещь, большая часть которой принадлежит ему, исходя из сути договорных правоотношений. Долю Администрации "адрес" считает незначительной, выделение которой невозможно.

Решением Алуштинского городского суда от 23 октября 2018 года иск удовлетворен частично.

Признано за Гончаровым А.В. право собственности на 97/100 долей недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Крым, "адрес", кадастровый N, общей площадью 414,5 кв.м.

В удовлетворении иной части иска - отказано.

Не согласившись с указанным судебным постановлением, Администрация г. Алушта Республики Крым принесла апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение, отказав в удовлетворении иска в полном объеме.

Администрация г. Алушта Республики Крым в жалобе указывает на то, что спорное имущество, согласно действующего законодательства, перешло в собственность муниципального образования городской округ Алушта Республика Крым. Реконструкция спорного имущества истцом была проведена с нарушением требований законодательства, поскольку Гончаров А.В. уничтожил и возвел новый объект другой площади.

В своей жалобе Гончаров А.В. указывает на то, что доля Администрации г. Алушта Республики Крым в виде 3/100 части является незначительной и выделить ее без причинения ущерба общему имуществу не предоставляется возможным. В связи с чем полагает, долю Администрации г. Алушта Республики Крым незначительной и просит взыскать с него компенсацию в размере 546772 руб. и признать за ним право собственности на все спорное имущество.

Гончаров А.В, его представитель в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы собственной апелляционной жалобы поддержали, возражая против удовлетворения апелляционной жалобы Администрации г. Алушта.

Представитель Администрации г. Алушта в судебном заседании коллегии судей возражал против удовлетворения апелляционной жалобы Гончарова А.В, настаивая на удовлетворении собственной апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие по делу, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом уведомленными о дате, времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, приходит к выводу об отмене решения по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу подпункта 4 п. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Согласно ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Из материалов дела усматривается, что предметом спора по делу является недвижимое имущество, которое имело статус объекта культурного наследия - местного значения (дом, где жил профессор Н.А. Головинский).

Однако, рассматривая настоящее дело, суд не привлек к участию по делу Государственный комитет по охране культурного наследия Республики Крым.

Судебная коллегия не может не учитывать, что независимо от позиции и мнения истца судом к участию в деле должны привлекаться все заинтересованные лица в порядке процессуального соучастия в качестве третьих лиц.

Поскольку решение вынесено судом без участия Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым, судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в названном порядке Гончаровым А.В. были уточнены исковые требования, сводящиеся к признанию за ним права собственности на спорный объект недвижимости в качестве жилого дома.

На основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска в связи с нижеследующим.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что решением Маломаякского сельского совета N от ДД.ММ.ГГГГ Гончарову А.В. в аренду предоставлено здание, которое является памятником культурного наследия (дом, где жил профессор Головкинский Н.А.), общей площадью 493,8 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", сроком на 10 (десять) лет под жилой дом, согласно п. 5 Охранного договора на памятник культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ N (т. 1 л.д. 8).

По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ Гончарову А.В. передано в аренду здание по "адрес" в "адрес", общей площадью 493,8 кв.м. Также на арендатора возложена обязанность по оплате за земельный участок площадью 315 кв.м, в размере ставки земельного налога. Улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет амортизационных отчислений, являются собственностью арендодателя. Также арендатору предоставлены права с разрешения арендатора вносить изменения в состав арендованного имущества, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, которые предопределяют повышение его стоимости и преимущественное право выкупа арендованного имущества. Арендодатель обязался в случае реорганизации перезаключить настоящий договор на тех же условиях с одним из правопреемников и возместить арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, при наличии письменного разрешения на такие улучшения. Срок действия договора определен до ДД.ММ.ГГГГ включительно. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении настоящего договора в течение месяца до окончания срока его действия, договор считается проложенным на то же срок и на тех же условиях. Реорганизация арендодателя или арендатора или переход права собственности на арендованное имущество третьим лицам не признается основанием для изменения или прекращения действия договора (т. 1 л.д. 9-12).

Дефектный акт на арендуемое здание свидетельствует, что общее состояние здания неудовлетворительное, 70% здания разрушено. Внутренних архитектурно-конструктивных и декоративных элементов здания не имеется, отсутствует кровля, внешнее декоративное убранство. Состояние фундамента неудовлетворительное. Стены первого этажа сложены из нерегулярных камней, 2-го этажа из отесанных блоков камней скальных пород с расшивкой швов (т. 1 л.д. 15)

Согласно отчету об оценке имущества: здания жилого двухэтажного дома профессора Головкинского Н.А. расположенного по адресу: "адрес", на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта с учетом его месторасположения и обеспеченности инженерными сетями составляет 39245 грн. Целью оценки являлся расчет арендной платы. При оценке был применен затратный подход.

Акт приема-передачи памятника культурного наследия свидетельствует, что стоимость объекта коммунальной собственности на момент передачи в аренду определена в 13568,81 грн. (т. 1 л.д. 15 обратная сторона).

Решением Маломаякского сельского совета N от ДД.ММ.ГГГГ Гончарову А.В. разрешено проведение реставрационно-восстановительных работ арендуемого здания, которое является памятником культурного наследия (дом, где жил профессор Н.А. Головкинский), расположенного по "адрес" в "адрес" с возложением обязанности по предоставлению проектно-смертной документации на проведение реставрационно-восстановительных работ, а также ее согласование с Республиканским комитетом по охране культурного наследия (т. 1 л.д. 13).

Акт технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории являющегося приложением к охранному договору от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает наличие у объекта фундамента, цоколя и стен первого и второго этажей, находящиеся в неудовлетворительном, разрушенном состоянии. Также указано о возможности использования здания только под жилой дом (т. 1 л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ между Гончаровым А.В. и ООО "Строительная компания "Акрополь" был заключен договор на выполнение противоаварийных первоочередных ремонтно-реставрационных работ по памятнику культурного наследия - "Дом, где жил профессор Н.А. Головинский" в "адрес", сроком до ДД.ММ.ГГГГ Сумма договора определена в 149996 грн. (т.1 л.д.18).

Дополнительным соглашением N к договору N от ДД.ММ.ГГГГ увеличена сумма договора на стоимость материалов и работ на 1000000 грн. и составляет 1149886 грн. (т.1 л.д.19).

О согласовании сметной документации на противоаварийные восстановительные работы на объекте культурного наследия - дом, где жил профессор Н.А. Головкинский по "адрес" в "адрес" указывает письмо Республиканского комитета по охране культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ Также Республиканским комитетом по охране культурного наследия дано разрешение на производство ремонтно-реставрационных работ от ДД.ММ.ГГГГ N, сроком по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 24,25).

Решением Маломаякского сельского совета N 02 от 27.01.2005 г. утверждена проектно-сметная документация, согласованная с Республиканским комитетом по охране культурного наследия на проведение реставрационно-восстановительных работ арендуемого памятника культурного наследия по "адрес" в "адрес". На арендатора возложена обязанность произвести реставрационно-восстановительные работы с соблюдением проектно-сметной документации. Сводный сметный расчет указывает что их стоимость определена в 659,825 тыс.грн, в которую вошли: строительно-монтажные работы на 479,652 грн, прочие затраты 70202 тыс. грн, НДС- 109,971 тыс. грн. (т.1 л.д. 23,51-81, 82-100).

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Гончаров А.В. обращался в Маломаякскй сельский совет с заявлениями об утверждении актов выполненных работ и договорных цен на проведение первоочередных противоаварийных работ по спорному объекту недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ исполнительным комитетом Маломаякского сельского совета, Территориальной громаде Маломаякского сельского совета, на основании решения N от ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о праве собственности на домовладение N по "адрес" в "адрес" (т.1 л.д.175).

Справка о стоимости выполненных ремонтных работ и затрат, подписанная между ООО СК "Акрополь" и Гончаровым А.В. ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствует, что общая стоимость строительных работ подрядчика по стройке с учетом НДС составила 1659499 грн. (т. 1 л.д. 118).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК "Акрополь" и Гончаровым А.В. подписан акт выполненных работ (т. 1 л.д. 119-129).

По сводному сметному расчету ремонтно-восстановительных работ памятника культурного наследия в "адрес", ДД.ММ.ГГГГ стоимость затрат составила 1659499 грн. (т. 1 л.д. 130-17-4).

Представленная в Маломаяксий сельский совет ДД.ММ.ГГГГ информация РП Крымской КАРМ "Укрпроэктрестраврация" от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует, что в связи с увеличением заработной платы, удорожанием материалов, стоимости эксплуатации механизмов смета по объекту "Ремонтно-восстановительные работы памятника культурного наследия (дом, где жил профессор Н.А. Головкинский) в "адрес"" посчитанная в программном комплексе АВК-3 (2.1.1) в 2004 г. пересчитана в программном комплексе АВК-5 (2.10.0) в 2008 "адрес" не увеличены. Сметы приложены.

Квитанция к приходному кассовому ордеру ООО СК "Акрополь" от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает оплату Гончаровым А.В. за ремонтно-восстановительные работы по договору N грн. (т.1 л.д.112).

Из выписки из протокола N от ДД.ММ.ГГГГ заседания научно- методического совета при Республиканском комитете АР Крым по охране культурного наследия следует, что единогласно постановлено ходатайствовать перед Государственной службой по вопросам национального культурного наследия Министерства культуры и туризма Украины о не включении дома, где жил профессор Н.А. Головкинский в "адрес", так как установлено отсутствие историко-архитектурных материалов, первоначальных планов БТИ, невозможности воссоздания первоначального облика в связи с большими утратами (более 80%) дома по вышеуказанному адресу (т. 1 л.д.27).

ДД.ММ.ГГГГ Гончаров А.В. обращался в Маломаякский сельский совет с заявлением об утверждении справки о стоимости выполненных работ и акта приемки выполненных работ КБ-2В.

ДД.ММ.ГГГГ между Маломаякским сельским советом и Гончаровым А.В. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды памятника культурного наследия, находящегося в коммунальной собственности Маломаякской сельской громады от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым по результатам проведения реставрационновосстановительных работ принято считать данные работы улучшениями, произведенными с согласия арендодателя, что предусмотрено ч. 4 ст. 778 ГК Украины, при этом доля арендатора в праве на имущество соответствует стоимости его расходов на произведенные улучшения. Арендатор имеет право на получение права собственности на имущество в части соответствующей стоимости его расходов на произведенные улучшения и получения документов, подтверждающих принятие в эксплуатацию здания. В случае прекращения или расторжения договора, проведенные арендатором улучшения арендованного имущества, следует считать долей арендодателя в праве собственности на имущество, произведенными с согласия арендатора (т. 1 л.д. 20).

Решением Маломаякского сельского совета N от ДД.ММ.ГГГГ были отменены решения Маломаякского сельского совета от ДД.ММ.ГГГГ N "О включении объекта коммунальной собственности в перечень объектов, подлежащих приватизации и предоставления права выкупа помещения гражданину Гончарову А.В" и решение исполнительного комитета от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении актов выполненных реставрационно-восстановительных работ арендуемого объекта коммунальной собственности - дома профессора Н.А. Головкинского", в связи с проведенной инвентаризацией объекта и выявления несоответствия представленной технической документации (сметной документации), акта выполненных работ за январь 2005 г.), разрешения на производство ремонтно-восстановительных работ по памятнику истории и культуры, условий Охранного договора на памятник культурного наследия и фактического состояния объекта.

Извлечением из приказа Министерства культуры и туризма Украины от ДД.ММ.ГГГГ N подтверждается, что "адрес" в "адрес" признан таким, который не подлежит занесению в Государственный реестр недвижимых памятников Украины в связи с несоответствием критериям, определённым постановлением КМУ от ДД.ММ.ГГГГ N (т. 1 л.д.28,29).

Декларация о готовности объекта к эксплуатации от ДД.ММ.ГГГГ, заказчиком которым выступал Гончаров А.В, свидетельствует, что объект недвижимости по "адрес" в "адрес" г. "адрес"ю 414,5 кв.м, имеющего подвал и два этажа признан оконченным строительством, готовым к эксплуатации. Сметая стоимость строительства по утвержденной проектной документации составила 1659,499 тыс. грн. (т.1 л.д.22).

В соответствии с письмом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ N, строение, расположенное по адресу: Республика Крым городской округ Алушта, "адрес", в списках объектов культурного наследия, в том числе выявленных объектов культурного наследия, не значится (т. 1 л.д. 44)

Технический паспорт КП "Алупкинское бюро технической инвентаризации" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует, что "адрес" состоит из подвала и двух этажей, общей площадью 414,5 кв.м. (т. 1 л.д.185-192).

ДД.ММ.ГГГГ Гончаров А.В. обращался в Маломаяксий сельский совет с заявлением о предоставлении разрешения на приватизацию, путем выкупа - посредством внесенных неотделимых улучшений арендуемого здания по адресу: "адрес" (т.2 л.д.29).

ДД.ММ.ГГГГ Гончаров А.В. уведомил Маломаякский сельский совет, что он как арендатор считает договор продленным и уведомил, что как добросовестный пользователь продолжит производить арендную плату и выполнять иные обязательства по договору (т.2 л.д.28).

Квитанции N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, а также акты сверки взаимных расчетов от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствуют, что Гончаровым А.В. производилась оплата за аренду имущества за период 2015-2018 г. на общую сумму 114370 руб. Задолженность по арендной плате составляет, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 55154,47 руб. (т.2 л.д. 20-27, 31,32,34).

Выписка из Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждает, что помещение с кадастровым номером 90:15:050601:687, площадью 414,5 кв.м, имеет статус нежилое (т. 1 л.д.23).

По заключению эксперта ООО "Институт судебной экспертизы и земельного аудита" N от ДД.ММ.ГГГГ выполненные Гончаровым А.В. противоаварийные восстановительные работы здания N по "адрес" в "адрес" соответствуют строительным, пожарным, санитарно-техническим нормам. Действительная стоимость здания N по "адрес" в "адрес" на дату проведения исследования составляет 18358619,50 руб.

Доля имущества Администрации "адрес", являющейся правопреемником Маломаякского сельского совета, с учетом выполненных Гончаровым А.В. противоаварийных восстановительных работ здания N по "адрес" в "адрес" составляет 3/100 доли, стоимость на дату проведения оценки - 546722,40 руб. (округленно). Выдел доли имущества, принадлежащего Администрации "адрес" возможен. (т.1 л.д.212-274).

В соответствии со справкой ГУП РК "КАРМ "Крымпроектрестоврация" N от ДД.ММ.ГГГГ, являющейся правопреемником РП Крым КАРМ "Укрпректрестраврация", в связи с увеличением заработной платы, удорожанием материалов, стоимости эксплуатации механизмов смета по объекту "Ремонтно-восстановительные работы памятника культурного наследия (дом, где жил профессор Н.А. Головкинский) в "адрес"" посчитанная в программном комплексе АВК-3 (2.1.1) в 2004 г. была пересчитана в программном комплексе АВК-5 (2.10.0) в 2008 г, где были учтены все ценовые изменения автоматически.

Оценивая вышеизложенные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что арендатор в течение длительного времени пользовался арендованным имуществом, произвел его реконструкцию с согласия арендодателя, вследствие чего у Гончарова А.В. возникло право собственности на 97/100 доли здания N по "адрес" в "адрес", соразмерно стоимости произведенных ним противоаварийных восстановительных работ.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции согласиться не может.

Согласно пункту 1 статьи 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, при отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору применяется право страны, где на момент заключения договора находится место жительства или основное место деятельности стороны, которая осуществляет исполнение, имеющее решающее значение для содержания договора.

В силу пункта 9 статьи 1211 ГК РФ если из закона, условий или существа договора, либо совокупности обстоятельств дела явно вытекает, что договор более тесно связан с правом иной страны, чем та, которая указана в пунктах 1 - 8 настоящей статьи, подлежит применению право страны, с которой договор более тесно связан.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1211 ГК РФ к договору, содержащему элементы различных договоров, применяется право страны, с которой этот договор, рассматриваемый в целом, наиболее тесно связан, если из закона, условий или существа этого договора либо совокупности обстоятельств дела не вытекает, что применимое право подлежит определению для таких элементов договора отдельно.

Вместе с тем пунктом 1 статьи 1212 ГК РФ определено, что выбор права, подлежащего применению к договору, стороной которого является физическое лицо, использующее, приобретающее или заказывающее либо имеющее намерение использовать, приобрести или заказать движимые вещи (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не может повлечь за собой лишение такого физического лица (потребителя) защиты его прав, предоставляемой императивными нормами права страны места жительства потребителя, если контрагент потребителя (профессиональная сторона) осуществляет свою деятельность в стране места жительства потребителя либо любыми способами направляет свою деятельность на территорию этой страны или территории нескольких стран, включая территорию страны места жительства потребителя, при условии, что договор связан с такой деятельностью профессиональной стороны.

В соответствии со статьей 1215 ГК РФ правом, подлежащим применению к договору в соответствии с правилами статей 1210 - 1214, 1216 настоящего Кодекса, определяются, в частности, права и обязанности сторон договора; исполнение договора; последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения; прекращение договора.

Системный анализ указанных выше норм материального права указывает на то обстоятельство, что к спорным правоотношениям сторон подлежит применению право Российской Федерации, регулирующее правоотношения, возникающие в связи с арендой и реконструкцией спорного объекта недвижимости.

Вместе с тем, поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ были заключены в период действия гражданского законодательства Украины, суд полагает необходимым провести анализ норм гражданского законодательства Украины, которое регулировало взаимоотношения сторон по указанным договорам, действовавших на момент их заключения и частичного исполнения.

Пункт 1 ст. 202 Гражданского Кодекса Украины устанавливает, что сделкой является действие лица, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 626 ГК Украины договором признается соглашение сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 627 Гражданского Кодекса Украины, согласно ст.6 настоящего Кодекса стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

В силу ст. 629 Гражданского Кодекса Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.

Согласно предписаниям ст. 525 Гражданского Кодекса Украины односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

По правилам ст. 526 Гражданского Кодекса Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Частями 1, 2 ст. 530 Гражданского кодекса Украины установлено, что если в обязательстве установлен срок (дата) его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок (срок). Обязательства, срок (период) выполнения которого определен указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, подлежит выполнению с наступлением этого события.

Статьей 610 Гражданского Кодекса Украины предусмотрено, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее исполнение).

Согласно ч. 1 ст. 612 Гражданского Кодекса Украины должник считается просрочившим, если он не приступил к выполнению обязательства или не выполнил его в срок, установленный договором или законом.

Аналогичные положения содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, где указано, что участники гражданских отношений должны выполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором.

Как следует из содержания исковых требований предметом, данного иска являются требования арендатора (истца Гончарова А.В.) к арендодателю (ответчику Администрации г. Алушты) о признании права собственности на недвижимое имущество в связи с осуществлением неотъемлемого улучшения арендованного имущества коммунальной собственности с согласия арендодателя в связи с чем, по мнению истца, образовалась новая вещь.

Положениями ч. 3 ст. 773 Гражданского кодекса Украины определено, что наниматель имеет право изменять состояние вещи, переданной ему в аренду, только с согласия наймодателя.

Вместе с тем, в соответствии с ч.ч. 1, 4 ст. 778 ГК Украины наниматель может улучшить вещь, являющуюся предметом договора найма, только с согласия наймодателя.

Если в результате улучшения, сделанного с согласия наймодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем. Доля нанимателя в праве собственности соответствует стоимости его затрат на улучшение вещи, если иное не установлено договором или законом.

Согласно абзацу 4 части 3 статьи 23 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" арендатор вправе по согласованию с арендодателем, если иное не предусмотрено договором аренды, за счет собственных средств осуществлять реконструкцию, техническое переоснащение, улучшение арендованного имущества.

По ч. 4 ст. 23 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" если в результате улучшения, сделанного арендатором с согласия арендодателя, создана новая вещь, арендатор становится ее собственником в части необходимых расходов на улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из содержания приведенных норм следует, что в случае, если в результате осуществленных нанимателем улучшений арендованного имущества была создана новая вещь, то есть вещь, которая имеет существенно иные признаки по сравнению с предыдущим объектом найма, то наниматель становится ее совладельцем, если иное не предусмотрено договором аренды или законом.

Согласно заключению эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ размер улучшений здания N по "адрес" в "адрес", в денежном выражении в ценах, которые эквивалентны действительной рыночной стоимости в целом составляет 97/100 доли.

В понимании ст. 187 ГПК РФ, заключение эксперта для суда не имеет заранее установленной силы и оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по правилам, установленным статьей 67 настоящего Кодекса.

Из заключения эксперта следует, что истец совершил определенные улучшения указанного помещения, при этом суд считает, что в результате совершенного истцом улучшения путем реконструкции нежилого помещения, новой вещи создано не было, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на спорное недвижимое имущество.

Судебная коллегия не может не учитывать, что увеличение стоимости арендованного имущества, коммерческой привлекательности, будущей экономической выгоды от объекта, а также улучшение технического, физического, функционального состояния помещений, не может быть достаточным основанием для вывода о создании новой вещи, поскольку проведение реконструкции путем перепланировки и технического переоборудования арендуемого помещения не создает новую вещь, а только его улучшает.

Улучшение имущества означает проведение в нем таких изменений, благодаря которым существенно увеличивается стоимость имущества, его полезность по сравнению с состоянием, в котором оно было до передачи его нанимателю без изменения функционального назначения вещи.

Случаи осуществления улучшений без создания новой вещи урегулированы ч.ч. 2, 3 ст. 778 ГК Украины и ч. 2 ст. 27 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", согласно которой установлено, что арендатор вправе оставить за собой произведенные им улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда.

Если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства в пределах увеличения в результате этих улучшений стоимости арендованного имущества, определенной в установленном законодательством порядке, которое произошло в результате таких улучшений, если иное не определено договором аренды.

Из приведенного, по мнению судебной коллегии, следует однозначный вывод, что истец, как арендатор указанных помещений в данном случае имеет права только на компенсацию ему стоимости улучшений арендованного имущества, определенной в установленном законодательством порядке, которое произошло в результате таких улучшений, если иное не определено договором аренды.

Кроме того, возвращаясь к положениям ст. 778 ГК Украины судебная коллегия отмечает, что если в результате улучшения, сделанного с согласия наймодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем. То есть даже если истцом и была бы создана новая вещь в результате улучшения, то он может быть только совладельцем такого имущества в какой-то части, а не собственником в целом.

Суд первой инстанции, удовлетворив иск только по тем основаниям, что истцом был осуществлено улучшения арендованного имущества, составляющего 97 %, не учел, что ч. 4 ст. 778 ГК Украины устанавливает возможность нанимателю стать совладельцем арендованного имущества, только при наличии одновременно трех условий:

1) если были осуществлены улучшения арендованного имущества,

2) эти улучшения были осуществлены с согласия наймодателя,

3) в результате улучшения создана новая вещь, то есть вещь, которая имеет существенно иные признаки по сравнению с предыдущим объектом найма.

Установление этих обстоятельств является предметом доказывания в этом деле.

При этом судебная коллегия отмечает, что условия дополнительного соглашения от 01.11.2004 года предусматривали исключительно улучшения арендованного имущества, а не создание новой вещи.

Тогда как Гончаровым А.В. указывается, что ним создана новая вещь, в том числе, исходя из площади фактически возведенных помещений 414,5 кв.м, вместо 493,8 кв.м. согласованных сторонами договора к реконструкции.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 названного Кодекса и не является исчерпывающим.

Законодатель предоставляет широкие возможности для защиты права собственности: Гражданский кодекс Российской Федерации закрепил как общие (универсальные) способы защиты субъективных гражданских прав (статья 12 ГК РФ), так и специальные, относящиеся непосредственно к защите права собственности - виндикационный и негаторный иски (статьи 301 - 306 ГК РФ). В случае нарушения либо оспаривания со стороны третьих лиц права собственности собственнику (титульному владельцу) остается выбрать наиболее эффективный способ защиты в зависимости от конкретных обстоятельств.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 1, статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца, и суд не вправе с учетом принципа равенства участников процессуальных правоотношений и состязательности сторон устанавливать, какой способ защиты нарушенного права должна избрать сторона для защиты своих прав.

Из смысла статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что неотделимые улучшения арендованного имущества, выполненные как с согласия арендодателя, так и без него, являются собственностью арендодателя.

Под улучшениями арендованного имущества следует понимать изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость арендованного имущества. То есть, указанные изменения должны быть произведены в отношении самого арендованного имущества.

В рассматриваемом споре, при доказанности истцом права собственности на неотделимые улучшения, надлежащим способом защиты права будет являться взыскание компенсации данного имущества.

Избрание ненадлежащего способа защиты является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного, учитывая, что нарушение судом первой инстанции норм материального закона повлекло принятие незаконного решения, данное решение подлежит отмене с принятием нового решения - об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Алуштинского городского суда от 23 октября 2018 отменить.

Принять новое решение, которым в удовлетворении иска Гончарова Александра Вячеславовича к Администрации г. Алушты Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, третье лицо: Государственный комитет по охране культурного наследия Республики Крым, о признании недействительным свидетельства о праве собственности, признании права собственности, признании доли незначительной и выплате денежной компенсации, возложении обязанности совершить определённые действия - отказать.

Председательствующий судья:

Судьи: