Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 01 июля 2019 г. по делу N 33-3207/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.,

судей Якуповой Н.Н, Фархиуллиной О.Р,

при секретаре Муглиевой Р.Р,

с участием прокурора Муратовой Е.М.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Зарипова И.И. на решение Нефтекамского городского суда РБ от 04 декабря 2018 года.

Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зарипов И.И. обратился в суд с иском к администрации ГО г. Нефтекамск и, уточнив требования, просил признать незаключенным договор долевого участия строительства жилого дома от 22.09.2005; аннулировать запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования ГО г. Нефтекамск РБ на квартиру по адресу: адрес, РБ, адрес; признать договор купли-продажи квартиры от 20.02.2007, заключенный между Зариповым И.И. и Дочерним обществом- ООО "БНПС-Инвестсервис" ООО трест Башнефтепромстрой", действительным; признать за ним, Зариповым И.И, право собственности на квартиру по адресу: адрес, РБ, адрес.

Требования мотивированы тем, что 20.02.2007 между Зариповым И.И. (покупателем) и Дочерним обществом ООО "БНПС- Инвестсервис" ООО трест Башнефтепромстрой" (продавцом), заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, этаж 4, принадлежащую продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод в эксплуатацию N 72 от 29 декабря 2006. Квартира продана за 1593975 рублей, уплаченных 20.02.2007, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру N 23 от 20.02.2007. Согласно акту приема - передачи от 20.02.2007, подписанного сторонами сделки, данная квартира передана ему во владение. В соответствии п. 7 договора до заключения настоящего договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, под арестом и в споре не состоит, правами третьих лиц не обременены. 22.01.2011 ДООО "БНПС-Инвестсервис" ООО трест "БНПС" прекратил свою деятельность на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 г..Правопреемников предприятия не имеется. В связи с ликвидаций продавца, стороны по сделке не успели обратиться в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество о государственной регистрации договора купли - продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю на объект недвижимости (квартиру) в порядке, установленном законом. Указанной квартирой он владеет, как своим собственным имуществом добросовестно, открыто и непрерывно с момента его приобретения и пользуется постоянно до настоящего времени, несет бремя ее содержанию. Таким образом, считает, что сделка между Зариповым И.И. и ДООО "БНИнвестсервис" ООО трест "БНПС" состоялась, договор купли-продажи был заключен в письменной форме с соблюдением всех существенных условий, расчет по сделке произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГКРФ. 22 мая 2018 года он обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ (через МФЦ) с заявлением о регистрации за ним права собственности на квартиру. Однако ему было отказано, в связи с тем, собственником объекта является Муниципальное образование ГО г..Нефтекамск РБ, что подтверждается выпиской ЕГРН от 23.05.018.

Основанием регистрации права является договор о долевом участии в строительстве жилья от 22.09.2005, акт приема-передачи от 16.03.2007, подписанные представителями администрации ГО г..Нефтекамск РБ и ДООО "БНПС-Инвествервис" ООО трест "Башнефтепромстрой". В договоре о долевом участии в строительстве жилья от 22.09.2005, подписанном представителями администрации ГО г..Нефтекамск РБ и ДООО "БНП Инвествервис" ООО трест "Башнефтепромстрой", отсутствуют существенные условия, предусмотренные ст. 4 Федерального закона N 214- ФЗ, а именно, договор не прошел государственную регистрацию, (в тексте договора отсутствуют условия об обязательной регистрации договора в регистрирующем органе); в договоре отсутствуют определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатации многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; не указан конкретный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; отсутствуют сроки и порядок уплаты цены договора; не указан гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре указанных условий, такой договор считается незаключенным. В соответствии с п. 1.2 договора о долевом участии в строительстве жилья от 22 сентября 2005 года, договор является безвозмездным, что противоречит нормам Федерального закона от 30 декабря 2004 г..N 214-Ф "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объект недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В п. п. 2.2 указан способ оплаты в размере стоимости права аренды земельного участка, предоставленного под строительство в микрорайоне N 3, что противоречит нормам закона. В акте приема-передачи от 16 марта 2007 г..отсутствуют сведения об оплате ответчика за спорную квартиру.

Кроме того, ответчиком предоставлены копии постановлений Администрации ГО Нефтекамск РБ: N 31 от 20.01.2006 о признании спорной квартиры служебным помещением прокуратуры г..Нефтекамск, N 964 от 03.04.2007 об отнесении к муниципальному специализированному жилфонду спорной квартиры, которые являются незаконными и необоснованными. На дату вынесения вышеуказанных постановлений спорная квартира не находилась во владении МО ГО г..Нефтекамск, т.к. жилой дом, расположенный по адресу: адрес, адрес в котором располагается спорная квартира, сдан в эксплуатацию только 29.12.2006, что подтверждается актом ввода в эксплуатацию N 72 от 29.12.2006, акт приема-передачи объекта к договору долевого участия был подписан между администрацией ГО г..Нефтекамск и ДООО "БНПС-Инвестсервис" ООО трест "БНПС" более поздней датой, а именно 17.03.2007. Таким образом, МО ГО г..Нефтекамск не вправе было распоряжаться чужим имуществом.

Администрацией ГО г. Нефтекамск заявлены встречные исковые требования к Зарипову И.И. о признании Зарипова И.И. не приобретшим права пользования и собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: РБ, г. Нефтекамск, ул. Строителей, д. 91, корп. 4, кв. 21, выселении Зарипова И.И. из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

Решением Нефтекамского городского суда РБ от 04 декабря 2018 года в удовлетворении исковых требований Зарипова И.И. отказано.

Встречные исковые требования администрации ГО г. Нефтекамск к Зарипову И.И. о признании неприобретшим права пользования и собственности на жилое помещение, выселении без предоставления другого жилого помещения - удовлетворены.

Не соглашаясь с решением суда, Зарипов И.И. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить по мотиву незаконности и необоснованности, указывая на то, что данной квартирой истец владеет, как своим собственным имуществом, добросовестно, открыто и непрерывно с момента его приобретения и пользуясь ей постоянно до настоящего времени, неся бремя ее содержанию.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Зарипова И.И. и его представителя Кулаковскую Н.Н, поддержавших доводы жалобы, а также выслушав прокурора Муратову Е.М, представителя Администрации ГО г. Нефтекамск Аксанову Г.Ф, полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права является его государственная регистрация.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правоотношения.

Как следует из материалов дела, 22 сентября 2005 года между администрацией г. Нефтекамска (дольщик - инвестор) и Дочерним обществом с ограниченной ответственностью "БНПС-Инвестсервис" ООО трест "Башнефтепромстрой" (Предприятие) заключен договор о долевом участии в строительстве жилья N б/н. По условиям договора дольщик-инвестор принимает долевое участие в строительстве жилого адрес N.., IV, в городе Нефтекамске. Предприятие после завершения строительства ввода в эксплуатацию дома передает безвозмездно администрации двухкомнатную адрес на 4 этаже общей площадью 60,15 кв.м. Стоимость квартиры определена в размере 806010 руб. дольщик - инвестор производит оплату (финансирование) вышеуказанной квартиры в размере стоимости права аренды земельного участка, переданного строительство жилого дома в микрорайоне N 3. Передача жилой площади производиться по акту приема - передачи жилья администрации после утверждения акта государственной комиссией о вводе жилого дома в эксплуатацию (п.3.1).

20 декабря 2006 года утвержден и подписан акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссии.

Постановлением администрации г. Нефтекамск от 29 декабря 2006 года N 3498 утвержден акт приемки и ввода в эксплуатацию завершенной строительством 4 блок-секция жилого дома N 20 ДООО "БНПС-Инвестсервис" ООО трест "Башнефтепромстрой" ул. Строителей в микрорайоне N11.

ДООО "БНПС-Инвестсервис" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию N 72 исх. от 29 декабря 2006 года N 48/12-4521.г.

16 марта 2007 года между администрацией г. Нефтекамск и ДООО "БНПС-Инвестсервис" ООО трест "Башнефтепромстрой" подписан акт приема-передачи квартиры N 21 общей площадью 60.15 кв.м. в жилом доме по ул. Строителей, д. 91 блок IV.

Постановлением администрации от 20 января 2006 г. N 31 "О признании адрес, блок N.., адрес служебным жилым помещением прокуратуры г. Нефтекамска и распределении служебной жилой площади" квартира по адресу: адрес, блок 4 распределена в качестве служебного жилого помещения прокуратуры г. Нефтекамска Тетерину А.М, заместителю прокурора г. Нефтекамска на состав семьи 3 человека.

Постановлением администрации г. Нефтекамск от 03 апреля 2007 года N 964 "Об отнесении к муниципальному специализированному жилищному фонду жилое помещения по адресу: адрес, бл. 4, адрес" жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, блок 4, адрес отнесено к муниципальному специализированному жилищному фонду. Указанная квартира предоставлена в качестве служебного жилого помещения прокуратуры г. Нефтекамска Михайленко В.В, прокурору г. Нефтекамск, на состав семьи 5 человек.Согласно справе о регистрации, выданной ООО "УЖХ N 4" 07 декабря 2017 года, в жилом помещении, расположенном по адресу: адрес, блок 4, адрес 08 мая 2007 года был зарегистрирован Михайленко В.В. с составом семьи состоящей из четырех человек. 05 апреля 2012 года семья Михайленко В.В. снята с регистрационного учета спорного жилого помещения.

Согласно выписке из ЕГРН от 28 февраля 2018 года правообладателем жилого помещения, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Строителей, д. 91, блок 4, кв. 21 является городской округ г. Нефтекамск.

Обращаясь с иском в суд, Зарипов И.И. просил признать договор о долевом участии в строительстве от 22 сентября 2005 года, незаключенным и аннулировать запись о государственной регистрации права собственности Муниципального образования городской округ г. Нефтекамск РБ на квартиру по адресу: адрес, РБ, адрес, поскольку полагает, что договор о долевом участии в строительстве от 22 сентября 2005 года не соответствует требованиям, предъявляемым частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", именно договор не прошел государственную регистрацию; в договоре отсутствуют определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документации застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатации многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; не указан конкретный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; отсутствуют сроки и порядок уплаты цены договора; не указан гарантийный срок на объект долевого строительства.

Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения заявленных Зариповым И.И, исходя из следующего.

Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Данный Закон впервые был опубликован в "Российской газете" N 292 от 31.12.2004 года и вступил в силу 01.04.2005 года.

Настоящим Законом регулируется инвестиционная деятельность в жилищной сфере в Российской Федерации с момента вступления его в силу, следовательно, его действие распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов, разрешение на строительство которых получено после 01.04.2005 г.

Из материалов дела следует, что разрешение N 25 на строительство жилого дома получено 31.03.2005 г.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве " его положения на оспариваемый Зариповым И.И. договор о долевом участии в строительстве от 22 сентября 2005 года, не распространяются, и государственная регистрация этого договора не требовалась, равно как и не распространяются иные требования к форме и содержанию договора, предусмотренные вышеназванным Федеральным законом, на которые ссылался истец в обоснование своих требований.

Доводы истца Зарипова И.И, приводимые им в том числе и в апелляционной жалобе, о безвозмездности оспариваемого им договора о долевом участии в строительстве от 22 сентября 2005 года опровергаются вышеприведенным содержанием данного договора, а также отсутствием спора между застройщиком и администрацией ГО г. Нефтекамск по поводу оплаты по указанному договору.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для признания договора долевого участи в строительстве незаключенным и аннулировании записи о регистрации права собственности по мотивам, изложенным в исковом заявлении, у суда не имеется.

Доводы истца Зарипова И.И. о том, что правообладателем спорного жилого помещения является он, поскольку 20 февраля 2007 года между ним и ДООО "БНПС-Инвестсервис" ООО трест "Башнефтепромстрой" заключен договор купли - продажи спорного жилого помещения и подписан акт приема - передачи квартиры, расположенной по адресу: адрес, РБ, адрес суд первой инстанции обосновано признал несостоятельным.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Установлено, что строительство дома, в котором располагается спорная квартира велось с 2005 года. При этом инвестиции в строительство жилого дома и соответственно спорной квартиры вкладывала на основании договора о долевом участии в строительстве от 22 сентября 2005 года именно администрация ГО г. Нефтекамск путем взаимозачета обязательств застройщика ДООО "БНПС-Инвестсервис" ООО трест "Башнефтепромстрой" по уплате арендных платежей за земельный участок, принадлежащий ГО г. Нефтекамск, на котором велось строительство дома.

Установлено и не оспаривается, что Зарипов И.И. инвестиций в строительство жилого дома и соответственно спорной квартиры не вкладывал, а внес в кассу застройщика ДООО "БНПС-Инвестсервис" ООО трест "Башнефтепромстрой" денежные средства после завершения строительства и после ввода дома в эксплуатацию.

В связи с чем, право требования спорной квартиры у администрации ГО г. Нефтекамск является первичным, по сравнению с правами Зарипова И.И.

Администрация ГО г. Нефтекамск права Зарипова И.И. не нарушало.

Права Зарипова И.И. были нарушены застройщиком ДООО "БНПС-Инвестсервис" ООО трест "Башнефтепромстрой", который в нарушение первичного права администрации ГО г. Нефтекамск требования спорной квартиры составило договор купли продажи в отношении спорной квартиры с Зариповым И.И, приняв, в том числе, у Зарипова И.И. денежные средства за данную квартиру.

Зарипов И.И. заявляет себя добросовестным приобретателем квартиры. Вместе с тем спор идет о вновь созданном, построенном объекте недвижимости- квартире, объекте долевого строительства.

Как указывалось выше, право собственности на построенный объект недвижимости, на объект долевого строительства возникает исключительно у того лица, чьи денежные средства участвовали при создании этого объекта.

Установлено, что ДООО "БНПС-Инвестсервис" ООО трест "Башнефтепромстрой" являлся лишь застройщиком и свои денежные средства на строительство спорной квартиры не направлял.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Зарипова И.И. нельзя признать добросовестным приобретателем квартиры, поскольку он, составляя с ДООО "БНПС-Инвестсервис" ООО трест "Башнефтепромстрой" (продавец) договор купли продажи спорной квартиры, заведомо знал, что право собственности продавцац ДООО "БНПС-Инвестсервис" на спорную квартиру не зарегистрировано и соответственно указанное общество не обладало правом отчуждения (продажи) указанной квартиры.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ); право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей на период спорных правоотношений) договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, составленный 20.02.2007 между Зариповым И.И. (покупателем) и ДО ООО "БНПС- Инвестсервис" ООО трест Башнефтепромстрой" (продавцом) не прошел государственную регистрацию и при вышеуказанных обстоятельствах не мог пройти государственную регистрацию. Соответственно данный договор нельзя признать заключенным.

При указанных обстоятельствах доводы истца о том, что расчет по договору произведен в полном объеме и все существенные условия договора купли - продажи сторонами согласованы не имели правового значения для правильного разрешения спора.

Зарипова И.И. нельзя отнести к кругу лиц, имеющих право оспаривания права собственности ГО г. Нефтекамск на квартиру по адресу: адрес, поскольку суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно исходил из отсутствия у Зарипова И.И. каких либо прав на спорную квартиру.

Учитывая, что собственником спорного жилого помещения является муниципальное образование городской округ г. Нефтекамск, его право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, согласно ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования администрации ГО г. Нефытекамск.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нефтекамского городского суда РБ от 04 декабря 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий: Ф.Т. Нурисламов

Судьи: Н.Н. Якупова

О.Р. Фархиуллина