Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего
Шурловой Л.А,
судей
Чернышовой Н.И, Калединой Е.Г.
при секретаре
Краеве Д.А,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО "Красная Заря" Никитенко А.Н.
на решение Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 19 марта 2019 года
по исковому заявлению ЗАО "Красная Заря" к ИП Главе КФХ Мишениной Г. А, Земцевой М.В, Сафроновой Е.А, Сафронову А.В, Мишенину А.В, Сафронову В.М, Курицыну А.В, Сухорукову А.П, Жидкову А.И, Смирновой В.С. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,
заслушав доклад судьи Чернышовой Н.И,
УСТАНОВИЛА:
ЗАО "Красная Заря" обратилось в суд с исковым заявлением к ИП Главе КФХ Мишениной Г. А, Земцевой М.В, Сафроновой Е.А, Сафронову А.В, МишенинуА.В, Сафронову В.М, Курицыну А.В, Сухорукову А.П, Жидкову А.И, Смирновой В.С. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
В обоснование заявленных требований указано, что 23.05.2008 между собственниками земельных долей и ЗАО "Красная Заря" заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, в соответствии с которым последнему передан земельный участок, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", для сельскохозяйственного производства, площадью 31 615 641 кв.м, земельный участок с кадастровым номером N, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира в границах ЗАО "Красная Заря", расположенного в границах участка, сроком на десять лет.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.06.2008, номер регистрации: N.
Пунктом 1.3. договора аренды от 23.05.2008 установлено, что договор заключен на срок 10 лет, по 01.06.2018 и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации.
Пунктом 4.1. договора аренды от 23.05.2008 предусмотрено, что арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды земельного участка по истечению срока его действия.
Пунктом 6.1. договора аренды от 23.05.2008 стороны согласовали, что земельные и имущественные споры, возникающие в ходе реализации договора, разрешаются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией.
09.02.2018 общим собранием участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N принято решение передать земельный участок в аренду ЗАО "Красная Заря" на новый срок и заключить договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателя на предложенных условиях договора аренды. Срок аренды установлен на 10 лет: с 10.06.2018 до 09.06.2028. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 24.05.2018 за N.
Участники общей долевой собственности Земцева М.В, Сафронова Е.А, Сафронов А.В, Мишенина Г. А, Мишенин А.В, Сафронов В.М, Курицын А.В, Сухоруков А.П, Жидков А.И, Смирнова В.С. проголосовали против заключения договора аренды с ЗАО "Красная Заря", что отражено в тексте протокола общего собрания от 09.02.2018. Ответчики, являясь участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, воспользовались своим правом на выдел земельного участка в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности из исходного земельного участка с кадастровым номером N в порядке, предусмотренном п.п. 4 - 6 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Земельный участок выделен в счет принадлежащих ответчикам земельных долей, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый N, площадь 956 213 кв.м, местоположение: Российская Федерация, "адрес", на территории Новоалександровского городского округа Ставропольского края.
19.12.2018 представителем ЗАО "Красная Заря" в территориальном подразделении Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю из Единого государственного реестра недвижимости получена выписка N об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером N. Из содержания данной выписки истцу стало известно, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером N, образованный из земельного участка с кадастровым номером N, в счет земельных долей ответчиков передан на праве аренды ИП Главе КФХ Мишениной Г. А. на срок 10 лет. Договор аренды от 19.11.2018 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 27.11.2018 за номером N12. Тем самым, ответчиками в отношении образованного земельного участка заключен договор аренды земельного участка с третьим лицом - ИП Главой КФХ Мишениной Г. А. Арендодатели земельного участка с кадастровым номером N в счет земельных долей Земцева М.В, Сафронова Е.А, Сафронову А.В, Мишенина Г. А, Мишенин А.В, Сафронов В.М, Курицын А.В, Сухоруков А.П, Жидков А.И, Смирнова В.С. заключили договор аренды с ИП Главой КФХ Мишениной Г. А. до истечения года с момента расторжения договора аренды с предыдущим арендатором ЗАО "Красная Заря", что влечет нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, и, соответственно, последствия, предусмотренные абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ.
Просили суд перевести права и обязанности арендатора на ЗАО "Красная Заря" по договору аренды от 19.11.2018 (дата регистрации - 27.11.2018, номер регистрации: N) земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, площадью 956 213 кв.м, местоположение: Российская Федерация, "адрес", на территории Новоалександровского городского округа Ставропольского края.
Решением Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 19 марта 2019 года в удовлетворении искового заявления ЗАО "Красная Заря" к ИП Главе КФХ Мишениной Г. А, Земцевой М.В, Сафроновой Е.А, Сафронову А.В, Мишенину А.В, Сафронову В.М, Курицыну А.В, Сухорукову А.П, Жидкову А.И, Смирновой В.С. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, отказано.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "Красная Заря" Никитенко А.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ЗАО "Красная Заря" удовлетворить.
Указывает, что вопреки выводу суда первой инстанции, специальной нормой п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правил, исключающих возникновение преимущественного права арендатора изменяемого земельного участка в отношении ранее обремененного арендой и впоследствии выделенного земельного участка - не имеется. К правоотношениям сторон применяются общие правила законодательства, регулирующие права и обязанности сторон договора аренды.
Выделение из земельного участка, находящегося в аренде, доли в натуре само по себе не влечет прекращения договора аренды исходного участка. При этом, арендатор сохраняет право аренды на такой участок, а также приобретает право аренды на выделенный земельный участок.
Договорные отношения между сторонами в части выделенного земельного участка, возникшие на основании договора аренды от 23.05.2008, прекратились не в связи с образованием земельного участка путем выдела, а до момента образования земельного участка в связи с истечением срока действия договора.
Вывод суда о том, что истцом реализовано преимущественное право на заключение договора аренды путем заключения договора от 09.02.2018, не соответствует обстоятельствам дела и противоречит законодательному определению института преимущественного права на заключение договора перед третьими лицами.
Истец надлежащим образом исполнил обязанности арендатора по договору в части выплаты арендной платы.
Судом первой инстанции проигнорированы имеющиеся в деле письменные доказательства, а вывод о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору аренды от 23.05.2008 является необоснованным.
В возражениях на апелляционную жалобу Мишенина Г. А, Курицын А.В, Жидков А.И, Сафронова Е.А, Смирнова В.С, Мишенин А.В, Сухоруков А.П, Земцева М.В, Сафронов А.В, Сафронов В.М. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Считают, что суд первой инстанции верно установилобстоятельства по настоящему делу, правильно применил нормы закона к спорным правоотношениям, доводы апелляционной жалобы являются необоснованными.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились Жидков А.И, Сафронова Е.А, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте краевого суда в сети Интернет, ходатайства об отложении судебного заседания в суд апелляционной инстанции не направили, доказательств уважительности причины неявки не представили. От них поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствии.
В соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
На основании ст. 252 ГК РФ лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
В силу положений п. 1 ст. 12 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных указанной статьей, а также ст.ст. 13 и 14 данного Федерального закона.
В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Согласно п. 3 ст. 14 указанного закона участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: 1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; 2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности; 3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков; 4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков; 5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными; 6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; 7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности; 8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности; 9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.
На основании положений п. 5 ст. 14 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
Согласно п. 2 ст.13 поименованного закона земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном п.п. 4 - 6 указанной статьи.
В силу положений п. 3 ст. 13 закона земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотренозакономили договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендаторобязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.05.2008 между собственниками земельных долей и ЗАО "Красная Заря" заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, в соответствии с которым последнему передан за плату земельный участок, категория земель: "земли сельскохозяйственного назначения", для сельскохозяйственного производства, площадью 31 615 641 кв.м, земельный участок с кадастровым номером N, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира в границах ЗАО "Красная Заря", расположенного в границах участка, сроком на десять лет.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.06.2008, номер регистрации: N
Пунктом 1.3. договора аренды от 23.05.2008 установлено, что договор заключен на срок десять лет, по 01.06.2018, и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации.
Пунктом 4.1. договора аренды от 23.05.2008 предусмотрено, что арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды земельного участка по истечению срока его действия.
09.02.2018 участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N принято решение передать земельный участок в аренду ЗАО "Красная Заря" на новый срок и заключить договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателя на предложенных условиях договора аренды. Срок аренды установлен на десять лет: с 10.06.2018 до 09.06.2028. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 24.05.2018 за N.
Ответчики приняли участие в общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N и выразили свое несогласие с передачей земельного участка в аренду истцу, и с условиями договора аренды такого земельного участка, а также заявили о своем намерении выделить земельный участок в счет принадлежащих им долей. Данное обстоятельство отражено в протоколе общего собрания от 09.02.2018.
Ответчики Земцева М.В, Сафронова Е.А, Сафронов А.В, Мишенина Г. А, Мишенин А.В, Сафронов В.М, Курицын А.В, Сухоруков А.П, Жидков А.И, Смирнова В.С, являясь участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, воспользовались своим правом на выдел земельного участка в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности из исходного земельного участка с кадастровым номером N в порядке, предусмотренном пунктами 4 - 6 ст. 13 Федерального закона от Российской Федерации 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Кадастровым инженером Янковой О.Е. подготовлен и согласован в установленном законом порядке проект межевания земельного участка, образованного путем выдела в счет земельных участков ответчиков. 04.09.2018 образованный земельный участок, общей площадью 956 213 кв.м, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера N, и зарегистрировано право общей долевой собственности ответчиков на него.
16.11.2018 состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, на котором единогласно принято решение о передаче земельного участка в аренду ИП главе КФХ Мишениной Г. А. и утверждении условий договора аренды. Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 19.11.2018 в установленном законом порядке зарегистрирован в ЕГРН 27.11.2018 за номером регистрации N
Отказывая в удовлетворении исковых требований ЗАО "Красная Заря", суд первой инстанции исходил из того, что ответчики, как участники общей долевой собственности, выразившие на общем собрании свое несогласие с передачей земельного участка в аренду истцу, а также несогласие с условиями заключенного впоследствии договора аренды, реализовали установленное п. 5 ст. 14 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей и право на дальнейшее распоряжение выделенным земельным участком по своему усмотрению. Ввиду прекращения договорных отношений между сторонами в части выделенного земельного участка, прекратилось и право истца как арендатора на преимущес
