Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 09 апреля 2019 г. по делу N 33-11996/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Внукова Д.В,

судей: Ждановой Т.В, Неказакова В.Я,

по докладу судьи Ждановой Т.В,

при секретаре Пилипенко И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Беришвили И.А. по доверенности Ганиной Ю.Н. на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 декабря 2018 года,

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Беришвили И.А. обратился в суд с иском к Панченко В.В, Стадник В.Ю, Ливадному Д.Д, Ливадной Д.Д, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Сочи, в котором просил признать незаконной постановку на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами: "... ", "... ", "... ", "... ", "... ", "... ", "... ", расположенных по адресу: "... " возложить обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Сочи снять с государственного кадастрового учета вышеуказанные земельные участки и поставить на государственный учет земельный участок с кадастровым номером "... ", расположенный по адресу "... ", без указания границ земельного участка; обязать Панченко В.В. оформить в собственность 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером "... " и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером "... ", расположенных по адресу: "... "; обязать Панченко В.В. заключить с Беришвили И.А. договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером "... " и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером "... ", расположенные по адресу: "... ".

Требования мотивированы тем, что 20 января 2015 года между Беришвили И.А. и Панченко В.В. заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером "... ", площадью 663 кв.м, расположенные по адресу: "... ". При заключении предварительного договора истец исходил из того, что при заключении основного договора к нему перейдет право собственности на 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером "... ". Однако, в настоящее время конфигурация земельного участка с кадастровым номером "... " изменена Стадник В.Ю. Земельный участок с кадастровым номером "... " снят с кадастрового учета при преобразовании соседних земельных участков, принадлежащих Стадник В.Ю, Ливадному Д.Д, Ливадной Д.Д. Вместе с этим, Панченко В.В. обратился в суд с иском к Стадник В.Ю, Ливадному Д.Д, Ливадной Д.Д. о признании права собственности на земельные участки отсутствующим. Определением Центрального районного суда г..Сочи от 28 марта 2016 года между Панченко В.В. и Стадник В.Ю, Ливадным Д.Д. и Ливадной Д.Д. утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о том, что в собственность Панченко В.В. перейдет право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером "... ", площадью 320 кв.м и земельный участок площадью 200 кв.м с кадастровым номером "... " Следовательно, площадь земельного участка, доля в праве на который должна была перейти к истцу по договору купли-продажи, уменьшилась на 143 кв.м за счет увеличения площади земельного участка Стадник В.Ю, что нарушает права Беришвили И.А. Кроме того, поскольку у Панченко В.В. отсутствовали надлежащим образом оформленные документы на жилой дом и земельный участок, сторонами принято решение о заключении предварительного договора купли - продажи с оформлением в последующем права собственности за Панченко В.В.

Однако, в настоящее время ответчик от исполнения условий предварительного договора купли - продажи уклоняется, не регистрирует право собственности на объекты недвижимого имущества и уклоняется от заключения договора купли - продажи.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 24 августа 2017 г. в удовлетворении исковых требований Беришвили И.А. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 декабря 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 25 июля 2018 г. решение Центрального районного суда г. Сочи от 24 августа 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 декабря 2017 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 24 декабря 2018 г. в удовлетворении исковых требований Беришвили И.А. отказано.

В апелляционной жалобе представитель Беришвили И.А. по доверенности Ганина Ю.Н. просит отменить решение районного суда, состоявшееся по делу, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда явились: представитель Беришвили И.А. по доверенности Ганина Ю.Н, представитель Стадник В.Ю. по доверенности Торлокян В.А.

Иные лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, причину неявки суду не сообщили, в связи с чем, в соответствии со ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие, признав причины их неявки неуважительными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 20 января 2015 года между Панченко В.В. и Беришвили И.А. был заключен предварительный договор купли - продажи, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли - продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером "... ", площадью 663 кв.м, расположенные по адресу: "... ".

Согласно п. 2.1.1. договора цена отчуждаемых помещений составляет 4 000 000 рублей.

Покупатель произвел расчет в момент подписания договора (п. 2.1.3. договора).

В настоящее время основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами не заключен.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что данные, содержащиеся в предварительном договоре купли-продажи, не позволяют индивидуализировать указанное в нем имущество.

Более того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент продажи здания и земельного участка, на котором расположено здание, земельного участка не существовало, поскольку земельный участок с кадастровым номером "... " площадью 663 кв.м, расположенный по адресу: "... " перестал существовать с 3 декабря 2013 г, то есть более чем за 2 года до заключения рассматриваемого договора и не мог быть создан в будущем, в связи с чем, пришел к выводу, что спорный договор является мнимым (ничтожным), поскольку не мог быть исполнен ввиду прекращения существования вещи (ст. 11.2 ЗК РФ) на момент заключения договора, и не влечет никаких последствий, за исключением связанных с его ничтожностью.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В п. 2 ст. 1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.

Вместе с тем, судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство, что при заключении 20 января 2015 г. предварительного договора стороны (Панченко В.В. и Беришвили И.А.) достигли соглашения о том, в отношении доли каких именно жилого дома и земельного участка в последующем будет заключен договор купли-продажи, то есть и покупатель, и продавец достигли взаимопонимания при определении предмета основного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора.

По действующему законодательству на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости.

Из смысла приведенных положений норм гражданского законодательства следует, что к договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о соблюдении простой письменной формы, каких-либо специальных положений относительно письменной формы, порядка его подписания законодательство не содержит.

Как уже было указано выше, 20 января 2015 г. истец и ответчик заключили предварительный договор купли-продажи в письменной форме (что было признано ответчиком в судебном заседании) путем подписания документа, содержащего условия, по которым стороны пришли к договоренности.

Данный документ содержит личные подписи Беришвили И.А. и Панченко В.В, последний подтвердил в судебном процессе, что подпись сделана им лично.

Ходатайств о проведении соответствующих экспертиз на предмет фальсификации документа со стороны ответчика в судебном заседании не заявлялось.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в п.п. 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3. договора от 20 января 2015 г. следует, что стоимость продаваемой доли жилого дома и доли земельного участка определена по соглашению сторон договора в размере 4 000 000 рублей и данная сумма уплачена Беришвили И.А. (покупателем) Панченко В.В. (продавцу) в момент подписания договора.

При этом предварительный договор купли-продажи от 20 января 2015 г. подписан лично Панченко В.В, что последним не отрицалось при рассмотрении дела.

Положениями ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При этом, несоблюдение критериев, предъявляемых законодателем к объекту недвижимости, не свидетельствует о недостижении сторонами договора взаимопонимания в определении данного объекта, так как доли в жилом доме и земельном участке, которые в будущем должны были быть проданы Беришвили И.А, предметом самого предварительного договора не являлись, поскольку такого рода договоры не порождают обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 "О судебном решении" от 19 декабря 2003г. решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенные по делу обстоятельства, требования закона судом первой инстанции не были приняты во внимание, в связи с чем, Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда приходит к выводу об отмене решения суда от 24 декабря 2018 года, с вынесение нового решения, которым требования Беришвили И.А. удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 декабря 2018 г. - отменить.

Вынести по делу новое решение.

Исковые требования Беришвили Иракли Амирановича к Панченко Виталию Викторовичу, Стадник Владиславу Юрьевичу, Ливадному Денису Джоржовичу Ливадной Джульетте Джоржовне, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Сочи о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и признании незаконным постановки на государственный кадастровый учет объектов недвижимости.

Признать незаконной постановку на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами: "... ", "... ", "... ", "... ", "... ", "... ", "... ", расположенных по адресу: "... "

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Сочи снять с государственного кадастрового учета вышеуказанные земельные участки и поставить на государственный учет земельный участок с кадастровым номером "... ", расположенный по адресу "... ", без указания границ земельного участка;

Обязать Панченко В.В. оформить в собственность 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером "... " и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером "... ", расположенные по адресу: "... ";

Обязать Панченко В.В. заключить с Беришвили И.А. договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером "... " и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером "... ", расположенные по адресу: "... ".

Председательствующий:

Судьи: