Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 июня 2019 г. по делу N 33-22508/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего " Ф.И.О. "10

судей " Ф.И.О. "9, Диденко И.А.

по докладу судьи " Ф.И.О. "9

при секретаре " Ф.И.О. "6

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению " Ф.И.О. "3, " Ф.И.О. "1 к " Ф.И.О. "2 о признании предварительных договоров купли-продажи незаключенными, взыскании неосновательного обогащения и убытков по апелляционной жалобе " Ф.И.О. "3 на решение Советского районного суда "... " Краснодарского края от "... "

Заслушав доклад судьи " Ф.И.О. "9, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

" Ф.И.О. "3 и " Ф.И.О. "1 обратились в суд с иском к " Ф.И.О. "2 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, взыскании неосновательного обогащения и убытков.

В обоснование исковых требований истцы указали, что между " Ф.И.О. "3 и " Ф.И.О. "2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от "... ". Предметом данного Договора являлось соглашение сторон в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка, категория земель - земли с/х назначения, для садоводства площадью " Ф.И.О. "12 и расположенного на нем жилого дома, назначение жилое, общей площадью " Ф.И.О. "13 находящиеся по адресу: "... ", территория СТ "Рассвет", "... ". Согласно п.2.1 Договора стороны договорились, что договор купли-продажи будет заключен не позднее "... ". В пункте 2.3 стороны Договора определили стоимость недвижимости, которая составила " Ф.И.О. "14, а также определен расчет между сторонами, который будет произведен следующим образом:

- задаток в размере " Ф.И.О. "15, который передается перед подписанием предварительного договора купли-продажи указанной в договоре недвижимости.

- окончательный расчет в размере " Ф.И.О. "18 производится в день подписания основного договора путем наличного расчета, но не позднее "... ". Этой же датой стороны подписали соглашение о задатке в размере " Ф.И.О. "19. Из Договора и соглашения о задатке следует, что Покупатель передал Продавцу, а Продавец принял от него денежную сумму в размере " Ф.И.О. "20. Данная сумма передается в качестве задатка в целях обеспечения исполнения предварительного договора и заключаемого в будущем основного договора купли-продажи.

Во время обсуждения вышеуказанной сделки " Ф.И.О. "3 поставил " Ф.И.О. "2 в известность, что данную недвижимость будет покупать с привлечением кредитных средств и в равных долях со своей супругой " Ф.И.О. "1, представив при этом предварительное одобрение ПАО "Сбербанк". "... " они подписали новый предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой, где покупателями указаны супруги " Ф.И.О. "11. Предметом Договора от "... " являлось соглашение сторон в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка, категория земель - земли с/х назначения, для садоводства с кадастровым номером " Ф.И.О. "21 площадью " Ф.И.О. "22, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером " Ф.И.О. "23, общей площадью " Ф.И.О. "24, находящиеся по адресу: "... ", Пашковский сельский округ, "... ", территория СТ "Рассвет", "... ". Земельный участок и жилой дом принадлежат Продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка от "... ", Решения собственника о разделе земельного участка от "... ", что подтверждается записью ЕГРН "... " от "... " и "... " от "... ".

Согласно п.2.1 Договора, стороны договорились, что договор купли- продажи будет заключен не позднее "... ". В пункте 2.3 стороны Договора стороны определили стоимость недвижимости, которая составила " Ф.И.О. "25, а также определен расчет между сторонами, который будет произведен следующим образом:

- задаток в размере " Ф.И.О. "26, который передается перед подписанием предварительного договора купли-продажи указанной в договоре недвижимости.

- часть стоимости недвижимости в размере " Ф.И.О. "27

оплачивается из собственных средств в день подписания основного договора, но не позднее "... ".

- оставшаяся сумма в размере " Ф.И.О. "28 оплачивается за счет кредитных средств, не позднее 3-х рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации ипотеки.

"... " стороны подписали соглашение о задатке, являющееся приложением к договору купли-продажи от "... ".

В связи с тем, что банк предварительно одобрил сумму ипотеки в размере " Ф.И.О. "30, а окончательно была одобрена сумма " Ф.И.О. "29, у истца не было возможности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества и оплатить его по независящим от него обстоятельствам. Так как основной договор так и не был заключен, считает сумму задатка авансом, подлежащим возврату оплатившей его стороне по предварительному договору.

"... " " Ф.И.О. "3 в адрес " Ф.И.О. "2 была направлена претензия о возврате денежной суммы в размере " Ф.И.О. "31, так как основной договор купли-продажи недвижимости в срок заключен не был. В ответе на претензию " Ф.И.О. "2 указал, что считает правомерным оставление у себя задатка, поскольку не заключение основного договора явилось следствием нарушений со стороны покупателя. Они считают, что денежная сумма, уплаченная ответчику, не может считаться задатком, поскольку предварительный договор не порождает денежных обязательств и функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут. Ответчик в добровольном порядке отказывается вернуть указанную денежную сумму. Просили признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: "... ", Пашковский сельский округ, "... ", " Ф.И.О. "32, от "... " и "... " незаключенными; взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме " Ф.И.О. "33; убытки в размере " Ф.И.О. "34; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере " Ф.И.О. "35, расходы на оплату услуг представителя в сумме " Ф.И.О. "36; расходы на оплату госпошлины в размере " Ф.И.О. "37.

Обжалуемым решением Советского районного суда "... " Краснодарского края от "... ", в удовлетворении исковых требований " Ф.И.О. "3, " Ф.И.О. "1 к " Ф.И.О. "2 о признании предварительных договоров купли-продажи незаключенными, взыскании неосновательного обогащения и убытков - отказано.

С " Ф.И.О. "3, " Ф.И.О. "1 в пользу " Ф.И.О. "2 взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере " Ф.И.О. "38, по " Ф.И.О. "39 с каждого.

В апелляционной жалобе " Ф.И.О. "3 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции " Ф.И.О. "3 на доводах жалобы настаивал просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, представитель " Ф.И.О. "2 по доверенности " Ф.И.О. "7 просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. " Ф.И.О. "2 и " Ф.И.О. "1 в судебное заседание не явились о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебного извещения, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовым уведомлением, отчетом об отслеживании почтового отправления официального сайта "Почта России", реестром почтовых отправлений. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным. О причинах своей неявки в судебное заседание стороны не известили, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражения на апелляционную жалобу, выслушав представителя истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены и изменения решения суда по ее доводам.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со статьями 1, 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей не основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений), задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от дата N 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, " Ф.И.О. "3 и " Ф.И.О. "2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от "... ".

Предметом данного Договора являлось соглашение сторон в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка, категория земель - земли с/х назначения, для садоводства площадью " Ф.И.О. "40, и расположенного на нем жилого дома, назначение жилое, общей площадью " Ф.И.О. "41, находящиеся по адресу: "... ", территория СТ "Рассвет", "... ".

Согласно пункту 2.1 Договора стороны договорились, что договор купли- продажи будет заключен не позднее "... ".

В пункте 2.3 Договора стороны определили стоимость недвижимости, которая составила " Ф.И.О. "42, а также определен расчет между сторонами, который будет произведен следующим образом:

- задаток в размере " Ф.И.О. "43, который передается перед подписанием предварительного договора купли-продажи указанной в договоре недвижимости.

- окончательный расчет в размере " Ф.И.О. "44 производится в день подписания основного договора путем наличного расчета, но не позднее "... ".

Этой же датой стороны подписали соглашение о задатке в размере " Ф.И.О. "45. Из Договора и соглашения о задатке следует, что Покупатель передал Продавцу, а Продавец принял от него денежную сумму в размере " Ф.И.О. "46. Данная сумма передается в качестве задатка в целях обеспечения исполнения предварительного договора и заключаемого в будущем основного договора купли-продажи.

"... " " Ф.И.О. "3, " Ф.И.О. "1 и " Ф.И.О. "2 подписали новый предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой.

Предметом Договора от "... " являлось соглашение сторон в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка, категория земель - земли с/х назначения, для садоводства с кадастровым номером " Ф.И.О. "47, площадью " Ф.И.О. "48, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером " Ф.И.О. "49, общей площадью " Ф.И.О. "50, находящиеся по адресу: "... ", Пашковский сельский округ, "... ", территория СТ "Рассвет", "... ". Земельный участок и жилой дом принадлежат Продавцу на основании договора купли- продажи земельного участка от "... ", Решения собственника о разделе земельного участка от "... ", что подтверждается записью ЕГРН "... " от "... " и "... " от "... ".

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились, что договор купли- продажи будет заключен не позднее "... ". В пункте 2.3 стороны Договора определили стоимость недвижимости, которая составила " Ф.И.О. "51, а также определен расчет между сторонами, который будет произведен следующим образом:

- задаток в размере " Ф.И.О. "52, который передается перед подписанием предварительного договора купли-продажи указанной в договоре недвижимости.

- часть стоимости недвижимости в размере " Ф.И.О. "53

оплачивается из собственных средств в день подписания основного договора, но не позднее "... ".

- оставшаяся сумма в размере " Ф.И.О. "54 оплачивается за счет кредитных средств, не позднее 3-х рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации ипотеки.

"... " стороны подписали соглашение о задатке, являющееся приложением к договору купли-продажи от "... ".

Однако, до окончания срока, в который стороны спора договорились заключить основной договор - не позднее "... " он заключен не был. Указанные обстоятельства подтверждены надлежащими доказательствами и не оспариваются сторонами по делу.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором от "... ", на момент предъявления иска прекращены, так как до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен, и ни одна из сторон не направила предложение о заключении основного договора купли-продажи. В связи с чем, требования истцов о признании предварительного договора от "... " незаключенным не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Кроме того в данный период времени стороны пришли к другой договоренности: " Ф.И.О. "3, " Ф.И.О. "1 и " Ф.И.О. "2 заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой от "... ".

Согласно условиям предварительного договора от "... ", который истцами не оспаривается в связи с уточненными исковыми требованиями, сумма 200 000 рублей передана ответчику и именуется сторонами "задатком" (пункт 2.5 Договора).

В пункте 4 Договора и пункте 3 Соглашения о задатке стороны определяют судьбу указанной денежной суммы в случае неисполнения одной из сторон принятых на себя обязательств по заключению основного договора купли-продажи, по существу, приводя положения ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения обязательства, обеспеченного задатком, согласно которой, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, переданную сумму стороны определили именно в качестве задатка, а не аванса, в отсутствие каких-либо признаков, указывающих на затруднительность определения правовой природы указанной суммы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что фактически задаток передавался по предварительному договору от "... ", в связи с чем, не может быть признан задатком по предварительному договору от "... ", являлся предметом исследования в суде первой инстанции, и обоснованно был отвергнут, как не имеющий под собой правовых оснований, поскольку истцы не представили доказательств, что они требовали возврата суммы задатка после прекращения обязательств по предварительному договору от "... ". Напротив "... " они подписали соглашение о задатке, которое является приложением к предварительному договору от "... ", тем самым подтвердив, что ранее перечисленный задаток остается в силе. В материалы дела переданы две телеграммы от " Ф.И.О. "3 к " Ф.И.О. "2 от 25 и "... " с требованием вернуть задаток, переданный по предварительному договору от "... ".

В соответствии со статьей 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Требования истцов о возврате задатка основаны на том, что у них недостаточно собственных средств для заключения основного договора, а банк одобрил сумму ипотеки меньше запрашиваемой, в связи с чем вина истцов в не заключении основного договора отсутствует.

Данный довод также обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по предварительному договору от "... " утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.

В судебном заседании суда первой инстанции от "... " также был допрошен свидетель " Ф.И.О. "8, который пояснил, что работает прорабом, знает истца и ответчика. Когда строился дом, не оговаривалось, что будет ремонт. По какой цене продают имущество, не знает. Проживает рядом, видел истца утром, в обед, видел его с женой, вещи завозили, уборку делали. Заехали они туда не меньше двух месяцев назад или всего там были. Про стоимость имущества и условия покупки не слышал, не вникал в разговоры. Видел истца в марте-апреле на выходных и в обед. По весне это было, истец долгое время там находился.

Таким образом, ответчик имел намерение заключить договор купли-продажи, а его незаключение имело место по вине истцов. " Ф.И.О. "2 со своей стороны выполнил все необходимые действия для заключения основного договора в срок: собрал справки об отсутствии обременений, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выписку из лицевого счета, сделал техпаспорт за свой счет. Также ответчик после заключения предварительного договора от "... " выполнил одну из составляющих обязанности по основному договору купли-продажи недвижимости, возложенную на него законом - передал приобретателям в пользование земельный участок и дом, в том числе, ключи от него, что подтверждается показаниями свидетеля. Более того, истцы не оспаривали в суде, что они пользовались домом практически до конца июня 2018 года (то есть, по истечении всех сроков заключения основного договора: "... ").

Истцы обратились в банк с кредитной заявкой от "... " на сумму " Ф.И.О. "55. Банком принято предварительное решение о возможности предоставления кредита. При этом каких-либо гарантий, подтверждающих получение кредитных средств истцами, не предоставлялось, следовательно, истцы принимали решение о заключении предварительного договора от "... " под соответствующим риском. При этом судом также не принимаются доводы истцов о том, что выдача банком суммы кредита меньше запрашиваемой для приобретения земельного участка и дома является непредвиденным обстоятельством, за которое сторона сделки не отвечает, так как выдача кредита не является обязательством банка, а его правом, что должно было быть учтено истцами.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение истца от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие у истцов необходимых денежных средств для заключения основного договора, не является обстоятельством, независящим от их воли.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения пункта 2 статьи 381 ГК РФ, согласно которым в случае неисполнения покупателем без уважительной причины обязательств по договору, денежная сумма, полученная продавцом в качестве задатка, покупателю не возвращается.

При этом суд исходил из того, что в ходе рассмотрения настоящего дела нашли свое подтверждение факты, что основной договор купли-продажи не был заключен сторонами не по вине ответчика и не в силу утери сторонами предварительного договора от "... " взаимного интереса к заключению основного договора купли-продажи, а по вине истцов.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку им правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства. Выводы суда основаны на всестороннем, объективном, полном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым судом дана в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, а также нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, и оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит. Нарушений норм процессуального права судом не допущено.

Кроме того, руководствуясь статьями 88, 98, 100 ГПК РФ суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика судебные расходы.

Каких-либо новых обстоятельств, которые не были рассмотрены судом первой инстанции и могли бы служить основанием к отмене обжалованного решения суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Решение суда отвечает требованиям пункта 1 статьи 196 ГПК РФ, согласно которому при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и пункта 4 статьи 198 ГПК РФ, в соответствии с которым в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Руководствуясь статьями 32 8, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Советского районного суда "... " Краснодарского края от "... " оставить без изменения, а апелляционную жалобу " Ф.И.О. "3 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено "... ".

" Ф.И.О. "56 " Ф.И.О. "56

" Ф.И.О. "56

" Ф.И.О. "56

" Ф.И.О. "56

" Ф.И.О. "56

" Ф.И.О. "56

" Ф.И.О. "56

" Ф.И.О. "56

" Ф.И.О. "56

" Ф.И.О. "56

" Ф.И.О. "56

" Ф.И.О. "56

" Ф.И.О. "56

" Ф.И.О. "56