Решение Московского городского суда от 30 мая 2019 г. по делу N 3а-2668/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Казакова М.Ю,

при секретаре Тощакове В.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2668/2019 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Перовское" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** (далее - земельный участок), установленной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 185 696 340,06 рублей. Просит установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке от 3 апреля 2019 года N 7752-19/19-3, подготовленным оценщиком ООО "Агентство Оценки и Консалтинга "АОК", по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 158 460 000 рублей.

В обоснование своих требований административный истец ссылается на то, что является арендатором земельного участка. Несоответствие, внесённой в Единый государственный реестр недвижимости, кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, его рыночной стоимости, нарушает права административного истца как арендатора, в связи с необоснованным завышением арендных платежей за пользование земельным участком.

Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В настоящее судебное заседание представитель административного истца явился, заявленные требований поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель административного ответчика - Департамента городского имущества города Москвы в судебном заседании возражал против удовлетворения требований административного истца.

Административный ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, об отложении слушания дела не просил.

Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом постановлено о рассмотрении дела в отсутствие неявившегося представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации д ля целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с указанными положениями Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление N 910-ПП "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года N 99-ПП", в соответствии с пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость - часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ОАО "Перовское" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы", в целях реализации приказа Департамента городского имущества города Москвы от 19 февраля 2018 года N 20 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в 2018 году", пунктом 1 р аспоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений, расположенных на территории города Москвы, по состоянию на 1 января 2018 года.

Согласно названному распоряжению кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 185 696 340,06 рублей.

В Единый государственной реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 года.

Названные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в соответствии с условиями договора аренды земельного участка и постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком, производится в процентом соотношении к его кадастровой стоимости.

Оспаривая приведенную выше кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчёт об оценке рыночной стоимости от 3 апреля 2019 года N 7752-19/19-3, подготовленный оценщиком ООО "Агентство Оценки и Консалтинга "АОК", в котором по состоянию на 1 января 2018 года, определена рыночная стоимость земельного участка в размере 158 460 000 рублей.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство ( статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ).

Оценив в соответствии со статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что вопреки утверждениям административного ответчика, изложенным в письменных пояснениях, оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Агентство Оценки и Консалтинга "АОК" без нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оценка проведена на основании заключённого административным истцом с ООО "Агентство Оценки и Консалтинга "АОК" договора на оценку от 14 марта 2019 года N 7752-19/19. О тчёт составлен оценщиком Рудь Ю.В, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями, являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", заключившим трудовой договор с ООО "Агентство Оценки и Консалтинга "АОК", застраховавшим свою ответственность оценщика в САО "ВСК", имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 002023-1 от 16.01.2018 г.

Как следует из материалов дела, содержание отчёта свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Указанные в отчёте цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки.

Оценщик провёл анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

В отчёте применен сравнительный и доходный оценочные подходы. От применения затратного подхода оценщик обосновано отказался.

Каких-либо допустимых и относимых доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение приведённые в отчете выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, административными ответчиками не представлено.

Судом отклоняются, изложенные в письменных пояснениях, доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что в представленном административными истцами отчете использованы сведения об объектах-аналогах из недостоверных источников, поскольку в рассматриваемом отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. В отчёте приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. При этом разница между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью составляет менее 15%.

В целом доводы административного ответчика о несоответствии отчёта об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и недостоверности определённой оценщиком рыночной стоимости земельного участка, основаны на предположении, носят абстрактный характер, не содержат указаний на конкретные пороки отчета и выводов о степени их влияния на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. При таких обстоятельствах не имеется и оснований для назначения по настоящему делу судебной оценочной экспертизы, в связи с чем определением суда, вынесенным в настоящем судебном заседании в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 198 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отказано представителю административного ответчика в удовлетворении соответствующего ходатайства.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками не представлено, суд считает возможным положить в основу решения, представленный административным истцом отчёт об оценке, в котором установлена рыночная стоимость земельного участка на ту же дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административным истцам Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Ссылки представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд - 22 апреля 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление открытого акционерного общества "Перовское" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 158 460 000 (сто пятьдесят восемь миллионов четыреста шестьдесят тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 апреля 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

Казаков М.Ю.